2012年南通市房地产市场分析及意向地块分析报告.ppt

河西新城 房地产市场调查,南通市房地产市场分析及 意向地块分析报告,主要内容,3,1,2,1#地块分析及区域市场分析,2012年南通市房地产运行现状,2#地块分析及区域市场分析,4,3#地块分析及区域市场分析,5,4#地块分析及区域市场分析,全市2012年1-12月住宅、商业、写字楼数据,住宅产品是全市房地产市场成交的主力产品，整体市场呈现出成交少、库存大、价格高的特点。,分区域2012年1-12月住宅数据,崇川区占整体市场50%以上，住宅产品价格高于全市平均，突破1万元，住宅需求和人口主要集中在崇川区（包含老城区与新城区）。,市区2012年1-12月住宅成交面积段分析,南通市区住宅销售户型面积集中在100-120、120-140平米的三房产品，由客户家庭结构和本地需求为主造成。,全市住宅TOP10主要集中在大盘与综合体项目中，平均每个项目消化7.3万平米/年，611套/年，年销售额6-8亿元，住宅产品销售良好。,针对华强城、世纪花城、棕榈湾、星光耀广场、万濠华府、弘阳上城等有详细个案分析,全市商办TOP10平均每个项目消化3.1万平米/年，280套/年，年销售额4-6亿元，主要以专业市场商业项目为主，销售速度一般。,针对中南世纪城、南通国际贸易中心等有详细个案分析,崇川区住宅TOP10主要集中在新城区与观音山区域，平均每个项目消化5万平米/年，412套/年，新城区楼盘多以规划与教育带动销量，观音山以价格带动销量。,崇川区商办TOP10平均每个项目消化1.7万平米/年，159套/年，商办物业消化速度较慢，商业大量存在大量自持现象，销售比例较小。,10,住宅需求集中在120-140三房产品，写字楼价格与住宅持平，大量商业物业出现在新城区与新老城区交汇处，呈现出典型“富裕型地市级城市”市场特征住宅大面积三房为主力产品，商业物业爆发，写字楼产品消化慢、需求少。,全市房地产现状1-12月份，住宅产品是全市房地产成交的主力产品，整个房地产市场仍然存在低谷期，市场并未完全回暖，存在较大库存量。 崇川区发展现状崇川区住宅成交价格较高，楼盘销售呈现分化，价格适中销售良好，面积大价格高的产品销售较差。 面积段成交分析成交住宅100-140平米户型占五成以上，100平米以下不到三成，主要以三代同堂客户为主，本地需求为主力。,房地产市场整体特点库存大、需求集中、价格高,主要内容,3,1,2,1#地块分析及区域市场分析,2012年南通市房地产运行现状,2#地块分析及区域市场分析,4,3#地块分析及区域市场分析,5,4#地块分析及区域市场分析,崇川区与新城区板块价值最高,其它三大板块存在一定竞争;,观音山新城,1号地,2号地,3号地,4号地,四宗地块分别位于崇川区的老城区、新城区以及观音山区域，都具有一定的发展潜力与开发价值，但价值差异较大。,1号地位于新城区边缘位置，临近城市快速路富通北路，距离市政府2.5公里，距离中央商务区3公里，地块300亩左右，以商务金融性质为主。,1号地,中南世纪花城,国贸中心,中央商务区,崇 川 路,世 纪 大 道,市政 府,老城区,观音新城,老城区以商业、文化休闲和生活居住为主导的综合性功能区；规划致力于老城区人口和功能的疏解、沿江公共岸线的营造；规划人口规模35万人； 观音新城以公共服务、生活配套、现代物流等为主导的综合性功能区；规划致力于旧城改造和通吕运河南侧产业结构的调整；规划人口规模25万人； 新城区体现城市跨越发展和功能提升、人居环境优良的城市核心区域。以现代服务业、高端商业商务、行政文化、旅游休闲、高端居住为主导的综合性功能区；规划人口规模60万人。,新城区,本次规划范围：38.4平方公里,本次规划建议扩大新城区研究范围，由原来的38.4平方公里扩大至新城区75.8平方公里统筹研究。,目前地块周边基本以荒地为主，仅中南世纪花城1个住宅项目，新城区由38.4公里扩大到75.8公里，区域为新城区拓展区。,北部行政商务综合区,东部生态控制区,核心商务区,行政文化区,狼山旅游度假区,地区商业中心,特色商业 娱乐区,南部旅游文化特色区,能达商务区,高端居住社区,国际社区,啬园,大学城,创意园区,T轴引领，功能汇聚 对接城市发展框架，打造T字型城市功能轴线。 核心塑造，活力凝聚 城市发展轴线上串联起多个极具活力、功能多元的公共活动中心。 三区联动，协同发展 北部行政商务综合区、南部旅游文化特色区、东部生态控制区。,地块未来打造成为地区商业中心，南部为大学城与创意园区，但目前尚未开发，位置较为偏远，短期内不够成熟。,地块,地块内部以少量民房与荒地为主，项目障碍点在于通富北路高架桥把新城区与项目隔离开，开发商业商务产品时机还早 开发住宅具备一定交通条件，无配套。,中南世纪花城,紧邻1号地块，新城区边缘，项目分三期，一二期基本售罄，以强势内部水系景观、西班牙风格、性价比取得2012年销售第二名，12年去化828套，9万平米，属于高品质刚需住宅大盘。,一期 售罄,二期 在售,三期 （未推）,通 富 北 路,崇 川 路,世 纪 大 道,二房两厅87平米,一房两厅69平米,整体住宅产品户型面积偏小，以城区刚需客户为主，目前在售产品面积69-142，两房、小三房销售良好,三房两厅116平米,中南世纪花城作为新城区早期典型住宅大盘，以景观园林与性价比取得热销,中南集团属于本土知名企业，当地品牌优势明显； 借势配套资源，新一附小学、一中，及妇幼保健医院距离项目2公里左右； 项目整体产品品质高，运用精细化园林景观、自然水系与内部水系打造和纯粹的西班牙建筑风格； 紧凑型户型、低总价，低开高走价格客户接受度高，客户层覆盖面广；,新城区市政府对面，250万高端城市综合体（05年开始），其中商业约60万，写字楼约80万。由中南集团独家投资开发，已建成住宅区、287米金石大酒店（15万 ）、世纪城购物中心（40万 ），在售6栋商住楼。,中央商务区,涵盖280米高金石国际五星级酒店，400米高南通中心，7栋超100米高金融街区，15万商业“中南新世界广场”，15万中南城购物中心；3万奢侈品”新光百货”，100万高端住宅 写字楼售价17000元/平米，商业售价60000元/平米，返祖6年，30%，酒店式公寓均价23000元/平米，共计600套，三年销售450套。,高端住宅区（一期）,金石大酒店（二期）,中南世纪城（三期）,南通中心 （四期）,市政府广场,地价19亿元，场馆建设12亿元,新城区标志性甲级写字楼，目前依靠低租金和地段企业入住率85%，租金1.6-2.1元/，以贸易、能源企业为主,入驻企业以贸易、能源企业、船舶等企业为主，,国贸中心,星光耀广场,新城区城市综合体，包括高品质住宅、商业、写字楼，12月首次住宅开盘热销412套，取得新区销冠，商业全部自持，主力商家已确定。,高端住宅区（一期）,商业,酒店,写字楼,二房两厅110平米,四房两厅165平米,三房两厅140平米,二房两厅92平米,整体产品以大两房为主，控制大户型面积，合理控制总价，户型设计方正，赠送面积较多，140三房户型热销,星光耀广场依靠品牌与新城区地段开盘热销,紧邻南通中央商务区与主干道工农路，属于新城区核心 配套资源完善，大规模商业配套、及中南城购物中心配套，且附近拥有通师一附、市一中，双学区； 建筑风格及园林景观设计，ARTDECO风格纯粹，线条感强，注重产品建材运用，法式景观园林； 星光耀由16家民企组成，其中有复地、万达、苏宁等,1号地块分析较为偏远，受新城区中央商务区体量影响，商业商务开发环境不利，目前短期不适宜开发综合体。,区域住宅以教育楼盘（一附、一中）、改善性楼盘为主，户型面积集中在140平米左右三房，整体房价居城市最高。 区域商业体量较大，多数商业以自持为主，引进大量主力店与购物中心，逐步形成新城区商业中心。 区域办公体量入市较大，以超高层产品居多，投资需求多，入住较少，租金不高，竞争激烈。,主要内容,3,1,2,1#地块分析及区域市场分析,2012年南通市房地产运行现状,2#地块分析及区域市场分析,4,3#地块分析及区域市场分析,5,4#地块分析及区域市场分析,市政府,2号地位于老城区与新城区结合处，临近城市南北主干道工农路，周边聚集多个在售的城市综合体项目，将形成商业中心。,文峰城市广场,圆融广场,金融汇,尚海湾,2号地,南通大饭店,2号地块145亩左右，用地性质为商业、居住、办公用地，地块障碍点在于两条主干道以及加油站。,工 农 路,通 启 公 路,文峰城市广场,紧邻2号地块，新老城区结合处超高层城市综合体，规划12万大型购物中心（销售2万平米），商业13年底开业，主力店文峰大世界百货。,商业地上4层，地上总建面8万，自持6万，可售2万，主力商铺面积100-200，1F均价5.2万，2F均价4万，总价在500-800万；目前剩余10多套商铺。,商业,写字楼,酒店,住宅,三房两厅165平米,四房两厅220平米,二房两厅125平米,项目住宅户型面积偏大，且单价高，总价高，客户承受能力有限，导致销售迟缓，周期长。,文峰城市广场销售迟缓原因分析及警示,住宅户型面积偏大，不符合市场购房者置业需求； 单价过高，主力户型总价均在200万以上，超出大多数置业客户承受能力； 与周边项目“尚海湾”缺乏竞争力，但价格却高出竞品2000元/平米左右。 该项目大型购物中心开业后，将形成一个新兴商业中心，对3号地块发展商业带来契机,圆融广场,项目规划高端综合体，其中12万大型集中商业（金鹰百货+圆融购物中心），5A超甲级超高层写字楼以及4栋高层精装修住宅，12年底开盘，住宅销售80套。,商业地上6-7层，总建筑面积12万大型购物中心，其中金鹰广场6万，圆融购物中心6万，商业全部自持，不对外销售。,住宅,酒店,写字楼,金鹰百货,四房两厅220平米,三房两厅180平米,三房两厅140平米,项目住宅户型以精装修大户型为主，以社区园林、精装修为主要卖点，客户主要针对外籍人士及高端私企老板，180三房热销,圆融广场以商业为带动的城市综合体项目，12万平米商业开业后将带动周边商业发展，与文峰城市广场（8万平米商业）共同形成一个新的区域级商圈。,圆融集团南通首个项目，占据城市南北主干道工农路与新老城区交汇处的地理区位。 商业全部自持，不对外销售，保证了整个商业的后期统一运营，且主力商家已确定，项目开业后将对周边商业的发展起到带动作用。 住宅精装修，主要针对外籍人士，且超大楼间距，高科技附加值，开盘销售业绩不俗。,项目为70万平米综合体大盘，2010年入市，首期住宅产品热销，一期已售罄，二期在售，目前以住宅销售为主，商务商业产品未推出。,恒盛尚海湾,已售,住宅,写字楼,商业,三房两厅125平米,两房两厅105平米,两房两厅90平米,恒盛尚海湾二期较一期户型面积减小，本次推出户型以精装修三房为主，热销户型125平米三房，销售价格较区域低。,尚海湾依靠综合体与低价格的优势竞争,区位为新老城区结合处，客户对区域认可度高； 尚海湾项目入市以来保持良好销售势头，一方面户型合理，首期以首次改善客户为主，主力户型140-160；后期客户逐步以首次购房客户为主，户型面积缩小，以90-125户型为主； 以两梯两户为主，户型南北通透，符合南通购房偏好需求； 价格较周边文峰城市广场有较大优势。,三角畸形设计，使用率低，配套设施落后，租金高导致入住率较低，主要以酒店为主。,入驻,南通大饭店,2-27F：办公 28-56F: 酒店,项目为甲级写字楼，入住率30%左右，租金约80元/平米月，以贸易公司、金融保险公司居多。,金融汇,2号地块分析周边综合体居多，商务氛围浓厚，商业中心逐渐形成，最有利于综合体开发，但自身条件受到限制。,区域住宅以高端改善性住宅为主，吸引老城区客户，以地段与生活配套为卖点。 区域大型商业逐步进驻，文峰大世界、金鹰百货、圆融购物中心等，催生新商业中心形成。 区域办公氛围浓厚，租金最高，多个超高层写字楼入市或入住，形成城市商务圈，入住率有待提高。,主要内容,3,1,2,1#地块分析及区域市场分析,2012年南通市房地产运行现状,2#地块分析及区域市场分析,4,3#地块分析及区域市场分析,5,4#地块分析及区域市场分析,3号地位于老城区，临近城市传统核心商圈（南大街商圈），周边各类配套齐全，具有绝佳的地理位置。,3号地位于老城区北部，综合用地性质，占地面积180亩，容积率1.1。周边以高端豪宅、大体量商业项目为主，商务产品较少。,濠 西 路,濠 北 路,3号地,南大街商圈,五洲国际,万濠华府,金鼎湾国际,翰林府,南大街商圈向南向北扩散发展，未来形成“一圈双核五心”区域商圈格局，项目处在商圈北扩方向。,一圈：环濠河特色圈 （濠东路，酒吧茶楼休闲；濠南路，文化休闲博览；濠北濠西路，艺术市场路、特色商品街。） 双核：两个市级商业中心 （南大街市级商业中心：文峰大世界、八佰伴、金鹰等，商业体量在30万方左右；新区市级商业中心：以中南世纪城商业为核心。） 五心：五个区域商业中心 （崇川区东片观音山；港闸开发区越江路口；港闸区工农路口；经济开发区；滨江新城）,3号地,南大街商圈中大多数百货商场经营品种雷同，品牌力量相对薄弱，市场竞争力不强，缺少一站式购物中心。,各种类型专业市场及超市逐步瓜分百货业经营利润,促使百货经营业态；中高档百货类消费主要体现在文峰大世界与金鹰国际,其中金鹰国际主要服务白领女性消费者。 由于南通市场南大街购物商圈已形成人们的消费习惯，传统百货聚集效应较强，故而各大商场经营效益较好。但如果有新兴商业的出现，逐渐改变了人们的消费习惯，则传统百货将没有任何优势。,3号地块周边休闲娱乐场所集中，人流量较大区域，以酒吧、KTV、洗浴、健身等为主,71,72,73,74,75,76,77,78,80,79,81,82,83,84,85,86,87,88,89,90,91,92,93,94,95,96,97,98,99,100,101,102,103,104,休闲场所多以沿街商铺呈现,青年路东段聚集效应明显 休闲类消费场所主要集中在桃坞路、小石桥区域与青年路中段; 小石桥区域酒吧、咖啡室及茶室大多经营定位为生活休闲消费,主要面向南通全市居民消费群体; 桃坞路及青年路沿线休闲场所种类与风格主题较多,侧重于商务休闲消费; 青年路中段(文峰饭店至工农路)日韩风格酒吧众多,主要面向文峰饭店及开发区内外籍商务人士。 南大街与桃坞路为娱乐消费首选区域 主要分布在桃坞路及南大街周边，靠近主要商务区; 从经营方面及知名度来看，KTV、歌舞厅类消费场所,皇家及金碧辉煌表现良好; 皇家作为一家集KTV、健身、餐饮及客房为一体的综合性休闲娱乐场所,居然之家,南通电器市场,中原批发市场,南方市场,东星灯饰城,淘宝城,好一家,宝隆电脑城,东方家园装饰城,新世界小商品市场,四季食品城,轻纺市场,蔬菜批发市场,紫阳五金机电城,本案,3号地块周边3公里范围内大致预估有近200万平米专业市场集群,老城区综合体临近3号地，规划8万购物中心，星级酒店，SOHO公寓及LOFT，及中高端品质住宅，购物中心引入家乐福、万达影院，好孩子等主力商家，商业自持70%。,商业单层面积1.5万，总计约7.5万， 业态规划：-1F：超市、电器；1-2F:零售百货；3F：休闲娱乐KTV、影院；4F:中大型特色餐饮,五洲国际广场,住宅,酒店,商住公寓,LOFT公寓,街区商业,商铺销售目前排号中，主力商铺面积在30-60，首层商铺均价预计在4-5万元/之间，前三年返租15%。,住宅产品户型以110左右2+1两房、140三房为主，2+1房热销,五洲国际广场，处于老城区与闸港区结合处，打造老城区城市综合体，将对3号地块产生一定的竞争，同时也为商业发展奠定较好基础。,项目承接两区域，同时周边居住氛围浓厚，具备打造商业的消费基础； 大型一站式购物中心，将吸附周边大量消费群体； 项目周边以家具建材、卫浴市场为主，缺乏大型商业，开业后将填补周边空白，营造商圈基础。,老城区高端楼盘极致的ARTDECO建筑风格、外立面用材、精细化园林，两梯两户薄板大户型设计，打造老城核心区高端住宅，2012年老城区销冠，全年销售415套,万濠华府,三房两厅125平米,四房两厅191平米,四房两厅165平米,两梯两户设计，平层豪宅，户型面积130-290，主力户型1654房,三房两厅135平米,处老城区核心，运用经典建筑风格，名贵树种、超大楼间距，打造平层豪宅，树立老城区高端住宅标杆,借鉴之处： 1、依托老城区区位优势及配套优势，营造核心区稀缺豪宅； 2、建筑立面处理及产品细节，精细化处理； 3、注重户型居住舒适度与售楼部环境的打造。,老城区豪宅凭借周边濠河、文峰塔资源，在老城核心区打造低密度绝版洋房，将高科技与民国风建筑风格融合一体，低调奢华的豪宅,翰林府,三房两厅125平米,三房两厅170平米,三房两厅200平米,城市核心区绝版多层洋房，户型面积160-220，共计182套，户型总价在300-600万，销售迟缓,四房两厅220平米,文峰塔下，濠河旁，以民国风建筑风格，运用现代科技，塑造低调奢华的老城核心区豪宅,借鉴之处： 1、依托老城区周边环境，濠河及文峰塔，塑造民国风传统建筑风格； 2、运用现代科技，塑造低碳建筑，户型阔气，舒适，电梯直接入户； 4、单价高，总价高，客户以南通市各行业领军企业家为主。,距离3号地1公里，位于港闸区，以140万平米大盘优势及全配套，强势景观绿化，价格9000元/平米，取得2012年全市销冠，年均去化1000套，与老城区价格差异大。,华强城处于闸港区的桥头堡位置，该项目打造大型欢方特欢乐园，带动区域发展，同时采用大盘优势，打造强势景观资源,华强城,三房两厅125平米,三房两厅102平米,两房两厅86平米,户型以紧凑两房、三房为主，客户以港闸区、周边县市为主，其中102小三房市场热销，160四房滞销,三房两厅127平米,大盘强势景观及全方位生活配套，以刚需产品为主，赢得港闸区和下属县市客户,对我项目借鉴： 1、刚需市场旺盛，随着城市房价的上涨，刚需客户对总价交为敏感，合理控制总价能有效吸附刚需客户； 2、以完善配套，强势的景观资源和产品品质，依然能够覆盖较大范围的受众群体；,鸿鸣摩尔位于项目北区港闸区，包含商业、公寓，商业体量巨大，但港闸区与老城区位置差异，价格差异较大。,金海岸商业位于港闸区，无主力店引入，目前租金较低，入住较差,具体业态比例见下表分析！,3号地块分析周边配套完善，商业氛围浓厚，城市商圈北扩，最有利于商业、酒店开发，但地块容积率受限制。,区域住宅以高端大户型住宅为主，吸引老城区高端客户，以地段与生活配套为卖点。 区域大型商业聚集，老商圈逐步扩大，商业容量提高，周边娱乐与专业市场业态集中，有利于商业开发。 区域办公楼较少，租金不高，基本无写字楼产品入市，不适合开发高端写字楼产品。,主要内容,3,1,2,1#地块分析及区域市场分析,2012年南通市房地产运行现状,2#地块分析及区域市场分析,4,3#地块分析及区域市场分析,5,4#地块分析及区域市场分析,4号地位于观音山新城区核心位置，距离老城区3公里，地块以商务金融性质为主，周边有少量住宅项目，处于初步开发。,观音山新城,4号地,世伦名郡,弘阳上城,棕榈湾,师大二附,观音山新城定位为城市东部都市产业聚集区、城市商业副中心、大型宜居区，启动区6.15平方公里，4号地位于启动区，临近东华塔陵园，是项目障碍点，同时区域处于概念规划阶段。,4号地块西侧，高品质刚需住宅楼盘，销售走势良好，目前一期售罄，二期销售中，以刚需首置或投资客户为主,项目以其独特的欧式建筑风格，外立面底层干挂石材，真石漆，彰显品质,帝奥世伦名郡,一期,二