郑州市2017年8月房地产市场月报.pptx

郑州房地产市场月报 2017年08月,营销管理中心,宏观政策,政策盘点 市政规划 行业动态,政策盘点,8月14日，郑州正式出台郑州市培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案，在全市范围内开展培育和发展住房租赁市场试点工作。 方案的目的性很明确，就是要建立购租并举的住房制度，引导居民转变住房消费观念，积极培育住房租赁专业化企业及住房租赁新业态、新模式，有效增加租赁市场供应，促进住房租赁市场持续健康发展，也进一步响应中央关于“房子是用来住的”这一基本定调。 方案明确指出：允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后的用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行；允许其在居住地落户，享有基本公共就业服务、基本公共卫生和计划生育服务、住房公积金服务、承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务。,分析：此次出台的方案，将有效改善郑州市住房供应结构，有效规范住房租赁市场，有效吸纳人才促进发展，有效缓解郑州市房地产市场供求矛盾。,1、郑州租赁市场工作方案已出台，租赁房屋允许落户,政策盘点,8月24日，洛阳市人民政府发布洛阳市人民政府办公室关于严格房地产价格管理的意见政洛办201777号，意见见自下发之日起执行，有效期1年。 意见要求，各房地产在售项目以2017年5月9日签约均价为基准价，再售房源价格均不得高于该基准价，同一楼盘、同一类型的房屋在办理预售许可时不得超过前一期办理商品房预售许可时申报的销售价格。同地段、同品质新建商品房办理预售许可时，不得超过相邻在售楼盘的销售价格。已取得预售许可证的项目，须在10日内一次性公开全部可售房源，并明码标价，不得以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。 严防虚高地价，有效增加住房用地供应，根据上年度12月份商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，当年供地计划要比上年度减少30%以上；12-6个月的，当年供地计划要比上年度增加20%以上；6个月以下的，当年供地计划要比上年度增加30%以上。,分析：此次意见的出台，从预售、备案、土地供应等方面做了严格规定，并再次强调“在售项目以2017年5月9日签约均价为基准价”，政策调控力度越来越严厉，显示政府对稳定楼市的决心。,2、洛阳楼市调控升级：新房价格不得超过5月9日签约均价,市政规划,1、郑州至厦门高铁9月21日将开通,9月21日起，郑州铁路局将开通郑州往返厦门高铁列车，届时从郑州东站到达厦门北站最快仅需10小时39分，较普速列车缩短15小时20分。 郑州铁路局自2017年9月21日零时实行新列车运行图，新增往返厦门高铁列车。其中，郑州至厦门G2045/8/5次列车，8：14从郑州东站发车，18：53到达厦门北站。厦门至郑州G2046/7/6次列车，7：07从厦门北站发车，17：58到达郑州东站。该趟列车将经停武汉站、庐山站、南昌西站、福州站等省会城市和旅游城市站点。,2、郑州到荥阳再添快捷通道，预计2019年7月完工,荥阳市住建局负责协调、中国三冶集团荥阳中冶基础设施建设有限公司承建的荥阳市兴华路北延（站南路科学大道）道路工程、站南路西延（高山路省道232）道路工程同时开工。 据介绍，这两项工程均位于荥阳市城区西北片区，其中，站南路西延（高山路省道232）道路工程，起于站南路高山路交叉口，终至省道232公路，全长约1084米，道路红线宽40米，包含站南路上跨索河桥一座，桥长277.2米。这条路修通后，使荥阳市区与省道232公路之间有了一条快速通道。,市政规划,3、郑万高铁河南段预计2019年10月开通运营,郑万高铁设计行车时速350公里，线路全长818公里，估算总投资1195亿元。郑万高铁河南段自郑州东站引出，在我省境内设置有郑州东、郑州南、长葛北、禹州、郏县、平顶山西、方城、南阳东(卧龙)、邓州东等客运站点。 郑万高铁河南段预计2019年10月开通运营，2022年全线贯通。届时，从南阳到郑州仅需1个多小时，到重庆仅需3个小时，我省的平顶山、南阳等地也将结束没有高铁的历史。,4、郑州地铁10号线设站22座，在荥阳设7站,荥阳市政府网站显示，会上，北京城建院专家对郑州轨道交通10号线荥阳段各地铁口施工方案进行了介绍，与会人员围绕交通疏解、管道改迁等方面问题进行了认真研讨。 据了解，10号线起于上街机场东南侧，经上街区、荥阳市、须水镇和老城区，到达郑州火车站西广场北部。线路主要沿洛宁路、锦江南路、郑上路、京城路、中原西路和康复后街敷设，均为地下线，全长约43.08km，设站22座，换乘站8座，平均站间距2032m。,1、2018年1月1日起河南省新建住宅全为精装房,8月22日，河南省住房和城乡建设厅、财政厅、国土资源厅、科学技术厅、河南省国家税务局、地方税务、中国人民银行郑州中心支行共同下发关于加快发展成品住宅的指导意见，其中规定： 2018年1月1日起，全省所有市、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设(不含4层以下住宅及单套面积大于200的住宅)。郑州航空港经济综合实验区、郑州经济技术开发区、郑东新区，新开工商品住宅项目要全部推行成品住宅; 成品住宅样板套应在取得预售许可证之前完成，在合同预定的交房日期之后180日内不得拆除，鼓励在已完成的结构内做样板套。,2、开封棚改安置房用地以“限房价、竞地价”方式出让,8月9日，开封市政府网站发布关于进一步加快推进棚户区改造改善和提升人民群众居住环境的意见，提出20182020年全市共谋划棚户区改造项目63个，计划改造585万户，基本完成该市现有棚户区改造，同时加大棚户区改造和安置住房项目配套基础设施建设力度。 意见提出，修改完善开封市棚户区改造安置住房管理意见明确以“限房价、竞地价”的出让方式供应土地建设政策性安置住房，作为开封市棚户区改造项目安置住房的主要来源。,行业动态,3、北京共有产权房可落户可入学,8月14日，市住建委公布对北京市共有产权住房管理暂行办法和关于印发北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）的通知公开征求意见的反馈情况。其中对于社会各界关注的共有产权住房能否落户、入学问题进行了答复。市住建委明确，共有产权住房属于产权类住房，可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。1、引导单身青年“先租后买”，2、离婚前家庭成员无住房申请不受限，3、“无住房转出记录”将加“本市”限定，4、东西城户籍与项目所在区户籍家庭同待遇，5、共有产权住房可办理落户上学,4、杭州自持商品房细则出台：不得“以租代售”，租期最长10年,8月22日，杭州市住房保障和房产管理局发布杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则。细则禁止企业将自持商品房屋“以租代售”或通过其他方式变相销售。要求企业自持商品房屋应全部用于公开对外租赁，对外出租单次租期不得超过10年。细则规定，企业自持商品房屋应凭杭州市住保房管局出具的自持商品房屋验收确认书，作为单一产权申请办理不动产登记，不得分割登记，并在不动产登记证书中注记“不得分割、销售、转让”，企业持有年限与土地出让年限一致。细则列明，在关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知发布实施(2017年4月24日)后，在杭州市行政区域内土地出让过程中，根据出让要求或通过竞投自持比例确定的企业自持商品房屋，皆适用。,行业动态,土地市场,位置分布 土地供求 地块分析,位置分布,本月土地供应7块，成交13块。郑东新区成交地块全部为政府限地价、限房价地块。,数据来源：国土资源局,本月土地供应量和供应宗数量均有所下降。,备注：本数据不含工业、仓储用地。,土地供求供应走势,本月供应地块主要分布在经开区。本月供应面积23.3万，可产生建筑面积约72.85万。,土地供求供应属性,土地供求供应属性,土地供求成交走势,本月土地成交量和成交宗数有所上涨。,备注：本数据不含工业、仓储用地。,土地供求成交属性,成交地块地块占地面积62.07万，可产生建筑面积约145.23万。康桥、正商、锦艺等名企继续拿地。限价地块均在北龙湖。,土地供求成交属性,市场数据,整体数据 成交结构 项目排行,整体数据商品房,供求关系：8月供应量192.27万，环比上涨77.16%；成交量94.08万，环比上涨13.35%。供应量大幅上涨。,备注：数据来源郑州房管局,量价走势：成交量94.08万，环比上涨13.35%；商品房成交均价为13029元/，环比下降2.85%。 8月份成交价格小幅下降。,整体数据商品房,备注：数据来源郑州房管局,区域供求：8月份供应主要在二七区、中原区和郑东新区，郑东新区成交面积最大，经开区价格最低，而惠济区价格最高。,整体数据商品房,备注：数据来源郑州房管局,整体数据商品房,郑东新区是办公主要成交区域，商业主要集中在金水区和二七区，公寓成交主要集中在二七区。 8月部分区域办公和住宅价格依然倒挂严重。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构住宅,供求关系：供应量146.31万，环比上涨69.28%，同比上涨25.91%；成交量76.32万，环比上涨17.69%，同比下降55.52%。主要是政府限价、限签、限售所致。为迎接金九银十热销季，本月供应量大幅上涨。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构住宅,量价走势：8月份成交量76.32万，环比上涨17.69%，同比下降55.52%；全市商品住宅成交均价为13047元/，环比下降1.19%，同比上涨23.45%。成交均价小幅下降，但是成交量有所上涨。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构住宅,市场存量：截止到8月底，存量为579万，去化周期约6.96个月，去化周期持续上涨。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构住宅,区域供求：8月份，供应主要集中在郑东新区和中原区；成交集中在郑东新区和管城区。惠济区价格最高，经开区价格最低。经开区拓丰祥和居、郑东新区光电天韵和金水区郑东龙湖一号前期认购，现集中签约，拉低整个区域成交均价。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构住宅,8月90左右刚需产品是市场主流，110-130改善型产品成交套数占比越来越大。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构住宅,8月份总价100-150万以产品占据绝对比重，本月大部分总价段产品成交套数均有所上涨。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构住宅,本月110一下产品价格都大幅上涨，其他产品价格出现不同程度下降。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构住宅,200以上豪宅产品价格均大幅上涨。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构住宅,8月份中部和东南区域成交量上涨。8月份商品住宅东部价格较高，西南区域价格较低。8月份西部成交价有所下降，东部和北部部分区域出现不同程度的上涨。龙湖板块价格依旧最高。,成交面积区域分布图,成交价格区域分布图,成交结构住宅,8月住宅成交面积前三名分别为广电天韵、永威城和鑫苑国际新城。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构二手住房,量价走势：8月份成交量36万，环比下降15.99%；成交均价13450元/，环比上涨2.62%。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构商业,供求关系：商业供应量22.96万，环比上涨167.29%；成交量3.5万，环比下降20.99%。本月商业供应量大幅上涨，但成交量小幅下降。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构商业,量价走势：8月份成交量3.5万，环比下降20.99%；成交均价22118元/，环比上涨19.33%。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构商业,市场存量：截止到8月底，存量为549万，去化周期约105个月，商业存量较大，去化压力大。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构商业,区域供求：8月商业供应集中在经开区和二七区。成交集中在二七区。中原区均价较高，而高新区商业成交均价最低。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构商业,8月商业成交面积前三名分别为鑫苑鑫家、瀚海海尚和嘉亿东方大厦。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构办公,供求关系：8办公供应12.07万，环比上涨93.12%；成交4.56万，环比上涨81.67%。本月成交量小幅上涨，供应量大幅上涨。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构办公,量价走势：8月份成交量4.56万，环比上涨81.67%；成交均价12008元/，环比下降7.54%。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构办公,市场存量：截止到8月底，存量为218万，去化周期约25个月，去化压力大。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构办公,区域供求：8月办公供应集中在二七区。成交主要集中在郑东新区。惠济区均价较高，中原区办公成交均价最低。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构办公,8月办公成交面积前三名分别为升龙城、汇金楼和福晟国际。,备注：数据来源郑州房管局,成交结构soho公寓,量价走势：8月份成交量9.7万，环比下降13.47%；成交均价10089元/，环比下降12.02%。成交均价和成交量均下降。二七区成交量最大。,备注：数据来源郑州房管局,市场动态,开盘动态 媒体分析 名企动态,开盘动态开盘项目,本月18个项目开盘，主要分布在四环外。,开盘项目区域分布图,本月18个项目集中开盘，大部分分布在四环外，去化率全部超过75%，市区库存不足情况下，市郊项目再次迎来热销，8月份开盘项目的高去化也拉开下半年金九银十热销季的序幕。,开盘动态去化情况,销售分析： 开盘推出238套，成交220套，去化80% 客户分析：主要来自荥阳周边以及郑州外溢客户,产品分析：主推86两房，102-112三房 价格分析： 开盘成交均价6000元/，定价比较符合市场需求,楼盘分析：地铁配套，周边配套齐全，定价较符合市场，去化较高。,开盘动态汉飞壹号华府,约86两室两厅一卫,约103三室两厅一卫,约102三室两厅一卫,约112三室两厅两卫,开盘动态汉飞壹号华府,销售分析： 开盘推出157套，成交128套，去化81% 客户分析：主要来自郑东新区和金水区高收入人群,产品分析：主推142-174四房，205五房 价格分析： 开盘成交均价19500元/，定价比较符合市场需求,楼盘分析：蓄客周期长，蓄客量足，品质口碑较好，区域内洋房稀缺，去化较高。,开盘动态永威上和郡,约142四室两厅两卫,约172四室两厅三卫,约174四室两厅三卫,约205五室两厅三卫,开盘动态永威上和郡,销售分析： 开盘推出392套，成交348套，去化89% 客户分析：主要来自郑东新区和金水区，少量中牟自住客户,产品分析：主推89-143三房，153-176四房 价格分析： 开盘成交均价高层13000元/，小高层15500元/，洋房15500元/，定价比较符合市场需求,楼盘分析：蓄客周期长，蓄客量足，品质口碑较好，本次开盘低密度房源居多，去化较高。,开盘动态康桥香溪郡,高层约89三室两厅一卫,高层约125三室两厅两卫,小高层约142三室两厅两卫,洋房约153四室两厅两卫,开盘动态康桥香溪郡,销售分析： 开盘推出315套，成交310套，去化98% 客户分析：主要来自港区当地村民以及港区上班族,产品分析：主推69一房复式，89三房复式 价格分析： 开盘成交均价8050元/，定价比较符合市场需求,楼盘分析：蓄客周期长，蓄客量足，品牌开发商，优惠力度大，去化较高。,开盘动态和昌盛世城邦,约69复式一室一厅两卫,约89复式三室两厅两卫,开盘动态和昌盛世城邦,销售分析： 开盘推出962套，成交865套，去化90% 客户分析：主要来自高新区，金水区客户,产品分析：主推95-138三房，141-145四房 价格分析： 开盘成交均价高层8700元/，洋房15000元/，定价比较符合市场需求,楼盘分析：蓄客周期长，蓄客量足，品质口碑较好，去化较高。,开盘动态碧桂园思念翡翠城,高层约95三室两厅一卫,高层约120三室两厅两卫,洋房约145四室两厅两卫,高层约125三室两厅两卫,开盘动态碧桂园思念翡翠城,销售分析： 开盘推出180套，成交152套，去化84% 客户分析：主要来自郑东新区和金水区客户,产品分析：主推119三房，132-175四房 价格分析： 开盘成交均价14200元/，定价比较符合市场需求,楼盘分析：位置优越，品质改善盘，去化较高。,开盘动态名门紫园,约143四室两厅两卫,约119三室两厅两卫,约170四室两厅三卫,开盘动态名门紫园,销售分析： 开盘推出820套，成交810套，去化98% 客户分析：主要来自郑州市区刚需客户，部分二七区、管城区边缘客户,产品分析：主推32-58一房，82-108三房，124四房 价格分析： 开盘成交均价13500元/，定价比较符合市场需求,楼盘分析：配套成熟，地铁盘，蓄客量足，去化较高。,开盘动态绿都紫荆华庭,约57一室一厅一卫,约91三室两厅一卫,约124四室两厅两卫,约108三室两厅两卫,开盘动态绿都紫荆华庭,销售分析： 开盘推出719套，成交715套，去化99% 客户分析：主要来自管城区、二七区刚需、刚改客户,产品分析：主推85-130三房，135、146四房 价格分析： 开盘成交均价13800元/，定价比较符合市场需求,楼盘分析：蓄客周期长，蓄客量足，双地铁，周边配套成熟，去化较高。,开盘动态鑫苑国际新城,约85三室两厅一卫,约90三室两厅一卫,约130三室两厅两卫,约136四室两厅两卫,开盘动态鑫苑国际新城,销售分析： 开盘推出240套，成交225套，去化93% 客户分析：主要来自郑东新区和金水区客户,产品分析：主推99-157三房，129-169四房 价格分析： 开盘成交均价高层、小高层13500元/，洋房16500元/，定价比较符合市场需求,楼盘分析：蓄客周期长，蓄客量足，定价低于周边市场，去化较高。,开盘动态亚新美好艺境,约99三室两厅一卫,约117三室两厅两卫,约157三室两厅两卫,约165四室两厅三卫,开盘动态亚新美好艺境,销售分析： 开盘推出248套，成交236套，去化95% 客户分析：主要来自郑东新区、金水区以及郑州市区外溢客户,产品分析：主推89、125三房价格分析： 开盘成交均价9800元/，定价比较符合市场需求,楼盘分析：品牌效应好，产品性价比高，客户认可度高，去化较高。,开盘动态路劲国际城,约89三室两厅一卫,约125三室两厅两卫,开盘动态路劲国际城,销售分析： 开盘推出120套，成交90套，去化75% 客户分析：主要来自金水区及老带新客户,产品分析：主推89-134三房 价格分析： 开盘成交均价10000元/，定价比较符合市场需求,楼盘分析：推案体量小，蓄客量足，老带新居多，去化较高。,开盘动态正商智慧城,约89三室两厅一卫,约109三室两厅两卫,约134三室两厅两卫,开盘动态正商智慧城,销售分析： 开盘推出778套，成交775套，去化99% 客户分析：主要来自华南城商户、业主，以及周边村民和郑州外溢客户,产品分析：主推88-117三房 价格分析： 开盘成交均价8480元/，定价比较符合市场需求,楼盘分析：远郊地铁盘，蓄客量足，首开，优惠力度大，去化较高。,开盘动态华南城中园,约88三室两厅一卫,约113三室两厅两卫,约117三室两厅两卫,开盘动态华南城中园,销售分析： 开盘推出138套，成交114套，去化82% 客户分析：主要来自荥阳及郑州外溢客户,产品分析：主推100-124三房，146四房 价格分析： 开盘成交均价高层7750元/，洋房9200元;/ ，定价比较符合市场需求,楼盘分析：推案体量小，蓄客量足，定价不高，去化较好。,开盘动态郑西鑫苑名家,约116三室两厅两卫,约100三室两厅一卫,约124三室两厅两卫,开盘动态郑西鑫苑名家,销售分析： 开盘推出267套，成交256套，去化96% 客户分析：主要来自二七区以及周边村庄刚需客户,产品分析：主推89和115三房 价格分析： 开盘成交均价13800元/，定价比较符合市场需求,楼盘分析：蓄客量足，双地铁，品牌开发商，去化较高。,开盘动态万科大都会,约89三室两厅一卫,约89三室两厅一卫,约89三室两厅一卫,约115三室两厅两卫,开盘动态万科大都会,销售分析： 开盘推出204套，成交168套，去化82% 客户分析：主要来自郑东新区和金水区高收入群体客户,产品分析：主推129三房，143-167四房，210五房 价格分析： 开盘成交均价15000元/，定价比较符合市场需求,楼盘分析：蓄客周期长，蓄客量足，小高层首推，推案体量小，品质楼盘，去化较高。,开盘动态永威上和郡,约129三室两厅两卫,约143四室两厅两卫,约167四室两厅三卫,约210五室两厅四卫,开盘动态永威上和郡,销售分析： 开盘推出269套，成交248套，去化92% 客户分析：主要来自郑东新区、金水区购买实力强，投资或改善客户,产品分析：主推小高层110-128三房,洋房148-188四房 价格分析： 开盘成交均价小高层14000元/（精装），洋房22000元/（毛坯），定价比较符合市场需求,楼盘分析：首推，推案体量小，客户认可度高，去化较高。,开盘动态亚新美好香颂,约110三室两厅一卫,约115三室两厅一卫,约128三室两厅两卫,约177四室两厅两卫,开盘动态亚新美好香颂,销售分析： 开盘推出372套，成交360套，去化96% 客户分析：主要来自管城区及二七区刚需客户,产品分析：主推89-115三房，126、143四房 价格分析： 开盘成交均价13700元/，定价比较符合市场需求,楼盘分析：蓄客周期长，蓄客量足，地铁口配套成熟，去化较高。,开盘动态绿都澜湾,约89三室两厅一卫,约97三室两厅一卫,约115三室两厅两卫,约126四室两厅两卫,开盘动态绿都澜湾,销售分析： 开盘推出103套，成交90套，去化87% 客户分析：主要来自郑州市各区域客户,产品分析：主推235-308双拼别墅 价格分析： 开盘成交均价20000元/，定价比较符合市场需求,楼盘分析：远郊盘生态资源优越，蓄客量足，首开，优惠力度大，去化较高。,首开区域,开盘动态碧桂园万山湖壹号,一层,二层,三层,四层,约235五室两厅四卫,开盘动态碧桂园万山湖壹号,名企动态,1、建业协信联手落子郑州，建设330万平方米金融岛项目,9月3日，协信控股旗下协信远创地产集团、建业集团以及河南东龙控股，就合作建设的郑州龙湖金融岛外环项目展开会议，探讨了项目的未来发展策略，出了下一步发展的细化工作。 资料显示，龙湖金融岛项目地处郑东新区，被称为河南的“陆家嘴”，项目面积5.6平方公里，由内、外环共44栋建筑群组成，总建筑面积约330万平方米。 其中，金融办公楼宇35栋，五星级酒店3栋，公寓4栋，超高层建筑2栋，外环建筑群力争2019年年底建成。 项目定位中原经济区的金融中心，建成后，将成为一个以国际化现代产业体系为支撑的高端金融服务集聚区。目前，龙湖金融岛累计确定或意向入驻金融项目有20多个。,2、泰禾携手河南福通打造同盟古镇,8月25日，泰禾集团控股子公司郑州泰禾置业集团有限公司与福通控股集团有限公司正式签署协议，宣布双方将共同就同盟古镇项目开发进行全面合作。 双方决定，将该项目打造成独具特色的文化旅游小镇、大郑州都市圈的后