2015年最新曲江住宅市场调研报告.pptx

,曲江住宅市场调研报告,资源信息中心 2013/5/20,目录,一、调研概述,二、区域市场概述,三、调研项目汇总分析,四、调研项目详情,一、调研概述,1.调研时间,2013年4月9日-11日,2.调研地点,曲江一期和二期版块,3.调研人员,石宝雄、王婵、勾平,4.调研方式及目的,踩盘,听销售人员讲解,自己观察,产品、价格、营销情况,竞争优势,单个项目详情及核心价值,汇总分析,区域市场状况,1.调研区域简介,曲江新区位于西安城区东南部，是以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，辖区内有多个旅游景点。核心区域面积40.97平方公里。旨在建设以文化、旅游、生态为特色的国际化城市示范新区，新区一期从2003年开始发展截止目前已成熟。在国家加快发展文化产业的背景下，2009年曲江新区扩区新增20.4平方公里土地。整体规划形成9大文化产业园区，完善整个文化产业链，打造中国最大的文化产业聚集区。到2015年全面建成国家级文化产业示范区。,二、区域市场概述,2013年，新区共承担市级重点建设项目28个年度总投资114.55亿元。,二,期,一,期,曲江一期： 一期规划面积15.8平方公里，随着新区内各项事业的高速发展，一期“一心、两带、三轴、四个板块” 规划格局基本形成。同时也成为西安市高端的居住区与文化休闲区。,曲江二期： 二期总占地面积20.4平方公里。规划建设以主题旅游与文化商贸区，会展商务与传媒出版区，影视演艺与科教创意区，遗址博览与生态创意区，娱乐运动与休闲度假区等五大功能区。未来发展潜力巨大,曲江房地产市场发展初期（2002年-2005年）：房地产刚进入，无环境无市场，少量零星普通项目，豪宅项目凤毛麟角；,曲江房地产市场发展的成长期（2006年-2008年）：曲江加快北广场、芙蓉园、海洋世界等基础建设，地产开始大量进入曲江，形成继高新后西安又一个高端区，豪宅项目占比逐渐增多；,曲江房地产市场发展成熟期（2009年以来）：曲江南湖、大唐不夜城建设，形成围绕两湖的豪宅居住区，国内名企进驻，真曲江，真豪宅时代来临。同时泛曲江区域大量中高端项目借助曲江概念发展的如火如荼。,曲江房地产市场依靠独特的历史人文资源优势和市政府的大力规划发展，在经过十几年的快速发展后，现如今已经成长为成为西安高尚居住区与旅游区，也成为西安城市的名片。,2.调研区域房地产市场发展历程,3.调研区域规划,会展产业集群：总投资1000亿元，打造集会展展馆、国际会议中心、写字楼、商业、餐饮、城市绿化为一体的会展产业集群。,包含科技文化体验中心区、高科技史诗神话演出剧场群、文化科技创意产业基地。,艺术创意产业集群：主要包含表演、视觉、文学、摄影、绘画、音乐创作等文化艺术门类和时装、广告等创意设计。打造特色文化商业街区。,影视产业一体化：把影视产业的节目策划、制作、发行到最终衍生品研发销售引入进来，吸引更多影视制作等龙头企业以及银行、超市、饭店、公寓、旅游等企业。,城市休闲高端化：计划建成高尔夫球场、赛马场、体育休闲健身场所、酒店、餐饮区以及相关配套设施。,艺术家交流区：扶持艺术家创作，打造艺术家交流创作的平台。计划建设画廊、艺术工作室、文化公司、时尚店。,动漫产品交易平台：企业孵化中心、人才培训、技术研发、文化交流、产品销售平台。预计设立创意中心、企业孵化中心、动漫博物馆、体验互动区、动漫集市等。,一期景区文化产业园区已基本形成。,会展商务与传媒出版区：集出版、发行、报业、物流、图书展销及进出口贸易、版权交易、印刷包装为一体的西北最大传媒产业区。,曲江新区规划在一期曲江文化景区的基础上，建设出版传媒产业区等九大文化产业园区， 到2015年全面建成曲江国家级文化产业示范区。,4.调研区域房地产市场现状,总体来看，新区一期已经形成了以大雁塔、芙蓉园和南湖为核心景观的旅游文化高端居住区。目前住宅市场已接近饱和，可开发用地已经很少。但因为其旅游休闲区的功能，使得日常生活配套相对缺失，整个成熟区域的入住率仅有40%左右。二期发展处于起步阶段，但规划宏伟，后期发展潜力巨大，引得各大开发商抢滩登陆，竞争格局已具雏形。,受核心景观资源拥有量的影响，区域内项目产品类别跨度较大，具体可以分为三个版块，即高端市场版块、中高端市场版块和普通住宅市场版块。,各板块市场特点,1.高端市场：在售项目不多，产品虽以别墅和洋房为主，但价值卖点却各有千秋。面对的主要为投资型和改善型客户群体，范围较广，但受政策影响很大。,2.中高端市场：在售项目较多，产品多样化，涵盖叠拼、洋房、小高层、高层等多种类别。主要的客群对象为本地的改善型置业者，市场竞争激烈。,3.普通住宅市场：该版块项目目前主要集中在一、二期的交汇处，以小高层和高层产品为主。版块内配套设施不完善，但拥有曲江的生态环境和发展潜力。主要客群对象为本地的刚需和首改型客户。二期范围内近来也涌现出好几个新盘，随着二期的发展，后期市场竞争将日趋激烈。,高端市场 曲江的房地产市场一向以豪宅、奢华、景观生态居住区闻名，是人们印象中有钱人居住的地方。此次调研的结果也印证了这一点。 产品特点：以别墅、洋房、小高层混搭为主。独栋价格在3.5-5.5万元/之间，产品占比较少；联排别墅在3万-4万元/之间，叠拼别墅在2万-3.5万元/之间。小高层产品售价景观差较大，其中毛坯非观景小高层产品售价在1.1-1.6万元/之间，毛坯观景小高层售价在2万元/以上；精装小高层售价多在2万/以上。多为大户型改善型产品。 市场特点：目前曲江一期豪宅区域市场几近饱和，购买这类产品的置业者多为外地人，受到限购限贷政策的影响，目前市场并不景气。此外，该区域由于其旅游文化区的特点，入住率较低，导致日常配套欠缺，人居氛围不太浓厚。,4.区域内各板块详情,中高端市场,曲江区域内的中高端市场是相较与高端市场而言的，这些项目也在曲江一期的范围内，但是相较于高端市场的项目来说，并不处在最佳的观景地段。但是依然可以享受到曲江区域的高绿化率和特有的人文气息。 产品特点：类型有高层、小高层、花园洋房，户型为改善型和刚需兼有。小高层主要以1T2H、2T2H为主，面积区间在190-250左右，均价集中在1.1万-1.6万元/之间；高层产品以2T3H、2T4H的舒适型三房为主，户型面积在90-150之间，售价集中在9000-1.3万元/左右。洋房多以1T1H、1T2H为主，多为复式房源，面积在200以上，售价集中在1.8万/左右。 市场特点：由于产品大小适中、价格也没有豪宅那么高，该类市场产品满足了那些想在曲江置业、追求品质生活的置业者的需求。在曲江一期核心景观区饱和的时候，这类产品成为曲江改善型置业者的首选，区域内产品去化速度较理想。但是，该类市场的项目仍处在一期旅游文化区域内，生后配套以及人居氛围仍然不太成熟。,一曲江山,普通住宅市场,曲江区域的刚需和首改产品主要集中在二期规划范围内，也即是曲江大道以东，西影路以南或者南三环以南区域。 产品特点：类型以高层住宅、公寓配以少量小高层为主，多为以刚需和首改产品。高层住宅多是2T4H的点板结合布局，面积区间在90-140之间，相较于西安市其他区域来说，户型比较舒适。价格多在7500-9000元/之间。小高层量比较少，多是1T2H设计，面积区间与高层相差不大，价格多集中在8500-10000元/之间。 市场特点：曲江二期目前处在发展初期，许多地块才刚刚完成拆迁工作，招商引资工作也在进行中。但是，不同于一期的规划，二期的规划比较注重人居氛围的打造，将来会发展成为适宜居住的、绿化率高且兼有文化特色的新城区。曲江二期的规划是市政府重点规划，美好的发展前景吸引着众多刚需置业者，而且目前价格并不很高，许多置业者被诱人的区域前景和产品的性价比吸引。这一点从区域内项目上客量就可以看出。明显高于曲江一期的项目。,铁建国际城,5.区域发展前景,一期比较成熟的核心景观区，拥有各项优质的资源，便利的交通，整洁的环境，优美的生态条件等。唯一缺乏的就是人居氛围，后期随着一二期交汇处的一些中高端项目交房入住，使得区域内人气攀升，生活配套也将逐渐完善，人居氛围将逐渐浓厚。 二期的发展才是曲江新区未来的焦点所在。新区一期已经成形，发展过程中呈现出来的问题将被作为宝贵经验，所以曲江新区二期的规划更加完善和宏伟。从二期的规划可以看出，在发展文化产业的同时，不忘打造宜居新城的目标。众多的文化产业区将会提供更多的就业岗位，吸引更多的人定居曲江，带动区域住宅市场的发展，直至成为具有文化产业特色的新型城市居住区，潜力巨大。,三、调研项目汇总分析,调研项目基础数据,在售产品信息,1.产品分析,分市场来看，普通住宅市场主要以两室和三室为主，个别项目有观景小高层四室房源；中高端市场则以三室和四室的改善型产品为主，占据了整个市场供给的70%之多；而高端市场则结合了资源特点，主要以四室和四室以上的豪宅为主。 目前区域内在售的项目主要以曲江大道和芙蓉东路沿线的中高端项目为主。由于位于曲江一期和二期的交汇地带，这类项目所规划产品多以改善型的三居室为主，居住舒适度要高于以刚需为主的社区。在目前高端市场不景气的情况下，这样的规划兼顾了地段的特殊性和市场需求特征。从图中也可以看出，三房占据了42%的供给市场，剩下的则为曲江一期核心景观地段的豪宅和曲江二期的刚需产品。,从分市场图中我们可以看出，三个市场的同类型产品面积差别不大，只有普通住宅市场的三室产品略小于高端和中高端市场的同类产品。 从整个区域分析图我们可以看出，区域内三室产品的户均面积达到160、四室达到290，远远高于全市平均水平。这同样是因为目前区域内在售项目集中在一期和二期的交汇地带，资源拥有量决定了地段的价值，地段的价值决定了产品的规划和面对的需求群体。大三室、四室户型迎合了那些想在曲江拥有一套大房子，能够享受到曲江优美景色的客户的心理需求。,从此次调研楼盘各类型产品的均价来看，曲江区域的房价要高于西安市整体水平。中国指数研究院数据显示，3月份西安市住宅均价为7108元/，而曲江区域的高层均价已达9150元/，远高于全市平均水平。此外，其他类型的产品均价也高于全市平均水平。原因就在于曲江新区已经成为西安市的名片，占有各项优质的资源，是人们趋之若鹜想生活的地方。 分版块看，同一类型产品在不同版块的售价差别不大，因为目前在售的产品多集中在一期范围内。而少许的二期内产品也多以将来发展潜力为卖点，刚需的产品，卖的是改善型的价格。,2.价格分析,3.营销情况分析,目前曲江区域内市场情况不太景气。区域内大多数项目都为中高端或者高端产品，而这类产品受到国家政策影响较大。这次的调研过程中，也发现90%的楼盘上客量很不理想。而豪宅项目一般很少做线上推广，主要依靠客户老带新、朋友介绍等方式促成交易。所以整个区域的营销情况并不太好。值得一提的是，曲江区域的项目普遍折扣较大，这跟高端的项目的高利润和高总价是分不开的。,五、项目点评 项目是最大的特点在于其独特的地势条件，位于大唐芙蓉园北边的丰山之侧。较高的地势和优越的生态条件使得项目的观景效果非常好。此外，项目独有的从北面入户，最大程度的把居住空间让给了私家庭院，使得业主能更好的享受南湖和丰山的美景。,三、项目动态 在售第四期别墅房源，推出联排、双拼、独栋.1、2、3期现已售罄，4期在售，面积区间470-600，剩余房源20套。现房销售。,二、项目简介 项目为中海国际社区的纯别墅区，项目共分四期开发，前三期已交房入住，在售四期峰墅规组团。该组团划设计了100余栋别墅建筑，共计500余户，分别为联排别墅、叠拼别墅、独栋别墅产品。,四、产品类型户型配比及销售情况,中海铂宫 一、项目概况 开发商：中海地产 项目地址：曲江海洋馆西侧 物业类别：双拼、独栋 占地面积：164亩 建筑面积：32万； 容积率：0.67 绿化率：70% 历史价格：双拼2400-2600万/栋 独栋4500-6500万/栋,四、调研项目详情,中海峰墅 林墅329-339,五、项目点评 项目和大唐芙蓉园仅一墙之隔，较高的地势使得项目观景效果非常好。产品设计融合了中国传统的园林文化，采用了“六合院”等独特的庭院式设计。使得邻里之间的日常交流变的更容易，生活氛围更加浓厚。,三、项目动态 项目1期交房，2期在售 叠加面积区间在330-490 （赠送花园、阁楼）；合院：L型独栋共6套、面积570-660；T型独栋已售罄、面积700；U型独栋2套售罄、2套在售、面积900 ；H型观景大独栋共14套；公馆：面积2000 （共3套售1套）,二、项目简介 华侨城108坊位于西安市东南方位曲江新区核心区域，大唐芙蓉园东，与芙蓉园仅一墙之隔，属于曲江芙蓉湖中央别墅区最后一块别墅用地。项目分为二期开发，融合了中国传统的园林文化，定位于“曲江新区中国园墅”，新中式的建筑风格,四、产品类型户型配比及销售情况,华侨城108坊 一、项目概况 开发商：西安华侨城实业有限公司 项目地址：曲江大唐芙蓉园东 物业类别：别墅,小高层,多层,独栋别墅,联排别墅,双拼别墅 占地面积：262亩 建筑面积：万； 容积率：0.72 绿化率：35% 历史价格：价格 24000-45000万/,五、项目点评 项目位于曲江一期豪宅扎堆的区域，周边有曲江公馆和园、曲江凤凰池、华侨城108坊等豪宅，但是项目却从产品上区别于这些项目。虽然也是大户型豪宅，但是项目却以高层、小高层和洋房为主，虽然居住品质比别墅有所降低，但是产品的差异化巧妙地避开了直接竞争。在核心景观去为客户提供了另外一种选择，具备一定的竞争优势。,三、项目动态 项目在售3#7#8#9#高层（18-34层），其中7#8#9#售价20000元/（2T2H 270度观景）其余高层售价12000元/；叠加均价20000，现已售磬.优惠信息：全款96折，按揭99折，预计2013年10月底交房,二、项目简介 项目共分为两期开发，一期是由项目西侧的11栋叠加别墅组团和项目南侧的11栋景观高层组团组成，项目北侧的其余8栋高层将会在二期开发。叠加别墅总高6层，其中1、2层一户带地下室，三层和四层分别为1T1H的大平层，5、6层一户。,四、在售户型配比及销售情况,曲江紫汀苑 一、项目概况 开发商：陕西建隆置业有限公司 项目地址：大唐芙蓉园东200米芙蓉中路与芙蓉东路西北角 物业类别：普通住宅,商铺,高层,小高层,双拼别墅 占地面积：203亩 建筑面积：1.5万； 容积率：2.5 绿化率：53% 历史价格：均价12000-20000元/,7、8#楼偶数层平层图面积252,7、8#楼奇数层平层图面积252,五、项目点评 项目主打别墅产品，虽然体量较小，但是位置好。独踞大唐芙蓉园和曲江池连接地带，观景效果非常好。此外，产品外立面给人出一种古朴、厚重的感觉。迎合了曲江文化旅游的核心卖点。较周边别墅产品价格更贵一些，但是品质上也更胜一筹。,三、项目动态 项目在售洋房1#、2#、5#、6#，总高6-12层（2T2H），均价20000元/ ；现余3套叠加别墅，面积为200-250 ，独栋、双拼价格在均价30000-40000元/。全款98折，按揭无优惠，预计2013年年底交房,二、项目简介 项目规划为商住综合，由28栋别墅、6栋小高层及沿湖民俗街商业建筑组成，其中1-6#楼为小高层，两梯两户；总户数308户，面积区间200-1000。，项目居住建面9.5万，共户数308户。地下车库共923个，其中地上63个，地下860个，车库配比达1:3。该项目为目前曲江少有纯别墅项目。,四、在售户型配比及销售情况,曲江凤凰池 一、项目概况 开发商：陕西兴亚集团房地产开发有限公司 项目地址：曲江池北路 汉武泉桥东侧 物业类别：洋房、双拼、叠加、独栋别墅、商铺 占地面积：100亩； 建筑面积：15万； 容积率：2.4 绿化率：36.2% 历史价格：2013年4月 洋房均价20000元/， 独栋别墅30000-40000元/,曲江凤凰池32#楼独栋别墅畅观府7室8厅1卫1厨 1077.00,五、项目点评 曲江公馆在曲江一期人文豪宅区域有一定的知名度，在大唐芙蓉园西门处有成熟的独栋别墅住宅区。和园项目在曲江池东，也属于曲江一期核心豪宅区域内。产品，价格较旁边的凤凰池便宜。产品去化较快。规划上有利于采光，地块从南向北依次为独栋、洋房、小高层分布。但别墅区道路规划过于整齐，缺乏曲径通幽的感觉。另外，产品多以台阶连接高低不同的版块，缺少坡度感。总体上来说，项目的投资和自住潜力都较好。,三、项目动态 小高层 面积176 2T2H，平墅共11层（360度观景 剩3栋），独栋售30套 均价34000元/ 总价在17000-20000元/,二、项目简介 项目共10栋小高层、3栋花园洋房和141套独院别墅，共880套，户型面积170-600。,四、在售户型配比及销售情况,曲江公馆和园 一、项目概况 开发商：西安协和置业股份有限公司 项目地址：曲江池东路与曲江池北路交汇处东北角 物业类别：花园洋房、小高层、独幢 占地面积：130亩 建筑面积：33万； 容积率：1.88 绿化率：30% 历史价格：小高层12000-15000元/ 洋房18000元/ 平墅 25000元/、34000元/,小高层平层,五、项目点评 项目为环绕着曲江池，业态涵盖酒店、商业、教育、景区建设、住宅开发等的建筑面积在180万平方米的大盘。是曲江目前最大的项目。开发商实力雄厚，值得信赖。从目前在售的产品售价格来看，均高于曲江核心景观区的平均水平。但是因为开发商品牌知名度高，所在地段及大体量规划保证了项目未来的升值潜力。所以项目卖的比较好。,三、项目动态 整体户型面积为170-526 左右，小高层均价15000-16000元/ ；叠加别墅：28000-30000元/,二、项目简介 项目整体共分九个地块，紧密贴合曲江池遗址公园、寒窑遗址公园，是城市与自然，现代与历史结合最紧密的地段，也是西安城市价值集中体现的区域。项目开发面积近1000亩，涵盖酒店、商业、教育、景区建设、社区开发等多个领域。,四、在售户型配比及销售情况,金地湖城大境 一、项目概况 开发商：陕西金地佳和置业有限公司 项目地址：曲江南湖 物业类别：小高层、叠加别墅 占地面积：1200亩 建筑面积：80万； 容积率：1 绿化率：55% 历史价格： 小高层 15000-16000元/ 叠拼 28000-30000元/,金地湖城大境394五室户型,五、项目点评 项目在南湖向东500米处，与万科金域曲江仅一路之隔，将来可以享受到万科的配套，加上项目自带底商，满足业主日常需求无碍。项目价格在曲江豪宅产品中算中等。但是项目是精装修，所以性价比较和园、凤凰池、湖城大境要高一些。但是地段相对这几个项目略有逊色。,三、项目动态 荣禾曲池东岸在售小高层精装236-392房源，均价：22000元/，价格区间：18000-35000元/，优惠：全款94折，按揭98折，项目部分楼盘已经封顶，项目最晚预计2014年年底交房。,二、项目简介 项目荣禾曲池东岸由19栋板式小高层组成，户型约为240-1100平方米。,四、在售户型配比及销售情况,荣禾曲池东岸 一、项目概况 开发商：荣禾集团 项目地址：新开门南路与寒窑路交汇处（曲江池遗址公园东侧） 物业类别：小高层 占地面积：138亩； 建筑面积：27.6万； 容积率：2.0 绿化率：40% 历史价格： 2013年04月7号 平层均价31000元/， 跃层均价17000-18000元/,9#平层图392,8#、16#平层图,五、项目点评 项目上客量好，开发商的品牌知名度加上好的物业口碑使得项目在整体市场并不好的情况下仍然保持较高的上客量。产品主要为190平以上的精装豪宅。周边目前缺乏配套，但万科项目所到之处，幼儿园和超市必到，加上贴心的物业，大多数购房者愿意购买自住。,三、项目动态 项目共33栋，面积区间88-253 9#11#12#为小高2T2H,33#为高层,二、项目简介 主推南区宽景别墅、复式、高层；精装修房源；总高9层、11层、1T2H和1T1H设计 1# 、2#楼板式高层，总高26层3个单元，户型为189的平层。,四、在售户型配比及销售情况,万科金域曲江 一、项目概况 开发商：万科 项目地址：曲池南路与寒窑路交界处 物业类别：小高层、高层 占地面积：229亩 建筑面积：38万； 容积率：2.53 绿化率：35% 历史价格：高层15000元/ 小高层20000元/,三、项目动态 项目共10栋，14#15#为观景大平层，面积为215（2T3H）价格区间在15000-25000元/； 13#（27+1层），面积为287，剩余几套，均价700万/套左右，项目预计2014年年底之前交房。优惠信息，交20万抵40万排号送车位。,二、项目简介 中海御湖1号是中海国际社区中的一部分。位于曲江大唐芙蓉湖北岸，紧邻中海铂宫别墅区。御湖一号规划有10栋楼，户型面积从200-270平方米，属于平层豪宅系列。,四、产品类型户型配比及销售情况,中海御湖 一、项目概况 开发商：中海地产 项目地址：曲江新区芙蓉东路99号 物业类别：平层豪宅 占地面积：205亩 建筑面积：89万； 容积率：2.7 绿化率：35% 历史价格：高层9500元/ 小高层11000-12000元/,五、项目点评 中海御湖1号项目周边有大雁塔、大唐芙蓉园（内有芙蓉湖）、曲江海洋世界环绕，环境优美；周边生活配套齐全。距曲江宾馆、陕师大附中、曲江医院、秦汉唐商业广场等都比较近。,大豊曲江真境 一、项目概况 开发商：陕西大豊置业有限公司 项目地址：曲江二路与雁翔路交汇处西北角 物业类别：高层 占地面积：50亩 建筑面积：14万； 容积率：4 绿化率：35% 历史价格：均价8500元/,二、项目简介 大豊曲江真境整个项目由7栋现代简约式高层组成，预计2012年交房。户型区间从93-148。,三、项目动态 项目共7栋，总高28-31层，1#2#6#7#在售（2室、3室、4室）面积区间为93-148 （2T3H、2T4H)，3#、4#、5#已售罄，现所剩房源不到100套，优惠信息：全款88折、按揭99折。,四、在售户型配比及销售情况,五、项目点评 项目紧邻着曲江大道，向北一公里即可到达北池头商业圈。虽然本身体量较小，但距离北池头较近，配套等资源主要依托周边成熟项目和北池头商圈的配套。但是项目价格较高，产品也没有很大的亮点，缺乏核心竞争力,中冶一曲江山 一、项目概况 开发商：西安汉华房地产开发有限公司 项目地址：雁翔路中段石羊农庄向西200米 物业类别：高层、小高层、洋房 占地面积：248亩 建筑面积：94万； 容积率：3.8 绿化率：45% 历史价格：均价8000元/,二、项目简介 项目项目位于曲江大道以东，西安理工大学曲江校区南侧。共19栋楼，分两期开发包括洋房、小高层、高层，一期9栋楼，户型两房、三房、四房、跃层均有。,三、项目动态 项目一期 19#高层共27层，2T4H,面积区间为90-145，价格区间为6700-8000元/；11#小高层共18层，2T2H,面积区间为178-324 ，价格区间为11000-13000元/ ； 10#12#花园洋房1T2H,价格区间为13000-16000元/ ，2013年年底交房 全款97折，按揭98折。,四、在售户型配比及销售情况,五、项目点评 项目主要产品为小高层和花园洋房，属于中高端产品，但是地段不太好，周边除了正在建的小区和道路情况比较好之外，几乎没有商业配套。目前在售的高层产品仅有一栋，也因为社区整体价格的原因，定价比铁建、紫薇等地段较好的项目同质产品还要高一点，想依托小区整体的绿化和品质来吸引刚需置业者的青睐。,五、项目点评 项目做的是精装房，主要产品为偏改善型的大户型，在区域内属于稀缺产品。据了解，目前在片区内的精装项目有万科金域曲江和荣禾曲池东岸两家，但是万科的产品主要为豪宅。没有高层产品，在价格上又高出该项目许多；而荣禾的产品则为叠拼别墅和洋房，与该项目产品几乎没有重叠部分。所以该项目在区域内有较为明显的竞争优势。另外，产品的二期商业部分是一大亮点。外立面设计独特，夜景非常漂亮。建成后将成为片区内的商业核心。吸引人气。所以项目的升值潜力较好。,三、项目动态 项目1期高层11栋，其中 1#2#4#(2T4H）,5#6#7# （2T3H),面积区间88-163；2期花园洋房 面积区间为：186-326（2T2H),项目限量5套特惠房源，88 两室，均价约8000元/ ，精装修交房标准。法式精装洋房样板间4月13日对低开放。置业华著中城，跟团购首付20万元起，最高送39万精装，预计2015年年底交房。,二、项目简介 项目分三期开发，一期13栋楼，包括高层、小高层，户型为87-322平方米多种户型区间。,四、在售户型配比及销售情况,曲江华著中城 一、项目概况 开发商：西安汉华房地产开发有限公司 项目地址：雁翔路中段石羊农庄向西200米 物业类别：高层、小高层、洋房 占地面积：248亩 建筑面积：94万； 容积率：3.8 绿化率：45% 历史价格：均价8000元/,三、项目动态 项目共28栋，二期共9栋楼，其中，18#楼为18层（东单元16层），20#22#为小高层共18层全精装，24#楼为34层，25#26#27#楼为34层（一层为商业，仅保留南向两户），28#楼为公寓楼，6T38H（一、二层为商业），现阶段排号中。优惠一次性97,按揭99折，总款优惠10万元,二、项目简介 项目项目共28栋楼。二期共9栋楼，其中，18#楼为18层(东单元16层)，19#、20#、21#、22#楼为18层，23#楼为15层，24#楼为34层，25#、26#、27#楼为34层(一层为商业，仅保留南向两户)，28#楼为32层(一、二层为商业)。除28#楼为6梯38户以外，其他均为两梯四户,四、产品类型户型配比及销售情况,中海紫御华府 一、项目概况 开发商：中海地产 项目地址：曲江芙蓉东路与唐城墙遗址公园交汇处 物业类别：高层、小高层、公寓 占地面积：205亩 建筑面积：89万； 容积率：4.26 绿化率：35% 历史价格：高层9500元/ 小高层11000-12000元/,五、项目点评 项目属于中海派系，大品牌开发商，配置八大智能化系统周边有大雁塔、大唐芙蓉园、曲江海洋世界等，同时紧邻曲江一中、一小，不足之处周边商业配套设施尚不成熟,曲江风景线 一、项目概况 开发商：西安瑞昌房地产开发有限责任公司 项目地址：芙蓉东路和芙蓉中路交汇处 物业类别：高层、小高层 占地面积：66亩 建筑面积：23万； 容积率：4 绿化率：40% 历史价格：高层8400元/ 小高层14000-15000元/,二、项目简介 项目由11栋纯板式小高层、高层和1栋商务会所构成，共规划1043户,车位1600个 在售1-8号楼，其中小高层为18层，2T2H、2T3H；高层27层，2T3H。,三、项目动态 2#、5#售罄、8#在售（只剩200多套房源），其中5#为290的纯复式 价格在14000-15000元/、8# 价格在9600元/ 面积为165和172. 全款95折，按揭无优惠。,四、在售户型配比及销售情况,五、项目点评 项目处于曲江一期和二期的交汇处，所处地段周边较缺乏日常配套，而且价格相交于周边的产品要贵一点。但是项目所规划的产品较高端，多为纯板式小高层建筑。户型面积也较大，主打改善型产品。主要面对的客源群体为本地改善型自住型客户。,五、项目点评 曲江大道以东，曲江二期核心住宅区，将会是二期最先发展起来的住宅区。位于三环跟曲江大道交汇处东北角，距离绕城也仅1公里。具有立体的交通优势。片区内虽然竞争较激烈，但是项目拥有者央企的品牌号召力和过硬的产品品质，加上价格与竞品基本持平。所以总体上项目在版块内竞争力较强。但是项目样板间做的有瑕疵。比如126的阳台做成了270的观景阳台，不太实用。90平的小卧室做了一个连着墙体的柜子，让客户觉得次卧空间很小。,三、项目动态 6#小高层，小高层面积在143-171 （2T2H)； 11#12#13#14#属于高层，面积在80-160（2T3H2T4H), ，优惠信息：一次性5个点，按揭4个点，预计2014年年底交房。,二、项目简介 项目分3期开发。项目共计18栋住宅，包含高层、小高层、洋房多种物业形态。,四、在售户型配比及销售情况,中国铁建国际城 一、项目概况 开发商：中铁二十一局集团德盛和置业有限公司 项目地址：曲江一中东南约500米 物业类别：高层、小高层 占地面积：146亩 建筑面积：43万； 容积率：3.5 绿化率：47.8% 历史价格： 两房7000、三房7200-7300元/,五、项目点评 项目属于所在片区内性价比较高的楼盘，位于南湖东，均价只有8000元/，而且赠送面积多。值得一提的是置业顾问功力深厚，能抓住客户心理的弱点，以项目的核心优势来打动客户。另项目开发商为本地知名品牌，物业有保障。,三、项目动态 项目1期9栋（清盘） 2期7栋 2T2H/2T3H/2T4H 面积区间90-200 均价9000元/ 小高层7000元/。优惠信息，一次性3个点，按揭1个点,二、项目简介 项目分两期开发，由16栋1832层的宽景高层组成。,四、在售户型配比及销售情况,紫薇曲江意境 一、项目概况 开发商：西安紫薇投资开发有限公司 项目地址：芙蓉东路与寒窑路交汇处东北侧 物业类别：小高层、高层 占地面积：139亩 建筑面积：33万； 容积率：3.5 绿化率：45% 历史价格：高层7000元/ 小高层9000元/,五、项目点评 项目并不在湖景区，但是在大雁塔正南边，享有大唐不夜城高端配套，同样距离城南和高新距离也较近一点，客源相比于观景地段要宽泛一些。项目为央企开发，所用材料好，整体品质好，产品设计大气。但价格较周边同质产品贵。,三、项目动态 在售1期产品，2栋小高层，总高18层（2T2H)，面积160、现已售罄，临街高层共32层，剩30%的房源，面积区间在90-150之间。优惠信息，一次性4个点，按揭2个点，施工进度当前建至地上27层，预计2014年10月交房。,二、项目简介 项目共分5期开发，共14栋，由4栋小高层和10栋高层组成，总户数2254户、小高层18层2T2H，高层2T4H。其中一期面积区间90-150。,四、在售户型配比及销售情况,华侨城天鹅堡 一、项目概况 开发商：西安曲江华侨城投资发展有限公司 项目地址：西安曲江新区翠华路与雁展路交汇处 物业类别：小高层、高层住宅 占地面积：114亩 建筑面积：64万； 容积率：4 绿化率：40% 历史价格： 均价12000元/,五、项目点评 项目所在地段较好，周边绿化环境好，雁塔南路直通大雁塔，雁南五路通往南湖，往西5分钟即可到达翠华南路，交通比较便利。项目周边多为品质配套，缺乏一些便利设施。价格相对周边较高，但产品品质好。,三、项目动态 所剩户型面积140 、200，尾盘阶段,二、项目简介 项目共33栋纯板高层、小高层，共2700户，层数分别为11+1层、18层，户型面积93平方米-260平。,四、在售户型配比及销售情况,曲江观邸 一、项目概况 开发商：金辉集团