杭州同策2010-逸天广场办公项目调研报告.ppt

080326逸天广场办公项目调研报告 杭州同策 2019/9/15,目录,区块总体分析,市场供应分析,市场需求分析,市场竞争分析,目录,区块总体分析,市场供应分析,市场需求分析,市场竞争分析,滨江区概况,滨江区面积73平方公里，位于钱塘江南岸，是未来的杭州市城市副中心，目前正在建设成为“以高新技术产业为骨干，集教育、商贸、居住等功能为一体的高科技、多功能、园林化的科技新城”。滨江区辖西兴、长河、浦沿3个街道、28个行政村、7个社区。 目前总人口约20万人，其中常住人口12万人，来杭创业者及流动人口约8万人。2010年滨江规划人口为23万；2020年钱江两岸包括滨江区和钱江新城的规划总人口，将增至92万。 滨江区现有国家级产业基地达到8个 ，2006年实现地区生产总值170亿元，年均增长18.2% ，“全球500强”企业13家 ，截止目前，已吸引 UT斯达康、摩托罗拉、诺基亚、三星、东方通信、华为等一批国内外知名企业落户滨江。 从区块的宏观面看，滨江区经济发展处于高速发展期，“构筑天堂硅谷，建设科技新城”的目标是该区域的长远规划。该区的办公项目从长远来看有较好的发展前景,从规划看，未来的滨江区将形成西、北部沿钱塘江边为公共服务设施、研发居住综合带，中部为产业园区带，南部为研发居住带和生态保护带的城市形态，呈沿钱塘江平行发展的城市空间形态，在用地布局上规划形成“一心、四轴、二区、六片、三基地”的布局结构。,滨江区规划,本案主要目标市场锁定在了占据滨江高新产业绝大部分比重的四桥至一桥之间的 高新企业,滨江区规划,本案的目标市场,目录,区块总体分析,市场供应分析,市场需求分析,市场竞争分析,目录,区块总体分析,市场供应分析,市场需求分析,市场竞争分析,东冠创业,滨江（复兴大桥以西）办公项目分布,江南大道区块,江南大道区块,该区块大约市场供应量20万平米左右，以纯写字楼项目为主，多已建成投入使用，整体人气较高，是一个比较成熟的办公区块，区块内企业以动漫，软件，通信产业为主,江南大道区块,南环路区块,南环路区块,该区域办公项目以在建为主，现有办公面积约10万平米左右，但后期供给可能使总量超过30万平米，以软件园四期为核心向周围辐散，也以纯写字楼项目为主。但有部分住宅复合办公项目,南环路区块,东冠区块,志成大厦,东方通信城,其余项目,其余网点在东冠区块与东信大道附近，纯写字楼及厂房复合办公项目为主，空置率较高，离软件园较远,其余项目,从07年到08年3月的土地出让情况来看，位于复兴大桥以西的滨江商业办公地块只有1宗,面积4万平米左右,该地块正位于逸天广场南侧,具有较强的客户分流影响,土地市场,从现有的办公项目供给来看,市场的总体供应量较大,总量在30幢左右,除去一些自有项目,供给量也在20幢左右. 集群性较高,多数写字楼都分布在江南大道和滨南路区块,属于政府政策导向,两块区块为软件园基地的规划项目. 在建即将进入市场的项目体量较大,预计今年年内将有6幢左右的办公项目将建成,总面积在15万平米左右. 空置率较高，约在18.4%左右,供给分析,供应量大，但需求市场相对饱和 档次偏低的写字楼（外立面，整体结构，服务等方面）不容易得到市场认可 有些企业为自身今后发展留余办公空间造成是一些自有楼空置率较高 商业配套的不完善也是制约现在很多企业入驻滨江的重要因素,空置率较高的影响因素,目录,区块总体分析,市场供应分析,市场需求分析,市场竞争分析,目录,区块总体分析,市场供应分析,市场需求分析,市场竞争分析,目前滨江（复兴大桥以西）的商业发展还很不成熟，表现为规模小、分布 不够密集。经过实地调查，可把滨江（复兴大桥以西）的商业归结为以下几个商业网点： A：高家里新胜商业网点 B：临江花园之江公寓商业网点 C：龙禧硅谷商业网点 D：中冠商业网点,商业配套,A,华润万家,高家里新胜商业网点,B,临江花园之江公寓商业网点,C,龙禧硅谷商业网点:,D,中冠网点,滨江区（复兴大桥以西）目前企业主要以软件类、通信类、动漫类企业为主，这几种产业对人才的需求较其他产业要大，因此它所需要的办公面积也比较大。另一方面，第三产业服务业规模较小，对人力资源的需求没有软件类企业那么旺盛，因而它所需要的办公面积也较小。,需求现状,价格因素与服务成为了企业选择写字楼的标准，其次是便捷性与地段，品牌影响度较小。,软件类企业由于人员和办公设备的限定，大多的公司都会选择150平米以上。半数以上选择了200m2以上，这与现在的实际办公状况基本契合，大面积的办公需求是滨江区的主流需求,因为人力资源是软件信息等新兴第三产业的主要成本。,市场细分,价格因素与服务成为了企业选择写字楼的标准，其次是便捷性与地段，品牌影响度较小。,在装修标准的选择上，大多的企业都选择简单的装修，一来省去装修的麻烦，二来又不会增加过多的成本开支,市场细分,市场细分,从价格接受度上看，现有价格基本能被企业所接受。因而可认为在此价格区间内价格弹性较小。,规划配套对需求影响,规划配套对需求影响,规划中的配套与本项目相关的基本在江南大道软件园一二期项目附近，对该地区的办公项目有较大的利好影响。 相关配套项目将拉动服务性企业对该区块的投入，对今后的办公项目需求市场有很大的推动作用。,目录,区块总体分析,市场供应分析,市场需求分析,市场竞争分析,目录,区块总体分析,市场供应分析,市场需求分析,市场竞争分析,对本案有竞争关系的滨江区现有办公项目业态,华荣时代大厦位于钱江南岸江南大道与火炬大道交叉处，处于高新软件园二期核心位置， 滨江区公建中心的中心位置。与UT、东方通信城、创新大厦、高新开发区管委会眦邻，地理位置优越。,区域位置,物业类型-26层写字楼 项目指标- 总建筑面积：40000平方米 容积率:3.83 绿化率:40.80% 物业管理费：3.50元/平方米月 成交均价:6851元/平方米 周边配套-小区内部配套:员工就餐厅、1楼休闲区域。 综合商场:彩虹城联华超市。 银行:中国银行,医院:武警医院、规划中的200床的综合性医院。 其他:龙禧大酒店 开发商 -浙江华荣集团股份有限公司,基本参数,去化