房地产估价第一章共十章.ppt

第一章 不地产与不地产价格 1.1 不动产的概念与特性,一、不动产（Real estate）的概念 1、不动产的定义,2、不动产实物与权利,不能移动，或者虽然可以移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及其功能，或者会带来明显的经济损失的财产，称为不动产。,（1）不动产实物 土地 建筑物 其他附着物,房屋,构筑物,（2）不动产权益 占有权、使用权、收益权、租赁权、典权、 抵押权、质权、留置权、地役权、地上权,3、本书中不动产的含义 （1）土地 （2）建筑物 （3）不动产房地产,是房产和地产的有机结合体，它是指地上房屋建筑及其附着物和承载房屋建筑和附着物的土地，以及由他们所衍生的各种权利。,有关房地产的各种概念 房地产是房产和地产的总称 房地产是房产和地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。 房地产仅指土地以及土地上的永久建筑物和由他们衍生的各种物权。 房地产是房产和地产的有机结合，是实体与权利的有机结合，是财富与经营的有机结合,二、不动产的特性,1、自然特性 不可移动性 耐久性 个别性（异质性） 数量有限性,2、经济特性 1）用途多样性 2）涉及广泛性 3）权益受限性 4）难以变现性,一定区域内房地产项目之间互相影响 对市政设施和各种社会职能部门的依赖性大 受污染影响大 外部性问题严重,征用权 规划权（警察权） 征税权 无继承人财产充公权,是庞大的经济单位，投入量大，涉及部门广,土地 建筑物消费品、生产资料、财产,5）保值增值性 土地 房地产,市场供求矛盾 城市建筑容积率提高 环境质量提高 房地产投机,相对,1.2 不动产价格,一、概念,有用性（效用） 稀缺性 有效需求,三、不动产价格的类型,二、不动产价格的形成, 指在某个时点上为取得他人不动产并获得相应权益所支付的代价。 不动产价格随市场供求关系变动 不同的不动产权益对应不同的价格 价格一般以货币形式支付，也可以实物、股权等形式支付。,1、按价格的形成形式分类 1）交易（成交）价格 2）市场价格 3）理论价格 4）公开市场价值竞争和公开市场条件下形成的价格 5）评估价格 6）政府指导价或政府定价,2、按实物形态分类 1）土地价格 生地 熟地 毛地,没有城市基础设施的土地,具有基本或完善的城市基础设施、土地平整的土地,现有城区内未经拆迁,出让价格一级市场 转让价格二、三级市场 总地价=面积*单价 单位地价 楼面地价（单位建筑面积地价） 补地价容积率、用途发生变更,3）不动产（房地产）价格 实际价格 名义价格 现房价格 期房价格 起价 标价 成交价 均价,成交日期一次付清的价格,交易双方在交易日期约定，分期支付的价格,最低价格,报价,2）建筑物价格 总价、单价,3、按不同的经济行为分类 买卖价格 租赁价格 抵押价格 保险价格 课税价格 征用价格,4、按市场性程度不同分类 正常价格 限定价格 特定价格,公开市场上可能形成的以市场价值为基础的价格。,以限定市场为基础形成的价格。,指公益、公用的房地产的价格，如政府办公楼、医院的价格。,1.3 不动产价格的影响因素,一、一般因素 对房地产价格水平具有普遍性、共同性的影响的因素。 （一）社会因素 （二）经济因素 （三）制度因素,二、区域因素 影响住宅的区域因素 适合居住 影响商业的区域因素 客流量 影响工业的区域因素 产品生产成本、运输成本,三、个别因素 指不动产本身的条件对其价格的形成有所影响 的因素。 （一）土地 位置、面积 地形、地质 不良的地形会增加前期工程费用，提高建筑成本 地质对地价的影响，主要表现在土地承载力上 形状、用途 方形、矩形、三角形 商业 工业 住宅 交通、环境 自然环境 ： 日照、通风 、干湿度 人工环境 ：公共服务设施、基础设施、污染 其他 如政府规划指标，土地用途、容积率、绿地覆盖率,（二）建筑物 用途、质量 设计质