《房地产开发计划》PPT课件.ppt

房地产开发计划管理,宏观形势,行业冬天来临 成交量下降势必影响房价 行业平均利润率大幅下降 粗放型的管理会带来企业亏损 房价上涨预期？开发周期长带来财务费用的增加 精细化的计划管理体系的建立有利于提高预见性，减少浪费、化解风险、提高效率,公司运营,计划制定的合理性？ 基础资料的积累 规划审批 进场 万科标准工期.xls 执行结果如何认定？责任追踪错综复杂 计划没有变化快，如何调整需要变化的计划？ 市场形势变化、经验不足 项目知识难以共享，经验难以复制 业务与财务的两张皮,计划管理,房地产开发计划管理体系 全面预算管理 成本控制体系 范围管理 WBS分析 有利于对工作全面梳理，减少漏项 预测风险 抓住机遇 资源的充分利用 提高效率 赚取合理利润,三级计划管理体系,公司重点关注的里程碑计划 项目主项计划、专项计划 楼栋、配套、景观施工及分包计划 计划模版:减少漏项、提高效率,公司重点关注的里程碑计划,定义 集团公司对各个项目的管控计划 ，通常指的是由集团统一定义，需要在集团层面重点关注的里程碑事件。 要点 1、实现集团与项目公司对计划的分层级管理 2、明确进度计划管理和控制的重点 3、在集团内统一各项目计划达成情况的评判标准 4、行政运营制定，集团领导关注,公司重点关注的里程碑计划（营销导向）,1、取得国土使用权证； 2、交地 3、项目策划 4、 规划设计：方案设计 初步设计 施工图设计 规划许可证 5、初步目标成本编制完成 6、“示范区”项目开发 ： 策划方案的确认 建筑设计 景观设计 施工 完工开放 7、取得施工许可证 8、目标成本编制完成 9、项目施工： 开工 主体结构达到预售条件 单体工程竣工 景观完成 10、取得预售许可证 11、开盘 12、完成40%的销售金额 13、完成70%的销售金额 14、完成95%的销售金额 15、竣工备案 16、交房 17、交房完成率95%,里程碑计划（责任矩阵）,项目主项计划,定义 1、项目公司对项目的管控计划 2、由集团统一定义指导性模版 要点 1、项目全生命周期的计划（从立项到交房） 2、基于关键路径，控制项目总工期 3、强调专业线的横向协同，合理搭接，项目、部门互动 4、项目经理负责 项目开发进度计划.mpp,项目专项计划,定义 1、各职能部门在项目主项计划的指引下，按专业口进一步细化本专业线的工作计划，形成项目的专项计划； 2、由职能部门定义指导性模版并报集团备案 。 要点 1、对项目专项计划细化安排，如：设计计划、材料供应计划、营销计划、销售回款计划、融资计划 ； 2、职能经理负责,规划设计,施工图设计,建筑、 规划方案,部品 设计及 定板,扩初设计,拿地节点,概念规 划草案,概念规 划方案,方案报建,模型研究,施工图设计指引,部品材料调研,部品材料清单,部品材料定板封样,销售配合资料,产品、技术创新研发,销售示范区设计,楼栋、配套、景观施工及分包计划,定义 现场工程师在项目主项计划的指引下，细化形成每栋单体楼、配套、景观施工及分包计划。 要点 1、关注每栋单体楼、配套、景观及分包的形象进度。 2、现场工程师负责，项目经理统筹。,全面预算管理,根据各项计划及成本控制指标形成月度、年度预算 实现业务与财务的结合，管控资金计划 形成项目动态现金流 完善设计、尽量采用总价合同 目标成本的设置 规范性不足（严重缺漏项） 专业性不足（结构、施工方式、 材料选择） 动态成本失真 设计变更、现场签证带来的成本增加没有及时确定和统计 合同及协议等成本发生数据没有及时归集 重大决策（产品、销售）带来成本变化信息缺乏及时沟通 合同滞后 销售回款的不确定性,计划管理的PDCA,Plan 计划编制 project导入 Do 计划执行 Check 计划执行情况对比分析 Action 计划审批、调整、改进,会议报告体系,项目周例会 集团月度运营会议 集团年度半年度运营会议,阶段性成果管理,随着项目的进展形成计划模版 如：项目主项计划、设计分项计划、材料供应计划、营销策划