《项目七无形资产》PPT课件.ppt

项目七 无形资产和投资性房地产,主要内容： 1. 无形资产的确认与初始计量 2. 无形资产的后续计量 3. 无形资产的处置与报废 4. 投资性房地产的核算,任务一 无形资产的确认与初始计量,相关知识 1.无形资产的概念 无形资产，是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。,思考： 1.使用盗版软件侵犯了作者什么权利？ 2.云南白药配方属于哪种无形资产？ 3.商誉是企业的无形资产吗？为什么？ 无形资产可分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。不可辨认无形资产是指商誉。,2.无形资产的特征 （1）无形资产不具有实物形态 （2）无形资产具有可辨认性 （3）无形资产属于非货币性资产,可辨认性的确定 资产符合下列条件之一的，成为可辨认性标志: 能够从企业中分离或划分出来，能够单独或者与相关合同、资产或负债一起用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。（品牌，商誉不可辨认p199） 源自合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离。（如一方与另一方签订特许权合同，通过法律获得的商标权、专利权）,【例】下列各项，属于无形资产的有（ ）。 A.非专利技术 B.商标权 C.自创商誉 D.报刊名 【答案】AB 【答案解析】无形资产通常包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等；而自创商誉、报刊名等，因其成本无法可靠地计量，因此不作为无形资产确认。,一、无形资产的确认,确认条件（同时满足） 1.与该资产有关的经济利益很可能流入企业 2.该无形资产的成本能够可靠地计量,上一页,下一页,返回,二、无形资产的初始计量,无形资产应当按照成本进行初始计量。应按照取得无形资产的不同来源分别计量，确定入账价值。 （1）外购无形资产 （2）自行开发的无形资产 （3）投资者投入无形资产 （4）非货币性资产交换取得的无形资产 （5）债务重组取得的无形资产 （6）接受政府补助取得的无形资产 （7）企业合并取得的无形资产,上一页,下一页,返回,三、无形资产的取得 1.外购,入账价值买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。 测试费、专业服务费 为引入新产品进行的广告宣传费和管 理费用及其它间接费。 达到预定用途后发生的费用。 (1)借：无形资产 贷：银行存款等,上一页,下一页,返回,【例7-1】 p195 【例】A公司购买某新产品的专利权，价款为450 000元，相关费用为 8 000元，专业服务费10000元，款项已从银行转账支付。 借：无形资产专利权 468 000 贷：银行存款 468 000,（2）分期付款方式购买无形资产,购入无形资产超过正常信用条件延期支付价款，实质上具有融资性质的. 借：无形资产（现值） 未确认融资费用（差额） 贷：长期应付款(应支付的购买价格) 借：财务费用 贷：未确认融资费用,上一页,下一页,返回,【例】长江公司208年1月8日从宏达公司购人一项商标权，由于长江公司资金周转比较紧张，经与宏达公司协商采用分期付款方式支付款项。合同规定，该项商标权总价款6000000元，每年年末付款2000000元，三年付清。假定银行同期贷款利率为10%，未确认融资费用采用实际利率法摊销，不考虑其他相关税费，不计算无形资产的摊销。,（1）无形资产购买价款的现值200（110%）200（110%）2200（110%）3497.3704（万元） 未确认融资费用600497.3704102.6296（万元） 借：无形资产商标权 4973704 未确认融资费用 1026296 贷：长期应付款 6000000,（2）未确认融资费用的摊销： 第1年应摊销的未确认融资费用497370410%497370（元） 借：财务费用 497370 贷：未确认融资费用 497370 第一年底付款 借：长期应付款 2000000 贷：银行存款 2000000,第2年应摊销的未确认融资费用（49737042000000497370）10%347107（元） 借：财务费用 347107 贷：未确认融资费用 347107 第2年底付款 借：长期应付款 2000000 贷：银行存款 2000000,第3年应摊销的未确认融资费用1026296497370347107181819（元） （未确认融资费用余额） 借：财务费用 181819 贷：未确认融资费用 181819 第3年底付款 借：长期应付款 2000000 贷：银行存款 2000000,2.自行开发的无形资产,内部开发无形资产的计量,计入无形资产的成本： 开发无形资产耗费的原材料、劳务成本、开发过程中使用其他专利权和特许权的摊销、注册费、可资本化的利息等。 不计入无形资产成本： 无形资产达到预定使用前发生的可辨认的无效和初始运作损失，培训支出等。,【例】时代公司内部研发一项无形资产，共发生研究开发费用700万元，其中开发阶段符合资本化条件后发生支出550万元，2008年初研发成功，并向国家专利局提出专利权申请且获得专利权，实际发生注册登记费等5万元，律师费用2万元，发生专业人员服务费3万元，为培训运行该项无形资产的相关人员，发生培训费6万元。时代公司该项无形资产入账价值为（ ）万元。 A.560 B.563 C.550 D.557 【答案】A 该项无形资产的入账价值55052+3560（万元）。 培训费计入管理费用或制造费用等科目。,内部研究开发费用的会计处理,账户（费用类科目） 研发支出 借方 贷方,登记转入无形资产成本和管理费用的的金额,期初余额 登记实际发生的研发支出（资本化支出和费用化支出）,期末余额（正在进行中的符合资本化条件的研究支出）,内部研究开发费用的会计处理,（1）先通过“研发支出”科目归集； 借：研发支出费用化支出 资本化支出 贷：原材料 银行存款 应付职工薪酬等,（2）对于不符合资本化条件的，期末转入当期损益； 借：管理费用 贷：研发支出费用化支出 （3）符合资本化条件但尚未完成的的开发费用，继续保留在“研发支出资本化支出”账户； （4）开发完成，开发费用从“研发支出”账户转入“无形资产”账户。 借：无形资产 贷：研发支出资本化支出,开发支出的资本化的条件,同时满足下列条件的，应当确认为无形资产。 完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性。 具有完成该无形资产并使用或出售的意图。 无形资产产生经济利益的方式。 有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产。 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。,上一页,下一页,返回,【例】 2010.1.1 甲公司的懂事会批准研发某项新型技术,该公司董事会认为,研发该项目具有可靠的技术和财务等资源的支持,并且一旦研发成功将降低该公司的生产成本该公司在研究开发过程中发生材料费用600万元，人工费用300万元，使用其他无形资产的摊销费用50万元以及其他费用200万元总计1150万元 其中,符合资本化支出的为500万元 2010.12.31该项新型技术已经达到预定用途。,甲公司的帐务处理如下: 发生研发支出 借:研发支出费用化支出 6 500 000 资本化支出 5 000 000 贷:原材料 6 000 000 应付职工薪酬 3 000 000 银行存款 2 000 000 累计摊销 500 000 2010.12.31 该项新型技术已经达到预定用途 借: 管理费用 6 500 000 无形资产 5 000 000 贷:研发支出费用化支出 6 500 000 资本化支出 5 000 000,3.投资者投入的无形资产,入账价值： 按照投资合同或协议约定的价值确定，合同或协议约定价值不公允的情况下，应按无形资产的公允价值入账。 借：无形资产 贷：实收资本股本 资本公积（公允价值与实收资本或股本之间的差额）,上一页,下一页,返回,【例7-2】甲企业207年1月1日接受公司以B商标权作为投入资本，该项商标权经评估后，双方确认的价值为 1 200 000元。 会计分录如下。 借：无形资产商标权B 1 200 000 贷：实收资本 1 200 000,上一页,下一页,返回,4.接受政府补助取得的无形资产。,入账价值： 取得的无形资产的公允价值，如公允价值不能可靠取得，也可以按照名义金额入账。（1）收到无形资产时 借：无形资产 贷：递延收益 （2）在无形资产使用期内分期摊销递延收益 借：递延收益 贷：营业外收入,5. 土地使用权,(1)取得土地使用权记入“无形资产”； （2）在土地上自行开发建造厂房等建筑物时，土地使用权仍作为“无形资产”； （3）企业改变土地使用权的用途，用于赚取租金或资本增值的，应将其帐面价值转为“投资性房地产”； （4）房地产企业用于对外出售的建筑物，其土地使用权记入建筑物的成本； （5）企业外购房屋所支付的价款，应在土地使用权和建筑物成本之间分配。无法分配的全部作为“固定资产”。,任务二 无形资产的后续计量,使用寿命有限的无形资产 使用寿命不确定的无形资产,下一页,返回,无形资产使用寿命的确定,通常按照以下顺序确定： （1）有法律规定的，其使用寿命通常不应超过法律法规规定期限。如商标权、专利权、著作权； （2）无法律法规规定的，看合同是否有规定年限； （3）二者都规定的，熟低原则； （4）二者都无规定的，参照其他单位类似无形资产的使用寿命；或综合各方面因素，合理确定(专家论证) （5）上述情况都无法确定的，则界定为使用寿命不确定的无形资产。,使用寿命有限的无形资产摊销的处理,1、摊销年限预计使用年限 2、摊销方法一般采用直线法 3、记入账户专门用于生产产品的，记入“制造费用”；其余记入“管理费用”。 4、残值一般为0。例外情况： （1）第三方承诺购买； （2）可在活跃市场得到残值信息,注意：当月增加的无形资产，当月开始摊销；当月减少的无形资产，当月不在摊销。,使用寿命有限无形资产摊销的账务处理,借：制造费用 管理费用 其他业务成本 贷：累计摊销,【例】 A公司购进一项专利权，成本为5 000 000元，估计使用寿命为10年，该专利权用于产品生产；另购进一项商标权，成本为8 000 000，估计使用寿命为8年。所需款项均以银行存款支付。假设两项资产的净产值均为零，并按直线法摊销。 1）购入无形资产时 借：无形资产专利权 5 000 000 商标权 8 000 000 贷：银行存款 13 000 000,2）按年摊销 借：制造费用专利权 500 000 管理费用商标权 1 000 000 贷：累计摊销 1 500 000,使用寿命不确定的无形资产,无须进行摊销，减值测试已经减值，计提无形资产减值准备。 借：资产减值损失 贷：无形资产减值准备,【例7-3】甲企业从外部某单位购入A项专利权，价款 60 000元，用银行存款付讫。 会计分录如下。 借：无形资产专利权A 60 000 贷：银行存款 60 000,上一页,下一页,返回,任务三 无形资产的处置与报废,一、无形资产的出租转让使用权 租金收入计入“其他业务收入” 摊销和相关费用计入“其他业务成本” 税金计入“营业税金及附加”,下一页,返回,【例7-13】 2010年1月1日，A企业将一项专利技术出租给B企业使用，该专利技术账面余额为500万元，摊销期限为10年，出租合同规定，承租方每销售一件用该专利生产的产品，必须付给出租方10元专利技术使用费。假定承租方当年销售该产品10万件，应交的营业税金为5万元。,A企业的账务处理如下。 (1)取得该项专利技术使用费时。 借：银行存款 1 000 000 贷：其他业务收入 1 000 000 (2)按年对该项专利技术进行摊销并计算应交的营业税如下。 借：其他业务成本 500 000 营业税金及附加 50 000 贷：累计摊销 500 000 应交税费应交营业税 50 000 特别提示 出租的无形资产摊销应记入“其他业务成本”账户。,上一页,下一页,返回,二、无形资产的出售转让其所有权,借：银行存款（按实际收到的金额） 累计摊销（按已计提的累计摊销） 无形资产减值准备（已计提减值准备的） 营业外支出处置非流动资产损失（差额） 贷：应交税费（按应支付的相关税费） 无形资产（按其账面余额） 营业外收入处置非流动资产利得（差额） ,上一页,下一页,返回,【例7-14】某企业购入一项专利权，支付价款共计 150 000元，作无形资产入账，确定的摊销期限为10年；该企业在购入该项专利权使用18个月后又将其所有权出售给其他单位，取得出售收入130 000元，按5%营业税率计算的应交营业税为6 500元，该项专利权未计提减值准备。 有关会计分录如下。 (1)购入专利权时。 借：无形资产某项专利权 150 000 贷：银行存款 150 000 (2)按月摊销时。 月摊销额150 00010121 250(元) 借：管理费用 1 250 贷：累计摊销某项专利权 1 250,上一页,下一页,返回,(3)出售时。 借：银行存款 130 000 营业外支出处置非流动资产损失 4 000 累计摊销某项专利权(1 250 18 ) 22 500 贷：无形资产某项专利权 150 000 应交税费应交营业税 6 500 ,上一页,下一页,返回,三、无形资产的报废核算,无形资产预期不能为企业带来经济利益的，应当将该无形资产的账面价值予以报废。 借：累计摊销 无形资产减值准备 营业外支出 贷：无形资产 【例7-15】如果五海公司许可乙公司使用其配方，合同规定，乙公司每销售1千克专利配方产品，需支付4元使用费，乙公司本月共售出5 000千克。,上一页,下一页,返回,则双方应编制如下会计分录。 五海公司收到乙公司的款项时 借：银行存款 20 000 贷：其他业务收入 20 000 乙公司支付费用时 借：管理费用 20 000 贷：银行存款 20 000,上一页,下一页,返回,四、无形资产的减值核算,无形资产的可收回金额无形资产账面价值 差额 计提“无形资产减值准备” 借：资产减值损失 贷：无形资产减值准备 注意： 无形资产减值损失为永久性减值，一经确认，以后会计期间不得转回，在处置无形资产时结转已计提的减值准备。,上一页,下一页,返回,无形资产的可收回金额的确定,处置资产的净额:公允价值-处置费用 资产预计未来现金流量的现值,较高者,可收回金额,【例7-16】 207年1月1日，甲企业取得B商标权这一无形资产，取得价值1 200 000元。根据相关规定，甲企业尚可使用B商标权的预计使用年限为6年，预计净残值为零，B商标权成本可以按直线法在6年内摊销。208年12月31日，由于与B商标权相关的经济因素发生不利变化，致使B商标权发生价值减损。甲企业据此估计其可收回金额为35万元。 如果在2010年12月31日，导致B商标权在2008年发生减值损失的不利经济因素已全部消失，估计B商标权的可收回金额为40万元。假设不考虑所得税及其他相关税费的影响；无形资产的预计使用年限保持不变。,上一页,下一页,返回,根据上述资料，可以编制B商标权取得后，在整个使用年限共6年的会计分录如下。 (1) 20 7年、20 8年摊销B商标权无形资产账面价值。 借：管理费用 200 000 贷：累计摊销 200 000 (2) 208年计提B商标权无形资产减值准备。 借：资产减值损失 450 000 贷：无形资产减值准备商标权B减值准备450 000 (3) 20 9年至2012年各年摊销B商标权无形资产账面价值。 借：管理费用 87 500 贷：累计摊销 87 500,上一页,下一页,返回,(4) 2012年12月31日转销“无形资产B商标权”和“无形资产减值准备B商标权减值准备”的余额。 借：无形资产减值准备商标权B减值准备 450 000 累计摊销 750 000 贷：无形资产商标权B 1 200 000 【例7-17】五海公司于207年5月10日开发成功并申请取得了C项专利权，研制过程中共发生开发费9万元，其中，207年发生3. 5万元，包括原材料费用0. 5万元、工资费用2万元、福利费费用0. 28万元、以银行存款支付0. 72万元。申请专利的过程中发生专利登记费30 000元，律师费6 000元，该专利权按5年平均摊销(假设不考虑残值)。若用了2年后计提减值准备6 000元。假定不考虑所得税及其他相关税费的影响。,上一页,下一页,返回,应编制如下会计分录。 发生研制费时 借：研发支出 71 000 贷：原材料 5 000 应付职工薪酬 22 800 银行存款 43 200 资本化为专利权时 借：无形资产专利权C 71 000 贷：研发支出 71 000 每年摊销时 借：管理费用无形资产摊销 14 200 贷：累计摊销专利权C 14 200,上一页,下一页,返回,计提减值准备时 借：资产减值损失计提的无形资产减值准备 6 000 贷：无形资产减值准备 6 000 计提减值准备后每年应摊销的无形资产金额为 (71 00014 20026 000)(62)9 150(元) 借：管理费用无形资产摊销 9 150 贷：累计摊销专利权C 9 150,上一页,返回,任务四 投资性房地产,下一页,返回,重点 1.投资性房地产的确认和计量 2.投资性房地产转换和处置的会计处理,难点 1.投资性房地产的后续计量 2.投资性房地产转换和处置的会计处理 3.区别投资性房地产与自用房地产的范围及会计处理,一、投资性房地产的定义、特征及范围,（一）投资性房地产的定义与特征 1、定义 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 2、特征 （1）目的是为赚取租金或资本增值，或两 者兼有； （2）能够单独计量和出售（或转让）。,（二）投资性房地产的范围 1、已出租的土地使用权 【注意】（转租）对于以经营租赁方式租入建筑物，再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 2、已出租的建筑物 【注意】转租建筑物不能确认为投资性房地产；经营出租的空置建筑物作为投资性房地产。（空置建筑物指购入、自建或开发完工未使用） 3、持有并准备增值后转让的土地使用权(闲置土地除外)，如企业厂址搬迁，土地使用权停止使用，管理当局书面决议继续持有，增值后转让。,4.一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产。 5.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租入提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。比如，企业将办公楼出租并向承租入提供保安、维修等辅助服务。,上一页,下一页,返回,案 例,1】甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有使用权的一块土地出租给甲企业，以赚取租金，为期10年。甲企业又将这块土地转租给丙企业，以赚取租金差价，为期3年。假设不违反国家有关规定。（乙企业？甲企业？） 2】企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然也收取租金，有福利性质，间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质。 又如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店。旅馆饭店的经营者在向顾客提供住宿服务的同时，还提供餐饮、娱乐等其他服务，其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服务收入，因此，企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所，应当属于自用房地产。,二、投资性房地产的确认与初始计量,（一）投资性房地产的确认 将某个项目确认为投资性房地产，首先应符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件的，才能予以确认： 1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,上一页,下一页,返回,（二）投资性房地产的初始计量,投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 1.外购的投资性房地产 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。 外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。,（ 2）自行建造的投资性房地产 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。 自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 （3）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。,上一页,下一页,返回,三、投资性房地产的账务处理,上一页,下一页,返回,成本模式与公允价值模式的相同点,1、设置“投资性房地产”科目核算； 2、投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。,（一）成本模式计量投资性房地产,成本模式的会计处理，主要涉及“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”等科目。可比照“固定资产”、“无形资产等相关科目进行处理。,累计折旧,投资性房地产累计折旧,固定资产减值准备,投资性房地产减值准备,采用成本模式进行后续计量，应当 遵循以下会计处理：,按照固定资产或无形资产的有关规定，按期（月）计提折旧或进行摊销时： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 取得的租金收入时： 借：银行存款 贷：其他业务收入,投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后会计期间不得转回。,p205（例7-8，7-9） 例：2009年1月1日甲公司自行建造并装修完工一幢厂房，准备对外出租，公司采用成本模式进行核算。 （1）厂房建造成本为500万元，装修费为100万元，款项全部以存款支付。 （2）1月1日，以每月2万元的租金将厂房出租给乙公司，1月份的租金以收到，租期为一年。 （3）每月提取折旧1.5万元，试进行相应的会计处理。,甲企业的账务处理如下： （1）借：在建工程 6 000 000 贷：银行存款 6 000 000 （2）借：投资性房地产 6 000 000 贷：在建工程 6 000 000 借： 银行存款 20 000 贷：其他业务收入 20 000 （3）借：其他业务成本 15 000 贷：投资性房地产累计折旧 15 000,例：甲公司于2009年1月1日以存款1000万元取得一项土地使用权并准备对外出租。1月3日将其对外出租，每年获得租金200万元，公司采用成本模式核算。该土地使用权按20年分摊。 2009年12月，由于土地降价，提取20万元减值准备。试进行相应会计处理。,1月1日，取得时 借：无形资产 10 000 000 贷：银行存款 10 000 000 1月3日，出租时 借：投资性房地产土地使用权 10 000 000 贷：无形资产 10 000 000 借：银行存款（或其他应收款） 2 000 000 贷：其他业务收入 2 000 000 借：其他应业务成本 500 000 贷：投资性房地产累计摊销 500 000 12月，降价时 借：资产减值损失 200 000 贷：投资性房地产减值准备 200 000,（二）采用公允价值模式计量,1.前提： 有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值计量。 企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。,2.采用公允价值模式需要满足的条件： （1）投资性房地产所在地存在活跃交易市场 （2）企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,3.公允价值模式下的会计处理 不计提折旧或摊销，企业应当以期末公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。 公允价值大于账面价值 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益 公允价值小于账面价值，则做相反分录 取得租金收入的会计处理同成本模式。,案例分析,2007年1月1日甲公司自行建造并装修完工一幢厂房，准备对外出租，公司采用公允价值模式进行核算。厂房建造成本为900万元，装修费为100万元，款项全部以存款支付。 当年租金收入为80万元。2007年12月31日，该投资性房地产期末公允价值为1100万元。2008年12月31日，该投资性房地产期末公允价值为1050万元。试进行会计处理。,借：投资性房地产成本 1000 贷：银行存款 1000 借：银行存款 80 贷：其他业务收入 80 借：投资性房地产公允价值变动 100 贷：公允价值变动损益 100 借：公允价值变动损益 50 贷：投资性房地产公允价值变动 50,投资性房地产后续计量模式的变更,1、投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 2、从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。 借：投资性房地产XX（成本） 公允价值 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 账面价值 贷：投资性房地产XX 盈余公积/利润分配未分配利润 留存收益 3、投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式！,案例分析,甲企业将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。209年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。 该写字楼的原造价为90 000 000元，已计提折旧2 700 000元，账面价值为87 300 000元。209年1月1日，该写字楼的公允价值为95 000 000元。 假设甲企业按净利润的l0%计提盈余公积。,借：投资性房地产成本 95 000 000 投资性房地产累计折旧 2 700 000 贷：投资性房地产 90 000 000 利润分配未分配利润 6 930 000 盈余公积 770 000 95 000 000（90 000 000-2 700 000） 10%=770 000,（三）投资性房地产的转换,上一页,下一页,返回,采用成本模式下：投资性房地产,自用建筑物、土地使用权,采用公允价值模式下：投资性房地产,自用建筑物、土地使用权,1.在成本模式下,相互转换，均以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。,（1）土地使用权和建筑物在投资性房地产和非投资性房地产之间转换时，三个科目对应结转即可。 （2）存货房地产转为投资性房地产时，将账面价值转为投资性房地产的价值。 （3）成本模式下的结转不产生损益。,案例分析：投资性房地产 自用房地产,【例1】207年7月末，甲企业将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产，该厂房相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至207年7月31日，账面价值为37 650 000元，其中，原价50 000 000元，累计已计提折旧12 350 000元。 甲企业207年8月1日的账务处理如下： 借：固定资产 50 000 000 投资性房地产累计折旧 12 350 000 贷：投资性房地产厂房 50 000 000 累计折旧 12 350 000,案例分析：投资性房地产 自用房地产,【例2】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。207年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为207年4月15日，为期5年。207年4月15日，这栋办公楼的账面余额450 000 000元。已计提折旧3 000 000元。假设甲企业所在城市没有活跃的房地产交易市场。 甲企业207年4月15日的账务处理如下： 借：投资性房地产写字楼 450 000 000 累计折旧 3 000 000 贷：固定资产 450 000 000 投资性房地产累计折旧 3 000 000,作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产,企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。,案例分析,例：甲企业是从事房地产开发企业与乙企业签订租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为207年4月15日。207年4月15日，该写字楼的账面余额450 000 000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式计量。 甲企业207年4月15日的账务处理如下： 借：投资性房地产写字楼 450 000 000 贷：开发产品 450 000 000,2.公允价值模式下的转换,（1）以公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产 以转换日公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与账面价值的差额，作为公允价值变动损益，计入当期损益。p207,208年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。208年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为48 000 000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为47 500 000元，其中，成本为45 000 000元，公允价值变动为增值2 500 000元。 甲企业的账务处理如下： 借：固定资产 48 000 000 贷：投资性房地产写字楼（成本） 45 000 000 写字楼（公允价值变动） 2 500 000 公允价值变动损益 500 000,案例分析,1.减值 借：投资性房地产（成本） 累计折旧或累计摊销 减值准备或存货跌价 公允价值变动损益（公允价值小于账面价差额） 贷：固定、无形资产、存货（账余额） 2.升值 借：投资性房地产（成本） 累计折旧或累计摊销及有关减值准备 贷：有关资产（账余额） 资本公积（公允价值大于账面价差额）,现在公允价值,现在公允价值,（2）自用房地产 投资性房地产(公允价值模式) p206,房地产企业作为存货的房地产 投资性房地产(公允价值模式)p206,1.减值（公允价值小于账面价值） 借：投资性房地产（成本） 存货跌价准备 公允价值变动损益 贷：开发产品 2.升值（公允价值大于账面价值） 借：投资性房地产（成本） 存货跌价准备 贷：开发产品 资本公积其他资本公积,p206 【例7-10】207年1月2日，某房地产开发企业将一自用建筑物转为投资性房地产，并打算采用公允价值的计量模式。该建筑物的原值为2 200 000元，累计计提折旧余额为600 000元，已计提减值准备50 000元，在转换日公允价值为2 500 000元。 借：投资性房地产建筑物(成本) 2 500 000 累计折旧 600 000 固定资产减值准备 50 000 贷：固定资产 2 200 000 资本公积其他资本公积 950 000,【例7-11】承上例，假定在207年12月31日该建筑物的公允价值为2 800 000元。 根据公允价值的变动作会计分录如下。 借：投资性房地产建筑物(公允价值变动) 300 000 贷：公允价值变动损益 300 000,（四）投资性房地产的处置,企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。 处置收入计入“其他业务收入”， 投资性房地产的账面价值计入“其他业务成本” 公允价值变动损益 计入“其他业务成本” 资本公积其他资本公积,1.成本模式计量的投资性房地产,（1）实际收到的金额 借：银行存款等 贷：其他业务收入 （2）账面价转入其他业务成本 借：投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 其他业务成本 （差额） 贷：投资性房地产（账面余额）,2.公允价值模式计量的投资性房地产,（1）实际收到的金额 借：银行存款等 贷：其他业务收入 （2）按该项投资性房地产的账面余额 借：其他业务成本 贷：投资性房地产（成本） 贷：或借投资性房地产（公允价值变动） 同时，借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本 （3）按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额 借：资本公积其他资本公积 贷：其他业务成本,p208【例7-12】仍承上例，假设208年2月公司将该建筑物出售，实得款项为3 000 000元。 根据以上资料编制会计分录如下。 借：银行存款 3 000 000 其他业务收入 3 000 000 借：其他业务成本 2 800 000 贷：投资性房地产建筑物(成本) 2 500 000 投资性房地产建筑物(公允价值变动)300 000 同时 借：公允价值变动损益 300 000 资本公积其他资本公积 950 000 贷：其他业务成本 1 250 000,上一页,下一页,返回,案 例,甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为300 000 000元，乙公司已用银行存款付讫。 （1）假定这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为280 000 000元，已提折旧30 000 000元。 甲公司的账务处理如下： 借：银行存款 300 000 000 贷：其他业务收入 300 000 000 借：其他业务成本 250 000 000 投资性房地产累计折旧 30 000 000 贷：投资性房地产写字楼 280 000 000,（2）假定这栋楼原采用公允价值模式计量。出售时该栋楼成本为210 000 000元，公允价值变动为借方余额40 000 000元。 甲公司的账务处理如下： 借：银行存款 300 000 000 贷：其他业务收入 300 000 000 借：其他业务成本 250 000 000 贷：投资性房地产（成本） 210 000 000 （公允价值变动）40 000 000 同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务成本 借：公允价值变动损益 40 000 000 贷：其他业务成本 40 000 000,投资性房地产进行改良或装修,1. 资本化后续支出 借：在建工程 投资性房地产（公允价值变动） 贷：投资性房地产（成本） 投资性房地产（公允价值变动） 2、费用化后续支出计入“其他业务成本”,上一页,下一页,返回,投资性房地产的信息披露,企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息。 （1）投资性房地产的种类、金额和计量模式。 （2）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。 （3）采用公允价值模式的，说明公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。 （4）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。 （5）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。,上一页,返回,商誉,一、商誉的性质及其价值决定 商誉是指企业由于拥有得天独厚的地理位置，或由于信誉好而获得了顾客的信任，或由于组织得当、生产经营效益高，或由于技术先进、掌握了生产的诀窍以及由于有效的广告宣传等原因而形成的无形价值。这种无形价值使该企业的获利能力超过同行业的平均获利水平。,下一页,返回,商誉,商誉的特点 （1）商誉与作为整体的企业有关，因而它不能单独存在，也不能与企业其他各种可辨认的资产分开来单独出售。 （2）有助于形成商誉的个别因素，不能用任何方法或公式进行单独的计价。因此商誉的价值只有在把企业作为一个整体来看时才能按总额加以确定。 （3）在企业收购时可以确认的商誉的未来经济效益，可能与建立商誉过程中所发生的成本没有关系。商誉的存在未必一定有为建立它而发生的成本。,上一页,下一页,返回,商誉,确定商誉的价值时，应考虑的因素主要有： （1）商誉给企业带来超额利润的能力。带来超额利润的能力越强，商誉的价值越大；反之，则越小。 （2）商誉给企业带来超额利润持续时间的长短。带来超额利润持续的时间越长，商誉的价值越大；反之，则越小。 （3）商誉给企业带来超额利润的能力是可变化的。随着科学技术的进步及竞争的加剧，商誉创造超额收益的能力不可能永远存在，即使这种能力长久存在，其所创造的超额利润数额也不会固定不变。,上一页,下一页,返回,二、商誉的确认 1.外购商誉：只有当一个企业收购另一个企业时，所支付的价款超过取得净资产的公允价值的差额，才能作为商誉入账。 2.自创商誉不得入账，企业自行培养形成商誉过程中所支付的各种款项应于支付时作为当期费用处理。,上一页,下一页,返回,商誉,三、商誉的初始计量（非同一控制下合并） 商誉购买价格 净资产的公允价值,上一页,下一页,返回,净资产=资产总额-负债总额,合并方式 合并类型,【例7-6】四海公司收购了振兴公司，振兴公司的资产、负债以及净资产的账面价值与评估价值如表7-2所示。 如果四海公司与振兴公司达成的收购价是520万元。则振兴公司所隐含的商誉计算如下。 收购价格520万元减去振兴公司净资产的现行价值488万元，商誉的价值为32万元。,商誉,购买时，四海公司应编制如下会计分录。 借：银行存款 1 000 000 应收账款 1 360 000 存货 2 000 000 固定资产(净) 6 420 000 商誉 320 000 贷：流动负债 1 800 000 非流动负债 4 100 000 银行存款 5 200 000,上一页,下一页,返回,资产的公允价,收购价-净资产公允价,负债的公允价,收购价,商誉,在非同一控制下的企业合并中，购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，应当确认为商誉。 初始确认后的商誉，应当以其成本扣除累计减值准备后的金额计量，商誉减值不得转回。 非同一控