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高端城市综合体案例分析 香港 Union Square,Union Square 香港九龙站,酒店、写字楼、商场、公寓等功能均衡发展模式,Union Square 尖端城中之城,新界,九龙,香港岛,香港国 际机场,新界 香港地区面积最大的部分，连同所属的235个大小岛屿，总面积达975.1平方公里，约占香港总面积的92。 过去以农业为主，后形成了观塘、荃湾两个工业新市镇。新界丘陵起伏、海拔957米的大雾山为深圳最高峰。,九龙 全称为九龙半岛，东南西三面被维多利亚港湾包围，与一海之隔的港岛共同构成香港最繁华的城市核心区。其中以尖沙咀、油麻地及旺角最为知名，是香港的购物、饮食、休闲、娱乐的中心，是全球游客聚集的购物天堂。,香港国际机场 于1998年7月6日正式启用，取代位于九龙城区的香港启德国际机场。第二条跑道于1999年5月启用。在2007年，香港国际机场的总客运量超过4780万人次，总航空货运量逾374万公吨。是亚洲最繁忙的机场之一，也是重要的国际货物中转枢纽。,香港格局与项目位置,九龙站综合体,香港岛 香港最为繁华之地。港岛北部为香港CBD，拥有劈山填海而造的皇后大道、德辅道等；港岛南部的浅水湾、深水湾等为著名的旅游区和高级住宅区；港岛中部为香港主要行政机关所在地。港岛拥有很多小山，最高峰为太平山，海拔554米。,Union Square的总面积达109万平方米，整个发展计划分为七个发展项目组合 前五期已先后落成并入伙 余下的第六及第七期（第五期被合入第六期）发展项目组合于2007年至2010年分阶段落成,Union Square,2,6,5,7,3,1,4,Union Square位于香港西九龙港铁九龙站上盖，地址为九龙柯士甸道西一号，占地13.54公顷，四面分别被佐敦道、连翔道、柯士甸道西和雅翔道四条道路包围着 Union Square是港铁九龙站一个综合商住发展计划，由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展,16座住宅大厦及2座混合用途大厦，共提供约5866个住宅、一间豪华酒店及约72472平方米服务式住宅； 一幢118层高的摩天大楼，包括约231778平方米的写字楼及一间豪华酒店，并附设观景台； 82750平方米购物中心； 1050平方米的幼稚园； 巴士、的士、及私家车交汇处； 约5600个车位； 广阔的公众及私人休憩绿化区； 各类康乐与社区设施,Union Square是一个综合发展计划，集住宅、写字楼、商场、消闲和酒店设施于一体，占地13.54万平方米，总建筑面积达109万平方米,办公楼,漾日居：高尚住宅,擎天半岛：高尚住宅,中心花园,君临天下：高尚住宅,凯旋门：高尚住宅,圆方：豪华购物中心,天玺：酒店、住宅综合体,港景汇：服务式公寓,Union Square,环球贸易广场,公共绿地,内部道路,办公写字楼,顶级住宅,顶级酒店,漾日居,2000年,高端住宅,商业,2005年,君临天下,擎天半岛,2007年,W Hotel,2010年,2003年,凯旋门,Form 2000 on, “Union Square”dearm comes ture,多家开发商联合，高端住宅先期启动，商业和商务 使区域价值脱胎换骨,商务酒店,天玺（住宅部分）,圆方ELEMENT,港景汇,环球贸易广场 ICC,综合体效应,Union Square,区位（商业价值极高的九龙站，与中环CBD隔海相望） 住宅先行聚集人气（前期的大规模豪宅项目吸引最高端客户注目） 品牌开发商合力开发（港铁公司联同九龙仓、恒隆地产、永泰和新鸿基地产四个发展商合作发展）,各物业形态作用,核心驱动因素：前期以高端住宅驱动，随着片区逐渐成熟，高端商业及国际顶级商务和酒店为综合体实现整体升级 综合体核心区域物业比例为： 住宅：商务：商业：酒店=60%：25%：10%：5,成功KPI,Union Square,香港九龙上盖物业作为均衡发展的大型城市综合体，体现了此类综合体开发的特点和规律： 需多个强势发展商合力打造，且发展商之间特点突出，分工明确 占