成都楼盘案例案例研究.ppt

,成都誉峰案例研究,产品策划中心,CONTENT,有 的 之 石解读誉峰精装,他 山 之 石解读誉峰,何 以 攻 玉誉峰精装借鉴,1,他山之石,解读成都誉峰,合景泰富地产控股有限公司是广州领先的大型房地产开发商，1995年创立，一直专注于高端物业的开发，业务涉及住宅、超甲级写字楼、别墅、酒店、酒店式公寓、高级购物中心、资产经营、物业管理等多个发展领域，是一家实力雄厚稳固、产品多元化的地产企业。于2007年7月3日在香港联合证券交易所主板上市，实力进一步壮大。并向其它具高增长潜力的城市扩张，如苏州、成都等，继续以中高端住宅物业开发为主力。,峰系类为其产品系的巅峰产品 天湖峰-主要为高端别墅类产品 领峰-采用“五星级酒店+顶级豪宅+服务式公寓”的复合引擎模式 誉峰-位于中央商务区的高端电梯豪宅,誉峰,天湖峰,领峰,誉峰合景泰富产品序列中顶级峰系产品,广州誉峰+领峰 成都誉峰,地段国际城南豪宅聚集区,誉峰、城南一号 三环内益州大道，城南新中央政务区，与“政府新办公大楼”仅 一街之隔 半岛城邦 三环外侧与红星路南延线交接处，新中央政务区 世纪峰景 绕城外会展片区，新中央商务区,誉峰位于南门的新富豪区、成都新国际CBD区 - 天府新城; 区内规划完善，已有蓝光地产、中海地产、华润置业、和记黄埔、嘉里集团、九龙仓集团多家大型地产商在此区域取得土地进行项目开发,规划 综合体性质,总占地：280亩（住宅184亩，商业96亩） 容积率：住宅2.95，商业6.0 物业形态：高层电梯住宅、公寓、酒店、写字楼、购物中心,临街采取斜向45度排列布局，最大化降低临街和商业的影响，减少直临街房屋； 整体来看其规划成低密住宅，高密商业，通过规划大体量高端商业引进品牌酒店，构建优质商业资产，提升住宅品质溢价；,规划 高端W酒店、瑞吉服务式公寓,W酒店,W酒店以设计大胆、时尚、前卫著称，被视为时尚精神符号，全球共有25家，成都为大陆地区的第三家，另外两家分别在广州和上海。 成都W酒店 面积共计4万方 由酒店主题及酒店式服务公寓两部分组成， 楼高30层及41层， 包括250余间客房、酒吧、餐厅、室内恒温泳池、天幕泳池、SPA及健身中心等。 总投资16亿,圣瑞吉斯 档次：白金5星 全球酒店数量：20家 中华区数量：2家 新家坡瑞吉斯：员工500人，套间300间，各楼层都将配备管家。备有3辆宾利车供客人使用 竞争对手：卡尔登、Four Seasons、柏悦 主要客人：绝对私人的高水准服务 ，针对顶级高端商务人士,圣瑞吉斯,规划 商业商务,高端百货旗舰店,超甲级写字楼,面积7万方左右，国际高端百货零售，打造天府新城核心区最高端、时尚、现代化得购物中心。,超甲级写字楼,两栋超甲级5A写字楼。,港式现代立面风格，时尚国际挺拔； 五星级酒店标准的超豪华单元大堂和电梯轿厢，大量采用石材、水晶灯，面积约300平米，极具震撼效果；,立面 尊贵挺拔,园林设计单位：国际著名景观设计公司Bensley（宾士纳） 空间上富于变化，错落有致 层次感强烈，植被茂密丰富 水景与景观泳池穿插 超过30吨紫铜、黄铜、青铜铸造的原创雕塑200多件为成都誉峰量身打造的雕塑 园林打造费用高达600万欧元，冠绝成都 几十棵名贵加纳利海枣树，每株价格5万以上,园林名贵、原创,户型分析,8.4米宽阔横厅设计,配置独立设备房,保姆房，单独入户，主佣分区,可入坐宽观景阳台,双入户子母门，配迎客酒吧台,誉峰180平米,公馆1881 183平米,主卧套房设计,独立保姆房,观景阳台,9米横厅设计,户型分析,户型分析 功能分析,功能性 缺失,衣帽间 较大,卫生间 舒适度高,衣帽间 卫生间一体化 空间相对狭窄,门厅酒柜设计 玄关更为符合 豪宅档次,玄关功能 性不强,多一功能房 设计，功能结构 更完善,户型分析 豪宅传达景观视觉的第一性,户型分析豪宅的功能分区及动线设计,第一层为最私密的主人起居空间,第二层为次位生活及学习空间,第三层为生活、休闲公共空间,第四层为配置及服务空间,主佣分区的尊贵感,生活空间、起居空间的区隔感,1、将别墅的设计元素充分运用到高端电梯豪宅的设计中，实现电梯生活别墅化的第一引导； 2、充分利用的平层优势，扩大电梯产品的景观设计亮点； 3、形成了自成体系的功能分区及动线设计原则,户型分析结论：,2,有的之石,解读誉峰精装,标准五星级酒店入户大堂，9米挑高，大量类水晶装饰。,誉峰交楼标准分析,原装日立电梯：电梯间地面、顶面的黑金花与闪电金大理石无缝拼接，配施华洛世奇的水晶吊灯。,誉峰交楼标准分析,以誉峰作为交楼标准的180平米C户型样板为例：,誉峰交楼标准分析,面积：180平米 装修报价：6000元/平米 实际报价：4000元/平米 装修装修费用：70万,过道天花、墙地面、门 天花 满吊顶 墙面 白色乳胶漆 地面 米黄石材 HBS楼宇识别系统 无品牌实木门 美国博世地暖,局部天花吊顶,户内门2400mm 无品牌实木门,调整前：白色乳胶漆 调整后：普通墙纸,米黄石材地面,石材踢脚线,誉峰交楼标准分析,全地面铺设博士地暖,HBS楼宇对讲系统,誉峰交楼标准分析,玄关 天花 局部吊顶 镜钢酒水柜 石材酒水台 地面调整后为 闪电金石材拼花,天花灯槽,黑色镜钢酒水柜,黑色圣罗兰酒吧台,调整前交楼标准地面 米黄石材拼花圣罗兰石材波打,调整后交楼标准地面 闪电金石材拼花,局部天花吊顶,皮砂玻璃电视墙,窗帘 非交楼标准,地面米黄石材,客厅 餐厅 天花 局部吊顶 墙面 白色乳胶漆 地面 米黄石材 其他 中央空调 工程灯具,誉峰交楼标准分析,卧室 书房 天花 局部吊顶 墙面 白色乳胶漆 地面 复合木地板,无品牌复合 木地板,乳胶漆,局部吊顶,仿金属烤漆开关面板,无品牌定制 柜门,誉峰交楼标准分析,厨房 天花 局部吊顶 墙面 仿石玻化砖 地面 仿石玻化砖,无品牌烤漆面板 西门子冰箱（非交标）,林內、摩恩洗涤盆,微波炉（非交标,西门子灶具,飞利浦液晶电视,西门子油烟机,无品牌定制橱柜,弗兰卡龙头,誉峰交楼标准分析,西门子洗衣机 （非交标）,公共卫生间 天花 满吊顶 墙面 仿石玻化砖 地面 仿石玻化砖,玻璃淋浴间,TOTO洗面盆,仿石玻化砖,仿石玻化磚,TOTO淋浴花洒,夜砂灰金镜,无品牌定制镜面柜,TOTO洁具,誉峰交楼标准分析,客人房卫生间 天花 满吊顶 墙面 仿石玻化砖 地面 米黄石材,热带雨林啡石,无品牌定制银镜柜,TOTO洗面盆,TOTO洁具,米黃石材,仿石玻化砖,玻璃淋浴间,誉峰交楼标准分析,主人房卫生间 天花 满吊顶 墙面 闪电金石材 地面 圣罗兰石材,闪电金石材,圣罗兰石材,杜拉维特洁具,无品牌定制镜面柜,科勒浴缸,誉峰交楼标准分析,誉峰交楼标准分析,3,何以攻玉,誉峰精装借鉴,经济: 成本,如何在有限的投入下达到物超所值的效果是每个室内作品的高标准判断准则。合理有机地分配成本，达到室内设计的意图和目的。,我们绝非仅仅研究誉峰号称6000元/平米的装修到底有多么豪华，我们借以攻玉的应该是更深层次的：,厨房家电比重最大，其次是橱柜； 配置的家电和厨盆套品牌好，橱柜无品牌，注重材质，地砖无品牌。,材料选择:,墙砖,地砖,橱柜,厨房家电,顶辅料,龙头台盆,一般,质感高，无品牌,质感高，品牌好,灯,厨房成本分析,墙面石材,地面石材,镜柜,灯,顶辅料,洁具,卫生间洁具品牌高档，墙地面石材占成本比重大，突显高端形象。,材料选择:,卫生间成本分析,一般,质感高，无品牌,质感高，品牌好,实木门,地面石材,地暖,灯,顶辅料,墙面,。,材料选择: 客餐厅地面采用石材，卧室选择复合实木地板。全屋博世地暖（淋浴间除 外），大金中央空调，无品牌实木门,客餐厅成本分析,一般,质感高，无品牌,质感高，品牌好,成本分配：一套180户型精装修价格约为70万，单价约为4000元/ ,比重最大：卫生间（高档洁具及石材）； 2. 客餐厅因大面积石材仍占较大比重； 厨房电器品牌客户认知度较高，故采用品牌性强的电器，橱柜及墙地面注重质感