项目经济测算指标

项目投资经济测算指标模型使用指引项目投资经济测算指标模型使用指引 一、总则：一、总则： 1、集团项目经济测算模型（以下简称模型）是集团进行新项目决策前的投资测算、目标成 本编制、项目实施过程项目成本收益跟踪控制以及项目资金计划预测的主要工具； 2、模型由集团测算工程师负责编制，集团总经济师审核签批，并定期进行维护和更新； 3、使用模型时，只需根据项目具体情况填入需要的参数，模型即自动运算出结果。地区公司无 权擅自改动已设置好的参数及运算公式，如确需调整，必须事先取得集团运营中心的同意； 4、模型中根据具体项目需要填充的内容和参数，统一用红色颜色标示，其余部分都已预设好， 不需变动，随意变动可能会得出错误的结果。 成本估算成本估算 1、各费项的口径及包含的范围如不理解，查看附注的费项解释； 5、模型属集团保密资料，未经许可不得将模型提供给外部任何的公司或个人； 二、各工作表使用指引二、各工作表使用指引 基础资料基础资料 1、经济技术指标在项目预案的基础上形成，随着项目后期设计的深化逐步明确； 2、在“开发前期工程费付款计划”中，只需填入的是费用各占整个费用的比例及支付节点； 销售及回款销售及回款 1、可调整销售和回款的参数：销售价格、增长幅度、销售及回款比率、回款周期等。其余部 分，都用背后的公式预设完成。 总说明总说明 2、进行成本估算时要求量价分离，如确无法估计单价，也可直接填入估算总价； 3、在进行成本估算时，我们关注的不是数字本身而是数字背后的来源及依据； 付款计划付款计划 3、建安付款计划时，只需简单的填写建安费用比例产品基本情况：单位工程成本分摊比例单位工程成本分摊比例 合同约定付款比例对应单位工程计划时间合同约定付款比例对应单位工程计划时间，其余复杂的部分都已预设完成。 1、“土地出让金”你只需填入在哪个时间付的土地款； 三、其它三、其它 1、模型的运算过程，即是对全项目系统思考过程，不是一个人能完成的工作，它需要团队各部 门的集体配合。 2、模型只是我们运用的一个工具，当中虽然包含了集团十几年来从事房地产开发的一些规律总 结，但模型最后得出的结论主要还是取决于你所输入的假设条件和关键参数。因此在填入每个 参数时都审慎的思考一下：参数依据是否充分，取值是否合理。 现金流量表现金流量表 1、现金流量表（静态）中的数据需引用各类基础表； 1、“产品销售基准价”、“税前土地单价”、“主体建安优惠率”、“银行计息率”、“内部 计息率”等参数按需要调整； 2、“总说明”中的文字说明部门可依据项目假设修改编制； 2、现金流量表（模拟银行）中的数据引自现金流量表（静态），银行资金的调拨及归 还以不出现资金缺口原则进行平衡； 3、现金流量表（复利计算）中的数据引自现金流量表（静态），集团及项目公司资金 的调拨及归还以不出现资金缺口原则进行平衡； 4、在“成本估算表”中，需核对并修改就可以了,此费用核算过程即为现金流量 表（模拟银行）计算； 指指 标标 (Indices) 合计合计 1地块面积地块面积 (万万m2) 2用地面积用地面积 (万万m2) 3地上面积地上面积 (m2)0.0 4总建筑面积总建筑面积 (m2)0.00 4.1可售建筑面积可售建筑面积(m2)0.0 高层住宅高层住宅 (32F) 小高层住宅小高层住宅 (12F) 花园洋房花园洋房 （7F） 商商 铺铺 （2F）商铺配比 联排别墅联排别墅 (4F) 公公 寓寓 （28F) 写字楼写字楼 （20F) 4.2非可售面积非可售面积(m2)0.00 地下人防地下人防人防配置标准 普通车库普通车库平面车位单位面积 多层储藏室多层储藏室 高层储藏室高层储藏室 小高层储藏室小高层储藏室 社区社区/物业物业/公建用房公建用房公建配置标准 会会 所所 幼儿园幼儿园幼儿园配置标准 其其 他他 5建筑密度建筑密度 （%）30.00% 6容积率容积率0.00 7绿化面积绿化面积 (万万m2) 8绿地率绿地率 （%）35.00% 9总户数总户数 （户）（户）0.00 高层住宅高层住宅 (32F) 小高层住宅小高层住宅 (12F) 花园洋房花园洋房 （7F） 商商 铺铺 （2F） 联排别墅联排别墅 (4F) 公公 寓寓 （28F) 写字楼写字楼 （20F) 10停车数量停车数量0车位比 其中其中:地上停车数量地上停车数量 地下停车数量地下停车数量 11人防面积人防面积 (m2)0.00 12总地价款总地价款 (万万)0.00 13每亩地价每亩地价(万元万元/亩亩) 14楼面地价楼面地价(元元/m2)0.00 项目技术经济指标项目技术经济指标(Tec. & Ec. Indices) 名名 称称备注备注 (Remark) 序号序号 (No.) 成 本 项 目成 本 项 目成本项目包含范围成本项目包含范围估算基础估算基础工程量工程量单位单位单价(元)单价(元) 工程量及单工程量及单 价说明价说明 合价(万合价(万 元)元) 一一土地费用土地费用 土地出让金、土地开发费、契税、土地使 用费、耕地占用税、土地变更用途和超面 积补交的地价等 1.1土地出让金用地面积亩 1.2征地拆迁补偿费用地面积亩 1.2.1青苗补偿费地上附属青苗、树木等补偿用地面积亩 1.2.2拆迁补偿费原建筑物、构筑物拆迁补偿用地面积亩 1.2.3拆迁费原建筑物、构筑物拆除、爆破用地面积亩 1.2.4搬迁过渡费搬迁居民的租房过渡补助用地面积亩 1.2.5搬迁奖励费提前搬迁奖励用地面积亩 1.2.6其他用地面积亩 1.3耕地占用税用地面积 1.4土地契税土地出让金元 1.5土地合同印花税土地出让金元 1.6土地使用税用地面积 1.7土地交易手续费土地出让金元 1.8其他(土地权属登记费）土地出让金元 二二前期费用前期费用 2.1设计费设计费 项目投资估算表项目投资估算表(Investment Projection) 序号序号 (No.) 成 本 项 目成 本 项 目成本项目包含范围成本项目包含范围估算基础估算基础工程量工程量单位单位单价(元)单价(元) 工程量及单工程量及单 价说明价说明 合价(万合价(万 元)元) 项目投资估算表项目投资估算表(Investment Projection) 2.1.1方案设计费 顾问策划费、方案招标费、规划设计模型 制作费、方案评审费、效果图设计费、总 体规划设计费、方案设计费 总建筑面积 2.1.2施工图设计费初步设计费、施工图设计费、修改设计费总建筑面积 2.1.3管网设计费用地面积 2.1.4 园林、景观、道路设计 费 景观面积 2.1.5装饰设计费精装修面积 2.1.6自来水设计费总建筑面积 2.1.7电力设计费总建筑面积 2.1.8人防设计费人防设计费人防面积 2.1.9智能化设计费总建筑面积 2.1.10 其他 总建筑面积 2.2勘探勘探 水文、地质、文物和地基勘察费，地形、 管线测量费，沉降观测费，验线费、复线 费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量 费等 2.2.1地质勘查用地面积点/m 2.2.2 文物钻探 用地面积点/m 2.2.3文特挖掘用地面积点/m 2.3三通一平三通一平 2.3.1临时供水 施工用临时给排水设施设计、建造、管线 铺设、改造、迁移等费用 用地面积 序号序号 (No.) 成 本 项 目成 本 项 目成本项目包含范围成本项目包含范围估算基础估算基础工程量工程量单位单位单价(元)单价(元) 工程量及单工程量及单 价说明价说明 合价(万合价(万 元)元) 项目投资估算表项目投资估算表(Investment Projection) 2.3.2临时供电 施工用的临时用电规划设计费、临时管线 铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆 除费用 用地面积 2.3.3施工道路施工用的临时道路设计、建造费用用地面积 2.3.4场地平整及土方回填 基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房 拆除等费用 土方开挖量m3 2.3.5其他用地面积 2.4临时设施费临时设施费 2.4.1临时围墙围墙、围栏设计、建造、装饰费用围墙面积或长度/m 2.4.2临时工房租金、建造及装饰费用工房面积 2.4.3临时大门场地大门大门数量个 2.4.4临时防护措施施工用临时防护措施费用地面积 2.4.5其他用地面积 2.5行政事业性收费行政事业性收费 2.5.1 办理建筑规划许可证费办理建筑规划许可证费 用用 2.5.1.1 市政配套费 总建筑面积 2.5.1.2 绿化费 总建筑面积 2.5.1.3 人防异地建设费 人防面积 2.5.1.4 墙改基金 总建筑面积 2.5.1.5 节能审查及公示 地块数量项 2.5.1.6 散装水泥基金 指按规定向市散装水泥办公室交纳的费用 。 总建筑面积 序号序号 (No.) 成 本 项 目成 本 项 目成本项目包含范围成本项目包含范围估算基础估算基础工程量工程量单位单位单价(元)单价(元) 工程量及单工程量及单 价说明价说明 合价(万合价(万 元)元) 项目投资估算表项目投资估算表(Investment Projection) 2.5.1.7 招标代理费 建安造价元 2.5.1.8 招标管理费 指按规定向建设工程服务中心缴纳的费用 。 建安造价元 2.5.1.9 人防审查费 人防面积 2.5.2办理施工许可证费用办理施工许可证费用 2.5.2.1 建筑两金（农民工工资 建安造价元 2.5.2.2 商品房价调基金 销售价格元 2.5.2.3 业主工程款支付保证金建安造价 元 2.5.2.4 雷击风险评估 总建筑面积 2.5.2.5 施工图设计审查费 总建筑面积 2.5.2.6 施工合同监证费 总建筑面积 2.5.2.7 防雷装置审查费 总建筑面积 2.5.2.8 建设档案费 总建筑面积 2.5.3检测费检测费 2.5.3.1 土壤氡检测 总建筑面积 2.5.3.2 室内环境检测 总建筑面积 2.5.3.3 消防检测 总建筑面积 2.5.3.4 防雷检测指建设项目进行防雷监测所发生的费用。 用地面积 2.5.3.5 外保温检测 地上建筑面积 2.5.3.6 拔地钉桩费 用地面积 2.5.4办证费用办证费用 序号序号 (No.) 成 本 项 目成 本 项 目成本项目包含范围成本项目包含范围估算基础估算基础工程量工程量单位单位单价(元)单价(元) 工程量及单工程量及单 价说明价说明 合价(万合价(万 元)元) 项目投资估算表项目投资估算表(Investment Projection) 2.5.4.1 建档费（房管局） 地上建筑面积 2.5.4.2 房价审查服务费 地上建筑面积 2.5.4.3 房产测绘费 地上建筑面积 2.5.4.4 房屋权属登记收费 地上建筑面积 2.5.4.5 公共维修基金 地上建筑面积 2.5.5竣工验收竣工验收 2.5.5.1 交易手续费 地上建筑面积 2.5.5.2 规划放线+合规验收费 指对建设项目进行放线定位所发生的费用 。 用地面积 2.5.5.3 竣工验收费 地上建筑面积 2.5.5.4 环评报告 指为建设项目进行环境检测评估所发生的 费用。 用地面积 2.5.5.5 地震安全性评价费 用地面积 2.6前期其它费用前期其它费用用地面积 三三基础设施建设费基础设施建设费 3.1供水工程供水工程 3.1.1手续费 3.1.2水表开户费一户一表户 3.1.3供水工程费 3.1.3.1供水设备及水泵房总建筑面积 序号序号 (No.) 成 本 项 目成 本 项 目成本项目包含范围成本项目包含范围估算基础估算基础工程量工程量单位单位单价(元)单价(元) 工程量及单工程量及单 价说明价说明 合价(万合价(万 元)元) 项目投资估算表项目投资估算表(Investment Projection) 3.1.3.2管网工程费 小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及 外接的消火栓 总建筑面积 3.1.3.3消防管网工程费总建筑面积 3.1.4其他总建筑面积 3.2供电工程供电工程 3.2.1手续费 3.2.2供配电工程费 3.2.2.1高压工程费总建筑面积 3.2.2.2低压工程费 3.2.2.3变配电设备费 3.2.3开闭所开闭所面积 3.2.4高可靠性供电费用 3.2.5发电机组 指建设项目为保证应急功能所配备的发电机组 设备及安装工程费。 发电机组数量套 3.2.6其他 指除以上供电设施以外的其他与小区供电相关 的费用。 3.3雨水、污水、道路雨水、污水、道路 3.3.1红线外雨、污水外网地上建筑面积 3.3.2红线内雨、污水外网地上建筑面积 序号序号 (No.) 成 本 项 目成 本 项 目成本项目包含范围成本项目包含范围估算基础估算基础工程量工程量单位单位单价(元)单价(元) 工程量及单工程量及单 价说明价说明 合价(万合价(万 元)元) 项目投资估算表项目投资估算表(Investment Projection) 3.4室外中水系统室外中水系统 3.5热力工程热力工程 3.5.1入网费、接口费 3.5.2设计费 3.5.3工程费地上建筑面积 3.5.4热交换站费用设备用房面积 3.5.5热力仪表费一户一表户 3.5.6壁挂炉设备及安装费用 3.5.7其他 3.6燃气燃气 3.6.1燃气初装费一户一表户 3.6.2工程费地上建筑面积 3.7智能化工程智能化工程地上建筑面积 3.8景观工程景观工程景观面积 3.8.1园区道路工程（主干道） 3.8.2植物配置 3.8.3硬质地面 3.8.4构造物及小品 3.8.5环境水系统 3.8.6园区亮化 3.8.7围墙 3.8.8其他 序号序号 (No.) 成 本 项 目成 本 项 目成本项目包含范围成本项目包含范围估算基础估算基础工程量工程量单位单位单价(元)单价(元) 工程量及单工程量及单 价说明价说明 合价(万合价(万 元)元) 项目投资估算表项目投资估算表(Investment Projection) 3.9消防系统消防系统 3.9.1室内消防工程地上建筑面积 3.9.2室外消防工程地上建筑面积 3.10信息系统信息系统 3.10.1 信息箱每户一箱 一户一箱户 3.10.2 电信网络费用 地上建筑面积 3.10.3 有线电视费用 地上建筑面积 3.11标识系统标识系统 3.11.1 标识系统 地上建筑面积 3.11.2 导视系统 地上建筑面积 3.12夜间照明系统工程夜间照明系统工程地上建筑面积 3.13其他配套其他配套地上建筑面积 四四建筑安装工程费建筑安装工程费 4.1桩基处理费 4.1.1试桩工程及检测费地上建筑面积 4.1.2桩基工程费均摊至地上建筑面积单方造价地上建筑面积 4.1.3桩基检测费地上建筑面积 4.2地基处理费 4.2.1地基工程费均摊至地上建筑面积单方造价地上建筑面积 4.2.2降水、支护费用均摊至地上建筑面积单方造价地上建筑面积 序号序号 (No.) 成 本 项 目成 本 项 目成本项目包含范围成本项目包含范围估算基础估算基础工程量工程量单位单位单价(元)单价(元) 工程量及单工程量及单 价说明价说明 合价(万合价(万 元)元) 项目投资估算表项目投资估算表(Investment Projection) 4.3地上建安费用 地上主体建安工程（不含甲供材、精装修 费用） 地上建筑面积（分产 品、结构） 4.4材料设备采购 4.4.1单元门一单元一樘樘 4.4.2入户门一户一樘樘 4.4.3窗户高层窗地比窗户面积 4.4.4消防箱一层一个个 4.4.5灭火器一层两个个 4.4.6暖气片地上建筑面积 4.4.7电梯设备及安装一单元两部（或一部/5000m2）数量部 4.4.8配电箱配电柜总建筑面积 4.4.9水泵工程(含水箱）总建筑面积 4.4.10 屋面瓦 屋面面积 4.4.11 人防门 人防面积 4.5精装修（公共+户内）公共面积+套内面积 五五公共配套建设费公共配套建设费 5.1社区/物业用房建安费用（简单装修标准）配套用房面积 5.2地下人防地下人防建安费用（不含人防门）人防面积 5.3普通车库地下普通车库建安费用车库面积 5.4多层储藏室地下储藏室（或主楼地下）建安费用储藏室面积 序号序号 (No.) 成 本 项 目成 本 项 目成本项目包含范围成本项目包含范围估算基础估算基础工程量工程量单位单位单价(元)单价(元) 工程量及单工程量及单 价说明价说明 合价(万合价(万 元)元) 项目投资估算表项目投资估算表(Investment Projection) 5.5高层（或小高）储藏室地下储藏室（或主楼地下）建安费用储藏室面积 5.6安置房地上建安费用安置房地上面积 5.7幼儿园建安费用（不含后期办公、设备）幼儿园面积 5.8机械车位机械车位数量个 5.9会所达到交付条件的建安费用（含精装修）会所面积 5.10其他建安费用（简单装修标准）用房面积 5.11中小学校建安费用（不含后期办公、设备）中小学面积 六六开发间接费开发间接费 6.1项目管理费工程造价元 6.2评估、咨询费用 支付给造价咨询公司的咨询费用、预结算 的编制、审核费用 工程造价元 6.3监理费用支付给聘请的项目或工程监理单位的费用总建筑面积 6.4施工采购合同印花税施工合同额元 6.5物业前期介入管理费总建筑面积 6.6其他指其他与工程相关的费用 七七预备费预备费 7.1建筑变更建筑变更建筑签证及变更建筑签证及变更工程造价元 7.2不可预见费不可预见费不可预见的人工、材料等涨价预备不可预见的人工、材料等涨价预备工程造价元 开发成本开发成本 序号序号 (No.) 成 本 项 目成 本 项 目成本项目包含范围成本项目包含范围估算基础估算基础工程量工程量单位单位单价(元)单价(元) 工程量及单工程量及单 价说明价说明 合价(万合价(万 元)元) 项目投资估算表项目投资估算表(Investment Projection) 八八财务费用财务费用 直接用于项目开发所借入资金的利息支出 、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的 净额。 九九管理费用管理费用销售收入元 十十营销费用营销费用除“营销设施建造费”外的其它销售费用销售收入元 期间费用期间费用 十一十一合合 计计: 单方造价单方造价 可售单方成可售单方成 本（元/平本（元/平 米）米） 编制说明编制说明 土地获得价款 土地获得价款的4% 土地获得价款的0.5 可售单方成可售单方成 本（元/平本（元/平 米）米） 编制说明编制说明 按标准户型 可售单方成可售单方成 本（元/平本（元/平 米）米） 编制说明编制说明 可售单方成可售单方成 本（元/平本（元/平 米）米） 编制说明编制说明 可售单方成可售单方成 本（元/平本（元/平 米）米） 编制说明编制说明 市政管网接驳点至小区给排水管网 可售单方成可售单方成 本（元/平本（元/平 米）米） 编制说明编制说明 红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低 压柜；箱式变压设备 主楼外 可售单方成可售单方成 本（元/平本（元/平 米）米） 编制说明编制说明 主楼外 红线内，主楼外 红线内，户表外 红线内，主楼外 可售单方成可售单方成 本（元/平本（元/平 米）米） 编制说明编制说明 红线内，用户外 红线内，用户外 红线内，用户外 试桩工程 凿桩头之前的桩基费用 桩基检测费 特殊地基处理 基坑支护、降水 可售单方成可售单方成 本（元/平本（元/平 米）米） 编制说明编制说明 【高层】参照信阳项目1348元/m2，钢材调整 到4000元/t，含量按53Kg/M2，水泥按380元/T, 含量按110Kg/m2，砼按310元/m3含量按 0.506m3/m2，其他材料考虑5上涨，人工调 整到75元/工日，加其他中式元素。 按精装修标准化 土建、安装造价（含基础） 地下人防土建、安装造价（含区域基础） 地下普通车库土建、安装造价（含区域基础） 地下储藏室土建、安装造价（含区域基础） 可售单方成可售单方成 本（元/平本（元/平 米）米） 编制说明编制说明 地下储藏室土建、安装造价（含区域基础） 土建、安装造价（含基础、甲供材及设备） 土建、安装造价（含基础） 机械车位设备、安装费用 土建、安装、精装修造价（含基础） 土建、安装造价（含基础） 土建、安装造价（含基础） 按1计算 按2计算 可售单方成可售单方成 本（元/平本（元/平 米）米） 编制说明编制说明 销售收入的百分比 销售收入的百分比 一级一级二级二级三级三级四级成本指标成本指标工程量工程量目标成本目标成本测算说明测算说明 4 4工程量为地上建筑面积 4.1成本部 4.1.1成本部 4.1.1.1 试桩工程 成本部 4.1.1.2 试桩检测费 成本部 4.1.2成本部 4.1.2.1 CFG桩 工程量为地上建筑面积成本部 4.1.2.2 预应力管桩 同上成本部 4.1.2.3 人工挖孔桩 同上成本部 4.1.2.4 冲（钻）孔桩 同上成本部 4.1.2.5 其他桩基 同上成本部 4.1.3成本部 4.1.2.1 CFG桩基检测费 工程量为地上建筑面积成本部 4.1.2.2 预应力管桩基检测费 同上成本部 4.1.2.3 人工挖孔桩基检测费 同上成本部 4.1.2.4 冲（钻）孔桩基检测费 同上成本部 4.1.2.5 其他桩桩基检测费 同上成本部 4.2成本部 4.2.1成本部 4.2.1.1 砂石换填 工程量为换填量,单价为合同价成本部 4.2.1.2 三七灰土换填 工程量为换填量,单价为合同价成本部 4.2.1.3 其他换填 工程量为换填量,单价为合同价成本部 4.2.2成本部 4.2.2.1 边坡支护 工程量为支护面积,单价为合同价成本部 4.2.2.2 基坑降水安拆 工程量为基坑面积,单价为合同价成本部 4.2.2.3 降水费用 工程量为天数,单价为合同价成本部 4.3成本部 4.3.1成本部 4.3.1.1 钢筋砼结构 成本部 4.3.1.2 砌体及抹灰 成本部 4.3.1.3 屋面及防水工程（不含结构） 成本部 4.3.1.4 外保温及外墙饰面工程 成本部 建筑安装工程费用建筑安装工程费用 桩基处理费 桩基处理费 地基处理费地基处理费 降水、支护费用 地上建安费用地上建安费用 地基工程费 地上土建费用（结构、粗装修） 试桩工程及检测费 桩基工程费 桩基检测费 主体建安及公共配套工程建设费用主体建安及公共配套工程建设费用 成本科目成本科目目标测算目标测算 数据来源数据来源 4.3.1.5 其他结构及粗装修 成本部 4.3.2成本部 4.3.2.1 给排水 成本部 4.3.2.2 强电 成本部 4.3.2.3 弱点 成本部 4.3.2.4 消防 成本部 4.3.2.5 暖通 成本部 4.3.2.6 智能化 成本部 4.4成本部 4.4.1成本部 4.4.2成本部 4.4.3成本部 4.4.3.1 普通塑钢窗 成本部 4.4.3.2 普通铝合金窗 成本部 4.4.3.3 断桥铝合金窗 成本部 4.4.3.4 普通玻璃幕 成本部 4.4.3.5 Low-E玻璃幕 成本部 4.4.4成本部 4.4.5成本部 4.4.6成本部 4.4.6.1 暖气片 成本部 4.4.6.2 地暖工程 成本部 4.4.6.3 其他 成本部 4.4.7成本部 4.4.7