离婚时房屋增值部分计算方法.ppt

离婚时房屋增值部分计算方法,2019/10/8,1,离婚咨询问题,结婚前，男方付首付买了一套房子，也办理了银行贷款手续，房子登记在男方名下，婚后他主要用自己的工资还贷款，有时候也用我的工资还，贷款还没有还完，现在两个人感情不和要离婚，请问这个房子我能得到一部分吗?如果得不到房子，能得到补偿吗?,2019/10/8,2,婚姻法司法解释,根据婚姻法司法解释三第十条规定，在协商不成的前提下，法院可以将该房产判给男方;同时尚未还完的贷款属于男方个人债务;如果房子判给男方，你可以得到的补偿是婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。,2019/10/8,3,【存在的问题】,婚姻法司法解释三第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。” 然而问题就在于，当当事人提出法条中规定的“相对应的增值部分”怎样计算？,2019/10/8,4,【解决对策】,在计算房屋相对应增值部分时，有以下七种计算方式可供参考： 离婚时房屋估值=离婚时房屋的市场价值X（1-房屋已经使用年限/估计房屋使用年限） 结婚时房屋估值=结婚时房屋的市场价值X（1-房屋已经使用年限/估计房屋使用年限） 1、房屋的残值不好估计，请人拆掉为负值，国家拆迁为补偿，今后国家不会以房地产为支柱，所以残值在计算时两个相减项目抵消。 2、估计房屋使用年限。25-50年，住建部有人曾经说过，好的房屋寿命30年，不好的房屋寿命25年。文件规定房屋寿命50年。偷工减料是不少的。所以，估值要适合当地建筑质量考虑。 3、自住房屋要考虑折旧情况。这是任何单位与个人都应该这样操作，符合固定资产的基本属性。,2019/10/8,5,第一种计算方式为,对应增值部分=夫妻共同还贷部分(房屋购买价+已还利息)(离婚时房屋的市场估值-结婚时房屋估值) 此计算方式也是以双方结婚时间节点为计算基础，夫妻共同还贷的部分所占实际房屋的比例，再乘以从结婚到离婚房产的增值情况即获得夫妻还贷部分所对应的房产增值。 适用于：一方婚前买房，还贷期间结婚，离婚时已经还完贷款。,2019/10/8,6,第二种计算方式为,对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分实际总房款(房屋购买价格+已还利息)离婚时房屋的市场价值-共同还贷部分。 此种计算方式的原理为：夫妻还贷部分除以房屋的实际总房款，即房屋购买价格与已偿还给银行的利息之和，再乘以离婚时房屋市场价，则为夫妻共同分割的部分，减去还贷部分即使增值部分了。 此种计算方式与第一种计算方式不同在于对房屋总价款的认定上，前者将离婚时未归还的银行贷款利息纳入了房屋的价值当中，而本计算方式则认为未归还的利息最终归银行所有，不是房产本身的价值，故不能将其纳入到房产价值当中。缺点未考虑原来价值。 与法律规定增值部分不符合。,2019/10/8,7,第三种计算方式为,对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额房屋购买价成本（含利息）(离婚时房屋的市场估值-房屋购买价成本) 此种计算方式的原理为：还贷本金除以房屋当时购买价即得到夫妻还贷所占房产购买价比例，再乘以房屋的增值部分即可以得到夫妻还贷所对应的增值部分，此种计算方式单纯以房产价值作为计算基数，缺点并没有将银行还贷部分纳入房产价值当中。最大错误在于口径不一致。一个是生产估值，一个是历史成本原则。与法律规定增值部分不相符。,2019/10/8,8,第四种计算方式为,对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额房屋购买价(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值) 此种计算方式的原理为：此种计算方式是以双方结婚的时间节点为基础计算，因为现实生活中存在一方购房之后很多年才结婚，也就是说在购房和结婚两者中间还可能有一段空挡，而这样一段时间房产增值应算作产权登记一方个人财产的增值，而非产权登记一方对此没有任何贡献价值，故不能获得这段期间房产的增值。从这个角度来讲，似乎第四种计算方式比第三种更科学一些。第一种方法最科学。也符合会计制度要求。,2019/10/8,9,第五种计算方式为,对应增值部分=夫妻共同还贷部分房屋总价款(房屋购买价格+贷款总利息)（离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋市场价值）-夫妻共同还贷部分。 这种计算方式的原理为：房屋的购买价格与贷款总利息之和即为购买房屋所支付的总价款，夫妻共同还贷部分除以房屋总价款得到夫妻还贷所占整个房产的比例，用这个比例再乘以离婚时房屋市场价值就等于双方共同分割的部分，再减去双方共同还贷的部分就得到增值部分了。,2019/10/8,10,第六种计算方式为,对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分购房成本(如首付、税费、装修、已还贷款等)离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分 此种计算方式的原理为：用夫妻还贷部分除以已经花去的购房成本得到夫妻还贷所占据整个购房成本的比例，在乘以离婚时房屋市场价值后减去还贷部分，即获得增值部分。但因为该计算方式将税费、装修等购房成本均纳入其中，而实际上房产随着时间的延长会不断增值，但税费是固定不变，装修部分不但不会增值，相反还会贬值。所以虽然有人认为该种计算方式对产权登记一方有利，但因为原理上分析不够合理化，所以实践当中这种计算方式运用的比较少。,2019/10/8,11,第七种计算方式,夫妻共同还贷增值部分=房屋总增值-首付款增值部分-个人还贷增值部分， 其中： 房产总增值=房屋当前市场价-房屋购置价 首付款增值部分=首付款(房屋购置价+已还利息)(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价) 个人还贷增值部分=个人还贷额(房屋购置价+已还利息)(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价) 此种计算方式最为繁琐，但实践中也因为这种间接计算公式中的参量都比较容易确定，反而相对来说争议更少，所以运用起来也比较常见。,2019/10/8,12,第八种计算方法,特殊情况下，单位租住房，给付一定成本，没有产权，只供职工使用，没有市场交易价值，土地归单位，只有使用价值，所以没有增值计算方法。一般没有增值额。只有租住时支付成本。往往只有相关职工使用权。可以按照成本价平均分割。,2019/10/8,13,想要解决离婚时房产增值部分怎么分，首先需要了解离婚时房产增值部分是夫妻一方个人财产还是夫妻共同财产。确定增值部分的归属后，才可以解决离婚房产增值部分怎么分。 首先，对于离婚时房产增值部分怎么分，需要分情况进行分析，如，房子是婚前的个人财产还是婚后共同购买的，是夫妻共同还贷还是一方还贷等等。,2019/10/8,14,一、婚前个人财产购买，婚后房产增值部分，离婚咋分？ 此处说的婚前个人财产购买是指婚前一方以个人财产全额购买房屋。按照婚姻法及其司法解释的规定，婚前个人财产购买的房屋属于婚前财产。婚内房产增值的部分也属于一方个人财产，不属于夫妻共同财产。因此，离婚时对于婚后房产增值部分不予分割，只归属与房子的产权人。,2019/10/8,15,二、婚前个人财产购买，婚后夫妻共同还贷，离婚时房产增值部分怎么分？ 婚前个人财产购买的房产，即使婚后由夫妻共同财产进行还贷，在房屋的权属上，还是属于夫妻个人财产。因此，离婚时房屋增值部分分为两部分：共同还贷的升值部分和未偿还贷款的部分。此时，对于共同还贷的升值部分，在离婚时按照夫妻共同财产进行分割。由个人偿还的增值部分则属于一方个人财产，离婚时此增值部分不予分割。,2019/10/8,16,三、婚后夫妻共同购买，婚后共同还贷的，离婚时房产增值部分怎么分？ 此时，由于是婚后夫妻共同财产购买的房产，婚后共同还贷的，此房产属于夫妻共同财产，离婚时房屋此时的价值就按照夫妻共同财产进行分割，房产增值部分御用单独列出来进行分割。 前面的计算方法就能够解决这个问题，这个是最复杂的问题，通过前面7中方法。找到适合哪种结婚与离婚情况下的计算方法。,2019/10