产业地产开发流程.xls

协办部门工作内容主办部门 现状图 落实地块具体位置及周边情 况 产业规划事业部 规划设计条件 落实规划条件，了解限制性 条件 产业规划事业部 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是 否有地下埋藏物等影响开发 的因素详细了解。 市场：实地踏勘地块，了解地块素质产业规划事业部 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、居住 区、交通等情况 市场：对周边购买力、交通和商业状 况进行调研，了解基本情况 产业规划事业部 了解该区域未来规划情 况 了解地块所属区域的规划， 对以后项目开发的影响和支 撑。 产业规划事业部 了解地块的上市方式和 土地款 同土地所有方进行接触，了 解土地出让方式和土地款， 以及能否调整。 产业规划事业部 了解当地的建安成本、 政府收费项目和具体情 况 成本测算产业规划事业部 了解当地的房地产市场 状况 产品形式、开发周期的安排 市场：了解周边项目的产品、售价和 销售情况及开发进度 产业规划事业部 现状图（四至电子文件）产业规划事业部 市场深度调研 市场：深入理解周边居民状况、现有 业态和项目状况，深入理解区域市场 产业规划事业部 项目最终定位 市场：对周边消费群体和项目状况进 行深入分析，对项目定位、客户定位 、业态定位和产品定位，对项目发展 提出策略性建议 产业规划事业部 成本测算：针对多个方案进 行初步成本测算、利润率分 析及比选 市场：协助进行成本、售价、利润率 的平衡 产业规划事业部、运 营部 开发周期及付款计划产业规划事业部 项目方案确定 市场：根据定位，对项目方案提出建 议，确定最终方案 产业规划事业部、研 发部 现金流测算产业规划事业部 区域宏微观市场研究市场：协助提供区域市场研究报告产业规划事业部 项目招商版盈利能力分析 产业规划事业部、运 营部 项目商业策划书产业规划事业部 合作伙伴确定产业规划事业部 可行性研究报告 项目招商报告（前期阶 段） 明确合作伙伴、寻找合 作方式（招商阶段） 土地信息收集 土地初判 土地深判 主要阶段节点 房地产项目开发流程 主要工作内容 主办部门工作内容 第 1 页，共 42 页 协办部门工作内容主办部门 主要阶段节点 主要工作内容 主办部门工作内容 合作方案确定产业规划事业部 合作细节确定产业规划事业部 引资（商业计划书）签署战略合作协议产业规划事业部 合作实施（实施阶段） 合作公司成立及相关手续办 理 产业规划事业部 投方案标项目方案确定产业规划事业部 投经济标确定土地上限产业规划事业部 拍卖 竞争对手分析、确定土地上 限、价格敏感性分析、制定 拍卖战术 产业规划事业部 挂牌 竞争对手分析、确定土地上 限、价格敏感性分析、制定 出价战术 产业规划事业部 获取土地签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标 、用地条件 交纳政府净收益，契税，交 易费 产业规划事业部 土地出让合同开发部 出让金、交易费交费证 明 开发部 办理房地产开发资质预审表开发部 委托工程咨询资格机构编制 申请报告 开发部 向项目备案机关提交申请报 告 开发部 建设用地规划许可证开发部 原地上物土地证登报声 明（原有土地证作废） 发展部 土地补偿费（原户主需 交纳的土地使用费） 发展部 土地出让合同开发部 核定用地图、核定用地 相关图、规划地界坐标 图 开发部 交费证明缴纳土地费用发展部 1：500现状地形图3份 （反楼座） 开发部 详规开发部 土地出让合同发展部 交费证明缴纳土地费用发展部 建设用地规划许可证开发部 地籍图4份（薄膜图）开发部 土地登记申请书开发部 明确合作伙伴、寻找合 作方式（招商阶段） 企业投资项目备案 寻找合作资金 投标、摘牌 用地规划许可证 土 地 获 取 阶 段 确权 办理土地证 第 2 页，共 42 页 协办部门工作内容主办部门 主要阶段节点 主要工作内容 主办部门工作内容 土地确权来源证明文件开发部 申请人主体资格证明、 法人代表证明或个人身 份证明 开发部 市场：对项目定位的经营者、消费者 和投资者以及竞争项目进行深入理解 研究 工程建设指挥部 3、项目所在商圈或临 近商圈现状调研（商业 部分） 商圈主要商业业态分布状况 、经营状况、经营特点、预 期发展方向 市场：组织对重点商家的专向访谈和 专家论证会议，并提供相关资料 工程建设指挥部 4、同期操作商业地产 项目调查（商业部分） 竞争项目开发规模、定位种 类、操作方式、开发周期 提取数据库相关数据进行重 点分析、竞争项目实地调研 了解相关信息 市场：对项目与竞争项目的比较进行 专题讨论，了解投资者对项目的投资 意向 工程建设指挥部 公建部分拟选业态种类 确定、所选业态数量确 定 通过行业发展状况分析，消 费需求分析确定可开发公建 部分业态种类。结合市场相 关类型物业供求状况确定所 选业态开发数量 市场：完成项目业态规划和落位工程建设指挥部 市场：结合控规指标等相关要求进行 项目定位工作 工程建设指挥部 研发部 开发计划 市场：根据现金流要求和业态规划， 制定合理的开发顺序和开发节奏，保 障项目操作 工程建设指挥部 项目考核指标初定销管 资金流 财务资金管理中心 市场：结合项目定位和周边项目状 况，对动线、主力面积划分等建筑设 计提出建设性意见 工程建设指挥部 研发 研发 研发 市场：结合业态规划和商家要求，提 出有效建议，保障客户需求 研发 规划方案结合成本测算 的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐 步细化、结合市场调整售 价，确保预期利润率。 市场：结合规划方案测算成本、制定 合理的售价和租金体系，保障利润率 研发 运营 开发部 研发 开发部 项目发展报告 设计前期 方案设计组织 规 划 设 计 阶 段 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 修建性详规成果 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会 市政府） 经济测算 明确产品设计思路 明确设计院选择标准 制定设计组织计划 方案与设计院选择与合同签订 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标 准，及规划指标、环境指标的初订 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 区域市场调研 项目定位 第 3 页，共 42 页 协办部门工作内容主办部门 主要阶段节点 主要工作内容 主办部门工作内容 建筑平、立面功能效果 及成本测算的研讨及确 定 各部门共同商讨成本指标， 逐步深化。 市场：结合项目定位，对方案进行分 析评价，合理优化成本结构 研发 运营 开发部 开发 市场：结合项目定位和客户需求，对 景观方案设计提出有效建议 研发 市场：结合业态规划和商家要求，对 相关配套设施设备的种类、数量提出 建议 运营 运营 运营 研发 制定建筑、综合管网、 景观施工图设计任务书 （交工标准确定、建筑 、景观限额指标确定） 按产品型式不同提供建筑设 计限额指标，提供景观限额 设计指标 市场 ：结合项目定位和客户需求及经 验判断，参与建筑、景观规划和交工 标准的讨论制定 研发 运营 研发 地质勘察报告 组织现场勘察，并提供地质 勘察报告 工程 总平面图研发 放线图研发 桩位图研发 施工图报建图研发 消防、人防报建图研发 施工图审查全图及计算书研发 编制典型楼座建安预算运营 施工图会审研发 施工图全图研发 编制典型楼座建安预算，建 安成本综合测算、分析、反 馈并进行图纸优化 市场：平衡成本和利润，优化方案运营部 研发 研发 市场：平衡成本和利润，优化景观方 案 运营部 设计方案（含总平面方案） 申报表 开发部 土地出让合同开发部 施工图成果 指标确认阶段 施工图设计组织 规 划 设 计 阶 段 景观扩初及施工图设计 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 项目成本指标确定 项目考核指标确定 年度考核指标调整 施工图设计院的选择与合同签定 结构方案及设备选型研讨及确定 综合管网方案设计 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府） 建筑方案报建图 景观概念方案设计及确定 第 4 页，共 42 页 协办部门工作内容主办部门 主要阶段节点 主要工作内容 主办部门工作内容 修建性详细规划2份，电子文 件1份（注：规划方案审定 前，提交10 本规 划设 计方 案，电子文件1份） 开发部 申报单位（人）委托代理 的，需提交授权委托书 开发部 建筑设计方案申报表开发部 1/500现势地形图1份开发部 土地出让合同开发部 投资计划开发部 建筑设计方案2份（含建筑效 果、总平面、各层平面、立 面、剖面图等）、重要项目 需提交模型 开发部 申报单位（人）委托代理 的，需提交授权委托书 开发部 投资计划开发部 大配套开发部 小配套开发部 消防证明开发部 人防证明开发部 地名证明开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 财务资金管理中心 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 规划方案及市政方案送 审 建筑方案送审 施工许可证 建设工程规划许可 证 现场工程放线 开 工 开 盘 营业执照 资质证书 国有土地使用证或建设用地规划许可证 年度投资计划 建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足 施工中标价的1/3以上） 建设项目年度投资计划（当年计划） 施工图审查 质量监督登记表 安全措施 安全施工措施登记表 施工单位配合做记录、现场保护 移交施工单位 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 建设工程规划许可证 规划局批复的项目总平图及电子文件 首层平面图 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 取得许可证 第 5 页，共 42 页 协办部门工作内容主办部门 主要阶段节点 主要工作内容 主办部门工作内容 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 销管 开发部 开发部 开发部 开发部 工程 开发部 开发部 工程 工程 勘察工程 桩基施工单位工程 监理工程 土建施工单位工程 甲供材、分包商工程 沉降观测工程 开发部 组织监理、施工单位一起对 图纸会审 工程 会同设计院进行会审，签定 会审记录 工程 设计交底 会同设计院进行技术交底， 签定交底记录 工程 办理质检委托工程 办理安全检查委托工程 申办项目临时、永久路口的 报建手续 工程 申办项目临时施工用水、临 时用电、排污手续 工程 办理施工人员暂住手续工程 开工施工放线 建立平面和高程控制系统。 建立控制主轴线（基线）标 桩，并在现场清楚标明墙、 柱轴线位置 工程 规划验线 监理单位组织工程部、设计 、规划局验线 工程 销售许可证 企业投资项目备案 开工准备 施工组织方案 土建施工单位的公开招标及合同备案 招投标、签订合同 施工图会审 质量监督手续 环卫、环保等相关手续 规划成果 大配套 移苗 临水、临电 临水、临电 平整场地 公用基础设施配套证明 获取前期物业备案证明 基础工程形象部位达到正负零及图象文件 获取面积计算成果表 项目总平面图 获取商品房网上销售数据录入合格证明 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 第 6 页，共 42 页 协办部门工作内容主办部门 主要阶段节点 主要工作内容 主办部门工作内容 试桩施工，确定桩基施工标 准 工程 桩基全面施工工程 委托桩基检测单位工程 进行桩基施工质量检测，并 提供桩基检测报告 工程 土方工程工程 支护工程工程 降水工程工程 工程 地基处理工程 混凝土垫层工程 地下防水工程 混凝土基础工程 承建单位自评工程 监理对验评资料审查、现场 观感质量量测和检查 工程 监理组织相关部门验收工程 签定建筑工程分部工程（基 础）验收表 工程 基础处理竣工结算 核对全部设计变更、现场签 证及各项扣款的增减项造价 。 运营 产品策略 市场：根据项目定位、市场状况和项 目推广策略，对产品推广排期和阶段 性重点聚焦产品提出合理化建议，并 对销售人员进行讲解 策划中心 价格策略进行销售底价的制定，进行价格把控工程建设指挥部 推广策略 企划 招商策略：整合外部资源， 根据项目销售需要，制定项 目全程招商策略 商业策划 广告公司寻找及确定企划 商业策划 制作公司寻找及确定企划 策略公司寻找及确定企划 商业策划 媒介公司寻找及确定企划 商业策划 活动公司寻找及确定企划 项目名称、组团名称企划 项目核心推广理念确定企划 SLOGON确定企划 logo确定市场 市场：寻找设计公司对方案进行设计 确定外部资源 项目推广定位确定 项目核心识别系统确定 桩基施工 桩基检测 开槽 基础施工 基础验收备案 推盘策略确定 开工 地基备案 第 7 页，共 42 页 协办部门工作内容主办部门 主要阶段节点 主要工作内容 主办部门工作内容 VI系统及延展方案确定市场 亮相前项目知识培训 建筑知识，楼盘背景，项目 卖点综述，竞争对手比较， 付款方式，法律手续，销售 技巧等方面的综合系统培训 。 市场：提供定位、产品、竞争能力等 多方面的培训 市场 分卖场设立 为实现项目宣传的最大化， 在合理地段设立商品房展示 中心 外卖场 现场房型手册（亮相版）企划部 售楼处装修装饰及售楼处内 外部指引包装（精神堡垒、 工地围档、吊旗、道旗、形 象墙、指示牌、资料架、展 示架） 企划 商业策划 样板间及样板环境指示说明 系统 企划 商业策划 沙盘（概念）、户型单体模 型 企划 商业策划 入市前印刷品的设计、制作 （概念楼书、房型图、DM单 、宣传海报等） 市场：提供宣传资料上的相关内容企划 商业策划 项目周边主要道路设置醒目 指示系统 企划 商业策划 （意向）派筹卡及纪念礼品企划 商业策划 配备看房车及看房车的包装企划 进行联动单位的培训和包装销售部（客资组） 意向商家签约进驻意向书商业体系 项目形象表情、主题、创意 表现确定 策划中心 项目亮相细化方案确定策划中心 项目亮相媒体确定策划中心 项目形象出街，媒介组合应 用（户外、报纸、电视、电 台、车体、电梯） 企划 新闻媒体新闻信息亮相企划 亮相庆典活动及产品推介会 的宣传和安排 企划 商业策划 房型、房号及面积对照表项目销售 销控销管部 市场：对客户提出的相关问题的反馈项目销售 市场：寻找设计公司对方案进行设计 市场：参与讨论，提出建设性意见 项目亮相 销售内部资料 项目核心识别系统确定 销售道具准备 联动工作的准备 确定项目亮相方案 项目亮相 项目亮相前准备 客户接待、客户问题汇总及反馈 第 8 页，共 42 页 协办部门工作内容主办部门 主要阶段节点 主要工作内容 主办部门工作内容 客户积累 意向卡销售，客户梳理，意 向销控制定，客户关系维护 项目销售 研发部 市场：制定价格体系工程建设指挥部 房型附图销售管理部 交工标准销售管理部 小区摆位销售管理部 合同、附加协议等文本审查 确定 销售管理部 现场房型手册深化版及最终 版 企划、商业策划 楼书，宣传海报、折页，物 业管理公约 企划、商业策划 购房须知，房型图，详细价 格表 企划、商业策划 售楼处内外展示道具的统一 更换（道旗、吊旗、背板 等） 企划、商业策划 沙盘（细化景观及外檐）企划、商业策划 样板间、样板环境的指示系 统的数据更新 企划、商业策划 销控表及销控贴，认购书， 合同袋 企划、商业策划 户外媒体发布（项目形象及 核心理念锻造与深化） 企划、商业策划 报纸媒体发布（项目形象及 核心理念锻造与深化） 企划、商业策划 小众媒体及创新媒体发布 （项目形象及核心理念锻造 与深化） 企划、商业策划 开盘信息告知 媒介组合应用（户外、报纸 、电视、电台、车体、电 梯） 企划、商业策划 销售管理部 开盘开盘庆典活动 活动形式（演出 说明会 发布会） 与会人员（演艺名人 专家 学者） 告知途径（报广 海报 门 票 DM单） 企划商业策划 合同准备 开盘前销售道具准备 项目形象的提升及深化 项目开盘前准备 开盘 银行大协议的签订 交工标准确定 价格体系确定 第 9 页，共 42 页 协办部门工作内容主办部门 主要阶段节点 主要工作内容 主办部门工作内容 客户转化 明确合理流程，接待、回访 、邀约客户,完成客户转协议 、转合同工作 销售管理部 销管部 月度指标分解 根据公司资金情况与项目进 程，进行月度指标分解与调 整 销售管理部 产品分析、聚焦销售重 点 来电客户分析、来访客户分 析、成交客户分析、未成交 客户分析、滞销产品分析、 、竞争项目动态关注，对项 目所处销售阶段进行准确判 断和适时调整 项目销售部 月度操作手册制定 根据财务资金管理中心指 标，产品情况，客户情况， 制定月度的推广策略、销售 策略和重大节点 销售体系 价格监控及调整 定期进行价格测算，与销售 沟通，根据库存产品和聚焦 销售的重点及市场形势变 化，调整项目价格，实现项 目利润最大化 销售管理部 报纸媒体：树立项目形象， 宣泄产品卖点 企划商业策划 户外媒体：强化项目形象， 聚焦重大节点 企划商业策划 营销活动：维系老客户促进 老带新，制造新闻热点烘托 项目人气 企划商业策划 客户中心：通过公益性活动 强化客户品牌忠诚度，加强 项目口碑传播效应 企划商业策划 销售道具支持：楼书、客户 通讯、生活手册折页、道旗 、吊旗 企划商业策划 客户资源利用大客户，社区 活动，置业推荐，物业推荐 等工作带来大批意向客户 项目销售部 外卖场客户到访销售本部 月度推广计划执行日常销售 回款落实 第 10 页，共 42 页 协办部门工作内容主办部门 主要阶段节点 主要工作内容 主办部门工作内容 项目销售现场利用电话回访 老客户，并进行客户接待成 交工作 项目销售部 通过日常培训，提高销售人 员的接待水平，现场通过电 话回访，邀约客户到访促成 成交 项目销售部 企划、商业策划 销售管理部、企划部 回款 制定回款节点，协调银行及 房管局保证按期回款 销售管理部 公司考核指标完成及调整运营部 项目考核指标完成及调整市场：编制考核指标，指导下步工作运营部 清盘销售管理部 项目销售、招商工作问 题总结、汇报并存档 项目营销推广效果的监控、 评估、修正，通过销售体系 例会、项目协调会、部门例 会、各种主题总结会等形式 进行工作总结，指导后期工 作。 销售体系 商业体系 审核施工方案、施工组 织设计 工程 施工单位填报材料进场报验 单 工程 三证（材料出厂合格证、进 入现场的取样检验证明、建 委产品质量认证） 工程 模板分项工程工程 钢筋分项工程工程 预应力分项工程工程 混凝土分项工程工程 现浇结构分项工程工程 装配式结构分项工程工程 混凝土结构子分部工程工程 配套管线预埋工程 核心筒剪力墙，裙楼，结构 转换层，第一层标准层，天 面层钢筋 工程 重要分项工程及隐蔽工 程质量验收 清盘 主体施工 月度付款计划及支付 合作方合同签订 清盘后项目各种资料移交 客户到访及接待成交工 作 月度指标考核 材料进场验收 钢筋混凝土工程 第 11 页，共 42 页 协办部门工作内容主办部门 主要阶段节点 主要工作内容 主办部门工作内容 地下室、裙楼、塔楼标准层 第一层的水暖电管线预埋； 超高层建筑圈梁防雷工程、 避难层管线预埋。 工程 图纸问题的发现及分析工程 设计变更工程 施工质量问题、事故的分析 及调查 工程 处理方案的制定、审核、审 批 工程 处理方案的实施工程 设计变更工程 工程变更技术经济分析工程 工程变更申请工程 设计变更工程 工程进度的确认工程 工程款申请表审批工程 工程款支付工程 施工单位自评工程 监理对验评资料审查、 现场观感质量量测和检 查 工程 监理组织相关部门验收 参与单位：工程部、研发、 设计、监理、施工 工程 签定建筑工程分部工程 （主体）验收表 工程 设计、研发定板工程 施工样板制作工程 材料确定工程 制定招标计划工程 拟定投标单位工程 确定材料招标技术要求工程 确定定标原则工程 考察投标单位工程 招标、定标工程 基层处理工程 找平层工程 面层工程 基层处理工程 防水层施工工程 面层砂浆工程 基层处理工程 防水 抹灰 重要分项工程及隐蔽工 程质量验收 图纸问题解决 施工质量问题、事故处 理 工程变更 编制招标文件 地面 变更签证 工程款支付 主体验收备案 外檐装修材料确定 甲供、甲分包材料 招标 工 程 建 设 第 12 页，共 42 页 协办部门工作内容主办部门 主要阶段节点 主要工作内容 主办部门工作内容 抹灰工程 排砖工程 面砖安装工程 勾缝工程 型材加工工程 安装窗框工程 安装窗扇工程 封胶工程 放线定位工程 隔墙砌筑及安装工程 幕墙专业设计工程 预埋件安装工程 龙骨加工及安装工程 幕墙面材安装工程 封胶工程 基层处理工程 底料施工工程 面料施工工程 给水管道及配件安装工程 室内消火栓系统安装工程 给水设备安装工程 管道防腐，绝热工程 排水管道及配件安装工程 雨水管道及配件安装工程 管道及配件安装工程 辅助设备安装工程 防腐，绝热工程 卫生器具安装工程 卫生器具给水配件安装工程 卫生器具排水管道安装工程 管道及配件安装工程 辅助设备及散热器安装工程 系统水压试验及调试工程 防腐，绝热工程 变压器、箱式变电所安装工程 成套配电柜、控制柜和动力 、照明配电箱（盘）及控制 柜安装 工程 裸母线、封闭母线、插接式 母线安装 工程 电缆沟内和电缆竖井内电缆 敷设 工程 变配电室 涂饰 室内给水系统 室内排水系统 室内热水供应系统 卫生器具安装 室内采暖系统 抹灰 饰面板（砖） 门窗 轻质隔墙 幕墙 内外檐装修 第 13 页，共 42 页 协办部门工作内容主办部门 主要阶段节点 主要工作内容 主办部门工作内容 电缆头制作、导线连接和线 路电气试验 工程 接地装置安装工程 避雷引下线和变配电室接地 干线敷设 工程 裸母线、封闭母线、插接式 母线安装 工程 桥架安装和桥架内电缆敷设工程 电缆沟内和电缆竖井电缆敷 设 工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆穿管和线槽敷线工程 电缆头制作、导线连接和线 路电气试验 工程 成套配电柜、控制柜和动力 、照明配电箱（盘）及控制 柜安装 工程 低压电动机、电加热器及电 动执行机构检查、接线 工程 低压气动力设备检测、试验 和空载试运行 工程 桥架安装和桥架内电缆敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆穿管和线槽敷线工程 电缆头制作、导线连接和线 路电气试验 工程 插座、开关、风扇安装工程 成套配电柜、控制柜和动力 、照明配电箱（盘）安装 工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷 线，槽板配线 工程 钢索配线，电缆头制作工程 导线连接和线路气试验工程 灯具、插座、开关、风扇安 装 工程 建筑照明通电试运行工程 成套配电柜、控制柜和动力 、照明配电箱（盘）安装 工程 柴油发电机安装工程 供电干线 电气动力 电气照明安装 水、暖、电安装 第 14 页，共 42 页 协办部门工作内容主办部门 主要阶段节点 主要工作内容 主办部门工作内容 不间断电源的其他功能单元 安装 工程 裸母线、封闭母线、插接式 母线安装 工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷线工程 电缆头制作工程 导线连接和线路气试验工程 接地装置安装工程 接地装置安装工程 避雷引下线和变配电室接地 干线敷设 工程 建筑物等电位连接，接闪器 安装 工程 通信网络系统 通信系统，卫星及有线电视 系统，公共广播系统 工程 办公自动化系统 计算机网络系统，信息平台 及办公自化应用软件，网络 安全系统 工程 建筑设备监控系统 空调与通风系统，变配电系 统，照明系统，给排水系 统，热源和热交换系统，冷 冻和冷却系统，电梯和自动 扶梯系统，中央管理工作站 与操作分站，子系统通信接 口 工程 火灾报警及消防联动系 统 火灾和可燃气体探测系统， 火灾报警控制系统，消防联 动系统 工程 安全防范系统 电视监控系，入侵报警系 统，巡更系统，出入口控制 （门禁）系统，停车管理系 统 工程 综合布线系统 缆线敷设和终接，机柜、机 架、配线架的安装，信息插 座和光缆芯线终端的安装 工程 智能化集成系统 集成系统网络，实时数据 库，信息安全，功能接口 工程 电源与接地智能建筑电源，防雷及接地工程 环境 空间环境，室内空调环境， 视觉照明环境，电磁环境 工程 备用和不间断电源安装 防雷及接地安装 智能化 第 15 页，共 42 页 协办部门工作内容主办部门 主要阶段节点 主要工作内容 主办部门工作内容 住宅（小区）智能化系 统 火灾自动报警及消防动系 统，安全防范系统（含电视 临近系统，入侵报警系统， 巡更系统、门禁系统、楼宇 对讲系统、停车管理系 统），物业管理系统（多表 现场计量及与远程传输系统 、建筑设备监控系统、公共 广播系统、小区建筑设备监 控系统、物业办公自动化系 统），智能家庭信息平台 工程 送排风系统 风管与配件制作，部件制 作，风管系统安装，空气处 理设备安装，消声设备制作 与安装，风管与设备防腐， 风机安装，系统调试 工程 防排烟系统 风管与配件制作，部件制 作，风管系统安装，防排烟 风口、常闭正压风口与设备 安装，风管与设备防腐同， 风机安装，系统调试 工程 除尘系统 风管与配件制作，部件制 作，风管系统安装，除尘器 与排污设备安装，风管与设 备防腐，风机安装，系统调 试 工程 空调风系统 风管与配件制作，部件制 作，风管系统安装，空气处 理设备安装，消声设备制作 与安装，风管与设备防腐， 风机安装，风管与设备绝 热，系统调试 工程 净化空调系统 风管与配件制作，部件制 作，风管系统安装，空气处 理设备安装，消声设备制作 与安装，风管与设备防腐， 风机安装，风管与设备绝 热，高效过滤器安装，系统 调试 工程 通风与空调 第 16 页，共 42 页 协办部门工作内容主办部门 主要阶段节点 主要工作内容 主办部门工作内容 制冷设备系统 制冷组安装，制冷剂管道及 配件安装，制冷附属设备安 装，管道及设备的防腐与绝 热，系统调试 工程 空调水系统 管道冷热（媒）水系统安 装，冷却水系统安装，准凝 水系统安装，阀门及部件安 装，冷却塔安装，水泵及附 属设备安装，管道与设备的 防腐与绝热，系统调试 工程 招标选定安装单位选型及招标工程 提供电梯井道土建节点 图 预埋件的设置、预留洞口的 设置 工程 指导电梯井道土建施工土建交接检验工程 驱动主机工程 导轨，门系统，轿厢，对重 （平衡重） 工程 安全部件，悬挂装置，随行 电缆 工程 补偿装置，电气装置工程 整机安装调试、验收工程 会同监理、施工单位初 步验收 施工队伍整改 。 工程 整理竣工资料及竣工图工程 施工单位提供建筑工 程质量保修书 工程 组织销售、研发、运营 、物业共同验收。 工程 报建委质监部门审定备 案 工程 与物业进行交接。工程 毛坯房竣工结算 土建、给排水、采暖、 电气、空调、甲供材、 各项分包工程结算 核对各栋口建筑面积，核对 全部设计变更、现场签证及 各项扣款的增减项造价。 运营 土建整改工程 垃圾清运工程 龙骨加工及安装工程 封板工程 洁具选型及招标工程 洁具安装工程 护栏和扶手制作与安装工程 电梯安装及调试 土建工作面移交 吊顶 洁具 电梯安装 毛坯房竣工验收备 案 第 17 页，共 42 页 协办部门工作内容主办部门 主要阶段节点 主要工作内容 主办部门工作内容 排砖工程 面砖安装工程 勾缝工程 基层处理工程 底料施工工程 面料施工工程 橱柜招标工程 橱柜设计工程 橱柜安装工程 门窗套制作与安装工程 花饰制作与安装工程 窗帘盒、窗台板工程 选型及招标工程 暖气片安装工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 工程 成品房竣工结算运营 开发 开发 开发与供热办协调分级、寻 找热源 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 橱柜制作与安装 暖气片安装 热力 自来水 园林用水、换热站用水 饰面板（砖） 涂饰 成品房验收备案 成品房装修 与物业进行交接。 精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算 排水 热力、排水 细部 会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。 整理竣工资料及竣工图 施工单位提供建筑工程质量保修书 组织销售、研发、运营、物业共同验收。 报建委质监部门审定备案 裱糊与软包 第 18 页，共 42 页 协办部门工作内容主办部门 主要阶段节点 主要工作内容 主办部门工作内容 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 专业局招标开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 开发 场站点位置开发 排水、热力招标手续开发部 室外给水系统工程 室外排水系统工程 室外供热系统工程 室外供电系统工程 室外照明系统工程 室外智能化系统工程 室外燃气系统工程 停车场工程 围墙，大门工程 收集站工程 建筑小品，亭台，连廊工程 道路工程 花坛，场坪绿化工程 竣工结算 排水、热力、自来水、 中水、煤气、视讯、电 力、环境工程结算 运营 结算稽核 全部合同结算并做项目 整体结算报告 运营 室内空气检测工程 项目竣工验收报告工程 电气 综合管网 附属建筑 景观 中水 配套手续及施工 配套施工 环境施工 燃气 视讯 电力 给排水与采暖 第 19 页，共 42 页 协办部门工作内容主办部门 主要阶段节点 主要工作内容 主办部门工作内容 建设工程规划验收合 格证 开发部 非经营性公建配套证 明 开发部 供水、供电、供气、供 热、排水等配套证明 开发部 土地使用权证书开发部 地名管理部门批准的地 名文件 开发部 小区竣工资料（小区情 况说明、小区现状照片 4张、非经营性公建配 比表） 开发部 人防验收开发部 规划验收开发部 消防验收开发部 通水、通电开发部 大配套验收开发部 竣工验收备案通知书提供验收资料工程 小配套验收开发部 供热验收开发部 人防验收开发部 工程质量保证书销售管理部 住宅使用说明书研发 寄发商品房交付使用 通知书 客服 销售管理部 楼牌标识 协调地名办办理地名手 续 开发部 物业用品储备物业 物业接收钥匙、验 房 物业 入住客服 销管 物业 客服 客服 售后维修客服 投诉处理客服 装修管理客服 施工资料整理及移 交 客服 入住准备 办理入住 住宅准入证 住宅准入证 竣 工 入 住 审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单 验房及交费 收集反馈业主问题，并及时解决各种问题 验房问题汇总 销售客户资料移交客服 制定入住流程 第 20 页，共 42 页 协办部门工作内容主办部门 主要阶段节点 主要工作内容 主办部门工作内容 供暖开发 通煤气开发 整体移交物业客服 产品问题总结及反 馈 市场：对项目产品进行总结工程建设指挥部 初始登记销售管理部 产权证办理销售管理部 分户土地证开发 土地证办理销售管理部 售 后 及 移 交 移交建筑物及相关资料 区局办理初始登记手续 为客户办理产权证前期手续 为客户办理土地证前期手续 工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证 明，销管提供空房面积，财务资金管理中心提供资金 工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气 、点火、需要物业、客户协调业主、保证同期 第 21 页，共 42 页 协办部门 工程建设指挥部 工程建设指挥部 工程建设指挥部 营销总部 工程建设指挥部 营销总部 工程建设指挥部 工程建设指挥部 工程部 开发部 销售 工程建设指挥部 工程建设指挥部 财务资金管理中心资金管理中心 财务资金管理中心资金管理中心、集团资管部 工作部门 第 22 页，共 42 页 协办部门 工作部门 财务资金管理中心资金管理中心、集团资管部 财务资金管理中心资金管理中心、集团资管部 财务资金管理中心资金管理中心、集团资管部、综 合管理部 财务资金管理中心资金管理中心、集团资管部、综 合管理部 法务审计中心 财务资金管理中心部 发展部 财务资金管理中心 研发 产业规划事业部 研发 第 23 页，共 42 页 协办部门 工作部门 综合管理部 营销总部 招商总部 产业地产招商部、营销总部 招商总部、营销总部 产业地产招商部、销售体系 商业策划 运营部 财务资金管理中心部 销售 工程 商业 运营 工程、开发 营销总部、招商总部 运营部、法务审计中心部 工程建设指挥部、营销总部、招商总部 工程建设指挥部、营销总部、招商总部 研发部 开发 研发部 第 24 页，共 42 页 协办部门 工作部门 工程建设指挥部、营销总部、招商总部 研发 研发 工程建设指挥部、营销总部、招商总部 工程建设指挥部、营销总部、招商总部 销管 工程 销管 工程 运营 工程管理部 法务审计中心 工程建设指挥部、营销总部、招商总部 工程 运营 研发 工程 运营 工程建设指挥部、营销总部、招商总部 开发 运营 工程建设指挥部 研发 产业规划事业部 第 25 页，共 42 页 协办部门 工作部门 研发 研发 产业规划事业部 财务资金管理中心 财务资金管理中心 研发 研发 研发 工程 工程 工程 研发 工程 研发 工程 工程 工程 第 26 页，共 42 页 协办部门 工作部门 物业 工程 研发 销管 工程部、财务资金管理中心部、运营部 工程 研发 运营 运营 研发 法务审计中心 运营 运营 法务审计中心 运营 法务审计中心 运营 法务审计中心 运营 工程 运营 研发 研发 研发 开发 开发 开发 开发 开发 研发 研发、开发