完整的房地产项目开发流程(包含各个节点).xls

第 1 页，共 16 页 房房地地产产项项目目开开发发流流程程及及节节点点 节节点点 主主要要 阶阶段段 主主要要工工作作内内容容工工作作部部门门是是否否需需要要组组织织专专题题会会议议以以及及 会会议议参参加加部部门门主主办办部部门门工工作作内内容容分分项项主主办办部部门门主主办办岗岗位位协协办办部部门门 土 地 获 取 阶 段 土地信息 收集 现状图落实地块具体位置及周边情况开发部 规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件开发部 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有 地下埋藏物等影响开发的因素详 细了解。 开发部 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交 通等情况 开发部 了解该区域未来规划 情况 了解地块所属区域的规划，对以 后项目开发的影响和支撑。 开发部 土地初判 了解地块的上市方式 和土地款 同土地所有方进行接触，了解土 地出让方式和土地款，以及能否 调整。 开发部 了解当地的建安成本 、政府收费项目和具 体情况 成本测算开发部开发部、运营部、工程部 了解当地的房地产市 场状况 产品形式、市场价格、市场格局 、发展趋势及前景、开发周期的 安排 开发部 对接发展 中心 汇报土地初判结果 宗地的详细情况、项目分析、房 地产市场分析、初判结果 开发部 土地深判可行性研究报告 区域内宏观经济、发展前景等的 分析 开发部 该项目在区域房地产市场中的位 置、定位、发展。 开发部 现状图（四至电子文件）开发部 市场深度调研 销售：参与市场调查，进行地块 周边及辐射范围内的客户分析、 产品分析、市场竞争分析等 研发部：负责协助进行区域市场 调研 开发部销售部 研发部 项目最终定位 销售 研发部：根据以往及周边 项目成交客户分析和产品分析等 ，对项目定位、客户定位、产品 定位提出策略性建议 开发部销售部 研发部 成本测算：针对多个方案进行初 步成本测算、利润率分析及比选 研发、运营：协助进行方案设计 和成本测算 开发部 研发部、运营部 开发周期及付款计划 工程部、开发部、销售：根据土 地的开工条件、市场情况，共同 制定开发节奏。 开发部工程部 开发部 销售 项目方案确定开发部 现金流测算开发部 对接发展 中心 深判结果项目可行性报告及后续工作开发部 寻找合作 资金（与 战略发展 部共同研 究） 研究并确定融资方式 如信托基金、战略合作、贷款平 移等 财务体系、法务：给予技术及资 源上的支持 开发部财务体系、法务 项目招商报告（前期 阶段） 区域宏微观市场研究开发部 项目招商版盈利能力分析开发部 明确合作伙伴、寻找 合作方式（招商阶段 ） 项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据开发部财务中心 合作伙伴确定 财务中心、投融资部、法务：制 定合作方式、投资回报 开发部财务中心、投融资部 合作方案确定开发部财务中心、投融资部 合作细节确定开发部财务中心、投融资部 引资（商业计划书） 签署战略合作协议 财务中心、投融资部：制定合作 方式、投资回报 综合管理部：协议盖章，存档 开发部 财务中心、投融资部、综合 管理部 合作实施（实施阶段 ） 合作公司成立及相关手续办理 财务中心、投融资部、法务：协 助办理股权、增资等相关财务问 题。 综合管理部：工商局办理公司注 册 开发部 财务中心、投融资部、法务 综合管理部 投标、摘 牌 投方案标项目方案确定研发中心：项目方案开发部研发中心 投经济标确定土地上限开发部 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、 价格敏感性分析、制定拍卖战术 开发部 挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、 价格敏感性分析、制定出价战术 开发部 获取土 地 签订土地 出让合同 确定用地图、桩点坐 标、用地条件 交纳政府净收益，契税，交易费 法务：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金 开发部法务 财务部 用地规划 许可证 土地出让合同法务协同：提供土地出让合同开发部法务 出让金、交易费交费 证明 财务：提供资金缴纳出让金、交 易费 开发部财务 确权 企业投资项目备案 办理房地产开发资质预审表开发部 委托工程咨询资格机构编制申请 报告 研发：协助提供相关项目资料开发部研发 向项目备案机关提交申请报告开发部 建设用地规划许可证开发部 原地上物土地证登报 声明（原有土地证作 废） 开发部 土地补偿费（原户主 需交纳的土地使用费 ） 开发部 土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、 付款凭证及相关图纸 开发部发展中心 核定用地图、核定用 地相关图、规划地界 坐标图 开发部 第 2 页，共 16 页 节节点点 主主要要 阶阶段段 主主要要工工作作内内容容工工作作部部门门是是否否需需要要组组织织专专题题会会议议以以及及 会会议议参参加加部部门门主主办办部部门门工工作作内内容容分分项项主主办办部部门门主主办办岗岗位位协协办办部部门门 交费证明缴纳土地费用开发部 1：500现状地形图3 份（反楼座） 开发部 详规研发：委托设计详规开发部研发 办理土地 证 土地出让合同开发部 交费证明缴纳土地费用开发部 建设用地规划许可证开发部 地籍图4份（薄膜图 ） 开发部 土地登记申请书开发部 土地确权来源证明文 件 开发部 申请人主体资格证明 、法人代表证明或个 人身份证明 综管：提供相关证明资料开发部综管 土地抵押贷款 积极与银行联系，寻找合作伙伴 ，进行土地评估，选择合适贷款 承载公司 开发部：提供但当地政府同意的 土地评估公司，协助办理评估、 抵押登记等手续提供土地证及出 让合同 财务中心开发部 规 划 设 计 阶 段 区域市场 调研 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 销售：参与协助研发对区域内及 周边进行市场分析、客户需求分 析、产品分析、已成交客户分析 、竞争楼盘分析等 研发部销售部 3、项目所在商圈或 临近商圈现状调研（ 商业部分） 商圈主要商业业态分布状况、经 营状况、经营特点、预期发展方 向 商业销售部：针对重点商家进行 专向访谈同时组织相关专业人士 进行专业论证 商业销售部 市场组和招 商组 商业销售部 4、同期操作商业地 产项目调查（商业部 分） 竞争项目开发规模、定位种类、 操作方式、开发周期 提取数据库相关数据进行重点分 析、竞争项目实地调研了解相关 信息 商业销售部：运用顺驰商会操作 平台，重点访谈了解重点商家对 竞争项目的相关看法、同时了解 投资客户对竞争项目的投资意向 商业销售部 市场组和招 商组 商业销售部 项目定位 公建部分拟选业态种 类确定、所选业态数 量确定 通过行业发展状况分析，消费需 求分析确定可开发公建部分业态 种类。结合市场相关类型物业供 求状况确定所选业态开发数量 商业销售部：配合完成公建部分 业态选择与数量确定 商业销售部商业销售部 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 研发：依据控规指标提供产品类 型建议，协助项目定位工作 商业招商：配合完成公建类定位 销售体系 招商策略公 司 研发部 商业招商组 经济测算 运营：逐步细化成本测算及利润 率分析 财务：现金流测算 研发部 运营部 财务部 项目发展报告 开发计划 销售：根据宗地状况、市场条件 和公司的回款要求，协同研发部 初步制定土地开发计划和销售计 划。 商业：结合市场现状配合研发完 成项目公建部分开发不同业态产 品开发顺序建议 工程：根据工程情况及销售推广 方案排定工期 研发销售 工程 商业 项目考核指标初定 运营：提供初步的项目开发排期 和总体经济指标要求及各阶段经 济指标要求 销管运营 资金流 工程：根据工期制定工程款支付 计划，和财务结合，明确资金要 求 开发：配套费及土地款支付计划 财务 工程、开发 设计前期 明确产品设计思路 销售：根据区域市场内客户需求 状况和在销楼盘热销产品分析， 对户型设计、户型配比、面积区 间、景观规划、建筑风格、配套 标准等规划设计提出改善性意见 研发销售 明确设计院选择标准研发 制定设计组织计划研发 方案设计 组织 方案与设计院选择与合同签订 法务：合同文义审核 运营：成本审核 研发运营部、法务部 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准， 及规划指标、环境指标的初订 运营：依据建筑规划、景观规划 及交工标准初步确定建安、环境 等成本指标。 商业：结合行业特点提供有关需 求建议，配合研发完成相关设计 工程：参与制定交工标准，根 据以往项目经验总结及当前市场 情况，对主要部位做法、结构方 案、设备方案等提出建设性意见 研发 工程 运营 商业 规划方案结合成本测 算的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细 化、结合市场调整售价，确保预 期利润率。 销售 、商业：结合项目地块的 基本素质、成本测算情况和预期 销售情况，对项目规划设计提供 合理性意见 工程：从施工角度，对主要部位 做法提出建设性意见 开发：提供各项前期配套费用标 准 研发 运营开发 销售 工程 商业 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审研发部：负责提供图纸开发部研发部 修建性详规成果开发：提供参考意见研发开发 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市 政府） 研发部：负责提供图纸开发部研发部 土 地 获 取 阶 段 确权 第 3 页，共 16 页 节节点点 主主要要 阶阶段段 主主要要工工作作内内容容工工作作部部门门是是否否需需要要组组织织专专题题会会议议以以及及 会会议议参参加加部部门门主主办办部部门门工工作作内内容容分分项项主主办办部部门门主主办办岗岗位位协协办办部部门门 建筑平、立面功能效 果及成本测算的研讨 及确定 各部门共同商讨成本指标，逐步 深化。 销售、商业：根据产品成本情况 和结盘、在售项目销售经验总结 ，对建筑平、立面的工程效果提 供合理化建议 工程：从施工角度，对主要部位 做法提出建设性意见 研发 运营销售 商业 工程 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）研发部：负责提供图纸开发部研发 建筑方案报建图研发：提供报建图纸开发研发 景观概念方案设计及确定 销售、商业：结合项目定位、客 户需求情况和以往销售经验总结 ，提供景观需求、景观规划等建 设性意见 工程：从施工角度，对主要部位 做法、材料的选用等提出建设性 意见 运营：成本核算及成本指标控制 研发销售 工程 运营 商业 指标确认 阶段 项目成本指标确定 销管：和企划对销售费用指标， 进行讨论确定 商业：结合不同业态经营客户需 求，提供有关配套设备设施种类 、数量建议 工程 研发 开发 财务：项目前 期、工程、配套、费用等指标落 实 运营 销管 工程 研发 开发 财 务 商业 项目考核指标确定 销管：结合公司战略要求和项目 自身状况，协调其他各部门制定 项目的考核指标体系 工程：根据项目方案及销售推盘 方案制定工期 运营销管 工程 年度考核指标调整 销管：根据集团及公司发展战略 的要求和公司库存、新增、新开 资源的数量制定公司年度考核指 标体系 工程：制定工期 运营销管 工程 施工图设 计组织 施工图设计院的选择与合同签定 运营：配合研发进行设计招投标 工程管理：对结构方案、设备选 型进行评估 法务：合同的审核 研发 运营 工程管理部 法务 制定建筑、综合管网 、景观施工图设计任 务书（交工标准确定 、建筑、景观限额指 标确定） 按产品型式不同提供建筑设计限 额指标，提供景观限额设计指标 销售、商业 ：结合项目定位和 客户需求及经验判断，参与建筑 、景观规划和交工标准的讨论制 定 工程：提供工程技术专业建议 研发 运营销售 工程 商业 结构方案及设备选型研讨及确定 运营：针对不同结构方案进行经 济测算，方案优选 工程：参与结构方案及设备选型 研讨，筛选最佳方案，反馈研发 研发工程 运营 地质勘察报告 组织勘察招投标、签订合同、组 织现场勘察，并通过研发向设计 提供地质勘察报告 研发：负责提供规划总平面图工程研发 施工图成果 总平面图研发 放线图研发 桩位图研发 施工图报建图研发 消防、人防报建图研发 施工图审查全图及计算书研发 编制典型楼座建安预算运营 施工图会审 运营：参与施工图会审，审核对 成本影响较大的项目，提出优化 意见 工程：根据以往经验总结对施工 图的完整性、设计选材、选型的 合理性、经济性及施工的可行性 进行审核，及时反馈研发，进行 调整变更 研发 工程 运营 施工图全图 结合以往客服反馈经验，图纸设 计便于使用维修 研发客服 编制典型楼座建安预算，建安成 本综合测算、分析、反馈并进行 图纸优化 销售：根据项目预期销售均价和 利润率要求，根据不同施工方案 的成本情况，讨论并加以优化 研发：负责图纸优化变更 工程：对设计选材、选型的合理 性、经济性及施工的可行性进行 审核，使方案优化 运营部研发 工程 销售 综合管网方案设计开发部：提供各专业局设计条件研发开发 景观扩初及施工图设计运营：成本核算及费用控制研发运营 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 销售 ：结合宗地状况、项目定 位和成本测算情况，参与景观施 工的讨论制定 研发：负责图纸优化变更 工程：对选材、工艺做法提出专 业性意见 运营部研发 工程 销售 开 工 开 盘 建设工程 规划许可 证 规划方案及市政方案 送审 设计方案（含总平面方案）申报 表 研发：配合提供设计院盖章确认开发部研发 土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、 付款凭证及相关图纸 开发部发展中心 修建性详细规划2份，电子文件1 份（注：规划方案审定前，提交 10本规划设计方案，电子文件1份 ） 研发：提供所需图纸开发部研发 规 划 设 计 阶 段 方案设计 组织 第 4 页，共 16 页 节节点点 主主要要 阶阶段段 主主要要工工作作内内容容工工作作部部门门是是否否需需要要组组织织专专题题会会议议以以及及 会会议议参参加加部部门门主主办办部部门门工工作作内内容容分分项项主主办办部部门门主主办办岗岗位位协协办办部部门门 申报单位（人）委托代理的，需 提交授权委托书 开发部 建筑方案送审 建筑设计方案申报表研发：配合提供设计院盖章确认开发部研发 1/500现势地形图1份开发部 土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、 付款凭证及相关图纸 开发部发展中心 投资计划开发部 建筑设计方案2份（含建筑效果、 总平面、各层平面、立面、剖面 图等）、重要项目需提交模型 开发部 申报单位（人）委托代理的，需 提交授权委托书 开发部 取得许可证 投资计划(项目备案)开发部 大配套财务：提供资金保障开发部财务 小配套财务：提供资金保障开发部财务 消防证明研发：负责提供消防报建图开发部研发 绿化证明研发：负责提供绿化报建图开发部研发 人防证明研发：负责提供人防报建图开发部研发 地名证明 销售部：确定楼、栋眼号排布和 地名意义 开发部 现场工程 放线 施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察 、选择 协助工程提供队伍信息工程部运营 建设工程规划许可证开发部 规划局批复的项目总平图及电子文件开发部 首层平面图 研发：出图及图纸问题解决 工程：现场配合 开发部研发 工程 按照施工总平图进行 楼座点放置，出放线 报告 按照施工总平图进行楼座点放置 ，出放线报告 工程：配合勘测、清除现场障碍开发部 工程 施工单位配合做记录 、现场保护 施工单位配合做记录、现场保护 组织施工单位做好记录及现场保 护 开发部 工程 移交施工单位 研发：现场发现问题，及时解决 工程：组织施工单位交接，做好 交接记录 开发部研发 工程 施工许可 证 建设用地规划许可证开发部 建设工程规划许可证开发部 天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书开发部 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同开发部 建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施 工中标价的1/3以上） 财务 建设项目年度投资计划（当年计划）开发部 施工图审查研发：负责提供施工图及计算书开发部研发 质量监督登记表 工程：配合办理，与相关部门接 触，搞好关系 开发部工程 安全措施 工程：制定现场文明施工及安全 施工标准，组织施工单位做好现 场围墙及现场相关安全措施。 开发部工程 安全施工措施登记表 工程：配合现场安全，进行安全 措施实施的监督及安全管理 开发部工程 交费各专业会签单 建委各内部相关部门及配套各专 业局确认 开发部 销售许可 证 营业执照开发部 资质证书开发部 国有土地使用证或建设用地规划许可证开发部 年度投资计划(项目备案)开发部 建设工程规划许可证研发：负责提供所需的全部图纸开发部 建设工程施工许可证开发部 公用基础设施配套证明开发部 获取前期物业备案证明 物业：签订物业合同、业主公约 、普通住宅小区提供物价局核定 的物业管理服务费收费等级和中 准价格标准（5万平米以上的要 通过招投标手续完成） 研发：负责提供所需的全部图纸 开发部物业 基础工程形象部位达到正负零及图象文件 工程：到达基础部位，递交报验 材料，组织五方验收，提供基础 验收证明 开发部工程 获取面积计算成果表 开发部：提供地名批复及附图、 图审证等证件 研发部：提供全套施工图 销管 项目总平面图研发：出图开发部研发 获取商品房网上销售数据录入合格证明销管：配合网上录入开发部销管 企业投资 项目备案 规划成果开发部 大配套开发部 开工准备 移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场工程 临水、临电 工程：根据现场情况确定临水、 临电的位置、数量，协助临时电 送电、接入水接入，做好保护 财务：提供资金， 运营：审核 开发部工程部、财务部、运营部 临水、临电开发部工程 平整场地工程 施工组织方案 研发：负责提供所需的全部资料 运营：共同确定甲供分包项目及 各种特殊材料的档次价格。 工程研发 运营 招投标、签订合同 勘察（拿下土地后即定队伍，进 行勘查，向设计提供设计依据） 研发：负责提供总规划图等所需 的全部资料 运营：配合招标 法务：合同的审核 工程运营 研发 法务 桩基施工单位运营配合招标、测算成本工程运营 监理 运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核 工程运营 法务 开 工 开 盘 建设工程 规划许可 证 规划方案及市政方案 送审 第 5 页，共 16 页 节节点点 主主要要 阶阶段段 主主要要工工作作内内容容工工作作部部门门是是否否需需要要组组织织专专题题会会议议以以及及 会会议议参参加加部部门门主主办办部部门门工工作作内内容容分分项项主主办办部部门门主主办办岗岗位位协协办办部部门门 土建施工单位 运营配合招标、测算成本 法务：招投标文件的法务审核、 合同的审核 工程运营 法务 甲供材、分包商 运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核 工程运营 法务 沉降观测运营配合招标、测算成本工程运营 土建施工单位的公开招标及合同备案 工程：确定备选施工单位、考察 筛选队伍、提供招标资料、组织 招投标、签订合同、进行合同备 案 运营：共同确定合同约定的各项 条款 开发部工程 运营 施工图会审 组织监理、施工单位一起对图纸 会审 研发：配合会审工程研发 会同设计院进行会审，签定会审 记录 研发：负责提供所需的全部图纸 ,并配合会审 工程研发 设计交底 会同设计院进行技术交底，签定 交底记录 研发：负责组织设计单位交底和 变更 工程研发 质量监督手续 办理质检委托开发：配合办理相关手续工程开发 办理安全检查委托开发：配合办理相关手续工程开发 环卫、环保等相关手 续 申办项目临时、永久路口的报建 手续 开发：配合办理相关手续工程开发 申办项目临时施工用水、临时用 电、排污手续 开发：配合办理相关手续工程开发 办理施工人员暂住手续开发：配合办理相关手续工程开发 开工 开工 施工放线 组织施工单位进场、建立平面和 高程控制系统。建立控制主轴线 （基线）标桩，并在现场清楚标 明墙、柱轴线位置，组织施工单 位进行有效保护并接管 研发：负责提供所需的全部图纸 和技术支持 工程研发 规划验线 监理单位组织工程部、设计、规 划局验线 研发、开发：配合验线工程研发、开发 桩基施工 试桩施工，根据施工图及有关施 工规范制定桩基施工标准，审核 桩基单位的施工组织设计，施工 人员资质，进场材料是否合格等 研发：配合确定桩基施工标准工程研发 桩基全面施工 研发：负责提供所需的全部图纸 和技术支持 工程 桩基检测 委托桩基检测单位、签订合同工程 进行桩基施工质量检测，并提供 桩基检测报告 工程 开槽（办理各种手续 ，组织协调环卫、市 容等政府部门） 土方工程工程 支护工程工程 降水工程工程 地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参 加 研发：配合参与验收工程研发 基础施工 地基处理工程 混凝土垫层工程 地下防水工程 混凝土基础 研发：负责提供所需的全部图纸 ，配合解决图纸设计问题 工程研发 基础验收备案 承建单位自评工程 监理对验评资料审查、现场观感 质量量测和检查 工程 材料报送监督站，协调监理组织 相关部门验收 研发：配合参与验收工程研发 签定建筑工程分部工程（基础） 验收表 工程 基础处理竣工结算 核对全部设计变更、现场签证及 各项扣款的增减项造价。 工程：申请结算，提供全面的现 场签证（监理、工程部经理签字 确认）、水电扣款等基础性资料 运营工程 项目亮相 前准备 推盘策略确定 产品策略 销售部、企划：根据项目定位、 市场状况和项目推广策略，对产 品推广排期和阶段性重点聚焦产 品提出合理化建议 研发：根据产品推广排期，提供 具体产品的房型图、户型卖点综 述、专业设计人员支持、负责讲 解产品等 项目销售研发、销售部、企划 价格策略 销管：协助现场根据具体组团、 楼座、楼层、朝向等因素制定价 格体系及制作销控 运营：提供成本测算，确定销售 基本均价 项目销售销管、运营 推广策略 销售：参与项目推广策略的讨论 ，提出合理化建议，实现推广效 果的最大化 研发部：提供设计院背景、产品 设计理念、产品卖点及专业设计 人员的支持 企划项目销售、研发部 招商策略：整合外部资源，根据 项目销售需要，制定项目全程招 商策略 配合制定全程招商策略 商业销售部 运营组及策 略公司 商业运营组及策略公司 确定外部资源 广告公司寻找及确定 销售：参与研究讨论广告公司的 选择，参与沟通 企划项目销售 制作公司寻找及确定企划 策略公司寻找及确定 销售：策略公司的沟通，并进行 相关的培训 企划项目销售 媒介公司寻找及确定 销售：根据目标客户群的日常生 活、行为习惯，选择和确定有效 的媒体形式，监控、反馈媒体实 施的效果 企划项目销售 开 工 开 盘 开工准备 招投标、签订合同 第 6 页，共 16 页 节节点点 主主要要 阶阶段段 主主要要工工作作内内容容工工作作部部门门是是否否需需要要组组织织专专题题会会议议以以及及 会会议议参参加加部部门门主主办办部部门门工工作作内内容容分分项项主主办办部部门门主主办办岗岗位位协协办办部部门门 活动公司寻找及确定 销售：活动公司的沟通，各个阶 段活动组织的配合协调，活动过 程的实时关注，反馈调整后期活 动营销的内容 企划项目销售 项目推广定位确定 项目名称、组团名称研发：根据对产品的理解提出合 理建议。 销售：根据对市场客户的理解提 出合理建议。 企划项目销售 研发 项目核心推广理念确定企划项目销售 研发 SLOGON确定企划项目销售 项目核心识别系统确 定 logo确定销售：参与项目核心识别系统的 讨论和确定 企划销售部 VI系统及延展方案确定企划销售部 亮相前项目知识培训 建筑知识，楼盘背景，项目卖点 综述，竞争对手比较，付款方式 ，法律手续，销售技巧等方面的 综合系统培训。 销管：提供相关政策培训 法务：提供相关政策培训及统一 口径的法律审查 研发：提供建筑设计单位、景观 设计公司、建筑风格、各项控规 指标、交工标准、户型卖点资料 、全部图纸等 工程：提供施工材料、施工工艺 、重点节点、工程进度、入住时 间、交工标准等资料 项目销售销管 法务 研发 工程 分卖场设立 为实现项目宣传的最大化，在合 理地段设立商品房展示中心 企划：提供外卖场设计、包装方 案并协助完成包装，卖场相关销 售道具制作 外卖场企划部 销售道具准备 现场房型手册（亮相版） 研发：提供各单体户型图和楼层 平面图、小区摆位图等 企划研发部 售楼处装修装饰及售楼处内外部 指引包装（精神堡垒、工地围档 、吊旗、道旗、形象墙、指示牌 、资料架、展示架） 销售：提出装饰及指引系统的合 理化建议 工程：组织招标确定施工单位， 协助企划部进行售楼处内部装修 和项目指引系统的施工 运营：核算售楼处装修成本，进 行合同审批和付款工作 财务：提供装修及包装所需资金 支持 企划 工程、财务、项目销售、运 营 样板间及样板环境指示说明系统 销售：协商决定样板间建造的具 体户型 研发：提供样板间户型的详细房 型图和尺寸 工程：组织招标确定施工单位并 施工，组织样板间施工和节点支 持 运营：样板间装修成本核算及合 同审批工作 财务：提供装修及包装所需资金 支持 企划 工程 研发 财务、项目销 售、运营 沙盘（概念）、户型单体模型（ 外形、景观、绿化、车棚、能源 站点等位置应明确） 研发：提供项目整体规划方案和 单体户型图，支持企划部制作概 念沙盘和单体沙盘 销售：与企划部协商，选定概念 沙盘的方案及单体沙盘的户型选 择 企划研发、项目销售 入市前印刷品的设计、制作（概 念楼书、房型图、DM单、宣传海 报等） 销售：各种印刷类销售道具制作 的确定 研发：项目研发设计方面资料的 提供，如平面规划图、景观规划 图、房型图、人行系统、车行系 统等 工程：提供工程进度及交工标准 ，施工材料、施工工艺等相关方 面的资料 法务：相关印刷文件的法律审核 以及合同的审核 企划研发 工程项目 销售 法务 项目周边主要道路设置醒目指示 系统 企划 （意向）派筹卡及纪念礼品企划 联动工作的准备 配备看房车及看房车的包装车管部：提供看房车及司机企划车管部 进行联动单位的培训和包装 企划：提供重点联动单位的包装 ，相关销售道具的制作 销售部（客 资组） 企划 意向商家签约进驻意向书法务：合同的谈判以及审核 商业销售部 运营组 法务 确定项目亮相方案 项目形象表情、主题、创意表现 确定项目销售部：参与讨论，提出建 设性意见 企划项目销售 项目亮相细化方案确定企划项目销售 项目亮相媒体确定企划项目销售 项目亮相项目亮相 项目形象出街，媒介组合应用（ 户外、报纸、电视、电台、车体 、电梯） 法务：相关印刷文件的法律审核 以及合同的审核 企划法务 新闻媒体新闻信息亮相 品牌传播中心：通过媒体扩大宣 传信息 企划品牌传播中心 亮相庆典活动及产品推介会的宣 传和安排 研发：项目研发设计资料、研发 设计专业人士的支持 销售：项目亮相各项工作的配合 开展，电话接听解答，现场客户 接待，活动的协同组织等 企划研发 项目销售 项目开盘 前准备 销售内部资料 房型、房号及面积对照表 研发：提供房型本册、技术支持 销管：提供房号及面积表 项目销售销售管理部 研发 销控 运营：由运营确定考核均价； 销售：和销售现场根据推盘节奏 确定销控 销管部 客户接待、客户问题汇总及反馈 研发、工程：配合解释、解决客 户提出的研发及工程问题 项目销售研发 工程 开 工 开 盘 项目亮相 前准备 确定外部资源 第 7 页，共 16 页 节节点点 主主要要 阶阶段段 主主要要工工作作内内容容工工作作部部门门是是否否需需要要组组织织专专题题会会议议以以及及 会会议议参参加加部部门门主主办办部部门门工工作作内内容容分分项项主主办办部部门门主主办办岗岗位位协协办办部部门门 客户积累 意向卡销售，客户梳理，意向销 控制定，客户关系维护 销管：意向卡销售的组织工作 外卖场：意向客户推荐，客户关 系维护 项目销售销售管理部 外卖场 交工标准确定 销售、工程、开发、运营：讨论 并确定项目交工标准 法务：法律风险提示。 研发部 法务 工程 项目销售 开 发 运营 价格体系确定 运营：牵头制定项目考核指标体 系，提供项目经济指标要求 销售：对不同组团、不同楼座、 不同楼层和户型制定合理的价格 体系。 销售管理部项目销售 运营 合同准备 房型附图研发：提供所有房型的房型附图 销售管理部研发 交工标准 研发：提供已确定的交工标准 法务：交工标准中法律风险的提 示和规避。 工程：审核合同中的交楼时间及 交工标准 销售管理部法务 工程 研发 小区摆位 研发：负责提供最终版的总平面 图 销售管理部研发 合同、附加协议等文本审查确定 法务：商品房合同、附加协议、 补充协议等文本的审查确定 销售管理部法务 开盘前销售道具准备 现场房型手册深化版及最终版 研发：提供深化版房型图手册及 逐步落实形成最终房型图手册 企划研发 楼书，宣传海报、折页，物业管 理公约 研发：协助制作楼书、折页等， 提供技术支持 物业公司：提供物业管理公约 企划研发、物业公司 购房须知，房型图，详细价格表 研发：提供项目详细的房型图， 提供技术支持 销售：协助销管制定项目楼房的 价格体系 工程：提供工程进度及交工标准 企划项目销售 工程 研发 售楼处内外展示道具的统一更换 （道旗、吊旗、背板等） 企划 沙盘（细化景观及外檐） 研发：提供项目总规划平面图， 协助企划制作沙盘，提供图纸和 技术支持 企划研发 样板间、样板环境的指示系统的 数据更新 研发：负责提供样板环境图纸和 技术支持 企划研发 销控表及销控贴，认购书，合同 袋 销管：协助企划制作销控表、认 购书、合同袋等相关销售用具 企划销售管理部 项目形象的提升及深 化 户外媒体发布（项目形象及核心 理念锻造与深化） 企划 报纸媒体发布（项目形象及核心 理念锻造与深化） 企划 小众媒体及创新媒体发布（项目 形象及核心理念锻造与深化） 企划 开盘信息告知 媒介组合应用（户外、报纸、电 视、电台、车体、电梯） 企划 银行大协议的签订财务中心：提供银行销售管理部财务中心 开盘 开盘 开盘庆典活动 活动形式（演出 说明会 发布 会） 与会人员（演艺名人 专家学者 ） 告知途径（报广 海报 门票 DM单） 销售：开盘庆典活动的组织配合 ，最大化接待、积累客户 物业：积极为开盘庆典活动提供 人力物力支持 企划项目销售 物业 客户转化 明确合理流程，接待、回访、邀 约客户,完成客户转协议、转合同 工作 财务：收取定金、购房款 销售：签订购房协议，进行客户 关系维护，协助合同、文件的签 署 销售管理部财务 项目销售 回款落实 销售：按照每月考核指标定时定 额完成销售量，为回款落实提供 支撑 销管部项目销售 日常销售 月度指标分解 根据公司资金情况与项目进程， 进行月度指标分解与调整 销售管理部 产品分析、聚焦销售 重点 来电客户分析、来访客户分析、 成交客户分析、未成交客户分析 、滞销产品分析、竞争项目动 态关注，对项目所处销售阶段进 行准确判断和适时调整 企划：阶段性项目推广总结，根 据库存产品现状，合理安排推广 节奏和推广方向 销管：根据库存产品现状和考核 指标要求，和销售协商调整价格 体系，聚焦重点产品的销售 外卖场：协助项目销售进行产品 、客户分析，根据聚焦销售重点 推荐可成交客户 项目销售部企划部，销管部 月度操作手册制定 根据财务指标，产品情况，客户 情况，制定月度的推广策略、销 售策略和重大节点 企划：与企划确定推广策略 销管：制定销管价格策略 销售体系 价格监控及调整 定期进行价格测算，与销售沟通 ，根据库存产品和聚焦销售的重 点及市场形势变化，调整项目价 格，实现项目利润最大化 运营：阶段性考核指标调整；动 态调整项目售价，实现项目利润 最大化 销售：根据阶段性产品销售情况 和库存产品现状，沟通协调销管 调整价格体系 销售管理部运营部、项目销售 月度推广计划执行 报纸媒体：树立项目形象，宣泄 产品卖点 销售：协同企划对于项目形象和 阶段性产品宣泄点进行沟通，确 定报广内容 企划项目销售 户外媒体：强化项目形象，聚焦 重大节点 销售：结合阶段性考核指标和项 目销售情况，确定阶段性节点的 设置和媒体宣传 企划项目销售 营销活动：维系老客户促进老带 新，制造新闻热点烘托项目人气 销售：协助企划进行主题营销活 动的组织和配合工作 企划项目销售 开 工 开 盘 项目开盘 前准备 第 8 页，共 16 页 节节点点 主主要要 阶阶段段 主主要要工工作作内内容容工工作作部部门门是是否否需需要要组组织织专专题题会会议议以以及及 会会议议参参加加部部门门主主办办部部门门工工作作内内容容分分项项主主办办部部门门主主办办岗岗位位协协办办部部门门 客户中心：通过公益性活动强化 客户品牌忠诚度，加强项目口碑 传播效应 销售：通过与企划部的沟通交流 ，创新性的组织公益性活动，强 化客户忠诚和树立顺驰品牌美誉 度，逐渐形成项目的独特卖点 企划项目销售 销售道具支持：楼书、客户通讯 、生活手册折页、道旗、吊旗 销售：协同企划制作各种销售道 具 企划项目销售 客户到访及接待成交 工作 客户资源利用大客户，社区活动 ，置业推荐，物业推荐等工作带 来大批意向客户 企划：提供DM单，海报、楼书、 单体沙盘等销售道具支持 项目销售部企划部 外卖场客户到访 企划：外卖场销售道具的及时制 作和补充，路演活动的组织开展 销售本部企划部 项目销售现场利用电话回访老客 户，并进行客户接待成交工作 企划：提供沙盘、单体户型、样 板间等销售道具； 销管：提供销控 项目销售部 通过日常培训，提高销售人员的 接待水平，现场通过电话回访， 邀约客户到访促成成交 行政：有行政组织一些专业化的 培训，已提高销售员的销售水平 。 项目销售部 月度付款计划及支付 运营：根据销售费用发生及以往 支付情况，制定月度合同支付额 度，审核付款计划并上报地产集 团 财务：审核价款单及发票，按资 金情况付款 企划运营部 财务 合作方合同签订 运营：合同签订及审批工作 法务：商品房合同、附加协议等 文本抽查，风险提示 销售本部：确认物业及置业联动 ，送各部门存档 销售管理部 、企划部 运营部 法务 销售本 部 回款 制定回款节点，协调银行及房管 局保证按期回款 财务：财务：为客户创造便捷交 款条件，快速收款 销售管理部财务 月度指标考核 公司考核指标完成及调整 销管：按当月完成情况，逐步调 整全年销售回款指标 财务：负责编制月度资金预算， 填列各项目实际发生数。 运营部 销售管理部 财务 项目考核指标完成及调整 销管：按当月完成情况，调整次 月及全年销售指标 财务：负责编制月度资金预算， 填列各项目实际发生数。 开发：提供下月指标落实的政府 相关证件支持 工程：提供下月指标落实的工程 节点支持，统计汇报工程指标完 成情况及指标调整，提供月度工 程款计划 运营部 销售管理部 财务 开发 工程 清盘 清盘 清盘后项目各种资料移交 综管：接收商品房合同、协议、 优惠单并存档 销售管理部综合管理部 项目销售、招商工作 问题总结、汇报并存 档 项目营销推广效果的监控、评估 、修正，通过销售体系例会、项 目协调会、部门例会、各种主题 总结会等形式进行工作总结，指 导后期工作。 企划：利用夹报、DM单、电视字 幕、路牌等形式宣传清盘信息， 予以清盘支持 销售体系 工 程 建 设 主体施工 审核施工方案、施工 组织设计 工程 材料进场验收 施工单位填报材料进场报验单工程 检验三证（材料出厂合格证、进 入现场的取样检验证明、建委产 品质量认证）、监督现场取样复 试 工程 钢筋混凝土工程（过 程监控） 模板分项工程工程 钢筋分项工程工程 预应力分项工程工程 混凝土分项工程工程 现浇结构分项工程工程 装配式结构分项工程工程 混凝土结构子分部工程工程 配套管线预埋工程 重要分项工程及隐蔽 工程质量验收 核心筒剪力墙，裙楼，结构转换 层，第一层标准层，天面层钢筋 工程 地下室、裙楼、塔楼标准层第一 层的水暖电管线预埋； 超高层建筑圈梁防雷工程、避难 层管线预埋。 工程 图纸问题解决 图纸问题的发现及分析研发：配合分析问题工程研发 设计变更 研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响 工程研发 运营 施工质量问题、事故 处理 施工质量问题、事故的分析及调 查 研发：配合分析问题工程研发 处理方案的制定、审核、审批 研发：配合制定方案 运营：核定成本影响 工程研发 运营 处理方案的实施工程 变更签证 设计变更 与设计沟通，协调，收发相关变 更文件 研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响 工程研发 运营 工程变更 工程变更技术经济分析 研发：配合技术分析 运营：进行经济分析 工程研发 运营 工程变更申请 研发：协助现场进行变更签证 运营：测算变更签证对成本的影 响，对其可行性进行判断。 工程研发 运营 设计变更、现场核实 研发：配合完成设计变更 运营：核定变更成本影响 工程研发 运营 工程款支 付 工程进度的确认工程 开 工 开 盘 日常销售 月度推广计划执行 第 9 页，共 16 页 节节点点 主主要要 阶阶段段 主主要要工工作作内内容容工工作作部部门门是是否否需需要要组组织织专专题题会会议议以以及及 会会议议参参加加部部门门主主办办部部门门工工作作内内容容分分项项主主办办部部门门主主办办岗岗位位协协办办部部门门 工程款申请表审批建立完整，准确的资金合同台帐 运营：按合同约定审核付款比例 财务：审核工程款的支付 工程运营、财务 工程款支付 财务：审核工程价款单及发票， 按资金情况付款 工程财务 主体验收 备案 施工单位自评工程 监理对验评资料审查 、现场观感质量量测 和检查 工程 监理组织相关部门验 收 参与单位：工程部、（研发）、 设计、监理、施工，监督部门 研发：配合参与验收工程研发 签定建筑工程分部工 程（主体）验收表 工程 外檐装修 材料确定 设计、研发定板考察相关单位及实际工程 研发、运营：分别从技术、经济 方面配合 工程研发 运营 施工样板制作工程 材料确定 研发、运营：分别从技术、经济 方面配合选用材料 工程研发 运营 甲供、甲 分包材料 招标（工 作应有针 对性的提 前展开） 制定招标计划工程 编制招标文件 拟定投标单位运营：审核招标方案工程运营 确定材料招标技术要求运营：参与招标、测算成本工程运营 确定定标原则运营：参与确定定标原则工程运营 考察投标单位运营：参与考察并提出考察意见工程运营 招标、定标运营：参与招标、定标工程运营 内外檐装 修 地面 基层处理 从业主的装修使用方面提出建议 工程客服 找平层工程 面层工程 防水 基层处理 施工工艺、施工顺序、交叉作业 时的成品保护 工程 防水层施工工程 面层砂浆工程 抹灰 基层处理施工工艺、顺序、外保温施工操 作、伸缩缝处理 工程 抹灰工程 饰面板（砖） 排砖工程 面砖安装研发：参与施工样板进行验收工程研发 勾缝成品保护工程 门窗 型材加工工程 安装窗框从业主使用方面检查安装效果工程 安装窗扇工程 封胶工程 轻质隔墙 放线定位工程 隔墙砌筑及安装 客服：从避免裂缝角度提出关于 隔墙砌筑材料和施工工艺的建议 工程 幕墙 幕墙专业设计研发：审核幕墙专业设计图工程研发 预埋件安装工程 龙骨加工及安装工程 幕墙面材安装工程 封胶客服：考虑外墙防水工程 涂饰 基层处理工程 底料施工工程 面料施工研发：参与施工样板进行验收工程研发 各分部分项工程的方案审核，过程监督验收，成品保护 ，工种及工序的协调 工程 水、暖、 电安装 室内给水系统 给水管道及配件安装 安装完成后的打压试验、管线的 标识、管线的成品保护 工程 室内消火栓系统安装工程 给水设备安装 安装完成后的打压试验、管线的 标识、管线的成品保护 工程 管道防腐，绝热工程 室内排水系统 排水管道及配件安装 安装完成后的打压试验、管线的 标识、管线的成品保护 工程 雨水管道及配件安装 安装完成后的打压试验、管线的 标识、管线的成品保护 工程 室内热水供应系统 管道及配件安装工程 辅助设备安装工程 防腐，绝热工程 卫生器具安装 卫生器具安装研发：参与施工样板进行验收工程研发 卫生器具给水配件安装工程 卫生器具排水管道安装工程 室内采暖系统 管道及配件安装工程 辅助设备及散热器安装工程 系统水压试验及调试工程 防腐，绝热工程 变配电室 变压器、箱式变电所安装工程 成套配电柜、控制柜和动力、照 明配电箱（盘）及控制柜安装 工程 裸母线、封闭母线、插接式母线 安装 工程 电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设工程 电缆头制作、导线连接和线路电 气试验 工程 接地装置安装工程 避雷引下线和变配电室接地干线 敷设 工程 供电干线 裸母线、封闭母线、插接式母线 安装 工程 桥架安装和桥架内电缆敷设工程 电缆沟内和电缆竖井电缆敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆穿管和线槽敷线工程 电缆头制作、导线连接和线路电 气试验 工程 电气动力 成套配电柜、控制柜和动力、照 明配电箱（盘）及控制柜安装 工程 工 程 建 设 工程款支 付 第 10 页，共 16 页 节节点点 主主要要 阶阶段段 主主要要工工作作内内容容工工作作部部门门是是否否需需要要组组织织专专题题会会议议以以及及 会会议议参参加加部部门门主主办办部部门门工工作作内内容容分分项项主主办办部部门门主主办办岗岗位位协协办办部部门门 低压电动机、电加热器及电动执 行机构检查、接线 工程 低压气动力设备检测、试验和空 载试运行 工程 桥架安装和桥架内电缆敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆穿管和线槽敷线工程 电缆头制作、导线连接和线路电 气试验 工程 插座、开关、风扇安装工程 电气照明安装 成套配电柜、控制柜和动力、照 明配电箱（盘）安装 工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷线，槽 板配线 工程 钢索配线，电缆头制作工程 导线连接和线路气试验工程 灯具、插座、开关、风扇安装工程 建筑照明通电试运行工程 备用和不间断电源安 装 成套配电柜、控制柜和动力、照 明配电箱（盘）安装 工程 柴油发电机安装工程 不间断电源的其他功能单元安装工程 裸母线、封闭母线、插接式母线 安装 工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷线工程 电缆头制作工程 导线连接和线路气试验工程 接地装置安装工程 防雷及接地安装 接地装置安装工程 避雷引下线和变配电室接地干线 敷设 工程 建筑物等电位连接，接闪器安装研发：配合验收工程研发 智能化 通信网络系统 通信系统，卫星及有线电视系统 ，公共广播系统 工程 办公自动化系统 计算机网络系统，信息平台及办 公自化应用软件，网络安全系统 工程 建筑设备监控系统 空调与通风系统，变配电系统， 照明系统，给排水系统，热源和 热交换系统，冷冻和冷却系统， 电梯和自动扶梯系统，中央管理 工作站与操作分站，子系统通信 接口 工程 火灾报警及消防联动 系统 火灾和可燃气体探测系统，火灾 报警控制系统，消防联动系统 工程 安全防范系统 电视监控系，入侵报警系统，巡 更系统，出入口控制（门禁）系 统，停车管理系统 工程 综合布线系统 缆线敷设和终接，机柜、机架、 配线架的安装，信息插座和光缆 芯线终端的安装 工程 智能化集成系统 集成系统网络，实时数据库，信 息安全，功能接口 工程 电源与接地智能建筑电源，防雷及接地工程 环境 空间环境，室内空调环境，视觉 照明环境，电磁环境 工程 住宅（小区）智能化 系统 火灾自动报警