房地产宏观调控及走向.ppt

房地产宏观调控及走向,一、房价上涨的主因（在忽略供求关系的基础上） 1.信贷资金充裕推动房价上升 流动性 2007年全年新增贷款3.59万亿元； 2008年全年新增贷款4.9万亿元； 2009年全年新增贷款9.6万亿元； 2010年全年新增贷款7.95万亿元； 2011年全年新增贷款7.47万亿元； 2012年全年新增贷款8.2万亿元； 2013年全年新增贷款8.89万亿。,我国新增房地产开发贷款： 2005年9141， 2006年1.41万亿元， 2007年1.8万亿元， 2008年1.93万亿元， 2009年2.524万亿元， 2010年2.9万亿元； 2011年2.72万亿元； 2012年3万亿元； 2013年2.34万亿元。,个人住房贷款余额分别为： 2006年22700亿元， 2007年26700亿元， 2008年29800亿元， 2009年44115亿元， 2010年58115亿元， 2011年72000亿元， 2012年81000亿元， 2013年9万亿元。,2.一些地方政府放任价格上涨（土地财政） 全国土地出让金 2006年7000亿元； 2007年13000亿元； 2008年9600亿元； 2009年15910亿元 ； 2010年27111亿元； 2011年31500亿元； 2012年28517亿元； 2013年41000亿元。,上海 2007年481.294亿，财政收入2102.63亿元； 2008年398.1842亿，财政收入2382.3亿元； 2009年1043亿元 ，财政收入2540.3亿元； 2010年1448亿元，财政收入2873.6亿元； 2011年1260亿元，财政收入3429.8亿元； 2012年719亿元，财政收入3743.71亿元； 2013年2129.7亿元，财政收入4109.51亿元。,3.通胀预期导致买房保值现象 A.各国的救市行为使流动性充裕成为了普遍的现象 为应对金融危机 B.大宗商品价格上涨 能源价格上涨 C.输入型的通货膨胀 房地产成为投资、保值的理想选择,4.实体经济环境恶化导致投机 实业无利可图 出口萎缩 政府管制,5.刚性需求及新增需求 社会保障房的缺失 城市化（外来人口） 2013年止，我国的城市化率53.7% 户籍城市化率36% 家庭分户,6.房地产利益集团推动 房地产商造市 房地产中介忽悠 炒房者跳价 利益集团推动所形成的示范效应和羊群效应对房价的上涨起了推波助澜的作用,二、房地产宏观调控措施 （一）房地产调控的启动阶段 1.2003年初至2004年底 2.调控措施 （1）2003年6月5日 人民银行（2003）121号文件 内容：加强房地产的信贷管理；房地产自有资金不低于总投资的30 （2）2003年8月12日 国务院（2003）18号令 内容：房地产业是支柱产业之一 政府在房地产业的职责：经济适用房、廉租房的供给,（3）2004年3月 国土资发（2004）71号 （8.31大限） 内容：从2004年8月31日起，经营性土地使用权，必须以“招拍挂”方式出让 （4）2004年4月26日 国发（2004）13号 内容：将房地产自有资本金比例提高到35作为开发的条件 （5）2004年8月30日 银监发（2004）57号 内容：个人住房贷款首付比例由20提高到30； 同时提高贷款利率,（二）房地产调控的全面展开 1.2005年至2008年初 2.调控措施 （1）2005年3月26日 国办发明电（2005）8号（老国八条） 内容：对住房价格上涨过快，控制不力，要追究责任人的责任 （2）2005年4月27日 国务院常务会议 提出八条意见（新国八条） 内容：严格控制房价,（3）2005年5月11日 国办发（2005）26号（国六条） 内容：保证中小套户型供应；期房限转 两年内转手全额征收营业税 （4）2005年10月18日 国家税务总局 对二手房交易征收20个人所得税 （5）2006年5月17日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，出台了针对房地产业新的“国六条”。,（6）2006年5月29日 事件：国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发（2006 ）37号），人称9部委“十五条“，对“国六条“进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70的标准。,（7）2006年5月31日 国税总局（国税发74号文件） 对“国六条“中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。2006 年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向