上海宝山工业区改造升级项目策略提案.ppt

引言 源自 “苹果” 的想像,上帝给了英国人两个“苹果”，也给了全人类带来了无数的财富。,技术,制度,一个苹果1666年英国科学家牛顿由一个树上掉下的苹果产生灵感发现了万有引力定律，引发了自然科学的革命和技术发明，保证了英国产业革命的技术需要。,另一个苹果1688年英国哲学家和政治思想家约翰洛克政府论中以一个苹果掉到地上，捡到到的人对这个苹果享有所有权为例，阐述了关于“私有制”的“社会契约”制度，这种制度成为英国进行产业革命的前提。,英国的工业革命影响了整个欧洲大陆，并带动了当时许多国家相继发生工业革命。极大地推进了全人类的社会进步。 对于本案，这两个“苹果”给我们的提示是：任何的产业进步，都将以体制为基础促进思想和技术的进步。 作为一个面向未来的产业集中地，房地产项目基本的场地环境构成了本案的“硬件”。而产业要在其中发展中，我们认为至关重要的制度体系、服务规则则形成了本案的“软件”。 本报告将解决的便是关于“软件”和”硬件”的策划论述。,第一章 世界产业,我们在上海，所以我们将眼光望向世界。无论本案将定位于何种产业，我们都必须具备国际化的视野。踏准世界产业发展方向，谋求生存空间。,第一章 世界产业,资料来源：麦肯锡,历史上产业重心的转移,在过去的几十年中，由于在发达国家中的成本压力，以及发展中国家的市场发展和增长机遇，全球各行各业的产业基地已逐渐向亚洲转移。中国具有制造成本、生产率及市场增长的潜力，因此也逐步扩大了它的吸引力。,第一节 世界产业转移,中国的竞争优势,为何转移？, 在发达国家的成本压力 日益激烈的竞争不断上升的成本迫使跨国企业在全球范围内寻找更具成本效益的生产基地,为何是中国？,提高利润的需求 国际领先企业积极寻找能在全球范围内提高生产率的机遇以提高利润,寻求在新兴市场的增长 市场的高增长率促使企业落户新兴市场，以降低物流成本，缩短产品进入市场时间,稳定的政治经济环境是前提条件 其它发展中国家的政治不稳定局势以及欧美国家前些年的经济衰退使中国的优势更为显著,具竞争力的制造成本 低成本的劳动力 低成本的土地 上有部件供应商聚集 优惠的政府政策法规,日益提高的生产率 劳动力技能娴熟 基础设施良好,市场增长潜力 人口众多 人均GDP快速增长,第一节 世界产业转移,中国是世界上成本最低的地区之一,* 在中国，如果计入相关的福利，此数字可能加倍 资料来源: 文献检索，EIU，ICBC，收益及生产率统计月报（中国）；Taipower，WEFA WMM，DRI WEFA, Healy & Baker，ILO，马来西亚中央银行，State Economic Development Corporations（马来西亚），Tenaga Nasional（马来西亚）, Folha de SP（巴西）, Aneel（巴西）,第一节 世界产业转移,电子产品类举例,生产率水平正在接近世界上较高水平,资料来源: 麦肯锡,第一节 世界产业转移,资料来源：WEFA-WIM；IDC；Gartner & Read electronics；Euromonitor；麦肯锡,同时亦逐渐成为一个重要的市场,中国,世界其他地区,第一节 世界产业转移,资料来源：麦肯锡,决定经济开发区成功的关键因素,人力资源,正确的行业领域 集群经济（如吸引有关的供应商行业） 极高的声誉,成功的经济开发区,整合增长力,硬件设施,政策法规,金融资本,实施组织,基础设施 电信和通讯 满足工业要求 的运输设施： 机场 港口 铁路,研发机能 管理能力 语言技能 低成本劳动力 教育培训设施,政府投资 吸引投资能力 外国直接投资 国内私营企业 创业投资基金,财务优惠政策： 税收 关税 地价 稳定经营环境 连贯透明的政策,独立管控机构 代表所有利益 相关方,第二节 园区要素,资料来源：访谈；文献检索,爱尔兰的整合增长力,第三节 案例分析,爱尔兰到目前为止的成功发展,全球前10大医药公司中有9家为其入驻企业 世界前25大电子制造公司中有20家设厂 全球25家最大的银行中13家为其入驻企业 1,200多家企业得到IDA的支持，创造了： 520亿美元的销售额（90%出口） 14万个工作机会 外国直接投资（1982-2001）：600亿美元 GDP年增长率（1990-2001）： 7.3%,资料来源：访谈；网站检索,第三节 案例分析,印度班加罗尔的整合增长力,班加罗尔在增长引擎方面已沿价值链向上发展，同时在各个行业之间创造了协同效应（如利用IT和后端业务服务上的声誉为生物技术研发提供了动力）,资料来源：,第三节 案例分析,班加罗尔到目前为止的成功发展,进展,主要的关键驻商举例,成立了900个以上的IT公司，创造了16亿美元的收入 为72个跨国公司提供全球后端业务外包服务 雇员数：50,000 GDP贡献：占全国GDP的 11% 外国直接投资（19972001）：30亿美元 班加罗尔的出口额占印度总出口的40%,资料来源：访谈；网站检索,第三节 案例分析,资料来源：,菲律宾苏比克湾的整合增长力,苏比克湾虽然起初颇具实力，但在其增长引擎更新拓展方面缺乏力度，（例如，只注重建设基础设施而忽视技能的培养提升)，有落后于全球产业转移趋势的危险,第三节 案例分析,苏比克湾到目前为止的进展,进展,主要的关键驻商举例,雇员数： 45,000 出口：10亿美元，比2000年下降 20% 外国直接投资（累计）：26亿美元 不少公司目前正在离开苏比克湾前往其它亚洲（如： Acer将其PC生产线移到了中国）,资料来源：,第三节 案例分析,马来西亚多媒体超级走廊（MSC）的增长引擎,1997 2001,2001 目前,MSC已经拥有了较大的知名度，但没有能够向投资者提供独特的价值定位，而且在确定吸引关键驻商方面缺乏主动的态度和做法,资料来源：访谈；文献检索,第三节 案例分析,MSC到目前为止的进展,进展,主要的关键驻商举例*,2001年的雇员数：27,000 截止2001年的外国直接投资（已批准的）：16亿美元（实际流入低于此值） 目前有500家公司落户MSC，包括45家国际公司。但是投资力度均不大,* 拥有领先的公司但是投资很少 资料来源：,第三节 案例分析,第三节 案例分析,连贯一致的政策法则和稳定的经营环境是成功的重要前提,第三节 案例分析,中国各地遍布经济开发区，形成了对吸引国际投资的激烈竞争,资料来源：中国经济网,第四节 国内园区,大连 昆山 芜湖 厦门 天津 深圳 福州 中关村 苏州 广州 深圳 北京 ,56个国家级经济技术开发区,12个自由贸易区,53个国家级高新技术工业开发区,15个国家级出口加工区,1,2,漕河泾开发区 外高桥保税区 金桥出口加工区 张江高科技园区 松江工业区,3,4,5,7,6,上海国际汽车城,上海市工业综合开发区 康桥工业区 闵行经济技术开发区 青浦工业园区 嘉定工业区 崇明县枫桥镇 莘庄工业园区,上海化学工园区 金山化工园区,开发区名称,规划面积 （KM2）,目标行业,高新技术产业基地,上海汽车工业基地,上海钢铁精品基地,宝山钢铁工业园区,上海化学工业基地,其它市级工业区,8,9,10,11,12,13,14,15,16,6 10 19 23 21,68,4,23 23,19 27 3 14 20 10 14 304,IT、微电子 物流 电子组装 IT、半导体、中药 通信设备,汽车,钢铁及相关产品,石化 化学产品,中药、电子商务 运输设备 重型机械 纺织业、重型机械 汽车配件 食品加工 电子机械,资料来源：上海市人民政府发展和改革委员会,上海开发区,第四节 国内园区,作为经济发达城市的共同特征，上海的商务成本随着经济发展同步提高。只有实现产业结构升级，缩减产业的边际成本，提升利润率，才能获得进一步的全球竞争优势。 劳动力产业逐渐调整为更高要求的智力产业。,第五节 产业升级,上海呼唤具有自主创新能力和引进高技术含量的先进技术理念,区别于提供低成本劳动力的粗放型加工模式，发展掌握核心技术领域的产业,吸引什么？ 如何发挥上海优势形成上海的差异化发展是目前面临的问题,全中国有超过110个国家级经济开发区仅上海就有41个开发区，国家级的开发区有15个，产业形态需要多样化,分布于全国以及上海的各经济开发区之间的竞争日益激烈,资料来源：国家发改委、上海发改委,上海的挑战,第五节 产业升级,从国外企业对中国的投资行为，成本和市场是最具吸引力的因素。 但单纯的加工型投资，会消耗中国的资源不断提高成本，使成本优势逐渐弱化。 内外资企业统一税费25的政策也削减了外资企业的竞争优势。 越来越多的开发园区同一层面的竞争，同时也是一种恶性循环和浪费。 中国的市场容量又未能体现出足够的热情，很多层面的壁垒限制了国外企业的盈利水平。使得国外企业对华投资日趋谨慎。 成本提高、市场又出现开拓瓶颈，势必影响国外企业的进一步投资。中国的出路在于，需要提高本身的研发和创新能力。完成从世界工厂到创新基地的转变。 中国如此，上海亦是如此 ,上海的挑战,第五节 产业升级,以上所述，对上海的产业园区的重要启示为：,上海仍具竞争力 正在提升的生产率 科学技术和文化背景 快速增长的市场 但竞争日趋激烈 核心竞争力需要明确 大量的开发区之间的竞争,新的产业园区必须 ,寻找、发展高附加值的尖端行业 具有一定体量的新型产业联合基地 符合规模化发展需求的整合发展模式 长期稳定的扶植政策 有序的人才储备、人才引进、人才培训的梯度建设 市场化、公开化的资金支持 闯出去、引进来的对外交流通道 文化、生态的节能型产业形态和办公环境,资料来源：国家发改委、上海发改委,第五节 产业升级,第二章 活力产业,上个世纪90年代以前，上海经济发展的特征主要表现为：体制外的发展逼迫体制内的增长。上海的经济增长基本上仍然是按照计划经济体制的常轨在运作。这一时期，珠江三角洲首先实现了对外开放，江浙两省的乡镇企业、个体经济和私营经济也先后发展起来。他们都是通过体制外率先走上商品经济、市场经济的发展道路的。但是这一时期,上海仍然按常规艰难地运行在计划经济体制的轨道上。“上海制造”的神话逐渐失去了优势。,第一节 上海背景,邓小平同志南巡讲话以后，上海开始开发开放浦东，实现了上海经济的第一次换挡。以浦东开发为标志的上海经济起飞有了新的空间。1990年到2000年这十年：以土地批租为前导的资本驱动型经济增长首先以地换钱，然后将大量的钱投入城市基础设施建设，投入到结构转换；把传统的低附加值的产业改造成具有高附加值的制造业、服务业和金融业。,第一节 上海背景,进入2000年以后，上海经济连续十多年的两位数增长，开始出现递减的趋势。借鉴上海经验、依托上海资源的周边地区以成本优势逐渐稀释了上海地位。上海试图通过扩大地域范围，降低成本差异等留住经济优势。但，治标不治本，上海更加需要的是新经济增长动力的注入。所以，上海面临着又一次经济换挡，以适应国际国内对上海下一轮经济发展的要求。 发展现代服务业的优势便是使边际成本最小化，一旦形成气候，微成本高回报大大加速上海的经济进步。,第一节 上海背景,现在英国人又给我们送来了第三个苹果1997年英国首相布莱尔率先推进了“创意产业”，掀开了又一次产业革命的浪潮。,第二节 创意苹果,这种新的经济模式产生了新的增长 产业涵盖设计、影视、动漫、广告及IT等十三个行业， 覆盖了整个现代生活 产业必将成为未来国际化大都市竞争力的最重要的助推器,创意产业对GDP贡献率增长表,第二节 创意苹果,创意产业从分类上分为：广告、建筑、艺术和文物交易、工艺品、工业设计、时装设计、电影互动休闲软件、音乐、表演艺术、出版、软件、电视、广播等13个行业部门。 比较侧重原创部分和个体创造力，而我们所提倡的产业形态是在此基础上创新与丰满，加强了营销流通的后续产业链结构和资源整合度。 我们将这种形态称为以智力为核心竞争力的现代服务业。 这种产业是创意产业基础上的一种精选、重组、进化的新型产业形态和归类方法。它具体涉及的相关行业非常多，也都有各自丰富的衍生产品。符合新经济形态的基本特征。,第三节 智力产业,创意产业的突破,创意产业形式往往因为太强调个体环境和单环节能力凸现而缺乏整合的能量聚集，限制了产业链中其他环节的培育和发展。 以动漫产业为例，中国的动漫企业曾经凭借多部动画影片在国际上获奖，但其影响力却远远不足国外动画片，大多数国内动漫工作室只能以“项目外包”的形式拿到给电视、电影等传统媒体制作Flash、动画短片等的临时订单以获得盈利。“外包”业务的核心剧本创意、运营管理等盈利关键点仍然掌握在国外公司中，虽然外包业务，现金流来得非常快，可以维持一个公司的运营，但也会导致四肢发达、头脑简单。 而整合式发展，则可能培养出一个人才梯队，尤其是能够培养出外包中很少见的企划型人才和营销型人才，这些环节恰恰是中国动漫产业发展至今最为缺失的也是利润增长最大的部分。,资料来源：上海漫唐堂漫画公司创始人唐庆清,第三节 智力产业,创意产业的突破,变形金刚现象,80年代连环画,80年代玩具,80年代动画片,2007年电影,2007年手机,2007年玩具,2007年汽车,第三节 智力产业,工艺品、玩具、 装备等产品研发,主题时装、道具产品 设计生产,图书、音乐、电影、 电视、戏剧、广播 类产品拓展,动漫、游戏、网络 运营,动漫、软件、网络 技术、游戏原创,专业化广告,智力产业行业矩阵,主题化传统商业结合,专业化培训教育,多样化主题服务,智力产业正是适合上海创意经济的发展也不仅仅是完成了行业之间联合、重组、创新的过程，也因为它的发展潜力巨大。 智力产业的盈利能力也是各种行业中最强的。智力产业的源头往往是一些边际成本很低的精神产品。能够创造最大化的效益。,第三节 智力产业,智力产业发展潜力大,注：市场规模指网络动漫企业或个人通过运营获的直接与间接收入 资料来源：2007中国动漫网络行业报告,20052010年中国游戏动漫市场规模,对上海来说，发展智力产业不仅是自身转变增长方式、实现产业升级的需要，更是“服务长三角、服务长江流域和服务全国”的需要。 目前在上海运营的网络游戏的销售收入，已经占据全国70%的市场份额，涌现了“盛大网络”、“第九城市”、“久游网”等著名互动娱乐企业；“新浪”、“光通”等外省注册企业也将游戏运营放在上海。事实上，上海正在成为全国网络游戏产业的高地。 上海对外经济交流也将随着2010年世博契机形成又一轮发展行情。 上海的高校资源丰富，拥有全国一流的人才储备和技术储备。为智力产业的发展提供了坚实的基础。,上海具有智力产业发展的先机,第三节 智力产业,第三节 智力产业,发展智力产业也是本案所需,将智力产业作为本案的目标产业，也有利于本案的发展： 1、智力产业区别于宝山地区的传统工业区形象，提升了科技含量和智力因素，是新经济产业形态的一种补白。 2、智力产业园区可以利用政府对创意产业建筑“三不变”的政策，以厂房装修立项，规避土地变性等实际问题。 3、智力产业所提倡的自由氛围、原创经济容易和本案的绿化生态公园相呼应，成为环境生态和产业生态合而为一的新型商业模式。形成本案的特点，树立了强有力的市场卖点。,创意园区的现状,第四节 案例分析,我们将本案的目标行业定位于智力产业，它的特点塑造则取决于上海整体的创意园区的发展状况。通过分析其他案例，便于我们找出本案的差异化，塑造符合市场发展需求的应市产品，进而确立本案的优势。 我们选取了上海目前所有的创意园区作为样本，分析如下：,地理位置,第四节 案例分析,通过以上的创意园区地理位置分布，我们可以发现，这些园区多数集中在内环线以内，这与政府提倡利用旧厂房发展产业的初衷有关。这样的一种形式所造成的直接效果就是： 1、地理位置好，直接与市中心办公楼形成竞争，通过差异化、个性化的建筑特点，开辟了市中心办公的另外一种趋势。 2、多数园区原有可改建面积相对较小，单个园区的产业效应比较难以体现。 3、局限于本身厂房的地块，周边没有空间余地进行进一步的拓展。地块的联动呼应效应难以形成。限制了规模化的形成。 4、先天场地限制，在停车、配套方面缺乏足够条件。不利于现代办公要求。,占地面积,第四节 案例分析,大部分创意园区都是改造原有的工厂企业建筑，占地面积有限，因此多数的创意园规模较小，大部分创意园的占地面积在5万平方米以下。办公条件、产业集中度、发展空间、影响力都会受制于园区规模。,11%,5千1万,14%,11.5万,21%,1.52万,54%,2万以上,单位：（万平方米）,第四节 案例分析,单套面积,单套面积：市场中现有的创意园区中单套面积主要集中在50-200平米之间，较为适合个人、工作室或者刚起步的中小型企业，这也反映了创意产业以中小型企业为主体的行业特征。,0-50,50-100,100-200,200以上,单位：（平方米）,第四节 案例分析,从租金上看，很多位置比较靠市中心的，交通相对比较方便，园区配套设施较好的园区租金价格相对较高一些，通常在3元以上；位置稍偏远的创意园区的价格大致在2元左右。考虑到创意产业还处于起步阶段，多数企业还是中小型规模，资金实力相对有限，直接限制了租金的价格区间。创意园区的租金不应超过当地商务办公楼的价格。,租金水平,8%,15%,16%,20%,30%,11%,5,22.5,2.5-3,3-4,44.5,1-2,单位：（元/平方米/天）,出租率,第四节 案例分析,大出租率：创意园区出租情况的好坏是一个综合因素共同作用下的结果，通过租金和出租率的比较，以及综合各园区的基础条件，我们可以发现，配套设施全、改造力度大、氛围浓厚的创意产业园区的出租情况较好，而缺乏确切定位、氛围塑造不利的园区则不容易被人接受。,20%,60%80%,21%,40%60%,25%,10%40%,34%,80%-100%,第四节 案例分析,建筑密度,通过建筑面积和占地面积的比较可以看到，现有的创意园区建筑密度都比较高，生态绿化环境不可能在市中心区域得到良好的满足。因此，本案的公园定位在相应创意产业园区的竞争中具有优势。,13%,1.5-2,3,2-3,0.56-1,单位：(100%),18%,22%,28%,1-1.5,19%,物业费,第四节 案例分析,物业费用直接反映了行业对物业要求的高低。也可以作为租金价格的一种调节手段。现有的创意产业园中，有部分便是按照租金低，物业价格高的做法弥补了租金缺口。本案在操作过程中，应当提高物业服务的价值，提供多样化的服务内容和收费标准。,14%,30%,2-10,37%,10-20,20以上,单位：（元/月）,19%,1-2,停车位,第四节 案例分析,低于普通办公楼的标准。随着车辆使用的增多，停车问题将是限制这些创意园区进一步发展的瓶颈。 本案再规划过程中必须提前考虑足够的汽车停放位置。建议车位比例做到1:3。,单位：（平方米）,15%,60以下,14%,200300,90200,7%,60-90,38%,300-1000,12%,1000以上,14%,宝山地区的办公楼形态 租售情况 企业入驻情况,目标定位,世博会的教训，百花齐放还是一支独秀。,产业活力的提升还取决于中小企业的发展水平。,关照中小企业,我司认为，目前智力产业及其周边相关产业的GDP总量可达到660亿元人民币， 其实现在智力产业的GDP增量达到56.3亿（2005年） 110.6亿（2007年） 190亿（2010年） 对第三产业拉动28%-30% 2010年，营运周期内 对第三产业拉动将突破性达到45% 产业构成将逐步体现第三产业构成比重增长 其可实现2010年第三产业GDP突破2052亿人民币,GDP贡献值,目前宝山地区第二产业的比重超过第三产业，智力产业的导入，能有效的帮助该地区发展第三产业。推动文化、艺术、创意，商务，金融，行政的发展，并使之成为一个整体，形成产业链。 我司认为，到2010年，智力产业公园的建设将推动第三产业的的发展，并实现高速增长，其增长幅度将达到30%以上，第三产业占区域产业比重将突破36。,产业贡献值,智力产业公园将增加宝山地区完成房地产投资的比重，也直接带动上海乃至整个长江三角洲的智力产业发展。预测数据表明，因智力产业公园的带动，2007年到2010年，宝山地区房地产投资完成额是104亿和129亿，到2010年前将实现房地产投资完成额合计超过59亿,固定资产投资贡献值,智力产业公园商务人口规模1.08-1.32万人,人口导入贡献值,就业贡献值,根据我司对于开宝山区GDP贡献值的预测，从2008年到2015年，开发区的财政收入将呈现持续增长的态势，据预测，受智力产业公园带动因素，实现宝山区财政收入增长，2008年将实现50.69亿元，20010年将实现56.93亿元，2015年将实现71.88亿元。 乐观估计因为智力产业公园的开发及实现销售，将带来，4.6亿的直接财政收入。,财政贡献值,智力产业的核心是发挥智力潜能。而智力潜能的挖掘往往是跟人的自由度成正比，自由度越宽，智力潜能的发挥就越多。 有了好的创意，相关的产业链之间的平台搭建也是创意是否能够转化成足够生产力的基本条件。 有利产业发展的多方位支持（如设备、公共场地、融资渠道、资金支持、政策优惠等）是对这些产业发展壮大的扶植基础。,第三节 智力产业,产业定位,第三章 市场概况,第一节 办公楼市场,第一节 办公楼市场,动画、游戏产业对于公司形象要求不如一些对客户依赖程度较高的企业。但对于市中心办公的认可度仍然较高（中环线内80），其主要考虑是员工上下班交通便利。但往往市中心高昂的租金使这些企业心有余力不足。 本案弱化地段概念，助推共和新路沿线，将是比较有效的化解手段。,第二节 需方调查,地段选择,交通工具选择方面，选择自驾车的人数在绝大多数，这与行业膨胀快，收入高，从业人员平均年龄轻有关。轨道交通的便利性在这些人群中的认可度远比我们想像低（仅14，低于自驾车59，出租21），其主要原因在于轨道交通上下班时间的拥堵，以及行业加班严重，轨道交通无法提供24小时服务。 在推广中，我们需更加侧重本案综合交通条件的成熟，而不仅仅依靠1号线卖点。,交通工具选择,第一节 办公楼市场,企业规模,公司规模大小，人数多少将直接影响办公楼的面积分割，在调研过程中我们发现，动漫游戏行业的企业规模在整个社会行业构成中并非最小。其中，30人以上的动漫、游戏类的公司占到了72，100人以上的大型公司占26，本案所瞄准的30人100人左右的公司，办公面积需求将是3001000平方米左右。 在规划中我们所提供给动漫、游戏行业的最终实用面积应保持在200平方米以上。100200平方米的客群对象应是周边其他行业企业的需求。,资料来源：上海多媒体行业协会游戏开发者专业委员会(SGDA)、上海GA游戏教育基地,企业人数统计,第一节 办公楼市场,税收优惠是最吸引人的关键环节，长期以来对高科技和创意产业的扶植政策，使行业内较为看中经营成本的节约。同理，节省了办公费用的可分隔空间和租金也较受欢迎。因此，让入驻企业得实惠，是招商成功的重要因素。 出于对会展效果以及费用支付方面的顾虑，目前调查的企业中对于后续推广便利所带来的直接经济利益认识不足，但从开源节流的经营之道考虑，融资和促销的功能补足应当能起到较好的效果。 绿化环境、良好的产业氛围以及设备支撑也能够为企业入驻增加砝码。,诉求点,第一节 办公楼市场,人们对于景观环境的兴趣提升也证明了亲近自然的愿望。摆脱传统办公场所压抑的空间格局也是现代人压力释放的表现。具有这两种优势的办公场所将成为大势所趋。 受访人员对于通风条件的关注度甚于采光要求。这是因为普通办公楼宇中相对封闭的环境直接危害到了人们的健康，而采光条件基本能够满足需求。在讲究健康的心理作用下，本案应着重增加自然光线引入和新风系统安装。 另外，需要说明的是，数据中其他项的选择较多的围绕着节能的主题。,办公环境,第一节 办公楼市场,配套设施,从图表中，产业人群对配套设施的关注度可以看出，行业内从业人员的年龄层次决定了这些活力青年对于运动的热衷。另外，像水景、公园等环境因素也较受青睐。这些方面都可以在规划过程中塑造出本案的亮点。 作为一些情趣空间，放松空间和实际的功能空间，展馆、小型公共交流空间在实际使用过程中也能形成自身的特色。,第一节 办公楼市场,设备、服务需求,在目前动漫、游戏行业的从业人员中，加班多的现象是一个非常明显的特征，从以下图表中我们可以看到，86.89的从业人员每周有5小时以上加班，每周加班在10小时以上的占到了42.96，每周加班时间在15小时以上的占到了近20。 因此，这些行业对办公物业内的空调开放、热水供应时间亦有延长要求。另外，对于安保、服务等方面的需求也有所加大。,资料来源：上海多媒体行业协会游戏开发者专业委员会(SGDA)、上海GA游戏教育基地,第一节 办公楼市场,绝大多数的行业内企业都是采取租赁物业的形式，比例达到96%强。这主要是因为行业内现金流需求大，企业往往不会选择将资金投入到固定资产上。另外，企业扩张速度也比较快，自用物业如果采用购买形式，可能使用周期会很短，经济上获利不多。 因此，本案吸引该行业入驻的主要形式仍以租赁为主。,产权需求,资料来源：上海多媒体行业协会游戏开发者专业委员会(SGDA)、上海GA游戏教育基地,第一节 办公楼市场,第一节 办公楼市场,第三章 互动公园,第一节 SWOT分析,Strength 优势 1、交通通达程度尚可，紧靠轨道交通1号线呼兰路站，沿线直达大宁国际、人民广场、火车站、徐家汇等城市功能中心，并有共和新路高架连接城市主干道。 2、成熟的居民住宅区，人口基数庞大，附近有家乐福共江路店，拥有比较成熟的大配套条件。消费人群比较固定。 3、地区在宝山区中相对地理位置较好，宝山区内认知度较高。 4、优良的生态环境。 5、全新的智力产业概念园区，整合各种渠道的发展优势。 6、建筑面积10万方以上大型办公集中地的规模效应。,Weakness 劣势 1、非上海传统的商业商务区，地区接受度仍待培养。 2、宝山整体商务水平一般，限制了现代服务业的种类。 3、地块原为棉花堆场，工业氛围浓厚，周边多为居住小区，缺乏市场基础。 4、交通主干道将地块与较多人气的通河新村、泗塘新村等地区割裂，人气聚集存在壁垒。,Opportunity 机会 1、区政府的大力支持。 2、上海发展智力型高附加值服务行业的需求。 3、张庙、庙行地区总面积12.33平方公里，常住人口为14.22万人。人口密度为1.15万人/平方公里，处于城市自发性的边缘扩散方向。 4、市场中欠缺相应软性服务体系完备的产业园区。,Threaten 威胁 1、以往印象的突破难度较大，思维惯性较强。 2、非正规商务设施的低成本竞争。 3、政策层面的不定因素。 4、长期运营过程中的不可测风险。,第一节 SWOT分析,W4、交通主干道将地块与较多人气的地区割裂，人气聚集存在壁垒。,O1、区政府的大力支持。,T4、长期运营过程中的不可测风险。,SO1、建立全面的产业链体系，整合各种产业扶植资源,WT1、从定位和品牌推广角度强调本案创新性质，避免与其他项目的恶性竞争。,ST1、以吸引相关产业为中心，兼顾周边产业需要,WO1、提供优厚的政策扶持措施，节约入驻企业运营成本,S1、轨道交通1号线，共和新路 高架连接城市主干道。,S2、人口基数较大，拥有比较成熟的大 配套条件。消费人群比较固定。,S3、宝山区内认知度较高。,S4、优良的生态环境。,S5、全新的智力产业概念园区，整合各 种渠道的发展优势,S6、10万方以上的规模效应,O2、上海发展智力型高附加值服 务行业的需求。,O3、张庙、庙行人口密度为1.15 万人/平方公里，处于城市自发性 的边缘扩散方向。,O4、市场中欠缺相应软性服务体 系完备的产业园区。,W1、非上海传统的商业商务区，地区接受度仍待培养。,W2、宝山整体商务水平一般，限制了现代服务业的种类。,W3、地块为工业用地，权属和年限存在缺陷，周边多为居住小区，缺乏市场基础。,T1、以往印象的突破难度较大， 思维惯性较强。,T2、非正规商务设施的低成本 竞争。,T3、政策层面的不定因素。,SO2、以智力产业为特色、创造符合现代办公需求条件的大型生态产业园区,ST2、正规和自由分割的 办公条件，实惠的价格以 及良好的配套设施,ST3、循序渐进的业态调整,WO2、以新科技和创意型 产业为核心增加产业附加 值，结合具有可参与性强 的公园形态，提升项目吸 引力，规避土地转性问题,WT2、具有特色的建筑 风格、公园形态的开放 性和娱乐性，拓展产品 其他价值面和盈利点。,1、三位一体,商业开发实现土地价值,工业用地性质不可改变,公园规划不可改变,第二节 可行性分析,上海对于创意类产业园区实行老厂房、老仓库、老大楼的房屋产权关系不变、房屋建筑结构不变、土地性质不变的“三不变”政策。 本案借助现有厂房装修改建成智力产业园区可以解决工业土地立项问题。,公园推动产业聚集和发展。公园本身意味着自由性、开放性、生态性，这也是智力产业的生命力所在，公园成为产业展示魅力的舞台，为产业生长提供了良好的氛围，公园优美的生态环境也成为产业园区的卖点。 公园的独特形态也提升了本案的参与性，使本案易于融入当地周边环境，成为市民乐于接受的场所。,产业形成公园特色。公园脱离不了智力产业，智力产业的产品就是公园最大的主题特色，因为智力产业的不断更新变幻，使得公园不只是绿化园林，活泼、动感的元素提升了公园的参与性。各种商业形态理应成为公园的配套设施。,产业发展需要不断进步,政策层面需要扶持,产业链需要整合,第二节 可行性分析,利用现有的政府优惠政策，给予入驻企业相应的税收优惠，争取额外补贴。另外，利用风险投资基金，对具有潜力的优秀项目进行扶持。有利中小企业发挥自身优势做大做强。,搭建一个旨在服务产业的综合平台，为企业解决实际的融资问题、项目申报问题，并通过该平台的整合效用将周边产业结合进来，迅速形成产业链效应，解决企业研发、生产、推广营销的后续薄弱环节问题。,企业之间由于聚集，除了能够实现优势互补之外，也存在着激烈的竞争关系，这样有利于整个产业水平的提高，通过优胜劣汰的自然生态调节使具有创新能力的中小企业迅速兼并、壮大，成为具有影响力的大型企业。,2、生存发展,攫取利润,如何回收成本,怎样有序运营,第二节 可行性分析,地块价值在宝山区能够得到认可，但将其推广至全市甚至更广阔的区域尚有过程，招商初期将利用当地办公楼稀缺的特点吸引周边企业入驻，回收一定的成本；利用新闻出版署、产业振兴基地等的行政干预手段吸引初步的智力产业内企业进驻；以相对实惠的价格吸引中小型企业的关注。,塑造良好的产业氛围，优美的自然环境、适合行业需求的办公环境，长期稳定的政策优惠，多样的融资手段（如风投推荐会、产品展示会等），便利的办事环节以及大量便于企业推广的活动使入驻企业获得实惠的同时，形成产业公园的口碑效应，不断更替出优质企业。,建立相应经营管理团队，作为高科技企业减少赋税成本；增加各种服务内容；利用各种活动场地和设施催生利益增长点；以固定资产投入形式参与优质项目投资，获取相应投资回报。 利用公园开放平台，主题性乐园内容吸引市民参与，挖掘商业价值，弥补周边文化娱乐生活和购物消费需求。,3、利润攫取,第三节 产品建议,第三节 产品建议,整体布局,智慧源位置,第三节 产品建议,原面积： 10961M2 改建面积： 15000M2,智慧源,作为一个产业区域，最为重要的是企业的聚集地，即办公场所。这些办公场所将成为整个智力产业园区的动力源泉。其行业分布于各个产业环节。 1号库是目前遗存仓库中面积最大的一个，共计10000平方米左右，具有一定的规模性，在项目开展的前期，通过相对集中的业态规划，便于实现办公企业的整合效应。发挥智力源泉的作用。 1号库的位置也极具标志性，由共和新路高架过薀藻浜，1号库就像屹立河边的桥头堡，具有精神堡垒般的地标作用。 1号库作为智慧源的开发，可以带动1期整个片区。,第三节 产品建议,智慧源,作为一个产业区域，最为重要的是企业的聚集地，即办公场所。这些办公场所将成为整个智力产业园区的动力源泉。其行业分布于各个产业环节。 1号库是目前遗存仓库中面积最大的一个，共计10000平方米左右，具有一定的规模性，在项目开展的前期，通过相对集中的业态规划，便于实现办公企业的整合效应。发挥智力源泉的作用。 1号库的位置也极具标志性，由共和新路高架过薀藻浜，1号库就像屹立河边的桥头堡，具有精神堡垒般的地标作用。 1号库作为智慧源的开发，可以带动1期整个片区。,第三节 产品建议,1号库的内部主要改建分割成200平方米以下的小企业、工作室。 利用7米左右的层高设置部分隔层，提高建筑的利用率，分割后的层面可不做平面区隔，由租户自由组合。采光条件好的部分不予间隔，留出一定空间成为中庭，引入通透阳光的同时打造出极具时尚的活动区域。 每2层办公用房可共享一个中庭空间。改造后总建筑面积可达到17000平方米。,7米,3.5米,第三节 产品建议,智慧源,启明星位置,第三节 产品建议,原面积： 1212M2 改建面积： 1800M2,启明星,每个产业园区都会吸引一些重要的大型企业入驻，这些大型企业将会具有一定的示范带头作用。从办公空间来看，它们的需求面积较大，通常在1000平方米以上，位置要求相对独立，体现企业的实力。 我们将项目内的4号仓库设定为专供大型企业入驻的独立办公场所。从位置上，它与1号库相邻，便于办公区域的相对统一，也能够将大企业和小企业之间的沟通形成某种便利。 作为行业内的先导者，该物业能够帮助企业将成为指引行业发展方向的启明星。,第三节 产品建议,独立的办公场所，业主会根据自己的需求进行分割，对仓库进行局部加层，部分空间保持原有高度，体现空间感。 改建后的4号仓库实际使用面积可达到1500平方米左右。,第三节 产品建议,启明星,第三节 产品建议,X空间位置,原面积： 3702M2 改建面积： 5553M2,X空间,1号库西面的3号库，为砖混结构，每个仓库面积为900平方米，比较适合中等规模的企业。 X空间的内部允许各种分割方式的存在，既能前后分割，形成2个独立的办公空间，也可利用层高优势，上下分割营造更多的使用空间。“X空间”的含义即可自由分割的多种变化空间。 经过风格的面积应当能够补充200平方米1500平方米的中等面积需求。,第三节 产品建议,入驻企业根据实际需求在内部进行隔层。如果能在设备中增加新风系统，改善仓库的通风条件，其适用范围将更加广泛。,X空间,第三节 产品建议,起飞舱位置,第三节 产品建议,原面积： 4617M2 改建面积： 7000M2,起飞舱,2号仓库为钢结构仓库，空间调整余地很大。仓库钢结构原先为龙华机场停机库材料，“起飞舱”预示着产业成果通过这里的展示、亮相能够被大众所接受，取得成功的飞跃。 2号仓库适合各种活动场所的需求。4个独立的库房可分可合，必要时可打通做大型展览会，平时可用作室内运动场、小型会展等功用。 该仓库的利用，为旁边的办公区域提供了长期设立的交易、展示、活动场所，是衔接各产业所必不可少的展示平台。其位置也便于和南片开发地块的沟通衔接作用。,第三节 产品建议,运动场：适合室内篮球、足球、3D运动设备、攀岩、模拟滑雪等运动型游戏机房。,起飞舱,游乐场：适合适合小型游艺机、汽车驾驶区、跳舞机、儿童游戏机等单机游乐区域。,起飞舱,型秀场：适合举办各种产品发布会，器材专卖店，装备专卖店等，是商家和顾客的互动区域。,起飞舱,技斗场：适合举办各种现场游戏交流活动，如游戏对决现场直播、游戏现场演示、跳舞机、cosplay比赛等。,起飞舱,光通道位置,第三节 产品建议,除了以上的一些遗存建筑物可以利用之外，建筑物之间的衔接空间、通道也可成为展现智力产业特征的特色展示场所。 其区域包括智慧源、X空间建筑物中间的连接通道，连接各建筑物之间的人行通道。“光通道”的设立可以方便的将各个智力产业载体连接起来，演绎成智力产业衍生产品展示、主题小品雕塑展示、特色商业街、休闲场所等富有浓厚主题色彩的时尚通道。,光通道,第三节 产品建议,光通道中可以布置橱窗、绿化、咖啡桌椅、动漫游戏纪念品专卖等设施，将环境、休闲、产品展示有机的结合在一起，让人们行走其间，既能在身心上得到休憩放松，也能感受到科技背景条件下的时尚氛围。,光通道,第三节 产品建议,外立面,第三节 产品建议,由于一期改建项目的位置紧邻共和新路，交通主干道，立面是项目形象最好的招牌，因此必须符合美观性、实用性、经济性三大原则。 美观性方面，立面应遵循本案定位的科技化、时尚感，采用大面积色彩随机搭配、玻璃材质衬托、金属结构勾勒的方法，显现富有动感韵律的活力气息，线条勾勒亦可暗藏一些灯带，在夜晚也能表现出炫动效果。 实用性方面，建议在立面上增加外窗，以改善老仓库的内部采光。立面上增加空调外机摆放位置，用钢结构金属板构架遮挡，与整体立面风格和谐统一。 经济性原则主要维持原有结构不做大改动，运用色彩调节方案来唤醒建筑而非刻意重塑建筑的风格。,一般选择LOFT办公形式的企业均有自主的审美情趣，在一些大面积的仓库改建中，可弱化内装修力度，而像”智力源”这样的小面积办公楼中，可通过公共部位的装修体现统一的风格。 装修尽量使用水泥、金属、玻璃、裸露的砖块等较有质感且体现工业化特征的遗存。墙面尽可能留作展示产业内容的展示墙。 天花部分可将管道、器材等裸露出来，不必刻意修饰。 地板也可保留原有水泥地面。 室内护栏楼梯等部分也尽量采用钢结构，为避免遮挡阳光，影响采光效果，护栏部分亦可全部采用通透的玻璃挡板。,第三节 产品建议,内装修,由于原建筑的使用功能限制，使得采光通风问题显得尤为重要，在改造设计中首先要加大建筑外窗，其次利用某些建筑顶棚的再改造，创造更多透光效果，并利用机械通风设施增加通风量。,采光通风,第三节 产品建议,第三节 产品建议,空调系统,空调系统设置是老仓库改建的一个重点，从投资经济性，使用便捷性，适合入驻行业加班、计费、节能等理性角度出发，可使用商用分体空调体系。,第三节 产品建议,除了工业遗存保留片区的改造型开发之外，本案其余片区都可建设生态型现代商务园区，其中的主要业态为办公楼，我们将结合可行性分析中对于目前办公楼现状和产业人群诉求因素，为智力产业度身定造适合产业发挥、发展的办公形态。,新建片区,新建区位置,第三节 产品建议,针对产业人群的特点，提供个性化的开阔办公空间，并符合这些人工作生活节奏的特征，我们将项目中的新建办公楼群定位于低密度LOFT办公建筑。满足产业人群在空间感、时尚感、实用面积以及生活空间上的全面满足。,第三节 产品建议,LOFT,LOFT讲究的是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；这种建筑除了卫生间和厨房因管线的关系不可改动外，所有空间都可以进行重组。因此也就具有了变化多端的个性和流动性，LOFT十分开放透明，以大落地玻璃窗为主，绝少遮挡，强调与外界环境的统一，使用者和居住者凭借自己的想象，受着内心的指引，将这大跨度的空间任意分割，打造夹层、半夹层，设置各种个性的空间。流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。,LOFT的建筑要义,第三节 产品建议,LOFT之于本案，可以利用LOFT的层高高、大面宽，任由业主分割成跃层或错层，空间达到最有效的利用，提升产品性价比。 办公楼市场进入相对成熟的阶段，宝山区的办公楼尤其LOFT产品在上海属于供应量很小的区域。如果在新建部分参考甲级写字楼的标准建造，可以保证相应的竞争力，形成对大宁国际和宝钢地区办公楼的产品优势。 LOFT可商可住的多功能性，也满足了目标行业发展的需求，为产业引进外地人才、应对加班问题提供便利的拓展空间。行业接受度高。 LOFT讲究个性化，入驻企业会花心思在装修和布置上，也便于稳定本案的饱有率。减少流动性。,第三节 产品建议,LOFT的优势,LOFT这种智力产业和新型办公、生活模式的结合，所展现的是不同于以往宝山的历史文化，表达宝山的创新能力、独立个性和时代气息。 LOFT这种形式支撑起的是整个民族在创新浪潮中显现的勃勃生机。LOFT空间提供了很休闲、随意，最大化的激发想象力的空间，这样的空