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文档简介

如何有效完成项目定位,完成项目定位报告要考虑哪些因素？,项目定位逻辑,产品,土地,项目定位,客户,市场背景,在合适的土地上为合适的客户提供与之匹配的产品！,在了解土地的基础上选择客户 通过客户判断与竞争寻找机会,项目定位报告的思路,土地分析,市场选择与竞争分析,客户分析,项目定位,产品初步建议,项目定位报告包括5方面内容： 分析3个问题：土地属性、目标客户、竞争策略 提出1个主张：项目定位 阐述1组解决思路：产品初步建议,1、土地属性的分析：静态和动态土地,1.土地分析框架 1.1静态土地分析,（批注：树立土地运营、城市运营概念）,笔记：土地结论 1、品类判别 2、属性变化,A项目 2万元/,公园,B项目，40万 价格评估1万元/,农田菜地,开发商租用农田建公园 租地成本：过去10年最高收益年份溢价20%，一次付20年租金；再投入几千万做了一个更大更好的公园,1.土地分析框架 1.2动态土地分析（可选。前提：土地属性可塑性大，需动态分析）,2、客户分析：,1.客户分析框架 目标客户及其需求特征的分析内容,依据土地属性初判客户来源 形式：增长/渗透 在客户来源范围内分类 标准：购买力/家庭生命周期/房屋价值观 有效客户访谈（约20组） 问题：求证/拓展 根据有效客户访谈结果推断目标客户 总结目标客户需求特征,2.客户分析框架,2.1依据客户地图圈定客户来源及其主要描述,2.客户分析框架,2.4依据客户访谈提炼目标客户需求特征.,3、市场分析：,3.市场分析框架,市场背景及趋势宏观,中观 板块市场 片区市场,微观 典型竞品,存量/潜在市场：供应量/成交量/成交价格/趋势分析 板块/片区：供需结构/存销比/去化速度 典型竞品：选择标准/基本情况/产品力/市场表现,现象分析：梳理量价关系、确定分析范围、锁定参考竞品。,3.市场分析框架,4、项目定位：,定位描述 溪之谷城市核心区、原生溪谷、私享别墅群 安托山香蜜湖、高端改善、山海住宅 大甲岛私密性岛屿高
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