义乌市义浦路项目概念性策划.ppt

,义乌市义浦6号项目建议及概念性策划报告,义乌市首个文化创意产业园项目,细读市场、精准定位,2,一、项目背景分析 二、项目定位构想 三、项目开发营运思路,项目方案构思,3,一、项目背景分析 市场背景 项目背景 企业背景 二、项目定位构想 三、项目开发营运思路,项目方案构思,4,市场背景文化消费市场,2013年11月9日，中国人民大学文化产业研究院首次向社会发布了“中国文化消费指数”， 数据显示浙江省居民文化消费综合指数全国排第八位，而文化消费水平更是没排进全国前十。 2013年， 浙江省地区生产总值 (GDP）为37568.5亿元， 位居全国第四。 全省文化消费总量与经济发展水平严重不符，这制约了浙江省文化市场的发展。文化娱乐消费缺乏刚性，潜在的精神文化消费需求亟待唤醒后转化为现实的文化生产力。,浙江省文化产业已经相对发达，但文化消费支出总量偏低;,信息来源中国文化传媒网,5,市场背景文化消费市场,据调研数据测算，我国文化消费潜在规模为47026.1亿元，占居民消费总支出30.0%，而当前实际文化消费规模为10388.0亿元，仅占居民消费总支出6.6%，存在36638.1亿元的文化消费缺口。 据统计数据显示， 浙江省居民文化消费意愿位列全国第四位，从消费结构上看， 报纸杂志、电视、图书等传统文化产品依然是居民主要偏好的文化产品，但艺术品收藏、生活体验、动漫衍生产品设计、各类主题展览等新兴文化产品已经逐渐得到消费者的认可，呈现明显的上升趋势。,居民文化消费需求由传统文化产品向新兴文化产品转移,信息来源中国文化传媒网,6,2014年义乌市共举办各类会展活动123个，其中展览87个，会议、论坛以及节庆等活动36个，商业性展览36个；展览面积76.3万平方米；参展企业13424家，增长3.6%；观众数143.2万人次，增长8.7%；贸易成交额397.2亿元。1万平方米以上的展览项目18个，同比增长12.5%，其中文交会、旅博会、森博会分别被文化部、国家旅游局、国家林业局列入重点支持展会。 文交会中新兴文化异军突起，电子竞技、民俗文化展、原创设计、艺术展、非遗展馆等吸人眼球，吸引了大量的观众参与，显示出居民消费偏好正在发生转变，市场存在文化消费需求。,新兴产业推动文化市场多样性,市场背景义乌市场环境, 国际电子竞技大赛开幕 新闻发布会启动仪式 文交会开幕 美院学生艺术南京 原创设计 艺术品展示收藏,7,义乌是全球最大的小商品集散中心，文化产业生产销售总值已超过1000亿元，其中核心类文化产品总值达200多亿元，但义乌消费类文化产品以前一直是单纯的生产加工，没有自己的创意设计，附加值很低，急需转型提升，从制造走向创造。（现状） 在2008年3月，由义乌市玩具行业协会与浙大联合创办的浙江大学义乌玩具创新中心正式成立，直接为义乌玩具行业的400多家生产企业、上千家销售企业服务。正式运作不到一个月，己经收到了6家企业的20多个产品设计委托单，业务差不多排到了年底。但是这样的创意中心面对义乌中国小商品城现有的40多万种小商品来说，只是杯水车薪。试想一下，义乌每年的小商品交易额有数千亿，如果保守地估计， 创意产业能够提升传统产业附加值，那么，每年 就可以增加几十亿的效益。（市场） 当前，义乌人均GDP超过1.2万美元，已进入 精神文化消费的旺盛期，市民对文化有了更多 期待，文化消费呈现多层次、多方面、多样化 的特点。（消费）,创意产业将推动义乌产业升级市场需求旺盛,市场背景义乌市场环境,8,市场背景政策扶持,十二五规划将文化产业作为重点来抓，各个城市都纷纷开始进行文化创意产业的发展,“十二五”规划纲要第十篇全篇讨论了传承创新、推动文化大发展大繁荣的话题。这是国家第一次将文化发展单独列为规划纲要的一个篇章重点讨论。“十二五”规划指出要提高全民族文明素质、推进文化创新、繁荣发展文化事业和文化产业。同时，国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要指出，要构建现代文化产业体系，推动文化产业跨越式发展，使之成为新的经济增长点、经济结构战略性调整的重要支点、转变经济发展方式的重要着力点，为推动科学发展提供重要支撑。规划提出要引导社会资本以多种形式投资文化产业，参与重大文化产业项目实施和文化产业园区建设。同时，要规划建设各具特色的文化创业创意园区，支持中小文化企业发展。,“十二五” 在这个背景下，文化产业迎来了一个暖春，全国各个城市均开始进行轰轰烈烈的文化产业发展，其中最值得注意的就是文化创意产业园区的建设。以杭州市为例，至 2013 年，仅拱墅区一个区就有文化创意产业园区 18家，其中大部分是工业遗产改建型，如LOFT49、丝联 166 等。,9,市场背景政策扶持,浙江省专门出台相关政策， 促进文化创意产业发展,李克强总理在2015年国务院政府工作报告中提到，目前文化创意产业蓬勃发展，众多“创客”脱颖而出。而第10届中国(义乌)文交会文化创意展区的青年优秀创意设计作品展，就汇集了这么一批脱颖而出的“创客”，他们来自文化部、财政部联合启动的文化产业创业创意人才扶持计划。 浙江省文化产业发展规划（20102015） 按照发展特色文化产业群的要求，重点发展文化创意、影视服务、新闻出版、数字内容与动漫、文化会展、文体休闲娱乐、文化产品流通、文化产品制造等八大重点产业，明确八大产业的发展导向和发展载体，全面构筑我省文化产业的新优势。 培育和规范艺术品交易市场，鼓励发展艺术品经营机构，努力促进艺术品经营业繁荣发展。鼓励发展乐器、棋艺、书法、绘画等社会文化生活教育服务。 由国家发改委、住建部等11部委联合下发的关于印发国家新型城镇化综合试点方案的通知，义乌成为国家新型城镇化综合试点市。其中在推动城市化进程的计划中，义乌大胆探索稳步推进，通过推进PPP等模式，拓宽城市建设融资渠道，力争在全域城市化、城市国际化、生态文明建设、文化创新等特色领域改革取得实效。 2014 年 8 月 14 日中共义乌市委十三届七次全会指出要加快推进城市转型发展，其中明确提出要增强创新能力，引领产业结构调整和优化升级，加快文化创意产业发展，着力打造创新设计之都；要提升城市文化品位，丰富城乡居民文化生活，积极传承优秀传统文化。,10,从我们的近邻杭州来看，文化创意产业已成为杭州的重要支柱产业和经济发展新引擎，产业容量和未来增长空间大。,2010年杭州市十大产业增加值总量及占比情况,到2015年的总体目标： 文化创意产业增加值占全市GDP的比重力争达到35%以上，形成产业发展集团化、产业集聚规模化、产业品牌高端化、产业人才国际化、产业市场专业化的极具一流竞争力的文化创意产业高地。,杭州市十大文化创意产业园区已成为产业集聚主平台。2010年底，全市十大文创园区建成面积为124.4万 ，增加57.16万 。园区企业数量为1437家，就业人数为23074人，实现营业收入为42亿元，同比增加8.44亿元，增幅达25.15%。 全市市级文创园总数达16家，企业数量为38851家，全市从业数量近30万。,2010-2012.6文化创意产业增加值及占GDP比重,数据来源：杭州市十大产业发展总体规划（2011-2015）,市场背景文创产业,11,市场背景数字竞技产业,电子竞技运动方兴未艾，终将形成发展潜力巨大的产业经济链。,杭州历届数字竞技赛事一览表,我国电子（数字）竞技产业存在的问题,当前，杭州市乃至长三角地区欠缺专业化的能够长期举办电竞赛事的场馆,12,市场背景文化艺术产业,杭州艺术品交易活动兴盛，但和北京及上海相比，差距较大,2011年， 杭州市艺术品交易额约为25亿元， 在全国排第三位，但和第一名的北京 （431.4亿元）和第二名的上海 （61.2亿元）相比， 差距较大。 杭州市艺术品机构发展较快，全市共有画廊191家，此外，还有艺术品拍卖公司29家、艺术品交易市场（含艺术城）9处、较大型艺术品网站5家、上规模专业美术馆5家。,专业化艺术品交易中心,根据世界权威艺术品市场网站Artprice的最新预测， 到2020年我国艺术品市场交易总额将超过5000亿元。,13,市场背景小结,催生了专业的创意设计、数字竞技及艺术文化产业园的发展，市场前景巨大,问题和机遇： 通过数据显示我们看到浙江省文化消费产业不成熟， 市场与需求不平衡； 浙江省居民文化消费由传统文化产品向新兴文化产品过渡； 从杭州市经济数据统计显示文化创意产业所占比重逐步增大，正成为地域经济发展的新引擎； 义乌市新兴文化产业蓬勃发展，市场基础环境良好； 创意设计在义乌市有丰富的市场空间，提升产品附加值，推动企业由制造向创造的市场转型； 义乌市缺乏复合型全产业链式产业服务平台的； 杭州、义乌及长三角城市欠缺专业化的电子竞技比赛及展示场馆； 电子竞技、文化艺术收藏等随着市场认知终将形成发展潜力巨大的产业链经济； 义乌市政策性趋向新兴产业，如：创意研发产业、文化产业、会展、设计、旅游休闲等；,可以说，文化产业是义乌接下来必须重点投入建设的产业，文化产业的蓬勃发展将优化义乌现在的产业结构，提升义乌城市品位；文化产品的多元化将给义乌市民提供更好的文化服务，让市民的精神文化需求得到更好的满足。义乌文化创意产业园建设可以大力推进义乌文化产业发展，是一项利于义乌和义乌市民的行动。,14,一、项目背景分析 市场背景 项目背景 企业背景 二、项目定位构想 三、项目开发营运思路,项目方案构思,15,区位： 义浦路处于规划义乌城市快速路的西面，宽阔的城市快速路将这个区块与城市中心隔离开来，义浦路不再能直接连通城市中心区，义浦路区块天然地成为义乌主城的边缘，驱车半小时内可到达。,项目背景项目区位,项目地块紧邻城市快速路，交通极为便利，同时作为义乌主城边缘地段，远离喧嚣的环境适合诸如创意产业、创意设计、文化创作等企业落户于此。 义浦路曾是连接义乌到浦江的重要交通道路，由于交通区位的优势，在道路两旁聚集了义乌最早的工业企业，其中义浦路 6 号就是其中之一。在历史的发展过程中，这条路不再称为义浦路，而是以铁西路为名。,项目建筑：地块地上建筑物全部为老旧建筑，年久失修，环境破烂不堪。部分仓库建筑立面全部为红砖，内部均为桁架结构，是典型的 80 年代期间工业企业建筑风格。,项目背景项目概况,从建筑及环境看，义浦路6 号建筑质量差，结构稳定性不高，已有坍塌建筑数幢，并且多幢建筑已经出现了坍塌趋势，因此即便作为仓库，这些建筑也面临着加固的需求。义浦路 6 号内景观环境差，杂草丛生，垃圾乱丢，人造景观被破坏后种菜。 从经济效应上看，义浦路6 号作为仓库出租的租金十分低廉，出租面积也不大，因此低均产值很低，是对土地的严重浪费。转型后作为创意产业园的经济效益显然比仓库的效益好，同时能为义乌的文化产业贡献力量。因此义浦路 6 号转型势在必行。,功能规划： 根据义乌市（2000-2020）城市总体规划功能区划分显示，本项目的基本位于城市中央区附近，未来的项目功能定位于生产防护绿地，其中一部分属于商业金融用地、市场街区用地、行政办公用地和其他公共设施用地。 地块周边属于主要居住用地，西南版块为工业产业聚集地。,项目背景区域背景,关键字：近郊区域、交通度高、认知度好、产业升级带动区域价值升级 旅游资源景观度较为丰富、用地规模及性质具备经营优势。,区域属性：,项目属性：,项目背景小结,一、项目背景分析 市场背景 项目背景 企业背景 二、项目定位构想 三、项目开发营运思路,项目方案构思,20,企业背景-企业介绍,筑福集团城市既有建筑改造投资服务商。 筑福集团以抗震技术为核心，专注于城市既有建筑升级改造、提升老旧建筑的使用功能和生命周期，使资产利用最大化以达到保值增值为目的，提供开发、投资、运营，鉴定、设计、工程一体化服务。 筑福集团秉承“为建筑更安全”的社会使命，以“成为全球建筑抗震领航者”为企业愿景，搭建城市改造互联网平台，创建城市既有建筑数据中心，组织“建筑云医生”在线服务，组建“抗震加固网”并与线下3个抗震园联动，现已成为中国中小学抗震加固及老旧小区抗震节能综合改造领域第一品牌。 集团旗下拥有18家子公司，7家分公司，集合了国内外1000余名经济、管理、工程技术专家，荣获125项国家专利，参与多项国家及地方行业标准、图集的编制，是中关村产业园区领先的高新技术企业。,筑福集团城市既有建筑改造投资服务商,15年抗震鉴定行业耕耘 旗下拥有18家子公司，7家分公司 50余名资深专家和外部技术顾问 400余人的专业技术和服务团队,“为建筑更安全”,21,企业背景-企业介绍,筑福集团城市既有建筑改造投资服务商,经过多年的经营和发展，筑福集团已经形成了开发/投资/运营/鉴定/设计/工程完整的产业链，从抗震检测到抗震加固设计，从建筑加固工程到节能综合改造，从产业园投资到创建众创空间，从创意产业孵化到合伙人项目运营筑福集团已经完成了质的飞跃。,22,企业背景-企业介绍,筑福集团城市既有建筑改造投资服务商,全链条产业服务模式 立体式工程服务品台 一站式投资服务体系,抗震加固网,上海抗震产业园,北京抗震产业园,美国硅谷抗震产业园,共享联盟产业集群效应 共享联盟市场渠道资源,中国抗震产业企业第一聚集园区,23,企业背景： 充分利用和整合筑福集团城市既有建筑改造投资的雄厚实力。,项目背景： 地块位于义乌半小时车程，坐拥良好的环境条件和远景发展空间。,市场背景： 义乌文化消费市场巨大，提供文化消费的场所少； 创意产业的市场利润丰厚。,综合小结,打造成集 1.特色文化展示平台 2.创意产业孵化平台 3.艺术文化产品设计中心 4.创意产品交流平台 5.文化休闲旅游目的地 6.具备办公、商务、文化、展示、旅游等功能的生态园区。 “生态型文化创意产业示范园”,24,项目方案构思,一、项目背景分析 二、项目定位构想 三、项目开发营运思路,25,项目定位,义浦6号生态文化创意产业地标,26,项目定位,作为义乌首个文创产业园项目，园区风格在施工修缮及改造中将保留工业时期建筑内部构造，实用性和审美性结合的风格，并在此基础上突出工业结构、工业构造、机构部件的美学而非功能价值，体现后工业时期对工业遗产传承和保护的概念。引入建筑设计、文化艺术以及相关产业，包括文化艺术创作中心、创意餐饮等，使文化休闲产业在此集聚，形成规模效应，将义浦路 6 号打造成集产业、文化、艺术、休闲、餐饮、住宿、娱乐、生态环境于一体的城市新空间，成为义乌市城市文化创意产业地标、义乌市城郊边缘型休闲旅游目的地。,生态文化创意产业园,作为一个文化创意产业地标，义浦路 6 号服务的对象是行业 工作者和高端消费群体为主的客群。,客群定位,行业精英和高端消费群体,创意生产主要指集聚文化创意企业， 进行创意内容策划、创作、制作、生产等业务,企业集聚,产品展示,综合服务,体验娱乐,创意生产,对园区各项业务提供综合性配套与服务，包括人才培训、餐饮、商业购物、居住、金融、安保、邮政、咨询、停车场等。,园区三大核心平台,体验娱乐为园区内以及进入园区的游客提供教育培训、生活体验、竞技体验等消费场所。,企业集聚主要指集聚抗震建筑产业、文化创意产业等，进行设计、策划、创作等业务,产品展示用于园区内各企业产品、技术、服务的展示、展览、发布、论坛交流等。,项目定位三大核心业务、四大功能区,28,抗震产业平台核心项目（抗震产业链）,抗震产业平台是集抗震检测、鉴定、加固设计、改造工程、节能改造等为一体的技术、产品、工程联盟平台。通过全新的产业共融模式，致力于推动区域抗震事业的发展、提升城市老旧建筑的居住安全，带动城市经级的整体发展。,抗震产业平台三大功能,29,文创产业平台核心项目（文创设计、电子竞技平台、发布交易中心）,文创中心中心是集文化创意设计、电子竞技平台搭建、发布和交易于一体，促进文化创意产品和电子技术市场多元化发展以及价格机制的建立。,文创产业平台三大功能,30,民俗建筑交易平台核心项目（世界民俗建筑展示、交易、复建）,民俗建筑交易平台是采集世界各地既有民俗文化建筑，通过现场多维展示和o2o平台在线发布、交易，并通过各个专业环节的严格监管，最终为客户实现异地建筑复原等（文物建筑除外），促进民俗建筑的文化保护和高端市场的产业全流通。,民俗建筑交易平台三大功能,31,创意文化办公区，适合设计事务所、建筑事务所、公关会展类公司进驻,设计事务所,建模公司,展示中心,开放的LOFT办公区，中庭可作会展用,意向企业,配套设施创意文化办公区,32,提供对内服务， 如园区管理、物业、会议、工商、税务、政策咨询、员工食堂等,作为整个产业园区的服务中心，提供对内与对外两大业务。,配套设施综合服务中心,提供对外服务， 如商务办公、产权交易、银行、通讯、信息服务平台等,街景示意,为整个园区的护理及工作人员提供必需的生活配套业态，塑造一种商业公园的形态,配套设施商业带,34,创意文化SOHO,舒适和人性；精致、品位与格调介于普通的居家和酒店之间,配套设施专家、人才公寓,35,重点项目展示（1/4),新“鸡毛”换“糖”,说起义乌，最先让人想到的就是“鸡毛换糖”的故事，这个故事激励了一代又一代义乌人不断奋斗，是义商精神的代表，鸡毛换糖曾经对义乌的地区经济和发展起到良好的促进作用，可以说义乌市场形成的历史就是鸡毛换糖的历史。到了今天，“敲糖帮”也已经不再走街串巷，义乌作为全球小商品市场的地位也已经不可动摇，但是鸡毛换糖的那种毫厘争取，积少成多、勇于开拓的创新精神和百折不挠、善于变通、刻苦务实的实干精神却已经深深烙印在每一个义乌人的身上，成为义乌市重要的城市文化。,新“鸡毛”换“糖”的项目将坐落 于园区入口处，与园区入口广场进行整体设计，能够让前来义浦路 6 号参观消费的群体第一眼就看到义商精神的灵魂，让义商精神以一种全新的方式传承和发扬。,36,重点项目展示（2/4),文化艺术SHOW,文化艺术 SHOW 项目是一个室外公共空间营建项目，主要是在园区中选择一个开敞广场作为 SHOW 场，通过搭建舞台、提供音响、照明等设备为需要展示的产品提供空间。这个项目将由管委会进行主导运行，主要包括平整土地、周边景观建筑设计与营建、设备购买、场地管理等。需要使用场地的企业、单位等可以提前进行场地预约与设备租借，土地承租方向场地租借方收取一定的场地租借费或者不收费，并提供场地租借的后续服务。,文化艺术 SHOW 项目不仅仅是为了提供一个产品的展示空间，更是为了通过大型的SHOW 展打响义浦路 6 号的名气，吸引对文化艺术产品有需求的客户的到来，提升义浦路 6 号的品牌文化。,37,重点项目展示（3/4),活态博物馆,活态博物馆指将义乌市手工打糖、义乌市小商品制作的全过程在博物馆中进行展示，让那些离人们日常生活的传统“义乌制造”老手艺以一种优雅的格调重新进入现代人的生活。活态博物馆与传统的静态博物馆不同，他没有展品上写着的“请勿触摸”的指示牌，而是欢迎人们“动手动脚”。活态博物馆是动态展示的，有表演、教学，重点是可以自己动手做：学鸡毛换糖以后的打糖，学义乌小商品诸如扇子、编织等的制作，学捏泥人等。这些活动都是可以亲身体验的，家长带着孩子来参观可以让义乌市的传统手工艺被年轻一代所认识、传承。,（活态博物馆项目将现场展示手工艺人的制作，手工艺产品现场贩售等。）,38,重点项目展示（4/4),创意空间,将集装箱这种工业时期必不可少的元素与园区的景观结合设计，利用园区内空地搭建出一片多出来的创意空间。这些集装箱将被改造成为手工艺品贩售店铺、服装设计展示与售卖店铺、咖啡吧、书吧等多元的文化创意空间。,创意空间首先是为了强化义浦路 6 号作为工业时期遗产的属性。义浦路6 号曾经作为 仓库存在了很长一段时间，大量的卡车进出义 浦路 6 号，其中不乏有大量的集装箱车进出， 是义浦路 6 号颇具标志性的元素之一。 其次，义浦路 6 号中的建筑几乎全是仓库，层高也 不高，因此义浦路 6 号的可利用空间不多，于文化艺术产业的集聚不利，集装箱形式的店铺是义浦路 6 号文化创意空间的延伸。,创意空间项目将由土地承租方承担集装箱的引入和排列方式，但是出租给商家后商家可以根据自身需求对集装箱进行改建，但是改建方案必须由管委会审核通过方可执行。,39,现状与未来对比图（1/7）,现场照片 1、建筑破败、脏乱 2、内部使用空间不宜人 3、外部空间凌乱 4、景观设计欠缺,改造后意向 1、建筑围护结构复原，保持本体混凝土的材质，原汁原味 2、窗户统一为金属黑色，充满厂房重工业感 3、景观植物多用草类，营造出工业感氛围 47,改造后 1、建筑整改，保留本体砖墙的材质。 2、L 形庭院让人感到亲切，适宜户外咖啡厅。 3、街道家具、步行铺地给游客舒适氛围。,40,现状与未来对比图（2/7）,现场照片 1、场地内杂物堆放 2、停车空间占用了广场空间 3、建筑物外表破败，难以使用,改造后意向 1、户外 show 场吸引游客注意力，提高宣传表现力 2、结合花池进行灯光照明设计，增加夜晚 show 表现力 3、以砖材和石材为主，复原原厂房材质特征和氛围,改造后意象 1、进行下沉广场的设计，形成小音乐会的领域感。 2、舞台加入舞台架，加入灯光射灯设计。 3、下沉以台阶的方式，形成观众的座位。50。,41,现状与未来对比图（3/7）,现场照片 1、场地内杂物堆放，凌乱不堪。 2、道路不适合停留或步行 3、建筑物外表破败，难以使用,改造后意向 1、 入口场地整理，加强景观绿化乔木各个要素，形成林荫道 2、道路铺地加以处理，营造步行街的氛围 3、植物配置考虑四季变化,改造后意象 1、道路铺地加以处理，营造步行街的氛围 2、种植树木与花草，营造亲切的氛围 3、加设路灯，营造后工业风格,42,现状与未来对比图（4/7）,现场照片 1、场地内杂物堆放，凌乱不堪。 2、道路不适合停留或步行 3、建筑物外表破败，难以使用,改造后意向 1、 道路铺地加以处理，营造步行街的氛围。 2、种植树木与花草，营造亲切的氛围。 3、加设路灯，营造后工业风格。,改造后意象 1、创意广场让人有停留的领域感 2、加盖玻璃顶，加强招商单位的使用空间和氛围 3、户外咖啡座、茶座吸引游客休憩和消费,43,现状与未来对比图（5/7）,现场照片 1、场地内杂物堆放，凌乱不堪。 2、道路不适合停留或步行 3、建筑物外表破败，难以使用,改造后意向 1、 道路铺地加以处理，营造步行街的氛围 2、种植树木与花草，营造亲切的氛围 3、加设路灯，营造后工业风格 4、增加招商铺位的户外 使用空间,改造后意象 1、道路铺地加以处理，营造步行街的氛围 2、种植树木与花草，营造亲切的氛围 3、加设路灯，营造后工业风格 4、金属框作为店面设计，凸显特别，吸引游客,44,现状与未来对比图（6/7）,现场照片 1、 内部采光不良 2、空间内杂物货物堆砌，出租利润低 3、内部年久失修，让人不愿进入,改造后意向 1、 保留加强原结构，原汁原味呈现建筑原有状态 2、内部课改造成展览馆、商店、餐饮等等功能 3、注意保留原有厂房内空间氛围，以大空间应用为宜,改造后意象 1、通过对场地内部空地进行场地设计，以集装箱进行二层堆积 2、内部课改造成展览馆、商店、餐饮等等功能 3、对集装箱进行开窗开门等设计，加入多种色彩的运用 4、以集装箱进行空间利用，建造成本低，施工快，且保留了工业氛围,45,现状与未来对比图（7/7）,现场照片 1、砖墙完整，略显空旷 2、无文创氛围,改造后意向 1、 通过对场地砖墙进行涂鸦设计，加强设计要素 2、涂鸦可以多种形式呈现，凸显文创区氛围,改造后意象 1、新建现代的玻璃盒子用作咖啡厅 2、和周围景观结合起来，喝咖啡的时候一览步行街的风景,现场照片 1、破烂不堪，空地无重要用处 2、入口无任何引人入胜之处,46,项目方案构思,一、项目背景分析 二、项目定位构想 三、项目开发营运思路 项目开发分期 项目开发运营 项目开发价值,47,项目开发分期,整体项目计划分四期开发，通过大力发展生态文化创意产业，形成融创意产业孵化、休闲旅游、文化消费为一体的长三角一流的宜业、宜居、宜文、宜游的生态文化创意产业集聚区， 并努力将产业园建设成为“专、精、特”的国家级文化产业样板园区。,义浦文创园一期,义浦文创园二期,义浦文创园三期,义浦文创园四期,义浦文创园一期,义浦文创园二期,义浦文创园三期,义浦文创园四期,48,分期开发依据,整体项目计划分四期开发，在投资运维的指导思想下，整个园区又细分出四大版块，由商业带连接贯通，逐步形成“一带四中心”的园区布局。,具体细分,一期地段紧邻城市快速道，交通优势明显，因此我们将产业中心设为一期开发，主要客户方向为工程设计、建筑材料等。 二期地块也紧邻城市规划中的快速路，主要客户群体为文化创造、艺术、新科技等。 三期位于最核心区域，我们计划以新品发布、建筑文化展、艺术品展以及特色项目发布为主。 四期地段交通便利且有大量的绿地，我们规划为城市体验中心，主要定位的产业有教育培训、生活馆、dry手工、运动体验等。,49,前景展望,一期项目从动工到开始营业预计耗时 2 年，耗资 7000 万，引进公司共约 30 家。项目一期为基础投资阶段，在此阶段中，土地承租方将投资改善义浦路园区环境，申请完善城市基础设施，建立义乌文化创意产业园 建设标准，形成完整的文 化创意产业园管理机制。,二期将整合地块南侧凌乱工厂建筑，对场