恒厦城南项目产品建议.ppt

,淮安“清华名府” 产品建议方案,产品功能,城市概况,项目概况,SWOT分析,项目定位,项目功能,产品结构,市场概况,产品建议,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,“十五” 淮安城乡面貌变化最大的时期。 城市中心建成面积由“九五”末的60平方公里扩大到85平方公里 人口由65万增加到85万，实现了“建设大城市”的目标 预计城市化水平达38%，比“九五”末提高10个百分点,淮安城市提升,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,据统计2005年实现地区生产总值561.81亿元，年递增12.6%；人均地区生产总值1324美元，年递增11.7%；财政收入75.56亿元，年递增24%，是“九五”末的2.9倍；金融机构各项存贷款余额分别达426.8亿元和273.5亿元，为“九五”末的2.4倍、1.8倍；全社会固定资产投资累计完成1171亿元，是“九五”的2.8倍。三次产业比例由“九五”末的30.34029.7变为2145.533.5，实现了由“二一三”到“二三一”的转变。,“十一五”是综合实力提升最快的时期,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,一点：以淮海广场为中心点 两线：以淮海东、西路及淮海南、北 路为主轴线，推进城市的发展。 尤其以淮海南路为重点，在清浦主城区以南，打造淮安未来新城。,城市发展以“一点两线”为核心,城南未来5年发展重点,大学城,淮海南路,区政府办公楼新址,新项目地址,新长途汽车站,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,地产开发状况,建筑业发展较快。全市2004年建筑业总产值138.07亿元，比上年增长18.0%。房屋建筑施工面积1344万平方米，增长16.7%；房屋建筑竣工面积787万平方米，增长18.0%。基本建设、更新改造和房地产开发投资分别完成82.15亿元、55.23亿元和34.59亿元，增长27.9%、18.2%和60.6%。商品房销售额22.66亿元，在2003年迅猛发展之后增长率放慢许多。城市居民人均住房建筑面积为29.5平方米，农村居民人均住房面积27.9平方米，分别比上年增长1.0%和1.5%。,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,消费群体,本项目的特性，经过周密系统的市场调研，罗列一下几个核心客户要素： 客户年龄：30至55岁之间 主力消费群职业：公务员；教师；企业高管人员；私营业主等 收入状况：家庭年总收入约3.8万至5万元为主力占56； 恩格尔系数：4856（吃、穿、行及日常开销等） 购房计划：2835岁左右在13年有购房意向的占34；35有意向的占29； 3640岁左右在13年有购房意向的占46；35有意向的占27； 4155岁左右在13年有购房意向的占32；35有意向的占21； 购房面积：2835岁左右需求90平方米二室二厅一卫占58；110平方米三室二厅二卫占21%；140平方米以上占8 3640岁左右需求90平方米二室二厅一卫占26；110平方米三室二厅二卫占48%；140平方米以上占6 4155岁左右需求90平方米二室二厅一卫占36；110平方米三室二厅二卫占35%；140平方米以上占8,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,总用地面积24700平方米 南北长约116米 东西宽约215米 规划容积率3 总建筑面积约8万平方米,项目基本要素数据,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,规划建筑效果图,现代建筑风格 彰显品质生活领地,与区域产品形成差异化，强势入市，塑造城南标志性项目。 将项目整体形象打造成改变淮安房地产格局的标杆。,项目位于淮安市南城新行政中心、淮海南路大学城对面。 东紧邻淮海南路，道路对面则为淮阴工学院 南侧为规划路区府路 西侧为毓秀路，过道路西侧为清浦区新政府办公大楼 北侧为已有旧建筑，该建筑北侧为兴淮西路,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,项目环境及道路状况,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,优势（S） 1、南城，城市发展的新方向，居住所向 2、新区政府行政中心，行政办公与商务消费 3、紧邻大学城，文化底蕴丰厚 4、南向资源丰富 5、临主干道，交通方便 6、大体量商业为淮安区域稀缺资源,劣势（W） 1、缺乏居住氛围 2、城市配套缺少 3、新区行政中心、大学城均在建设中，尚未全面实施，人气不足 4、地块尚属前期开发阶段，市场陌生 5、本市整体经济不高，消费能力受限,机会（O） 1、该区域尚属开发初期，项目可做形象工程 2、把握新区行政中心和大学城消费主流 3、区域内无参照项目运营模式，便于运作创新4、项目保值增值潜力大,威胁（T） 1、国家房地产宏观政策波动，将直接影响消费者心理，再度出现消费者持币观望 2、市政府发展规划变动，将造成区域开发降温,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,结论“八项主张” 把握淮安“十一、五”城市建设契机，打造城南第一楼 抢占淮安南部门户新城桥头堡，展示现代时尚品质建筑，形成差异吸引消费眼球 瞄准公务员及教师为核心目标客群，以品质项目与之对接 展现现代时尚项目功能元素，实现物业保值增值 不能脱离整体消费相对较弱的现实，控制总体造价 做好前期商业资源储备挖掘，实施针对性“量体定做”商业布局 加强尊重市场意识，以市场为导向，注重产品市场调查研究 提高项目开发效率，快速占领市场主导,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能, 以欧式现代建筑风格，提升小高层及高层建筑高贵气质，体验高瞻远瞩心怀 将时尚欧式简约环艺与欧式现代建筑相融合，形成与区域建筑的差异化 选择一流的物业管理整个社区，彰显品质生活领地 以中价位，高品质项目入市，展现物业的保值增值 注重产品细节处理和设计，用足南向大跨度优势，全力满足室内通透，展示大视野 锁定行政公务员及大学城教师作为本项目主力客群,项目主题： 中坚阶级领地，传承时尚风范,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,项目会所,“以人为本”始终是尊重消费者终结 塑造开发企业市场品牌及口碑,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,大型商业配套,便捷的生活配套，现代生活的追求,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,小高层及高层住宅,现代时尚建筑，引领淮安建筑新概念,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,星级酒店提升项目整体品质,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,菜单式 精装酒店公寓（后期开发）,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,环艺及地下停车场,以现代欧式简约精美的环艺与现代时尚建筑相匹配 地面无车辆停放小区，体现文明现代化高层次社区,引进星级物业管理,满意的物业管理服务，才能体会高品质生活,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,会所,酒店公寓,大型商业,星级酒店,零售商业,项目产品整体结构布局：除标注产品外，其他均为住宅。,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,商业设施,项目最大的盈利产品，合理分配和布局是关键。,一、主题商业部分设计要点建议 楼层：三层 层高：一层5.4米；二至三层5米 面积：2万平方左右 格局：独立裙楼 柱网间距：10米左右 楼板荷载：500kg/平方米左右 地下车库：满足150辆停车 预留大型超市坡梯（施工楼面整体浇铸）及货梯位置 预留后期住宅建设基础（楼层19层） 商业车辆入口与住宅公用道路，但与住宅分流，出口与住宅区分。,车辆入口,车辆出口,后期住宅,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,商业设施,二、沿区府路商业部分设计要点建议 楼层：挑空底商 层高：5米 门面宽及进深：门面宽6米；进深控制12米。 建筑结构：全框架；独立裙楼,沿街底商,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,小区会所,社区会所,会所设计要点建议 建筑结构：全框架结构；中庭挑空花园 前期功能：作为项目销售现场 楼层：二层 层高：一层3.2米、二层3米左右 面积：总面积800平方米左右,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,星级酒店,星级酒店,星级酒店设计要点建议 主楼建筑：19层；酒店为四至9层 酒店大庭：设在沿淮海南路与区府路口一层 餐饮布局：4至5层；层高3.4米；面积约2000平方米左右 娱乐休闲布局：6层；层高3.4米；面积1000平方米 客房布局：7至10层；标间80个；豪华客房每层2套 客房面积： 约45平方米（含公用面积） 层高：约3.2米 配套设施：独立电梯及消防系统；中央空调；每层服务人员值班室及吧台；,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,挑高小户型,挑高小户型,挑高小户型设计要点建议 楼层布局：11至17层（挑高一层为常规的楼层两层） 层高：5.1米 面积：主力户型为65平方米左右；少量在85平方米左右 设施配套：独立电梯3部 建筑结构：全框架结构 内部设施：卫生间及厨房,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,部分挑高小户型实景图片,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,普通住宅,普通住宅设计要点建议 户型配比：110平方米左右为主力户型，占总套数60；140平方米户型占总套数8左右； 套型结构：二房二厅一卫一厨房；三房二厅二卫一厨房； 楼层控制：14层 层高：2.9米左右 配套：二梯四户 建筑结构：全框架结构；错位封闭阳台；全封闭家用空调外挂机位；飘窗等,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,空中花园别墅,空中花园别墅,空中花园别墅,空中花园别墅,空中花园别墅,空中花园别墅,空中花园别墅设计要点建议 套型配比：占总套数5左右 套型结构：四房二厅三卫一厨房；小高层各住宅建筑楼层顶部，退台花园；中庭挑空；二层与顶层平台连接；平台种植花草植被； 单套楼层：二层 楼层高度：单层层高3米左右； 单套面积：建筑180平方米左右；露台60平方米左右,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,环艺布局设计要点建议 主题广场：注重人文艺术；体现现代简约居住环境；援引欧式环艺风格；不同景观主题 植被选种：以灌木为主；结合名贵的乔木树种如广玉兰、桂花、香樟树等；地面4852种植天鹅绒草坪 水系部分：实施局部的水系小景观，结合人文水生财之风俗 生活运用设施：设置区域配套健身活动器件,环艺布局,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,地下停车场设计要点建议 星级酒店地下设立独立的地下停车场；出入口与小区出入口为同一个，但与小区车辆实施分流；150个车辆停车。 小区地下设置180个车位停车 地下车库的总面积约5000平方米；出入实施单向分流；人车分隔。,地下停车场,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,建筑立面设计要点建议 建筑风格：现代欧式简约风格 色彩运用：以浅色为主（米色或浅灰色），搭配深色线条进行点缀组合 外墙材料：面砖、大理石以及玻璃幕墙组合 平面结构：平面结构为主，结合局部线条点缀,建筑立面,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,主题商业部分, 建筑层高适应大型的超市及大型卖场经营的基本条件 裙楼独立人群流动出入口设计，与小区进行分隔 商业部分中央空调设施的外机选址将注重降低噪音 超市配置坡梯及货梯的位置 沿街门面以大跨度门幅设计 独立电路布线 交通采用人车分流，车辆单向行驶，并远离商业人行主入口 荷载满足超市及卖场的货物堆放 设置商业专业货物卸载码头 外部留有户外广告位置 设置项目外部夜景亮化 外立面注重裙楼的外墙材料的选用，体现项目品质,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,区府路商业, 建筑层高挑高 独立裙楼 空调室外机组设置在北部 门前沿街设置部分环艺小品 水、电、有线电视入户，集中抄表 独立电路布线 建筑框架结构预留业主加层位置 统一门头及安全门 外立面注重裙楼的外墙材料的选用，体现项目品质,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,小区会所, 前期作为销售现场 层高高度适应未来物业装饰 中央部位设置中庭，提升项目形象 留有商务功能通讯接口 一层门面采用大型玻璃隔墙 前期一层将作为产品展示与销售接待场所，二层作为销售办公区域 前期门前环艺设施布置到位 一层销售现场功能划分：产品传播展示区、销售接洽区、客户定购区、管理区、卫生间等 二层管理部门功能划分：项目主管办公区、财务室、VIP区域、营销策划办公区、销售资料库房、卫生间、小型会议室等 外立面预留门头展示区域 门口预留车辆停车场,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,星级酒店, 一层独立接待大厅及商务中心；四至六层餐饮娱乐场所；七至九层为客房 每层留有工作人员值班室及接待吧台 独立电梯两台 通讯网络、有线电视、中央空调、24小时热水、新风管道等入室 预留餐饮后场油烟处理位置，并考虑楼面防水处理以及污水处理 桑拿区域注意楼面荷载及放水处理 地下停车场由电梯可直接进入宾馆主楼 设立宾馆安防控制中心室 入驻宾馆酒店或就餐车辆与大型商业地下停车场公用 办公区域设在一层大厅背侧,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,挑高小户型, 10至17层为提高小户型 结构框架预留业主自行加层固定位置 窗体面向南侧，高窗体 独立出入通道及三部电梯 有线电视、通讯网络及煤气管道入户； 集中抄表（水、电、煤气） 厨房及卫生间设在北面房门附近 预留分体空调外挂机组位置（外墙百叶全封闭） 车辆停放在小区专用地下停车场 精装样板示范单位 出入24小时安防管理，并设立监控中心 保留物业管理办公区域,SWOT分析,项目定位,城市概况,项目概况,项目功能,市场概况,产品结构,产品功能,空中花园别墅, 空中花园别墅设在每幢住宅顶部实施退台 菜单式精装户型交付 空中花园 挑空客厅 有线电视、通讯网络及煤气管道入户； 集中抄表（水、电、煤气） 内楼梯 预留分体空调外挂机组位置（外墙百叶