郑州低密度住宅调研报告.ppt

低密度市场调研 分析报告,郑州低密度产品分布格局,郑州低密度物业目前呈围合式分布于郑州市近郊区，北区因开发较早，已形成高端低密度物业的区域形象,西区以其自然资源为主倡导旅游地产，南区目前由于政府政策支持,发展潜力较大，且入市项目较为集中，竞争激烈,郑州北区是高端低密度物业聚集区，物业集中分布于连霍高速以北花园路两侧及大河路一带，区域在售项目皆为低密度，其中果岭山水、大河龙城多已入住，天伦庄园、森林湖等项目在区域内高端形象已经奠定，是郑州低密度客户最为青睐的区域。,新郑龙湖区以优良的自然环境和交通条件为依托，近两年由于政府政策性支持，高端低密度项目逐渐增多，且品质不断提升。目前区域新入市项目居多，市场竞争较大,郑东新区区域较为高端，低密度楼盘稀缺，联盟新城、绿城百合等项目都已形成有价无市的局面。 随着郑汴新区的发展，中牟低密度物业也开始涌现郑州市场，根据政府规划，区域未来发展前景广阔、升值潜力较大，但目前区域低密度物业档次尚落后于其他区域。,已售项目,在售项目,未售项目,图例：,目前龙湖片区高端低密度物业竞争日趋激烈，预计2011年共有7个项目在售或预推售，区域竞争进入白热化阶段。各项目凭自身优点，吸引郑州及郊县客户关注，在国八条政策出台后，大批居住或投资客户将会以龙湖片区作为置业目标,2010年低密度重点项目推售价格及预推售时间,根据对近期低密度物业的开盘情况来看，各项目别墅类产品均价均在1万以上，双拼类型别墅最高达到2万；洋房类产品均价稳定在6500元左右。,即将推售市场集中在新郑龙湖区和其他郊区的低密度项目，容积率普遍高于在售项目，未来三年供应总体量达到240万以上，2011年将提供45万以上的供应量。,启示 郑州市高端低密度在售项目，占地面积大多在千亩以上，多数项目已成为郑州品质代表，别墅均价根据地段的不同有一定差距，但整体区间基本都在10000元/平米以上。2011年龙湖片区低密度市场竞争激烈，富田兴龙湾、新景致、国瑞城等高品质大盘会相继入市开盘,目前低密度市场从住区内部配套发展角度来看， 对基础配套设施的打造较为重视，但对住区文化辅助功能及设施的引入尚属稀缺。,由于国家新政的出台，郑州房地产市场将会面临极大的挑战，但作为新兴市场的低密度高端项目，由于其不可或缺的自身特点及独特的客户群体，将会在2011年房地产市场中脱颖而出，抢占市场份额。,郑州市低密度产品日益稀缺，品质不断提高，价格不断走高 随着郑州市城市框架不断拉大，市郊区域成为低密度高端物业发展的聚集地。高端低密度物业外围扩散正式形成。 目前，郑州市已初步形成了北部黄河湿地高端度假区、西部五云山板块休闲度假区、南部龙湖休闲生活区、东部雁鸣湖休闲生活区等低密度住宅聚集区域，这些区域潜在土地供应量大，将成为未来郑州市低密度发展的主要区域。,郑州低密度产品个案分析,案例1 林溪湾,模式：休闲生活主导型,项目简介： 位 置：龙湖镇轩辕路与学府路交汇处 规 模：总占地650亩 物业类型：别墅、洋房 项目定位：高端低密度住区 资 源：湖、河 休闲配套：温泉酒店、高端会所,1月15日新春客户答谢暨世界酒王品鉴之夜 一期剩余少量房源，推广频率降低，为后续产品蓄客 推广主题： 献给福布斯富豪榜上找不到的首富。 人生当有别，一墅见高下。 像国王一样度假。 仅属豪门权重的赤金重墅。,营销推广动态,林溪湾户型解析,林溪湾为高端项目，双拼面积在190-450区间，联排面积在190-210，洋房面积在70-260之间。,优点：功能多样性好，空间布局合理，设置有娱乐室、健身房、家庭厅等。私家车库直接入户。,优点：入户圆形门厅，下沉式客厅，配备双餐厅。功能分区合理，270度观景落地窗，凸显大气,优点：三卧室，主卧衣帽间较宽敞，主卧独立卫生间干湿分离。功能分区合理,缺点：整体开间较窄，卧室不能体现双拼别墅的豪华大气，造成居住功能性较差，,双拼别墅,项目整体SWOT分析,优势：对项目细节打造尤为重视，产品打造也彰显高端物业形象，景观设计注重还原西班牙风情。对外推广力度较大，整体形象高端，市场认知度较高,劣势：现有交通不便，原生态资源不丰富，人为塑造因素较大，配套不丰富，无法满足高端阶层需求,分析 就交通而言，我项目交通优势较为明显，距市区车行时间仅为20分钟； 就整体户型而言，林溪湾户型较窄，整体舒适度不高，与我项目产品相比不能体现高端项目特点，且赠送面积较大，花园为精装花园，在同类产品中仍具有一定优势 就整体舒适度而言，林溪湾由于重视对景观细节打造，整体舒适度较高。,案例2 清华大溪地,项目简介： 位 置：中原区郑上路99号（中原西路与庄公路交汇处北2000米） 规 模：总占地3600亩 容积率：0.79 物业类型：别墅、洋房 、高层 项目定位：高端低密度住区 休闲配套：会所、酒店、水上娱乐、电影院、购物中心,模式：游闲综合体,营销推广动态,现推售洋房3/4房及联排别墅等产品 推广主题： 每个人心中都有一个大溪地 世界在外，我在大溪地 认筹优惠：5千抵2万5,2万抵10万 付款优惠：一次性3%，按揭1%,清华大溪地户型解析,四室两厅两卫 150,三室两厅两卫 130,优点： 宽敞客厅，与阳台连体设计，采光通风性较强 厨房与餐厅连体设计，动态分区明显 主卧带阳台及独立卫生间，采光充足，四室私密性较好 卫生间干湿分离,缺点： 主卧与次卧相距较近，主人私密性欠佳 四室两厅两卫户型，空间布局一般，部分开间较窄，功能性较差 四室有暗卫出现,项目整体SWOT分析,优势：容积率低，楼间距较大，居住舒适度较高，下沉式庭院面积大。房屋内铺设地暖管道，可进行集中供暖。洋房均为配有电梯自然景观丰富，毗邻5大公园，温泉、配套等设施完善，倡导休闲旅游文化地产,劣势：交通不便，位置较远，项目整体感觉与其倡导的地中海风情差距较远。洋房产品距高压线较近，对销售造成一定影响。且多层洋房没有入户花园，项目整体由市政道路分割，洋房、别墅混杂，无法做到围合，后期不利于物业管理,分析 就交通而言，清华大溪地距市区较远，出行不便 就整体户型而言，清华大溪地产品细节处理较差，别墅花园面积较小，产品附加值较低 项目整体地块分散，不同物业类型混杂，不利于后期物业管理，整体品质感不足 产品配套丰富，拥有地暖、温泉等奢华配套设施，但项目其他配套较少，会所、酒店、及体育运动设施不足,案例3 怡丰森林湖,项目简介： 位 置：中原区郑上路99号（中原西路与庄公路交汇处北2000米） 规 模：总占地700亩 容积率：1.05 物业类型：别墅、洋房 、高层、小高层 项目定位：高端低密度住区 休闲配套：会所、幼儿园、购物街,营销推广动态,现推售二期剩余洋房（联排、洋房等存货量较少） 预计3月份推出2栋精装小高层，均价8000 推广主题： 有一种生活叫森林湖 阅未来，赢天下 付款优惠：一次性九八折，按揭九九折,怡丰森林湖户型解析,优点：功能多样性好，空间布局合理，通风采光性好，南北通透，餐厅客厅相连，凸显大气,缺点：卫生间没有设计成干湿分离，部分户型面积设计过小，造成居住功能性差。,优点：赠送大面积地下室，及双花园，客厅可直接连接半封闭花园；独立卫生间动静分离,缺点：空间布局一般，开间较窄。,洋房复式,联排别墅C1户型,项目整体SWOT分析,优势：交通便利，地铁2号线直通项目。毗邻300亩湖区及黄河湿地公园。景观配套资源丰富，产品打造精益化，能充分展现西班牙风情建筑。,劣势：项目部分产品临近高压线，资源景观较为匮乏，社区配套较少，居住便捷性较低。,分析 就交通而言，怡丰森林湖与我项目相差不大，但由于其地铁2号线直通，优势略明显 就整体户型而言，怡丰森林湖户型方正，合理，中规中矩，但花园面积及车库面积较小 项目部分产品临近高压线，不利于销售,即将入市项目分析,国瑞城,分析 入市时间冲突，入市产品冲突，为我项目最大竞争者 国瑞城交通优势与我