北京中原 唐山南湖高端别墅项目定位.ppt

唐山南湖项目定位,北京中原投资顾问部,客群定位,价格定位,2,本次报告将根据地块、市场和需求基础等条件，对本案市场定位和产品规划方面给出建议, 位于唐山南湖生态公园东，临南北主干道建设路。 总用地400多亩，容积率1.0，总建筑面积约30万平米。（地块东侧有规划公园）,基本条件,项目报告,自身条件,区域条件,项目SWOT分析,市场定位,市场条件,需求要素,户型定位,建筑风格,其他建议,产品形态,商街建议,项目位置,地块,产品定位,整体定位,1,3,4,闹中取景，动静相宜，具备打造唐山顶级产品的先天条件，塌陷区、矿道有一定负面影响，但无损大局。,南湖国际高尔夫,地震遗址公园,铁路,建设南路,新华道,南湖公园东门,休闲美食广场,万达广场,唐山百货大楼,唐山市政府,抗震纪念碑,三利国际购物中心,协和医院,南新道,唐山一中,商业中心区,城市中央公园,国际高尔夫球会,位置：动静相宜,距唐百1.8公里,距南湖东门200米,紧邻城市主干道建设路，距南新道800米,被南湖公园、地震遗址公园、高尔夫场三面包围,紧邻10万平米美食广场,5,地 块,建设南路,规划路,风井路,大学路,美食广场在建,地震遗址公园,待拆迁建筑,南湖公园,公园,四至：有利有弊,大区位条件有利下，四至条件一般，噪声污染是最大问题,西：建设路绿带仅20米,南：东南侧的铁路噪声,北：美食广场人群嘈杂,东：学校的噪声,5,注：东侧公园以建筑为主，对景观帮助有限，但对销售预期有较大帮助,本案区域,景观资源,凤凰新城项目,繁华程度,规划条件,南湖公园超大湖景,1,2,3,容积率1.0,6,南湖西侧,远离成熟商业区,缺乏外部景观支持,临近南湖国际高尔夫紫天鹅庄园，地震遗址公园，环境感更强,商业配套休闲美食广场,主要区域比对：综合优势取胜,综合优势强烈，心理印象不足是主要问题。,南湖公园超大湖景,成熟商业中心的辐射范围内，并随万达广场进一步发展,有所改善，但成熟尚待时日,缺乏成熟商业,随香格里拉等进驻，商务商业有强烈预期,地质条件不良,与本案相似,高容积率，与本案无可比性,其它条件,4,塌陷区带来的负面心理影响,略强于本案,地质条件最好，心理信任度高,更靠近水景，区域位置相似，但小环境略胜一筹。,7,拥有城市核心景观资源、高端商业中心辐射、顶级度假休闲区三大优势,1,南侧靠近铁路将产生噪音，可通过内部规划以合理的产品组合解决,2,区位条件优越，属于全市最高水平，具备打造唐山高端豪宅的必备条件,区域总结,8,景观环境不建议直接利用，开发主要依托大环境价值，微观环境需要自身塑造,开发借鉴,限高18米,1,湖面位于西侧,2,无法直接观景，对地块价值的提升主要在于环境的改善,四至均有一定问题,3,四周缺少成型绿地,4,直接利用的景观价值低，外围负面影响更强,2,9,Part 1,整体形势,10,在整体经济政策环境影响下，09年市场形势变化巨大，上半年延续08年的冷淡，而下半年市场则出现爆发式成交，中心区（路南、路北、高新）商品住宅全年成交124万平米，较08年增长55%，08年积累的大量需求以及投资需求突然释放，令整体市场迅速膨胀,数据来源：唐山房产信息网,总体形势量能,市场火爆成交刺激之下，成交价格也节节高升，全年只有1月和4月均价同比出现下降，2月全年最高均价7190元/平米，同比增长100%，09年底较年初成交均价上涨54.37%,数据来源：唐山房产信息网,总体形势价格,数据来源：唐山房产信息网,成交面积区间对比，100-140平米的户型需求最大，成交占总量的36%，140平米以上占14%，二者占总成交的一半，由此可见，当前改善需求较多。 90-100平米户型成交比例占23%，常规户型需求也比较多。,总体形势户型,Part 2,竞争市场,14,独栋现状供应较少，只有乡居假日和鹭港共50套左右，意向认购占超过2/3，集中在凤凰新城及北郊。,类别墅供应主要是北郊的乡居假日，市区只有鹭港和凤凰世嘉后期供应不超过5万平米。,洋房供应项目稍多，但剩余量较小，剩余量基本在凤凰世嘉。,总供应量,南湖西侧地块规划容积率0.6，建设用地面积30.4万平米，将形成18.24万平米低密度住宅,南湖西侧和北侧规划用地容积率最低1.5或1.6，也将形成一定量类别墅和花园洋房产品，预计总量在55-70万平米,潜在市场,成规模的低密度竞争主要集中在南湖西侧，繁华不及本案，景观条件较优越。,只有乡居假日将别墅组团划分，别墅、类别墅区相对独立、宁静，别墅社区感较强，而其他规划别墅项目由于规划条件限制无法单独划分别墅组团，导致别墅私密性较差,类别墅、花园洋房基本都混杂在高层或小高层建筑中间，独享空间体现不足,社区规划相对初级，交通动线、人车分流等人文设计细节不够,产品规划,户型面积,价格及成交,推盘量少，因此均能迅速成交，但品质一般，无法跳出与高层竞争，因此价格水平较低。,客群,较集中，以矿主、企业主、公务员、个体户为主。,市场总结,21,供应及潜在供应均较少，高端低密度产品供不应求并未改变,1,目前销售火爆，但预计随着南湖周边项目推出，销售逐步回归,2,整体产品水平较低，有巨大的升级空间,3,现有产品竞争力较弱，对本案借鉴意义不强，项目开发应立足于升级与创新,户型面积较大，改善型为主，这一趋势进一步强化,4,3,22,Code of this report 23,万科霞光道5号,基本情况,表：基础数据,位置,建筑类型：联排别墅 户型面积：250-500平方米 建筑风格：英伦风格 建筑层数：地上三层，地下一层； 赠送地下车库，约80平米 园林景观：整个社区的绿化由公共景观轴、城市绿带、组团绿化、宅旁绿化、 精装小院五部分组成，以公共景观轴为轴线； 道路铺装：整个社区道路系统实现无沥青化铺装，社区内车行路全部采用古 朴深色花岗岩及统一的花岗岩道牙 。,社区规划,万科霞光道5号,户型,350平方米户型格局,地下室平面图,一层平面图,二层平面图,三层平面图,万科霞光道5号户型面积在250-500平米之间，主力户型336平米；,万科霞光道5号,万科霞光道5号,景观环境,万科霞光道5号,细节处理,万科霞光道5号,建筑实景图,Code of this report 29,万科晶源,基本情况,表：基础数据,位置,建筑类型：联排别墅加叠拼别墅 户型面积：150-200平方米 建筑风格：英式田园风格 其它规划：34000平方米规划生态公园，国际游艇俱乐部、水 上旅游集散中心、佘山高尔夫、佘山索菲特大酒店、欢乐谷,社区规划,万科晶源,建筑细节,入户玄关,联排面宽：7.4米,地下室,万科晶源,环境空间,绵延堆坡造型,社区入口：私家林荫大道,高低错落组团,全地库人车分流,万科晶源,社区效果图,万科晶源,Code of this report 34,社区实景图,万科晶源,户型,350平方米户型格局,地下室平面图,一层平面图,二层平面图,三层平面图,万科霞光道5号户型面积在250-500平米之间，主力户型336平米；,万科霞光道5号,4,36,37,调研方法：一对一深度访谈调查,高端样本数量：顶级客户5组,高端样本选取：北京，星河湾1组，北京公馆2组；唐山，天元中央上宅2组,中端样本数量：改善型客户20组，售楼员4组,中端样本选取：客户梧桐大道8组、碧玉华府8组、万达广场1组，拦访3组；售楼员万达广场、碧玉华府、梧桐大道、鹭港各1组,调研方法,客户深访区位认知,38,位置认同度较高，对塌陷区有一定反应，但不强烈。,高端客群对区位要求较低，更看重产品，不介意多次购买。,“位置还不错，不过唐山这两年房子不少，关键要看你们修的怎么样。”,“那过去是塌陷区，路南又比路北差，不过这两年确实修的不错。”,中端客群对区域负面看法更高，主要考虑配套不足，塌陷区有一定影响，但可以弥补。,“跟凤凰新城比，不好说，都会看看。”,“你们那是有塌陷区这个事，不过现在的市场，只要房子可以，肯定能卖，顶多多加几根桩。”,“那块盖别墅，肯定疯抢。”,“南湖跟我们这里特点不同，但也是重点发展的区域，价格应该跟凤凰新城差不多。”,销售员对区位前景普遍看好。,客户深访南湖东西两侧比较,39,目前看，顶级客户对南湖两侧地块认同度相似，中高端客户跟青睐本案。,高端客群更看重景观，本案临近市中心的位置不容易发挥，但湖西侧地块吸引力并未明显强于本案。,“确定西侧离水面近的话，倒是好一些，不过如果大家都隔条路，那就差不多。”,“别墅提外景有什么用，关键还是看自己怎么做。”,与其他地块比较，本案对顶级客群的吸引力不足之处，不在于位置与环境，在于容积率与品牌知名度。,“位置上到没什么，不过你们说容积率比人家高，密肯定不合适”,“景观好固然是一方面，但方便还是更重要。”,顶级别墅与南湖西侧地块有足够的竞争力，但借助于靠近市中心的位置，普通住宅竞争力更强。品牌美誉度的不足是目前难以解决的障碍。,“万科知道啊，买过他们的房子”,客户深访面积配比,40,改善型三室居多，高端要求四室，面积普遍要求较大。,别墅以独栋、大面积为主。,“别墅还是要大，我认识有朋友，1000平米也买。”,“一般的房子，两三百平米也就够了，再大了太傻，没必要。”,洋房、多层面向改善型，面积适度升级即可。,“也就120130平米，再大买不起。”,“我们130160平米的洋房，卖的倒是不错，但有好多有购买力的客户嫌小。”,“高层一般120130平米的三室比较好卖”,销售员普遍反应现有面积偏小。,“300平米的连排，很多客户觉得比较小。”,“别墅不用想那么多，鹭港别墅没卖就抢完了。”,从主流供应面积偏小看，市场容量仍有风险，仅建议适度升级。,客户深访户型细节,41,普遍以正南北向、南北通透，大开间为基础要求。,不愿意接受向东西偏斜、东西向、不通透等其它朝向。,对户型创新的要求并不明确，但乐于接受户型的创新，开发商在做户型设计时，可以尝试在若干空间进行突破，有可能成为项目的亮点。,总体认同平层，喜好错层跃层，但不是买房的主要考虑问题。,希望层高尽可能的高，33.1米是最低接受空间，最希望能够达到3.5米的水平。,希望保证客厅、主卧宽敞明亮，尽可能扩大开间。,对带装修普遍不看好。,对其它创新缺乏概念。,客户能提出的户型要求比较常规，无明确的建设性意见。,客户深访户型改善建议,42,1、最好朝南能有两个主卧和客厅一起。,2、卫生间面积不足，最好能像酒店一样淋浴、盆浴分开。,3、衣帽间的面积最好大些，另外放鞋柜、杂物柜的地方不够。,4、装修后的开关、网线、电源都不很方便，尤其是次卧，其实像网线这些主要是孩子在用，大人反而用的少。,5、车库进口的装饰装修，其实平时开车，主要都是走地下车库，要明亮。,6、需要复合性空间或衍生空间，可以作为书房、也可以作为收藏或展示屋,常规户型对细节有一定要求，别墅仅要求面积、院落，无明确要求，需对照户型再看。,风格,43,好看就行，没特别的要求，也不怎么懂。,典型客群一,1、吕先生，39岁，煤炭行业，富二代；三口之家，孩子就读于北京。,2、教育水平：硕士学历，具有较高的素养，追求高品质高品位住宅。,3、收入水平：年收入约4000万元。称对有长远价值的房产对会进行投资。,4、居住情况：现住星河湾，300平米。唐山拥有普通住宅一套。,常住北京的唐山顶级客户。,购买行为,常住北京，唐山购房仅为老家置产，偶尔招待朋友使用。,购买星河湾主要是因为“环境好，配套实用”。,会所配套不错，双语学校的配套也很合自己心意。,对本案的看法,认为“唐山没有好房子，根本没得选择”。,地块在唐山前景应该不错，具体买不买房将主要看具体产品。,大部分时间不在唐山，买了主要用于招待朋友。,购买细节,1、产品形态：在唐山肯定买别墅，最好是独栋，是纯别墅社区。,2、面积需求：三四百平米就足够，毕竟平时不住。,3、细节要求：有独立院落，别墅院落最好能有装修，要不太麻烦。,4、风格要求：欧式的比较好，具体没什么意见，最好能看出档次。,5、配套要求：餐饮用的比较多，即使在星河湾也是如此，其它都是偶尔。,客户总结,在容积率、景观不足以与南湖西侧别墅项目竞争情况下，仍有必要保留一定的别墅面积，小独栋的设置足以形成产品差异化，并能针对性的向长期居住在北京的唐山顶级客户推售，在别墅体量有限的前提下，完全可以通过配套的完善与西侧别墅进行规避竞争。,通过访谈发现，在同等面积下，独栋较连排接受程度明显更高，因此仍建议适当考虑合院、L型等方式，在缩小别墅总体量、单体面积的前提下，尽可能多的增加独体、类独体的比例。,典型客群二,1、安先生，40岁，能源行业，年收入为3000万元以上；四口之家，孩子11/9岁，就读于唐山。,2、教育水平：不详，大学本科以下。,3、收入水平：年收入约5000万元。自称买别墅自住。,4、居住情况： 现居迁安，住房为普通住宅在天元购置800平米跃层一套。,常住唐山的唐山顶级客户。,购买行为,常住唐山，对天元目前停车等不满，若有别墅，必会购买。,对目前天元帝景深色玻璃、缺乏配套、车位等不满，升级意愿强烈。,在意档次感、舒适度，喜好大面积产品。,对本案的看法,肯定会优先考虑纯别墅社区。,如果本案投资价值更高，也会考虑购买，为子女购买等。,常住可能性更大，但非常好的项目也会考虑购买。,购买细节,1、产品形态：在唐山肯定买别墅，最好是独栋，是纯别墅社区。,2、面积需求：六百平米，要求房屋多，考虑两个孩子和老人。另外如果还考虑小孩的游戏空间。,3、细节要求：有独立院落，针对目前天元的问题要有改善，会所和车位十分重要。,4、风格要求：高档、奢侈好。,5、配套要求：餐饮，会所，车库要够高，面积够大，越野车好停。,客户总结,居住在唐山本地的客户多为下县矿主，财大气粗，文化水平有限。本案地块对他们有强烈吸引力，不弱于南湖西侧，但是，非纯粹别墅社区是较大问题。因此可考虑部分地块分割出独立别墅组团，将更有吸引力。,大面积独栋很难形成与周边低容积率产品的竞争优势，但若适当缩小面积，类似本地客群完全可能在购买纯别墅社区居住后，购入稍小面积产品投资或作为给子女使用的产品，形成市场空间。,典型客群三,1、刘女士，35岁，公务员，三口之家，孩子8岁，就读于唐山。,2、教育水平：大学本科。,3、收入水平：年收入10万元。,4、居住情况： 现购入梧桐大道。,常住唐山的唐山中高端客户。,购买行为,更青睐本案位置。,目前项目都在凤凰新城，所以买的梧桐大道，家住市区，还是希望能在市区置业。,对本案的看法,垃圾场，但目前改造的不错，毕竟过去凤凰新城也很荒凉。,肯定多层比高层好，但目前梧桐大道价格已经不低，不能高更多了。,户型面积像三居130平米就非常合适，再大就太贵了。,购买细节,1、产品形态：多层、洋房均有较大需求。,2、面积需求：130平米左右三室。,3、细节要求：无，主要看中户型功能。,4、风格要求：无。,5、配套要求：道路、餐饮、生活配套。,客户总结,多层的主流客群，无特殊要求，凭借位置取胜。,公务员、国有企业职员、银行员工等，升职后为跃层产品的主要需求者。,典型客群四,1、张先生，55岁，唐钢员工，孩子在唐钢工作。,2、教育水平：大学本科。,3、收入水平：年收入10万元。,4、居住情况： 现居住天元帝景150平米。,常住唐山的唐山高端客户。,购买行为,更希望在路北区置业，对区域并不认可，但也没有过多的负面印象。,在路北区潜在不可能有类别墅产品的前提下，是本案的准客户。,对本案的看法,可接受，但对地震区不太喜欢，不知道将来配套怎样。,不一定要在别墅社区，觉得定位太高，不是他们这样的人住的。,挺喜欢跃层，觉得面积也买得起，但是小区环境一定要升级。,购买细节,1、产品形态：跃层（叠拼别墅）。,2、面积需求：180平米左右四室，子女常来，住着方便。,3、细节要求：无，主要看中户型功能，要求小区环境、车位等。,4、风格要求：无。,5、配套要求：道路、餐饮、生活配套。,客户总结,叠拼产品在客户心目中，更类似于洋房产品在面积升级后形成的自然选择。这部分客户主要以40岁以上高级员工、高层公务员、少量小型企业主为主，更多满足自住功能，对面积的需求主要源于家庭结构的扩大。,5,60,Part 1,SWOT分析,61,SWOT分析,62,城市首席、顶级、兼顾中高端,S1. 优质的环境资源 S2. 交通出行便捷 S3. 靠近城市高端商业中心 S4. 紧邻南湖最大商业配套,优劣比较,W1. 教育配套缺乏绝对优势 W2. 限高18米，规划难度高 W3. 地质条件弱 W4. 地块形状不规整，增加规划布局难度,优势影响更强烈，定位应更多突出优势,生态、宜居、高品质,63,生态享受,O1.目前缺乏高端别墅项目 O2.已有成熟高端休闲度假项目O3.搬迁已经启动，政策支持力度较大 O4.政务中心搬入，引入客群,机会威胁,T1. 与南湖其他地块的直接竞争 T2. 多层产品缺乏特色,机会威胁平分秋色，综合考虑,繁华生活,64,兼具宁静与繁华的生态居所,提升高度、扩展客群、突出优势,市场定位,65,Part 2,客群定位,66,城市顶级富豪的消费（大独栋），小矿主、小企业主的冲动炫耀型消费（小独栋）。,客群定位,别墅客群,类别墅客群,洋房客群,多层客群,结合规划条件适度升级,高级公务员、大型国企银行高层、小企业主等构成的高端改善型消费。,中高级公务员、大型国企银行中高层、有一定积蓄家庭构成的中高端改善型消费。,一般改善型消费，年轻客群的冲动性消费。,67,68,核心客群特征顶级富豪,生活特征,时间不固定，可能作为第一居所，可能仅满足资源占有,行为特征,高收入阶层，炫耀性强，但有一定自卑心理，希望进入更上圈层,性格特征,固执、决断、精明，对无法理解的新事物持怀疑态度,家庭特征,家庭结构复杂，对户室面积要求大，体现尊荣奢侈,置业目的,二次以上置业、升级改善、资源占有,品味特征,眼界宽广，对高端产品有自我理解，但更喜欢“看得见的奢华”,关注因素,看重产品形象，升值空间，关注社区人群圈层,炫耀性强，有眼界，有追求，但缺乏独到见解与准确表达,69,核心客群特征高端改善,生活特征,时间大体固定，作为第一居所，注重使用功能,行为特征,高收入阶层，追求面积，但相对低调，同层炫耀,性格特征,与大众心理相似，有一定见解，但容易受引导,家庭特征,三口之家，或与父母同住,置业目的,二次以上置业、升级改善,品味特征,乐于接受新事物，但更崇尚经典,关注因素,看重地段、产品、升值空间,受产品、环境影响，但开始注重实用性,70,核心客群特征一般改善,生活特征,时间大体固定，作为第一居所，注重使用功能,行为特征,中高收入阶层，追求面积，同层炫耀,性格特征,虚荣、贪大求全，有一定情调追求,家庭特征,新婚或三口之家,置业目的,初次置业，购置婚房，适度改善,品味特征,乐于接受新事物，更容易冲动性消费,关注因素,看重地段、产品、功能,注重实用性，但有一定小资情调，对风情、景观有更大追求,客群总结,71,虚荣感强、炫耀性强，价格承受的弹性更大,1,购买力强，对高端产品有一定鉴赏，但缺乏准确，更容易受供应引导,2,整体追求豪华、舒展、大气，更强调整体的美感，与小资情调截然不同,3,大气的豪华大盘形象，所有客群均能凭供应向上引导，户型面积适度放大,72,在气质上寻找客群的共同追求，产品上引导客户的审美品味，别墅产品相对独立。,开发借鉴,客群线长，档次分野大,1,顶级客群的形象一般,2,应更注重主流客群需求，顶级产品仅作为补充,有一定眼界和追求,3,缺乏清晰表达,4,不仅仅根据客群需求设计产品，更通过产品引导客群升级,73,客群定位,非纯别墅产品，对最顶级可群的吸引力弱,1,中端、中高端客群更容易受地块条件的吸引，其中，一般改善 型是客群的主体，向上逐次递减,2,城市内中高端、顶级客源均比较充足，客群定位将主要依照项目自身特点寻找适合的客群,Part 3,形象定位,74,居田园，入城市；左手宁静，右手繁华,市场形象,宁静温馨的风情小镇,城市使人迷失了亲切感和尺度感，这就是人们从当初的地方迁走的原因。,75,他们可能文化不高，可能非常张扬，但即使为了炫耀，也开始尝试去追求内敛的，知性的，有着高尚品位和人文内涵的生活 他们希望炫耀的不仅仅是财富追求，也有自身内涵修养的与品味的 不断提高，是内外兼修的富有！,原来 原来他能带给我们的远比我们想象的多 原来他是那么“厚重”，原来真正的他是 “低调的奢华”,气质补充,风格表现,关键词1：知性、温馨、宁静、舒展,关键词3：唐山少见的，好看的,关键词2：京津最顶级的；或是京津最流行的,唐山客群对建筑风格并没有明确的偏好，只要求好看，符合主流审美，因此可以在某一风格的基础上进行概念、元素的融合,关键词4：全新的，非传承的，摆脱的,方向一：英伦风情,知性、优雅、异域风情、少见、京津的顶级别墅水准,防止过份单调，在英式不同时代间变化,意式、西班牙式，温馨、舒展，京津流行，唐山稀缺,方向一：地中海风情,园林景观,田园风情、水系贯穿，别墅部分利用高差建设台地、坡地,Part 4,产品组合与分布,81,82,容积率1.0，,1,地块形状不规则，地块价值差异,2,保证豪宅产品的同时应尽可能增加销售面积追求更多利润,3,地块限制条件,地块最北端临风井路，对面即休闲美食广场，距离南湖公园大门相对最近，相对繁华热闹，有一定噪声，价值较高。,中间位置相对安静，地块形状方正，规划条件最好，环境最为舒适宁静，并且受外部条件干扰最小，价值最高。,临建设路与南侧大学路，同时受外部干扰最大，特别是南侧对面是旧矿厂区，虽已停产，但是对居住环境产生了较大的负面影响，价值一般。,西北受美食城噪声污染，东南为学校，噪声难以避免，距公园较远，东侧规划未定，价值较低，但配套便利成为优势。,靠近铁路是较大的问题，若改变规划路与西侧地块形成整体，则会提高利用价值，一是更利于规划布局，二是能够更大发挥北端地块优势。,83,内部价值评判,1,2,3,4,5,规划方案：修改意见（北地块）,84,幼儿园紧邻别墅部分对品质影响较大且使用率偏低，能否移至地块东侧临路，尽可能的在规范计算符合市场需要。,连排别墅是可行的选择，但应尽量避免六连的出现，建议限制在四连排以内。,总体格局较好，细节建议修改,变形类的别墅是设计亮点，建议在后期设计中能尽可能多的增加类似L型，合院等类独栋产品，以尽可能多的提升项目品质，增加卖点。,三会所设计过多，该会所可考虑后期商业经营,规划方案：修改意见（中地块）,85,总体格局较好，细节建议修改,该处人流量较少，尤其东侧基本无人流进入，不建议设置商业街。,别墅与洋房的组合项目，仍需考虑将洋房车辆引入地下，实行人车分流。,四层产品中平层与跃层的面积比建议在8：2，其中西侧临路，四单元等品质较低部分为洋房类产品。,尽量减少六连排设计，尝试增加类独栋产品。,增加该地块三层叠拚产品的比例,规划方案：修改意见（南地块）,86,建议部分规划作出调整,虽然西南部分较近广场景观，但景观较小且临路，不建议设计别墅产品。,为保证道路关系适当向东南倾斜可以接受，但不建议设计西南大角度倾斜产品。,不建议设计别墅产品，建议考虑该地块统一设计为四层以上，以腾出空间保证北侧品质。,地块东北角完全没有人流，不适合建设底商。,该会所可设于地下，地上部分成为景观,规划方案：修改意见（东南地块）,87,规划无明显问题,88,各类业态面积建议,在本轮设计方案基础上合算面积，将洋房中跃层（叠拼）与平层面积作出分类,89,面积应适当放大以适应改善型需求，从市场表现看，大面积产品的不足是主要问题,户室以三室以上为主,各类产品的户型面积应有所分别，避免交叉形成相互竞争,独栋以450平米为主,连排别墅面积,户型面积建议,Part 5,户型细节,90,91,户型尺寸探讨,利用层数低的优势，尽可能压缩进深，是户型设计的基本要求，户型面积由小到大，功能逐次升级，大户型必备小户型亮点,92,户型细节探讨,层高：洋房多层2.9米，叠拼3.2米，别墅3.5米，局部57米,1,形式：平层，务必不可出现对结构有影响的错层形式,2,拼合：全部一梯两户，三室与两室，三室与四室分别拼合,3,Part 6,商业建议,93,主题定位,高档欧式风情商街,与美食广场呼应，以婚庆、餐饮为主要功能,业态,利用别墅风情与南湖景观，打造婚庆主题,婚庆服务 婚纱摄影 ,业态,与别墅会所互动，与美食广场呼应，打造高端餐饮主题,西餐 茶艺 红酒吧 高档餐饮 ,Part 6,其它细节,97,98,交通规划全面人车分流,小区停车直接进入地下 实现小区内零车辆干扰,交通组织,赠送附加值入户花园/屋顶露台,绿色生态健康的布置始终贯穿整个空间概念,产品细节洋房、叠拼,99,产品细节叠拼、连排,100,高门入户； 双车位设计； 半地下活动室； 大面积储藏空间； 双主卧； 顶层主卧配置露台；,联排产品强调细节，叠拼产品以独立入户与普通跃层有效区分,设定庭院精装标准， 并提供个性化菜单可供业主选择。,定制私家庭院精装标准，并可根据业主需求提供个性化服务。,经业主选择确认后，严格遵照标准执行， 对私家庭院进行统一打里。,一棵树，为您而栽！,产品细节独栋,定制设计，精装庭院,102,新风系统 废弃物生化处理技术 卫生间同层排水系统 静音处理系统,LOWE三层双中空玻璃,楼板隔音技术,外墙系统,废弃物生化处理技术,舒居技术的应用,103,价格粗判,多层：900010000元/平米,1,洋房：11000元/平米左右,2,叠拼：1100012000元/平米,3,联排：1500017000元/平米,4,独栋：一户一价，可能达到20000元/平米,5,5,104,北京中原 2009年4月,项目简介,1,松江区位于上海西南部，历史悠久，景色怡人（佘山AAAA风景区）。但地处相对偏远，发展相对滞后。 根据上海市政府关于上海市促进城镇发展试点意见“综合考虑城镇的功能定位、历史文脉等因素，借鉴国外特色风貌城镇建设的经验，引进国内外不同城市和地区的建筑风格“的要求，“一城九镇“很快确定了自己的“风貌特色“：安亭镇建成德国式小城；浦江镇以意大利式建筑为特色，结合美国城镇风格；高桥镇建成荷兰式现代化城镇，融入法国和澳大利亚风情；朱家角镇既凸现本土水乡古镇风貌，又有现代城镇的格调；奉城镇建成西班牙风格小城；罗店、枫泾、周浦、堡镇建成欧美特色的小城，松江新城则建成英国风格的新城。,松江新城简介,为了加快松江新城建设速度，扩大新城建设现金流量，在市政府的支持、推动下，上海地产集团有限公司、上海中星集团有限公司、上海国际集团有限公司与松江区政府共同出资10亿元人民币，组建上海松江新城建设发展有限公司，对松江新城西区包括英式风貌区在内的7.36平方公里进行开发建设。目前，公司凭借着较强的资本实力和现代企业制度等优势，正高效、有序地展开全面开发。 由松江新城建设发展有限公司负责实施开发的7.36平方公里区域，主要以高品质的低密度住宅为主，它将以原生态的绿化环境和异国建筑风格吸引人们入住，尤其是1平方公里的英式风貌区，将充分展现英国的居住理念和市镇风情，从而向人们展示松江新城的独特魅力。,发展商简介,规划设计：英国阿特金斯国际有限公司 风貌特色：有取舍地移植了英国泰晤士河边小镇的规划理念和建筑风貌，打造具有居住、商业、生活、公建共存的模块。 总用地：95.78万平方米 别墅建筑面积：15.48万平方米 公建面积：4.52万平方米；包括教堂、中小学、图书馆、综合超市、露天剧场等。 绿化覆盖率：63 人均拥有绿色空间：600立方米以上 湖泊水面总面积：50万平方米,项目特点,项目指标,别墅风格,2,罗兰港,别墅风格,温莎半岛,诺丁汉 绿洲,丽斯花园,连排风格,公寓风格,细节,3,结合会所,标志性建筑,街铺结合,商业风格,各种风格的雕塑，营造文化氛围,小品,水岸的不同处理,水景,细节,文化,4,风情,商业互动,“无需跨过英吉利。”是此行人对小镇的评价。合理规划，大量且原汁原味的公建及商业及点滴细节营造出纯正的英格兰风情。照片只能部分重现，只有身入其中，才能体会。 项目住宅部分的销售良好，但过大面积的商业至今无法良性运作，且大面积的公建配套赢利困难。开发商操作时应充分考虑