房地产泡沫及未来趋势分析.ppt

蝴蝶效应,气象学家：一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶，偶尔扇动几下翅膀，可以在两周以后引起美国德克萨斯州的一场龙卷风。后来寓指在一个动力系统,中，初始条件下微小的变化能带动整个系统的长期的巨大的连锁反应。如今这一效应可能就要在中国上演。温州老板频频跑路，已为国内经济带来巨大的金融风险。,2011关键词：跑路PAOLU,从4月开始，温州“跑路事件”明显增多。 温州江南皮革有限公司董事长黄鹤失踪 乐清三旗集团董事长陈福财出逃 温州铁通电器合金实业有限公司的股东之一范某出走 浙江天石电子公司老板叶某出走 温州巨邦鞋业有限公司老板王某出走 8月，“跑路“事件更生猛。 温州锦潮电器有限公司老板戴某负债出逃 温州耐当劳鞋材有限公司老板戴某负巨债跑路 今年1至9月，浙江共发生228起企业主“跑路”事件，大多在温州。进入9月，温州曾发生一天内8家企业老板逃逸事件，而“跑路”背后尚未还清的高利贷不计其数。,跑路，不是跑酷,国庆前夕，随着温州信泰集团董事长胡福林的失踪，以及最近的“英雄回归”、温宝宝率领的国家队千亿救助，扇动了蝴蝶翅膀，点燃了社会的话题，让这一年间本已十分严峻的民间借贷形势再次升级。 一时间流言纷纷：“跑路”、“跳楼”老板名单在网络间流传，对“高利贷崩盘”的担忧萦绕在人们心头。在紧缩银根的大背景之下，“民间借贷”成为2011年经济生活中的关键词。引起跑路的地下金融事件甚至被称为中国的雷曼。 目前民间借贷年利率达20%以上，而中小企业的平均利润只有5%10%。即使是房地产企业利润也不过20、30%几。,GREENTOWN,传言：海航集团30亿元收购绿城 银监会调查绿城集团房地产信托业务 连锁：绿城中国股价在9月22日大跌近17%，之后累计周跌逾27%。同时，港市内房股普遍遭抛售，恒大、雅居乐、碧桂园的周跌幅都在10%以上;A股也有21只地产股跌幅超过10%，“招保万金”等大型房企亦未能幸免。,GREENTOWN 财务,负债率：绿城的债务总额约364亿元，净资本负债率达163.2%，较2010年底上升了31.2个百分点。 现金流：综合现金流量为负值，可动用的银行结余及现金近67.44亿元，而一年内到期的银行借款和其他借款为135.14亿元。 销售额：截至6月末，绿城销售额为201亿元，仅完成全年目标550亿元的36.54%。 融资：目前绿城的信托融资规模总计在100亿元左右。最近甚至进行了内部融资的起点为10万元，不设上限，期限为两年，预计年收益率12%，期满一次性还本付息。 利润：信托融资的成本至少在15%到18%，甚至高达25%。而现在房地产的毛利率只有30%多，税后是百分之十几。,Pain Points 未来三步走，不否认清仓,对下一步发展，绿城董事长宋卫平在接受钱江晚报的专访时称： 首先就是努力做销售，把房子卖出去 如果这个不够有效，第二就是看看能不能腾挪掉几个项目 最后一个阶段，如果前面的手段都不奏效，那我就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。,The analys of whether there is a Real Estate Economic bubble and its future trend,Presented by: waishany3 title 13nd Otc. 2011,房地产泡沫及未来趋势分析,Is there a Real Estate Economic bubble?,空置率 统计局数据显示，截止7月底，商品房空置面积1.21亿m2，同比增长14.4%。其中，空置商品住宅6610 万m2，增长10.8%。,一、房地产存在泡沫吗？ 有，这个是必须承认的。 但总体来说不大。主要分布在东部地区的一线城市（例如，北上广深），二线大中城市，不可否认像一些区域经济中心（重庆，武汉之流）也是有些泡沫的。,2011 waishany3,2010平均房价(5)比平均收入 2010泡沫指数 ,What is the Main reasons?,二、什么原因导致以上问题发生？ 1、宏观经济趋势及政策不稳定性,19982003确定经济新增长点 20052010空调：国十条、新 20102011下黑手：限购、限制信托,房价高企无刹车,财政政策,货币政策,社会需要,政治需要,财政、债务以及绩效考核，政企关系，社会稳定,为经济稳定，楼市和股市成涌入热钱的蓄水池,投资渠道少，为保值，增值城市化，民众住房刚性需求,货币扩张，及08年四万亿的等投入导致通货膨胀，后银根供给偏紧,2、资金涌入房地产炒高房价，然后 高利润刺激房企疯狂,3、CORPORATION 公司,苍蝇不叮无缝的蛋 公司及高层对宏观经济规律判断失误，缺乏谨慎发展态度，投资决策及战略失误忘风险而趋高收益，超越同行的急切心理，导致公司资金结构出现问题 股权结构，大多数公司是一股独大一人独大，失去权衡，决策孤注一掷，赌徒心理经营,2011 waishany3,WHERE ARE WE GOING?,跌跌撞撞，走向何方？,Future Trend,三、房地产未来趋势或者说发展方向,2011 waishany3,战略 重新制定，稳健发展：追求品牌化，,1、公司：破产（次），并购（优）， 调整结构（中）,资金 结构多元化，合理化，低风险化,股权 股东散户化 制衡更多,2、业务转变：追求差异化，专业化，标准化,目前：房地产开发中的”住宅开发“（原因：该、业务利润高，获取土地成本相对较低，最重要是符合了中国城市化的巨大市场需求）,2011 waishany3,NEXT 接下来 3、,单一的住宅开发走向住宅开发、投资性物业开发、投资性物业持有，并以前两者为主（原因：需求减少、竞争激烈，且后者能提供稳定的现金流；税收和会计改革接近国际，使利于做后两者的企业发展） 从只做以房地产开发为主的房地产开发，走向房地产金融 （由于中国市场等客观原因，中国目前还没有房企做房地产金融，未来是一个很大的发展方向（房地产金融服务业）,4、政策,24年调整，514年稳健发展。个人倾向前3后7。（消费类成为拉动经济新的增长点，楼市地位下降，将稳健） 24年得调整期内，政策先紧后松软着陆。（倾向一年半）,2011 waishany3,结果呢？,供求将引发行业竞争将淘汰没有优势的房企。目前较大的房企大概有2040家左右，而经过这次寒潮，及调整和发展，大型优良房企（特别是资金、权力占有明显优势的国家队，eg.保利，绿地，金融街控股）将强势并购能力不足的中小房企，并在718年甚至再长时间后，形成412家左右大型房企，垄断中国房地产市场。,2011 wa