2010年中国房地产二次调控市场报告.ppt

,2010房地产“二次调控” 市场研究报告,2010107 华星房产研展部,在银十前夕国家再度出台调控 9月29日晚，国家多部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果。包括信贷、契税等一系列措施，在4月份调控政策的基础上再次加大了房地产市场的调控力度。 调控为何加码？面对二次调控，市场又将作何反应？二次调控对于房地产市场的发展又将起到怎样的作用？,前言,报告思路,一线城市：“金九”成色十足,北京：数据显示：9月1日-25日，北京商品房成交量大幅上升，去除经济适用房及限价房外的商品住宅成交6910套，日均成交276套，与8月同期相比上涨75.5%；9月份，北京商品住宅整体成交均价为20520元/平方米。,上海：新房住宅市场的成交量已经维持了连续七周稳步上涨的趋势。月的前天，全市新房住宅的成交量已经达到了万平方米，预期整个月的成交量将达到万平方米，创下今年以来成交量最大的月份（之前的高点是月份的万平方米）。,前三季30城市卖地收入近9000亿 同比增七成,今年无疑是调控政策最为频繁的一年。不过，土地市场总体依然活跃。数据显示，2010年前三季度，30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长七成。,以央视为代表的媒体：抨击地方政府在楼市调控中不作为,9月29日和10月4日，中央电视台大型访谈类栏目新闻1+1毫不客气地点名批评了地方政府在楼市调控中的不作为,人民日报近日的一项2010年网上万人房价问卷大调查的结论指出，在参与调查的4.6万网友中，绝大多数网友对现在的房价不满意，认为房价非常高。,2010年9月宁波市市四区共成交住宅产品1481套，较上月增加了854套；环比增长了136%,宁波市场：9月住宅市场成交量环比增长136%，达到全年最好水平,宁波市场：9月主要开盘楼盘人气火爆抢购风潮再现,银亿海德花苑开盘当天预定量过半， 646套房源去化362套,世贸世界湾二期四天狂销600套，966套房源去化725套,青林湾4期开盘当天，几近售罄 395套房源去化345套,雍城世家臻邸二期首批房源摇号开盘 当天房源去化在95%以上,广州亚运城9月26日开盘首批1600套房源疯狂抢购,亚运城的售价在1.1万-1.3万元/平方米，一期推出8078套现楼，占广州全年楼市供应量的10%以上。,中国第一大盘广州亚运城28个城市推介全国路演,广州亚运城目前的合作股东为富力 、雅居乐、碧桂园、世茂房地产以及中信地产。该项目占地面积27.3万平方米，总建筑面积438万平方米，相当于4个北京奥运村、8个北京亚运村 的大小，被称为“中国第一盘”。,中国第一大盘广州亚运城28个城市推介全国路演,巩固调控成果政策加码房地产市场迎来“二次调控”,国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷； 首套房首付比例不低于30%； 房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。 推进房产税改革试点：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。,“二次调控”力度有所升级严控三套房重提问责制,国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷,首轮调控,二次调控,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；,90平方米以上，贷款首付款比例不得低于30二套房不低于50%,首付款比例调整到30%及以上；第二套住房，严格执行首付款比例不低于50%,建立考核问责机制。各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责。,严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。,内容相近而力度加码 重提问责重在执行,二次调控并非“空穴来风”,根本原因：市场与政策新一轮博弈下的产物，是政府对于房地产过快增长现象的一次修正,宏观调控,房地产市场发展示意图,市场警戒线,调控背景：宏观经济的回升为调控扫清了后顾之忧,中国物流与采购联合会发布的数据显示，8月份PMI指数为51.7%，比上月回升0.5个百分点，结束连续三个月回落局面。,中国物流与采购联合会发布的数据显示， 9月份PMI指数继续回升，达到53.8%，比上月提升2.1个百分点。,宏观经济趋于稳定,减轻了房地产调控对于经济的影响,调控背景：调控执行不到位银行机构的房贷执行扰乱了调控,政策已经调整了半年，银行在房贷政策执行的不到位，而有些中小银行出台房贷业务，实际上是暗中和国家政策做对，扰乱了调控。所以现在重申政策并不出乎意料是必然结果,外资抄底中国房地产市场风险正在逐步升级,据商务部统计，2010年1-7月，外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为248亿元，同比上涨10%,包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内房地产业。在当前我国房地产市场调控的关键时刻，抄底中国房市，给中国房地产政策和决策者带来了新挑战。,各地楼市细则频出上海、深圳、厦门齐推“限购令”,上海： 市政府发布调控细则明确：即日起在一定时期内限定居民家庭购房套数，本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房,深圳： 9月30日晚出台的限购政策规定：从10月1日起，户籍居民家庭限购两套住房，非户籍居民家庭限购一套住房,厦门： 国土房产等7个部门决定采取临时性限购措施：即从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。,浙江省细则： 11月1日起批准预售的商品房建设项目全部纳入预售资金监管对象范围,浙江省商品房预售资金监管暂行办法9月30日正式发文,办法规定，批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围，预售资金须存入专用存款账户；未签订商品房预售资金监管协议书的项目，房地产行政主管部门不得发放商品房预售许可证；商品房预售资金使用实行封闭式管理，开发商申请使用预售金应向监管银行提出申请；商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设；违规者将被停止项目销售，同时被记入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统；该办法自2010年11月1日起施行，施行之前已经批准预售的商品房项目不适用该办法。,宁波新政细则出台：“限购”“税收”双管齐下,宁波市政府10月9日发布关于进一步贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨文件精神的通知,1.坚决遏制不合理住房需求，实行住房限购政策。本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）在本市只能新购1套住房。能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在本市只能新购1套住房，否则暂停在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。,2.严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50、贷款利率不低于基准利率11倍的规定。,3.土地增值税预征率调整为普通住房2、其他房产3。调整房地产交易环节契税和个人所得税的征收政策，取消购房环节的各类财政性补贴。恢复收取普通住房交易中个人缴纳的房屋所有权登记费、住房交易手续费和房屋所有权证工本费3项行政事业（服务）性收费。,4.切实增加住房有效供给，全力加快保障性住房建设。,5.加强房地产市场监管。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。,6.提高商品房预售条件。新取得用地的房地产开发项目，低层、多层建筑主体结构结顶，中高层、高层建筑主体结构完成三分之一及以上，方可申请商品房预售许可证。建立商品房预售资金监管制度，确保商品房预售资金首先用于项目工程建设。,7.相关税收细则：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1税率征收契税。此外，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。,宁波新政出台后案场并未出现明显变化,10月10日在宁波新政出台的第一时间，对宁波的维科上院、海德花苑、君园和庄、水岸枫情、21码头等案场进行了走访，通过与案场工作人员的交谈以及现场人流量情况来看，新政出台对于案场的反应还没有显现；人流量并没有出现明显的变化，购房者也没有出现首次调控后的恐慌状态。,楼市调控影响不一 一线城市市场呈现“冰火两重天”,宁波市场：受假期和政策双重影响，成交量锐减，但强势推广楼盘人气依然较好。,国庆长假期间宁波主要案场来人量统计,部分热销项目频现退订现象投资客开始退场,10月2日中粮万科的相关销售人员也以事先告知客户首付款比例的提升，但在现场选房销售过程中，仍出现了个别购房人因最低首付比例由20%增至30%而放弃购房的现象。,10月7日从广州亚运城因为受9月29日出台的将首套房首付比例由20%提高到30%，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款等政策的影响，已经出现部分客户退订的现象。,中国科技大学经济管理学院教授赵晓,在“金九银十”的关键时期，国家采取这些措施，说明对市场预期的调控仍然存在，调控信心很稳定，接下来还会有政策陆续出台，不排除房产税具体内容的出台。,中国政法大学研究生院副院长李曙光,目前出的这些还都只能算是对策性、短期刚性的弹性政策。现在重申的原因可能是因为此前地方执行的不够力度，也许是为出台下一步更严厉的打打预防针。,马光远：0.4%房产税率可信 但无法平抑房价,目前整个的CPI是3%以上，如果前年是3%以上的话，房价的涨势不会低于3%。如果一旦房价的涨势超过1%