北京房地产估价师制度与政策房产分幅图与分丘图区别考试试题.pdf

北京北京 20162016 年房地产估价师制度与政策：房产分幅图与分丘图区别考年房地产估价师制度与政策：房产分幅图与分丘图区别考 试试题试试题 本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共一、单项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题个事最符合题 意）意） 1、下列关于比例尺的选用，说法错误的是。 A：建筑和设备安装工程图纸注明比例尺 B：一个图形一般只采用下种比例尺 C：结构施工图一般要注比例尺 D：允许一个图形使用两种比例尺 E：执行层的组织协调 2、业主大会履行的职责不包括_。 A制定、修改业主公约和业主大会议事规则 B选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 C监督业主公约的实施 D决定专项维修资金的使用、统筹方案并监督实施 3、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为 50 年，单价为 3500 元/m2，报酬 率为 8%；乙房地产收益年限为 30 年，单价为 3000 元/m2，报酬率为 6%。那么， 甲的价格（）乙的价格。 A高于 B低于 C等于 D条件不足，无法确定 4、房地产估价报告及相关资料的保管期限至少年。 A：5 B：8 C：10 D：15 E：执行层的组织协调 5、住房公积金管理的基本原则是_。 A低存低贷 B住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政 监督 C维护住房公积金所有人的合法权益 D通过安全运作实现合理增值 6、某写字楼的购买价格为 100 万元，其中 70 万元为 15 年期、年利率 5%、按年 等额还款的抵押贷款，30 万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净 租金收入为 9 万元，则该投资的税前现金回报率为（） 。 A9.00% B8.05% C30.00% D7.52% 7、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是_。 A开发结束时的时间 B购买待开发房地产时的时间 C开发期间的某个时间 D全部租售出去时的时间 8、某建筑物的建筑面积为 200 ，有效经过年数为 12 年，重置价格为 800 元 ，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2，则运用直线法计算该建筑物的现 值为万元。 A：10.2 B：11.0 C：11.3 D：11.5 E：工业用地的监测点评估价格 9、下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是。 A：时间风险 B：比较风险 C：持有期风险 D：通货膨胀风险 E：借款合同 10、根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与_之间。 A10% B15% C平均利润率 D社会折现率 11、某商品住宅总价为 98 万元，首付款为 30，其余为抵押贷款，贷款期限为 15 年，按月等额还本利息，贷款年利率为 7.5，自有资金资本化率为 8。则 其综合资本化率为。 A：7.65 B：8.75 C：9.42 D：10.19 E：工业用地的监测点评估价格 12、 ”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、_等设施或条件以及场 地平整。 A给水、排水、电力、通信 B给水、排水、燃气、热力 C排水、电力、通信、燃气 D排水、电力、通信、热力 13、在_中，通常有一家或数家大型百货公司是主要租户。 A市级购物中心 B地区购物商场 C居住区商场 D邻里服务性商店 14、 房地产开发项目的资金来源通常有资本金、 预租售收入及借贷资金三种渠道， 一般而言三种资金的使用顺序是。 A：资本金-借贷资金预租售收入 B：预租售收入-资本金借贷资金 C：借贷资金预租售收入-资本金 D：资本金-预租售收入借贷资金 E：借款合同 15、房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”现象，产生这一购买行为的主 要因素是（） 。 A消费者的感觉 B消费者的生活方式 C消费者的习惯 D消费者的信念 16、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的_。 A市场供求关系 B房地产管理部门 C业主的愿望 D建筑质量 17、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是。 A：房地产投机 B：物价变动 C：财政收支状况 D：居民收入水平 E：工业用地的监测点评估价格 18、 房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的 单位是。 A：开发商 B：承包商 C：相关的政府部门 D：监理单位 E：借款合同 19、某宗房地产的土地面积为 1 000 ，建筑面积为 1 400 ，现需拆除重建， 估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为 300 元和 50 5 元，则该宗土地 的减价修正额为元。 A：50 B：250 C：300 D：350 E：工业用地的监测点评估价格 20、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，建筑安装发包与承包价按 综合单价法计价，直接费为 6000 万元，间接费为 1500 万元，利润率为 4，该 建筑安装工程利润应为万元。 A：60 B：240 C：280 D：300 E：执行层的组织协调 21、下列变更合同价款的确定方法中，不正确的是_。 A合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价 款 B合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计 算变更合同价款 C合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格， 经建设单位确认后执行 D合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格， 经工程师确认后执行 22、银行为某家庭提供了一笔总额 10 万元，期限 10 年，年利率 6的住房抵押 贷款。若采用月还款常数为 0.7的还款方式，并在最后 1 个月还清所余本息。 则相对于按月等额还款方式该家庭在还贷期间，除最后 1 个月外，其他各月的 月供负担减少了元。 A：137.5 B：410.2 C：432.2 D：452.2 E：借款合同 23、某套住宅的套内建筑面积为 145m2，套内使用面积为 132m2，应分摊的公共 部分建筑面积为 9m2， 按套内建筑面积计算的价格为 3500 元/m2， 则该套住宅按 建筑面积计算的价格为（）元/m2。 A3000 B3277 C3295 D3599 24、 某建筑物的建筑面积 5000m2， 坐落的土地面积为 2000m2， 土地价格为 1500 元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为 1600 元/m2，市场上该类房地 产的正常房地价格为 1800 元/m2，则该建筑物的价格为_元/m2。 A1000 B1100 C1200 D1300 25、 估价权益是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关 其他财产，下列选项中不能被称为估价权益的是。 A：租赁权 B：地役权 C：土地使用权 D：抵押权 E：工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题（共二、多项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 个或个或 2 个以上符个以上符 合题意合题意， 至少有至少有 1 个错项个错项。 错选错选， 本题不得分本题不得分； 少选少选， 所选的每个选项得所选的每个选项得 0.5 分分） 1、下列关于价格弹性的表述中，正确的有。 A：供给价格弹性一般为正值 B：当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性 C：需求价格弹性永远为负值 D：当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性 E：一般来说，时间越长，需求和供给就越有弹性 2、房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯间、电梯间等其高度在 m 以上部位计算 建筑面积。 A：180 B：200 C：220 D：250 E：执行层的组织协调 3、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为 6000m2 的写字楼项目，已知该 项目的综合开发成本为 3000 元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为 85 元/m2， 如果该写字楼建筑的可出租面积系数为 0.85， 经营成本为租金收入的 30%， 则该写字楼项目投资的成本收益率为（） 。 A23.80% B20.23% C19.70% D18.96% 4、下列关于可比实例的说法中，正确的有 【2003 年考题】 A：可比实例一定是交易实例 B：可比实例不一定是交易实例 C：交易实例一定是可比实例 D：交易实例不一定是可比实例 E：可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例 5、目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、其他各类金融机构并存的 金融体系，逐步形成了的金融体制。 A：银行、证券、保险业分业经营 B：银行、证券、保险业分业监管 C：银行、证券、保险业共同经营 D：银行、证券、保险业合作经营 E：银行、证券、保险业共同监管 6、大型房地产开发公司，他们往往采用_的形式来销售房屋。 A联合代理 B独家代理 C双重代理 D自行销售 7、房地产开发投资的经济效果主要表现为_。 A开发利润 B销售收入 C投资收益 D成本利润 8、房地产估价机构资质等级分为。 A：一级 B：二级 C：三级 D：四级 E：五级 9、计算速动比率时，扣除存货的主要原因不包括。 A：在流动资产中，存货的变现能力最强 B：由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理 C：部分存货可能已经抵押给债权人 D：存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题 E：执行层的组织协调 10、房地产开发项目的建设过程是指_的持续时间。 A房地产开发全过程 B获得土地后到全部工程竣工 C从工程开工到全部工程竣工 D从工程开工到项目租售完毕 11、收益法中所指的收益是_。 A估价时点前一年的收益 B估价时点前若干年的平均收益 C估价时点以后的未来预期正常收益 D估价时点前最高盈利年份的收益 12、下列关于住宅专项维修资金的交存标准，说法正确的是。 A：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修 资金 B：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理 确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整 C：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为业主按照所拥有物业的建 筑面积交存住宅专项维修资金 D：出售的公有住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为 当地房改成本价的 3 E： 售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20、 高层住宅不低于售房款的 30， 从售房款中一次性提取住宅专项维修资金 13、下列关于住宅专项维修资金的表述中，正确的有。 A：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前 的维修和更新、改造的资金 B：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的 住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有 C：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项 维修资金 D：出售的公有住房，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金 E：住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定 14、城市的总体规划由_负责组织编制。 A市人民政府建设行政主管部门 B市人民政府城市规划行政主管部门 C市人民政府土地行政主管部门 D市人民政府 15、下列涉及房地产保险中，不属于财产保险的险种是。 A：城乡居民房屋保险 B：建筑工程一切险 C：企业财产保险 D：安居定期保险 E：执行层的组织协调 16、债券按发行方式分类，可分为_。 A附息债券 B贴现债券 C公募债券 D私募债券 E长期债券 17、下列对国家实行土地登记注册核发证书表述有错误的是_。 A属于国有土地的，核发国有土地使用证 B属于集体土地的，核发集体土地所有证 C使用国有土地的，核发国有土地所有证 D使用集体土地的，核发集体土地使用证 18、若标准宗地的临街深度为 10m，按照四三二一法则计算临街深度为 15m 的 宗地价格，其平均深度价格修正率为_。 A78% B85% C117% D150% 19、房地产部门规章包括（）等。 A 城市房屋拆迁管理条例 B 城市房地产转让管理规定 C 房地产估价师注册管理办法 D 房地产估价规范 E 房地产经纪人职业资格制度暂行规定 20、一般来说，债券具有（）特征。 A偿还性 B决策参与性 C流动性 D安全性 E收益性 21、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为_。 A固定价格合同 B包工包料合同 C独立承包合同 D成本加酬金合同 E计量估价合同 22、_导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。 A土地出让制度 B土地转让制度 C房地产登记制度 D土地储备制度 23、发生以下情况时，登记机关有权注销房屋权属证书。 A：申报情况不属实 B：房屋权属证