香榭岛定位及物业发展建议[前期别墅山景地产宏观大势研判].ppt

香榭岛定位及物业发展建议报告,项目现阶段产品面积在1000平米左右,研究的问题：本项目目前的产品定位能否适应大势环境？,Q1：房地产宏观大势将何去何从？,必须明确的问题,DATA,全国房地产开发企业完成土地购置面积,下降5.9%,全国房地产运行情况（2008年1-11月VS.2007年1-11月）,完成土地开发面积,下降2.7%,2.16亿平米,商品房销售额,2007年,2008年,全国商品房销售面积,2007年,2008年,2007年,2008年,2007年,2008年,数据来源：国家统计局,3.2亿平米,下降18.3%,下降19.8%,3.4亿平米,2.1亿平米,6亿平米,4.9亿平米,19261亿元,24016亿元,2008年房地产市场进入衰退阶段，各项指标都出现大幅下降,2008年8月,10月,12月,11月,9月,11月9日国务院出台扩大内需十措施确定4万亿元投资计划,月日起下调年期人民币贷款基准利率个百分点,2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；,政策调整,从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点,近期国家从利率、税收、扩大内需以及放松二套房等方面出台政策，企图重整市场信心,从10月30日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点,从11月27日起下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点,12月17日国务院要求出台对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。,从12月23日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点,各地方政府积极相应，救房市而非救房价是这一轮救市的主要特征,2008年11月全国经济运行情况,数据来源：国家统计局,受世界金融危机以及我国经济结构性矛盾影响，我国经济增速将放缓，未来可能陷入长期调整当中,2008年前三季度全国经济运行情况,受到整体经济下行趋势的影响，未来2-3年我国房地产业将进入调整期,调整期政府政策转变,中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续2-3年左右时间,Q2、南京别墅市场,前景暗淡、淡市持续,Q1：宏观大势,必须明确的问题,南京是一个不缺乏资源的城市,作为六朝古都的南京拥有丰富的人文资源和自然资源； 自然资源：紫金山、老山、汤泉、珍珠泉、玄武湖、九龙湖 人文资源：夫子庙、中山陵、总统府,凭借丰富的资源南京形成了“一足三鼎”的别墅版图,江北,仙林,江宁,资源：灵山 代表楼盘：依云溪谷,资源：将军山 代表楼盘：玛斯兰德,资源：老山 代表楼盘：山河水,紫金山,资源：紫金山 代表楼盘：钟山国际高尔夫,紫金山板块凭借紫金山风景区和区域的历史文脉形成了城市顶级别墅区,客户,未来供应,未来供应稳定，但供应总量较少。,产品形式,独栋、双拼别墅为主，主力面积400-600平米,城市市区客户为主，城市高端、顶级客户为主,紫金山、明孝陵、中山陵、钟山高尔夫、赛马场,土地属性,仙林板块凭借大学城、轨道交通形成了城市新区的经济型别墅板块,土地属性,客户,未来供应,仙林板块是南京未来城市新区，未来供应充足,产品形式,联排、双拼、叠加等经济型别墅为主，面积160-300平米,城市市区客户为主，大学城客户、鼓楼医院客户、生意人,大学城、轨道交通2号线、灵山、鼓楼医院,江北板块凭借老山、汤泉、珍珠泉等资源形成了城郊资源别墅区,客户,未来供应,未来供应稳定，但供应总量较少。,产品形式,独栋、双拼别墅为主，主力面积400-600平米,城市市区客户为主，购买别墅多为第二居所，度假休闲用,老山、汤泉、珍珠泉、纬三线、纬七线，长江大桥,土地属性,江宁板块凭借将军山、百家湖、城市快速干道等资源形成了城市边缘资源型别墅区，目前区域正在从二居所向第一居所转变,客户,未来供应,江宁未来主要供应将向九龙湖、方山转移,产品形式,独栋、联排、双拼、叠加等多种物业形态。,城市市区客户为主，购买别墅多为第二居所，度假休闲用,将军山、百家湖等资源，将军大道、机场高速等交通方便,土地属性,所以，项目所在板块在南京的别墅版图中没有资源的绝对优势,即使在板块内，也将受到复地 朗香别墅或玛斯兰德这样拥有相似资源或较强资源项目的强烈竞争,Q2、南京别墅市场,Q1、宏观大势场前景暗淡、淡市持续,城市资源众多，项目无绝 对资源优势,Q3、淡市下操作思路和“定位阵营”的选择,外部因素,淡市原则,必须明确的问题,原则。,淡市中，项目资源没有绝对超越其他项目的情况下安全第一，创新第二。确保绝对成功，而非风险成功。,项目现阶段产品面积在1000平米左右,而这类产品属于市场的顶级别墅产品,顶级别墅,中低端别墅,高端别墅,类型：独栋； 面积：600-1000平米 价格：千万以上 代表楼盘：钟山国际高尔夫、钟山美庐,类型：独栋； 面积：400-600平米 价格：300万-1000万 代表楼盘：绿城玫瑰园、玛斯兰德,类型：双拼、联排、叠加； 面积：160-350平米 价格：160万-300万 代表楼盘：招商依云溪谷、山水风华,基于项目小规模、无绝对资源优势的特征，以及目前宏观大势，产品风险性较高,项目目前属性定位：非经验住宅小规模，资源型项目，非主流面积定位(定位面积1000平米，游离于区域主流之外) 旺市下的定位思路：可控的风险范围内利用非经验住宅的溢价优势，实现收益最大化，但旺市思维不能延续在淡市的市场环境下。 淡市下的定位思路：安全第一，创新第二，进入主流市场，确保开发成功。,所以，进入高端别墅市场阵营是较好的选择,顶级别墅,中低端别墅,高端别墅,类型：独栋； 面积：600-1000平米 价格：千万以上 代表楼盘：钟山国际高尔夫、钟山美庐,类型：独栋； 面积：400-600平米 价格：300万-1000万 代表楼盘：绿城玫瑰园、玛斯兰德,类型：双拼、联排、叠加； 面积：160-350平米 价格：160万-300万 代表楼盘：招商依云溪谷、山水风华,大势：前景暗淡、淡市持续,别墅市场：城市资源众多，项目无 绝对资源优势,原则：确保绝对成功，而非风险成功，进入高端阵营,需明确的问题,2个必须回答的关键问题,竞争,项目的核心竞争力,本项目将面临区域外和区域内的双重竞争，其中区域内是主要的竞争威胁,江北,仙林,江宁,城市新区经济型别墅区 代表楼盘：依云溪谷,资源型别墅区 代表楼盘：玛斯兰德,资源型别墅区 代表楼盘：山河水,紫金山,城市顶级别墅区 代表楼盘：钟山国际高尔夫,区域内各主要竞争项目很多进入尾盘，都将推出最后一期资源最佳的、搏高价产品，未来的竞争将是一场强强对话,与竞品相比本项目在规模、社区成熟度、品牌上都无绝对优势,客户,产品,地段,形象,配套,发展商品牌,本项目,区域竞品,如果项目仅仅是依靠把产品做得与竞品一样的好，是很难在重重竞争中突围的,大势：前景暗淡、淡市持续,别墅市场：城市资源众多，项目无 绝对资源优势,原则：确保绝对成功，而非风险成功，进入高端阵营,需明确的问题,2个必须回答的关键问题,竞争：竞争激烈、建立新标准,项目的核心竞争力,南京别墅市场中，别墅阵营越高端其溢价空间就越大,中低端别墅最大差值252万,高端别墅最大差值680万,顶级别墅最大差值4000万,顶级别墅 高级别墅 中低端别墅,总价 （单位：万）,顶级别墅：超企业家阶层,中低端别墅：企业管理人员阶层,高端别墅：企业家阶层,财富层级,处于财富金字塔的顶端，来自全国，甚至世界各地，素质较高，有国外学习或居住经验，对价格不敏感，更关注的是新的房产能否满足自己不断攀升的价值需求。如：钟山国际高尔夫别墅客户,中小企业主，以南京户籍人士为主，同时也包括部分政府官员，对生活品质要求较高，单价不敏感，但对总价较敏感。如：玛斯兰德客户,企业的高级管理人员或公务员等，有较高的收入，但工作忙碌，多处于事业发展期，对生活有追求，讲究舒适，注重品味，也注重社区生活。如：招商依云溪谷客户,南京高端客户分类描述,可接受总价（万）,800,追求品味和身份的产品是南京高端别墅客户在购买过程中所显现出来的重要个性特征,个性特征,1、拥有较强的财富积累，但不是从前的庸俗爆发户，而是有一定品位的知富阶层要突出项目的价值感，但应该是予威严于庄重，平实内敛的去表现产品的尊贵感，而不应过分炫耀，张扬。,2、文化观：喜爱收藏品和艺术品要重视项目建筑风格的创新以及艺术气息，使建筑本身更有品位，更接近艺术品，要赋予项目深厚的文化内涵以满足客户对文化层面的追求。,4、工作节奏紧张希望宁静、轻松的生活氛围，追求诗意化的乡村生活感觉，项目应该强调山地别墅的自然、野趣、优美、恬静。,3、追求身份认同要求建筑产品种类丰富，不能过于单调雷同，建筑工艺应该更加手工化，更象定制化的产品而非批量化生产。,刚性需求,环境和居住形态改善需求,享受型需求,面积改善型需求,客户需求变化树,投资需求,养老需求,度假休闲需求,他们属于多次置业，他们对产品需求在产品之外大于产品本身,婚房、务实三口,关注面积、品质、物业,理财保值,身份、圈层、精神价值,外部景观 花园洋房、多层,南京高端别墅客户关注楼盘气质、楼盘理念，而这些正是高端项目溢价的主要因素,产品关注点,关注点1：普遍关注楼盘的气质和精神是否与自身契合；,关注点2：关注开发商品牌、物管品牌、设计规划品牌；,关注点3：关注项目居住人群的素质，重视居住环境的纯粹性；,客户对本区域价值认同点,认同点2：地段城市地位，项目所处区域；,认同点3：产品从大堂、园林到户型，各方面均有创新，看得见的奢华；,认同点4：物管对高端物业的服务要求高，个性化、专属化需求较多；,认同点5：风水无论从小区规划还是产品户型本身，重视风水；,认同点1：景观稀缺的自然景观资源，其次是高尔夫、公园等人文景观；,价格下线,精神溢价,产品溢价,精神溢价获得更大的空间,高端汽车劳斯莱斯（800）比迈巴赫（600）多两百万，中端市场丰田皇冠（37）比日产天籁（25）高12万，QQ比奥拓贵1万；LV，5多-1万多,通过对项目文化/精神价值的打造能够获得更大的溢价空间，能够获得南京客户更大的认同,南京人,一个被浓厚的历史和文脉包裹着城市,南京,秦淮八绝、金陵乐府、方山大鼓 总统府、玄武湖、夫子庙 东吴、东晋、南朝的宋、齐、梁 胭脂井、琵琶巷、桃叶渡、锦绣坊 江南佳丽地、金陵帝王州,城市的属性决定了南京人对精神价值有着更强烈的需求,区域楼盘价值诉求大多还在集中资源、地段，没有升入到人文或精神层面,项目核心竞争力选择：人文+产品,大势：前景暗淡、淡市持续,别墅市场：城市资源众多，项目无绝对或超越性的资源优势,原则：确保绝对成功，而非风险成功，站在主流（产品、客户），无须引领、做追随者,2个关键问题,竞争：竞争激烈、建立新标准,项目的核心竞争力：人文+产品,3个方案 项目定位 物业发展建议 价格测算,需明确的问题,确保绝对成功而非风险成功的挑战者模型,领导者,垄断价格 产品有不可重复性 过河拆桥,追随者,搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者,补缺者,目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点,挑战者,改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值,行业老大,非行业老大，中大规模市场,次/非主流市场,敏锐的机会主义者,建立新的评估标准,突出产品特色,提升产品附价值,搭便车战略,确保绝对成功而非风险成功的挑战者模型,区域别墅客户由四大类构成,项目目标客户：南京的企业家，政府官员及企业的高层管理人员，具有精神层面需求的知性阶层,财富层面,低,中,高,绿城玫瑰园,本项目 目标客户,颐和南园,山河水,栖园,嘉瑞山庄,玛斯兰德,依云溪谷,中,低,高,精神价值,复地朗香,钟山国际高尔夫,南京市场资源型别墅主流面积段在400-600平米之间,400-600平米,资源型别墅市场主流面积箱体,1、钟山美庐08年6月推盘及销售情况,400-600平米别墅产品也是市场的主力销售的产品，所以我们选择这一面积段为我们的主力面积段,2、玛斯兰德08年5月推盘及销售情况,在保证80%主流产品情况下，做20%顶级产品，以传达项目人文符号，提高项目形象,市场 吸引力,竞争优势,高,高,低,低,市场主流产品80%,市场顶级产品20% （湖边、山顶）,建立新的评估标准,突出产品特色,提升产品附价值,搭便车战略,确保绝对成功而非风险成功的挑战者模型,客观性,主动式,被动式,主观性,3 1 4 2,本项目的“核心竞争力”选择,产品,服务,人文,环境,（新进者）,（品牌）,（社会资源）,（自然资源）,本项目的第一选择：“4”（人文） 体现“文化价值”,“4”“人文性”需要积累，为市场领先的标志,“2”“服务”属于主流品牌开发商的竞争力要素,居于山。隐于宅。乐于天下。,建立精神层面的评价标准,关键词：山水 标志性 经典 居山 别墅群,居于山。隐于宅。乐于天下,居于山。隐于宅。乐于天下,居于山。隐于宅。乐于天下,居于山。隐于宅。乐于天下,这样人文形象价值已经远远超越竞品,建立新的评估标准,突出产品特色,提升产品附价值,搭便车战略,确保绝对成功而非风险成功的挑战者模型,布局的基础,0.3,384,中小规模项目,项目属性分析1：原始地形和技术指标,水云居： 别墅住宅区,大湖城邦,项目拥有良好的景观资源，具备打造豪宅的条件。如何充分利用自身资源和体现出豪宅的尊贵气质是其核心问题。,项目重要约束条件 容积率： 0.30 占地面积： 256346平米 建筑密度： 14.5%,康厚水库,项目用地,将军山,项目属性分析2：地块条件分析,将军山,二线湖景，有一定景观资源，适宜利用景观强化产品自身优势；,溪谷区，山景及溪水景观，坡地建筑，竖向空间丰富；,康厚水库,平缓区，无湖景，地势偏平缓，适宜打造内部景观资源；,山谷区，相对独立私密，以山景资源为主，场地为缓坡；,一线湖景，地势平缓，强势景观资源；,已建别墅,建议保留的1000平米别墅,产品选择建议,保留原因：东西向山景无遮挡且开敞面最大，地块园林最大,保留原因：西北侧直接临水塘，景观资源丰富,保留原因：西临池塘、东靠小山体，资源占有丰富,保留原因：西侧叠水，南向水库景观视线最长，强势水景,项目属性分析3：产品选择分析,保留原因：西侧水库景观视线较长，资源最佳,A.利用山势形成坡地建筑 B.利用山势节约建筑成本 C.利用山的环境形成外部园林 D.住宅与山体的对话,产品攻略2,确保绝对成功而非风险成功的产品攻略,“标签”,“造院”,产品攻略1,“因地制宜”,回归山居建筑的基本特点，坡地的景观不是静止的空间而具有时间性,“地下空间的突破”,地下不是功能空间，而是与生活发生关系的必不可少的一部分,回归建筑本质,因地制宜：回归山居建筑的基本特点,技术层面：减少接地、不定基面、山屋共融 环境的原生性：景观的生态性、景观视觉、景观情感、景观空间 建筑：视觉独特性、步行系统、车行系统,由建筑单元组合而成，通常建于单坡基地。 其主要特征是每工人住宅单元沿山坡重叠建造，下单元的屋顶是山单元的平台。 阶梯型做法既满足可地形的要求，又丰富了山地住宅的空间，同时避免了较多土方量。,阶梯型,单元层,利用山势形成坡地建筑建筑接地形态,A1,典型案例：日本六甲集合住宅,赠送地下室,赠送露台,大體量, 住宅位於綠化旁邊 Massive bulk by the side of landscape,建築-概念 Architecture - Concepts,細碎體量, 住宅融合於山間綠化 Defragmentised volumes merged with landscape,大開挖, 影響現存環境, 在山間太明顯 Massive site formation, destroy existing hill slope and vegetation, bulky volumes,爬坡型設計, 與週圍環境混然天成 Slope-climbing design, integrates harmoniously with surrounding landscape,吊脚式1,架空式,基面与地表完全脱离，用柱子或建筑局部支撑建筑的荷载。 对建筑地表有很强的适应性，对山体的破坏小。 有利于建筑的防潮。,吊脚式2,典型案例：,在山体坡度平缓，但局部变化多的环境中，将房屋的勒脚抬高到同一高度，这是一种简单有效的处理手法 勒脚形成采光车库，根据所处位置特点，可以设计回车空间等特色功能,勒脚式,勒脚式,典型案例：,悬挑式：在坡度陡峭且地质坚硬的山地住宅的处理手法，一般结构成本较大，通常用于公建或特色住宅 成为视觉建筑和先锋建筑,嵌入式,悬挑式,嵌入式：在山地与平地交接出，建筑一部分直接与山体地表接触，一部分与地表脱开,俄罗斯索切黑海疗养院,层台组合型 依山就势,内部联系以交通步行为主,以大踏步连接,车行在外围或交叉解决。,结合建筑，突出地形特色，在地势落差位设计叠泉和植被，掩盖生硬的坡道和架空层；实行人车分流系统，车辆从外围环路的车库入口进入各楼栋的地下车库。,利用山势节约建筑成本,B,典型案例：,人行道,车行道,center 1,center 2,center 3,线网联系型 不同标高挖方形成人工基面，通过道路、廊道或枢纽建筑作为主要连接要素，形成多个组团的三台地布局 道路系统：以贯穿社区的车行道为主体，在该框架下以网状的步行道路为社区中的主要人行通道,典型案例：,第二台地,将整个项目分为三个台地，并在各个台地上营造景观中心，在整个项目的统一形象下形成三个各具特色的组团,三台地布局,第一台地,第三台地,台地,台地,台地,center,空间主从型。以内院或广场为社区核心（位于盆地或山谷） 建筑布局：中间高，四周高。尽量减少对山体的破坏，最高的建筑放在山下，越向上建筑高度越低，使山体保留较多的绿色 道路系统:采用“环状”+“叶脉”结构，整个小区的主要进入开口均位于外环路上，用地内再形成一个内环路，各组团围绕内环路呈叶脉式分散开,center,典型案例：,规划借鉴：天然溪谷 展示借鉴:自然资源 天然溪谷式的园林风格，充分利用现有的溪流和山体，对溪流做引导，使其穿行于社区/开辟登山径，连通项目与梧桐山,利用山的环境形成外部园林,C,典型案例：,住宅与山体的对话,D,舒适惬意的户外露台与自然对话,露台是最人性化的一个空间单元，使人得以方便地获得户外的体验 配合了休闲桌椅的宽大阳台,厨房与自然对话 洗手间与自然对话,景观厨房与景观洗手间是真正人性化的体现，厨房与卫生间是家庭中使用频率最高的房间。 让功能用房享有外无限阳光和景观，为家居生活与家庭主妇提供更多趣味。,住宅与山体的对话,D,书房与自然对话 通过户内户外空间的融合营造丰富的灰空间，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空间感觉，位置越高，观景效果越好。,餐厅与自然对话 大面宽的餐厅与客厅相映成趣，使人得以享受“慢餐时代”的家庭乐趣,地下空间的突破,地下空间：完全不同的生活体验，带来地上空间无法取代的生活乐趣,案例借鉴 兰乔圣菲 招华曦城,目前市场户型设计都较中规中矩，缺乏创新和附加值，地下室仅仅是别墅设计中规定动作，而并未真正挖掘其独特的功能,玛斯兰德 G户型520 二层平面,玛斯兰德 G户型520 一层平面,双车库、前厅后院、泳池等别墅功能空间完备；动静分区、主仆分区等都得到了较好的处理。户型属于“常规的优秀户型”,兰乔圣菲,位于城市新区中心的兰乔圣菲通过挖掘区位资源，打造高实用型地下室产品，实现完美开盘,拥有核心区的城市配套资源，未来规划看好,位于宝中核心区最临海的位置，与宝中的精华配置保持了必要的距离，更是与宝安市民广场（宝安区政府、人大、政协）、以及项目西南方向的宝中商务区（未来这里将建设超过23栋写字楼，众多民营企业总部将进驻）保持了很合理的位置关系。 交通配套有宝安大道、107国道、广深高速、沿江高速公路接深港西部通道、北环、滨海大道、规划中的地铁1号线、地铁5号线、地铁11号线,限高限容积率的滨海区位,营造社区氛围，提供舒适性产品,案例借鉴,地下室天窗,改进产品细节创造舒适的产品，别墅生活体验的全方位展示，赢得客户的认可,赠送面积77%-79%，超大实用，设计为多功能空间,阳光生态地下室。车户比 4：1，地下车库自然通风采光,全套房设计,包括保姆房也是套房，主仆分行,私家院落，泳池,更舒适,更实惠,更健康,更尊贵,更休闲,双层挑高两侧通透大横厅，私家电梯 ，室内楼梯从常规的 0.9m加宽到1.3m，舒适度和别墅气质都有提升,案例借鉴,案例借鉴,通过样板房引导，地下室指引生活方式的升级, 重情景体验,亲子空间 一个更私密的家庭活动空间,没有邻居视线的干扰,地下室手工坊 DIY乐趣的好去处，不必把工具搬来搬去,琴房、书房 太吵？想更安静？阳光的半地下室也许更适合,除利用半地下空间改善地下室舒适度以外，通过地下室主题空间的引导，增强地下室空间实用性，并引导更丰富的生活方式。,收藏品 恒温恒湿的地下室空间绝对胜任,活动区 3米6层高的地下室能够成为风雨无阻的室内活动场,案例借鉴,招华曦城同样通过生活方式体验的引导，增强地下室的实用性，增加客户感知，实现地下室空间的增值。,通过半地下庭院增加地下室空间的舒适度和实用性,通过半地下庭院改善地下室空间后，地下室空间可改为家庭厅、娱乐厅等多功能空间，丰富产品功能。,产品攻略2,确保绝对成功而非风险成功的产品攻略,赖特的有机建筑：自然、人文、现代生长在一起赖特说“建筑要和环境与自然和谐统一 ， 我们从不建造一座位于山上的建筑，而要建造属于那座山的建筑。”,“标签”,世界别墅的经典再现：流水别墅当今世界最著名的住宅,“造院”,将自然（空间）导向人文（时间的沉淀）,多组/不同性质/不同主题的主题院落,不一样的符号网罗了一批不一样的客户，本项目符号意义在于展示高端、展示文化,建筑的符号意义在于它展现了社区的个性和气质，满足了客户的精神需求,INSPIRATION 设计灵感,有机建筑,赖特将自己的建筑称为有机建筑，也就是自然建筑，房屋应当像植物一样，是“地面上一个基本的和谐要素，从属于自然环境，从地里长出来，迎着太阳”；“建筑应该是自然的，成为自然的一部分”。,思考推广线索 有机建筑，即自然建筑，建筑应该从自然中得到启示，房屋应当像植物一样，是“地面上一个基本的和谐要素，从属于自然环境，从地里长出来，迎着太阳”；“建筑应该是自然的，成为自然的一部分”。 机会点 与场地自然的结合，对资源的最完美诠释 如何在体现场地特征的同时传达不同场地类型的文化特征，与建筑相结合，成为具有独一无二人文气质的经典建筑。,“人文住宅”的核心仍然是需求，是细节，是创意，是生活流程的还原这里所提及的“人文住宅”并非人们常规需求，而是“可能被人们忽视的，内心深处的真实欲求”。,Inspiration 灵感,+ Nature 融入大自然,赖特说“建筑要和环境与自然和谐统一 我们从不建造一座位于山上的建筑，而要建造属于那座山的建筑。”,+ Mountain / Rivers 融入山与河,在这里，森林、小溪、岩石和所有的结构要素都如此安静地结合在一起，尽管溪流的音乐还在响着，但你听不到任何的噪音。你倾听着流水别墅的声音，你就是在倾听着这个乡村的宁静与祥和。” -赖特对学生们的讲话,+ Life Diversity 融入生命的变化,赖特描述这个别墅是“在山溪旁的一个峭壁的延伸，生存靠着几层平台而凌空悬在溪水之上一位珍爱着这个地方的人就在这平台上，他沉浸在这瀑布的响声中，享受着生活的乐趣”。,产品形象：对应客户/区域/市场三重导向,产品形象的确立,“世界上所有的东西都已经被思考过，我们的任务是重新思考”。 在中国别墅在经过复制欧美大宅、追求中式复古回归两个浪潮之后，我们需要尝试利用超越风格流派的现代建筑语言，以对环境的尊重实现对人文建筑精神的解读，超越目前浮燥的房地产市场。,从水平伸展的地坪，要桥、便道、车道、阳台及棚架，沿着各自的伸展轴向，越过谷而向周围凸伸，这些水平的推力，以一种诡异的空间秩序紧紧地集结在一起，巨大的露台扭转回旋，恰似瀑布水流曲折迂回地自每一平展的岩石突然下落一般，无从预料整个建筑看起来象是从地里生长出来的，但是它更象是盘旋在大地之上。这是一幢包含最高层次的建筑，也就是说，建筑已超越了它本身，而深深地印在人们意识之中以其具象创造出了一个不可磨灭的新体验。,风格关键词： 自然元素+有机生长建筑,产品形象诠释：现代有机建筑，人文精神,经典再现,外立面错落有致，同时增大了室内观景面。 高档豪宅并不一定是用名贵的材料堆砌而成，能够体现建筑的特质、个性、视觉美感、与环境的融洽性、天然性、环保性的材质，更能够激发客户的认同感。 在色彩上，采用素雅的颜色，穿插少许亮色。传达了自然精神，而同时又是很纯粹的现代主义的色彩语汇，因此建筑本体与自然环境形态在此得到很好的结合。,产品形象诠释：现代有机建筑，人文精神,临水型,大地型,山谷型,建筑小品,INSPIRATION 设计灵感,人文院落,聚集的山水 + 聚集的建筑 + 聚集的人 = 居住场所,不群于此地。 老派的南京，沉浸在那些有人生息的老房子里，让我们今天还能感受到那旧梦在繁华之下的安然存在。六朝古都，掩藏着一丝属于曾经在这里的人文气质。 那些往日时光已经慢慢沉默，这里的表情，不仅典藏着来自过去的庄重与玲珑，还有新鲜、生猛的笑容。时代需要与时代和谐的营造法式，今天的创造，也就是为来日造梦。,以 “人文建筑” 文化为载体，让空间、艺术、文化在这个优雅、静谧、高尚的空间中带出彼此碰撞的惊喜,主题院落+公共设施的围合空间/有中心，有主题,将军山,康厚水库,水岸旁 一线湖墅,观水景 二线湖墅,山水间 半山溪谷别墅,半山中 山谷别墅,草原上 大地官邸,主题院落+公共设施或资源的围合空间/有中心，有主题,一座传世杰作 四个主题院落,建筑规划提示,楼王设计原则： 景观价值最大化； 标志性建筑形象创立；,组团最佳用地带来的意义： 其绝版用地模式决定了其成为本项目的价值标杆； 其用地区位决定其成为项目的标志性建筑物；,楼王作为明星成为项目的核心体验和价值标杆,楼王 借鉴案例一,设计基本理念 建筑大师赖特的经典之做制高点处，君临天下，流水别墅 标杆产品 关键部分 利用水体的自然落差 前庭、后院、私家泳池、超大庭院花园； 阳光观景露台，尽赏360景观,山水楼王,传世之作：流水别墅之双轴线空间,流水别墅房间功能,空间功能的专用性及舒适性,厅 拥有四个厅的空间。同样从空间功能独享性出发，为满足家庭生活和会客等需求，流水别墅设有会客厅、偏厅、餐厅和家庭厅。,会客厅,家庭厅,流水别墅超大双轴空间客厅,偏厅会客的必备空间,餐厅,流水别墅的餐厅可同时满足八人以上同时就餐，与厨房有机融合，超大空间既可满足派对聚会的就餐需要。,卧 室 流水别墅拥有两套主人房和两间客房。 从空间独享性出发，为满足男主人、女主人各自的生活习惯和工作需要，需设有两套主卧室，均为套间，套间即包括睡房+卫生间+露台，客房没有自带卫生间。,主人卧室,流水别墅中的两套主人房，在满足休息、储物和化妆等功能外，还分别各自配有独立的卫生间。,客卧的设计与主人房采用一致的风格，同样都充分满足休息、储物等功能需要，但是没有独立的卫生间。,客 卧,储藏室,可采光的地下储藏室主人品味的体现,水岸旁 一线湖墅,一线湖墅 临水型,关键点：,建筑平台与水面的高差，亦可形成湖面泊位，形成上下两层空间,临湖别墅设计力求最大化湖景资源，通透、大气，同时有灰空间的设计使建筑与湖有机融为一体，命名为“湖墅”,偶来松树下，高枕石头眠，岛中无历日，寒尽不知年,光、影和水声透过粼粼波光给心留下放松的空间；,水岸旁 二线廊墅,将军山,康厚水库,二线廊墅 观水型,关键点：,主要生活空间采用U字形的空间布局结构，主卧、客卧之间通过凉廊相互连接，保证了主人活动空间的私密性,设计采用后退式的建筑布局，将主要度假活动空间放在建筑的后方，给予其最好的景观面，对景观要求不高的操作区放在最前面,设计师充分考虑了度假者的行为习惯，强化了活动空间的景观打造： 通过水池、花园、围墙增加景观进深，弥补湖面较窄的缺陷； 长条型泳池增强了景观的参与性； 居住区以人造水景为主，参与性强。,花园,活动空间,居住区,操作区,整体布局,通过入户走廊、凉廊、露台、泳池形成一条纵向的景观通轴，实现一步一景，规避了别墅没有一线湖景资源的缺陷,入口处的走廊增加仪式感和私密性,透过走廊右边立柱的间隙，可以看到漂浮在池水上的主卧,长达15米的公共泳池在景观上与湖面相结合，有效延长了人的视线，给人以阔然开朗之感,视线豁然开朗，可以尽赏庭院和泳池的美景,在露台上喝茶聊天，享受270度的开阔景观,整体景观打造,将军山,康厚水库,半山溪谷墅 山水型,关键点：,山水间 半山溪谷别墅,利用山体高差形成的半地下开敞空间，形成丰富的趣味空间，体现山地建筑特色。,赠送地下室,赠送露台,关键点：,半山中 山谷别墅,半山中 山谷别墅,综合式住宅；,将集中式与院落式相结合，靠道路一侧采用院落式，以隔绝路人视线；另一侧靠景观带则采用开放式。取得与山景最大化联系。,关键点：,草原上 大地官邸,草原上 大地官邸,私密性好、有安定感，但占地较宽、交通流线较长；,从本项目产品结构看，本项目明星（隐性明星） +现金牛产品占优势比例，少部分超级明星产品,一二线湖景+山谷别墅+半山溪谷别墅 回现主力，套数比约占78% 产品面积约为500平米,大地官邸居间产品，套数比占18% 产品面积约为400平米,楼王标杆产品，套数比约占4% 产品面积约为1000平米,SUPER STAR,STARCASH COW,CASH COW,一线湖墅,二线湖墅,大地官邸,山谷别墅,半山溪谷,综合本项目区域本体优势和竞争状况，定价体系应更注重内部价值体系的合理性，并针对不同价值梯度制定相应价格策略；,价值体系原则 产品细分 ，平衡内部竞争 / 价格策略分解,定价适当跳脱产品限制市场，对比片区高端产品和其他可替代产品，建立标杆；,重点考虑区域内竞争，设定合理的单价/总价区间；,通过推售次序安排和