《房产中级培训王静》PPT课件.ppt

房 产 基 础 知 识,中级课程,知 识 大 纲 第一节：房产的分类 第二节：房产行业术语 第三节：银行贷款基础知识 第四节：房产交易基础知识 第五节：房产交易税费,第 一 节,房产的分类,房产 住宅 非住宅 商品房、公房、房改房 车库、储藏室、门市 . ,第 二 节,房产行业术语,二手房：存量住房上市交易 一般情况下是指已经取得房权证的房产上市交易。此处有一种特殊情况，有些开发企业不具备开发商品房的资质，但会采取自建房的方式将整幢楼建好登记在公司名下，然后分户出售，此时就会出现房是新房但手续是二手房手续,公房：是指产权归国有、集体组织等。（可以这样理解产权人只要不是自然人即可认为是公房） 已购公房：包括购买直管公房，集资建房（多见十三局的房产）房改购房100%产权，部分产权的房改房（此种情况不常见如果碰到需要进行产权过渡），此外经济适用房在过户处理时参照已购公房处理但需要超五年且需要建委相关部门审批,商品房：开发商投资兴建、以盈利为目的 期房：顾名思义，已取得预售许可证但尚未竣工的房产 现房：已经竣工且已经通过竣工验收的房产,注意： 无论什么样的房产，在接触的第一时间内一定要问清房子的性质、产权是否清晰等一系列问题,第 三 章,房产贷款基础知识,银行贷款和过户的流程,准备好资料后银行审批,审批通过之后去房管局过户,出房产证,出完抵押报告之后银行抵押签字,出它项权证,银行放款,有房产证 房龄在十五年之内 面积在五十五以上 房子是什么性质 房子产权是否明晰,什么样的房子能贷款？,贷款人的标准,名下有几套房子； 是否有稳定收入，借款人月收入必须超过其月还款额的50% ； 是否有良好征信； 户籍所在地在哪里； 是否需要公司垫资； 借款人必须年满十八周岁，并且是完全有行事能力的自然人,公积金：五年以下（含五年）4.00% 五年以上 4.50%,邮政银行贷款基本资料,卖方 身份证、户口本 婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等） 房产证、土地证 银行存折、同意售房书、首付款收到条,买方 身份证、户口本 婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等） 无房产证明 收入证明（收入4000以上需要流水） 银行存折 工作证、毕业证等相关证件,邮政银行对于单身贷款问题,共同还款人：所需资料和主借款人一样，可出两本房产证，各占50%的产权；也可只出借款人自己的证。 担保人：需提供身份证、户口本、收入证明等相关证件；担保人需是国家企事业单位或公务员。,邮政银行贷款政策,一套房产贷款：实行国家基准利率6.55；出让土地可贷房产评估价值的70%，划拨土地可贷房产评估价值的60% 二套房产贷款：在实行国家基准利率6.55的基础上上浮10%；可贷房产评估价值的40% 三套及三套以上房产，银行不批准贷款,邮政银行贷款年限,借款期限,房龄,40年,借款期限,借款期限,借款人年龄,担保人年龄,53周岁,65周岁,工商银行银行贷款基本资料,卖方 身份证、户口本 婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等） 房产证、土地证 银行存折、同意售房书、首付款收到条,买方 身份证、户口本 婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等） 无房产证明 收入证明（收入4000以上需要流水） 银行存折,工商银行银行贷款政策,一套房产贷款：在国家基准利率6.55的基础上打九折5.895%；出让土地可贷房产评估价值的70%，划拨土地可贷房产评估价值的60% 二套房产贷款：在实行国家基准利率6.55的基础上上浮10%；可贷房产评估价值的50% 三套及三套以上房产，银行不批准贷款,工商银行的贷款年限,借款期限,房龄,借款期限,借款人年龄,30年,不超70周岁,中国银行贷款需要的基本资料,卖方 身份证 户口本 婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等） 房产证、土地证 银行存折（可显示出首付款） 同意售房书、首付款收到条,买方 身份证 户口本 婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等） 无房产证明 收入证明（工资4000以上需出示流水） 银行存折,中国银行对于借款人是单身情况 共同还款人：所需资料和主借款人一样，出两本房产证，各占50%的产权。 共同债务人：需提供身份证、户口本、结婚证/单身证明、收入证明等相关证件；,中国银行贷款政策,一套房产贷款：1、执行国家基准利率6.55,可贷房产评估价值的70%（如果房产证上有“阁楼”两字，只能带50%） 2、单身客户，一套房产执行国家基准利率上浮5%，可贷房产评估价值的60%（如果客户工作单位是企事业单位或公务员，可以享受基准利率和贷70%的优惠） 二套房产贷款：在实行国家基准利率6.55的基础上上浮20%；可贷房产评估价值的40% 三套及三套以上房产，银行不批准贷款,中国银行的贷款年限,借款期限,房龄,借款期限,借款人年龄,30年,不超65周岁,借款期限,共同债务人,不超65周岁,农业银行贷款基本资料,卖方 身份证、户口本 婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等） 房产证、土地证 银行存折、同意售房书、首付款收到条,买方 身份证、户口本 婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等） 无房产证明 收入证明、工资流水 银行存折,一套房产贷款：实行国家基准利率6.55；出让土地可贷房产评估价值的70%，划拨土地可贷房产评估价值的60% 二套房产贷款：在实行国家基准利率6.55的基础上上浮20%；可贷房产评估价值的40% 三套及三套以上房产，银行不批准贷款,农业银行贷款政策,借款期限,房龄,30年,借款人年龄,70周岁,借款期限,银行贷款对户口的要求,中国银行：借款人是山东省户口，或夫妻双方且一方是山东省户口也可；如夫妻双方都是外省户口，在德州工作或经商，且单位交满一年以上养老保险或自行交纳地税一年以上也可申请 邮政银行：借款人是德州户口，或夫妻双方且一方是德州户口也可；如夫妻双方都是外地户口，在德州工作或经商，且单位交满一年以上养老保险或自行交纳地税一年以上也可申请，如没有保险和纳税证明，可以按照二套房进行申请贷款；,房子建成年代是2006年，房子成交价格为30万，客户只有20万，贷款10万，客户的身份证单身。请问：（1）如贷款走中行，客户可贷款多少年？（2）如贷款走邮政，他的担保人今年45周岁，客户最多可贷款多少年？（3）如贷款走工商可贷多少年？,中行：30-（2012-2006）=24年 24+（2012-1980）=56 按照借款期限+借款年龄不能超过65岁，房龄+借款期限不能超过30年的话，这个客户最多可以贷24年。 邮政：房龄+借款期限不能超过40年，借款期限+借款年龄不能超过65岁，担保人的年龄借款期限+借款年龄不能超过53岁，担保人是53-45=8.借款人最多可以贷8年。 工商：按照借款期限+借款年龄不能超过70岁，房龄+借款期限不能超过30年的话，这个客户最多可以贷24年。,根据所走银行的不同，决定了贷款政策和利率会有所不同，同时所需要的资料也会有所不同。不管走哪个银行进行贷款，所需资料一定是真实有效。,注 意,第 四 章,房产交易、税费基础知识,房地产交易,房地产转让,房地产抵押,房屋租赁,房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房产转移给他人的行为。房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 房地产抵押：应当凭土地证、房产证办理。 房屋租赁：出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款以及双方的其他权利及义务。,房屋买卖申报资料,卖方 身份证 户口本 婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等 房产证、土地证、物业结算单,买方 身份证 户口本 婚姻证明（离婚证、离婚协议书/结婚证/单身证明等） 无房产证明,房产建筑面积大于46的可正常过户（小于等于46的须提前递交房证复印件申请) 户口本及结婚证上面身份证号须于身份证号码统一。 户口本之户主必须是当事人之一。 房子和车库一家卖两家得情况必须分开来过户。 门市房过户，土地证必须是出让的。 单身证明有效期：德城区户口当天有效，下县2-3天。 只要房产平面图上面的印节为“德州市房产测绘队”的必须测图，并签订“产权转移登记测图申请认可书”（详读其说明）。,注意,后期领证需缴纳费用,交易费： 6 元/ 非住宅10元/ 房屋所有权登记费：住宅80元/宗 非住宅550元/宗 工本费： 10元/本（每增加一本） 查档费： 100元 抵押报告费： 200元 他项权证登记费：80元/件,如何据房产的权属性质来初步判断土地取得方式 土地出让金与土地收益金的不同。 契税、营业税得收取标准。 未成年人购买商品房的应提交监护人身份证及复印件、结婚证及复印件、户口本及复印件、监护人证明。未成年人得户籍证明,注意,2000年购买房子，房产证是第二年的6月份下来的。房子面积142平，储层室10平，楼层是2/4楼，房证上写着集资建房。双证齐全。成交价为55万，客户是第一套房产，贷款30万，评估价为50万，请问:你的客户（夫妻双方）买了这套房子，大概需要多少钱？,评估费：50万0.5%=2500元 ； 物业基金：14448=6912元（如果这个小区都没有交，可以办理缓交，反之必须交） ； 契税：55万1.5%=8250元， 个税：55万1%=5500元 房产证 （1426元/）+90+（55万1%）=6442元 拿土地证时要缴纳土地出让金9600元左右。,2005年李某花80万购买一套75门市房，05年底下的房产证，如办理过户手续， （1）需准备哪些资料？ （2）