户型基础知识培训(定稿).ppt

户型基础知识入门,集团营销中心系列培训之二：,1、认识产品设计的基本功能空间；,2、户型设计过程中的合理性因素；,3、了解户型评判的因素，提升策划、踩盘过程中对户型的评价能力；,4、通过案例了解户型赠送的常规手法；,本次课程,将与你分享,户型基本设计原则,户型设计的合理性,如何评价户型优劣势,户型创新设计手法,户型八大功能,户型面积越小，功能复合性越强； 户型面积越大，空间独立性越强；,户型三大空间,产品分布原则“五分离”,公私分离 餐寝分离 居寝分离 起居、进餐、就寝分离 洁污分离,户型设计就是在对人的居住行为分析后产生符合人的行为规律的功能组织架构,是否启用？,建筑师？ 策划师！,户型本身的优劣势,户型与规划的关系,户型与市场的关系,是否能用？,是否适用？,户型基本设计原则,户型设计的合理性,如何评价户型优劣势,户型创新设计手法,你在购房时 考虑居室各部分的优先顺序？,市场上客户对于户型的一般关注点:,客厅：方正好用（面积、家具布置、布局等） 主卧室：合理（面积、采光）、私密性 餐厅：相对独立、通风采光 厨房：宽敞实用、有服务阳台 卫生间：便利性、隐蔽性、通风 次卧室：做书房、客房适宜 阳台：生活性阳台的实用，观赏性阳台的休闲,注：在户型评价时，要尊重市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤的逐一加以评价。,不同类型的客户对户型关注点也不一样！,户型方正,异形户型空间利用率低，不方便家具摆放。 风水不佳，影响住户情绪。,得房率（实用率）=套内建筑面积/总建筑面积 总建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 套内建筑面积=使用面积+套内墙体面积+外墙中线以内墙体面积+分户内墙体中线以内面积+阳台面积 公摊面积=本幢楼所有公摊面积（含所有交通和外墙中线以外的面积、一层门厅面积、顶层楼梯出屋面的面积、还有其他和住宅有关的设备用房、管井的面积等面积。）/本楼所有套内面积总和x本住宅的套内面积 公摊率=公摊面积/总建筑面积,得房率,Q:销售人员及广告中一直提到的使用率是什么回事？,若： A套套内建筑面积为90平方米 B套套内建筑面积为110平方米 公摊面积为40平方米 则：,得房率,A,B,A套： 公摊面积为18平方米 总建筑面积为108平方米 得房率为83.3% B套： 公摊面积为22平方米 总建筑面积为132平方米 得房率为83.3%,（1）房屋总体采光 朝向：根据各地区经纬度不同，最佳朝向也不同 原则： 1、冬天受到太阳直射的时间越长越好，而夏天受到太阳直射的时间越短越好； 2、主卧、客厅要保证最好的朝向，这是主人在家待的最多的地方，朝向好可提高舒适度、节能； 3、能享受日照的其他功能区当然越多越好。,（2）厨房、卫生间的采光与通风窗户（没有窗户的厨房、卫生间易滋生细菌，危害健康），因此一般要求明厨明卫，,采 光,注意点： 1、必须保证厨房、卫生间、主卧、书房、客厅的通风，当然能通风的其他功能区越多越好。 2、根据各地风向，主卧、书房、客厅应处于上风口，而卫生间、厨房应处于下风口。 原因：根据一般流体力学来看，直透的穿堂风往往在室内会留下许多空气流动中的死角，南北直通的户型并不是通风效果最好的，好的户型应该是阻挡风的直线流动和降低一些流速，引导空气流动经过房间的每个角落，减少旧空气的长期滞留。,通 风,“风玫瑰”图也叫风向频率玫瑰图，它是根据某一地区多年平均统计的各个风向和风速的百分数值，并按一定比例绘制，一般多用八个或十六个罗盘方位表示，如图一，由于该图的形状形似玫瑰花朵，故名“风玫瑰”。玫瑰图上所表示风的吹向（即风的来向），是指从外面吹向地区中心的方向。,风玫瑰,深圳风玫瑰,长春风玫瑰,功能布局合理,动静分区:活动区和休息区分开 动区:客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置 静区:卧室位置比较深入 动区与静区之间:卫生间方便使用，室内交通线尽可能便捷,客房的布局影响到动静分区,动静布局分离,端厅布局影响到动静分区,换位更合理,空间尺度客厅,空间独立 客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙 方正开阔 要留出摆放家具的完整空间，实用的布局 长宽比不应失调 进深与面宽之比不应大于2：1 入口设玄关 住宅内外的过渡空间，避免厅内被外人一目了然，保障私密性,相对独立 至少有两面墙夹一角 与客厅既有关系又有分隔 与厨房应有关联又独立成区,空间尺度餐厅,空间尺度厨房,靠近餐厅 西厨可与餐厅结合 距离大门不能太远 直接对外采光采风 有一定长度的台面摆放电器、煤气灶、水槽等设备 厨厕最好不要紧邻 最好带一工作阳台,L型 面宽1.8m,U型 面宽2.4m,双条型 面宽2.4m,空间尺度卧室,主卧 明显大于次卧，进深面宽可适当增加 南向朝向，比客厅的朝向要求更甚 大户型的主卧最好带独立卫生间和步入式衣帽间 确保私密性，最好布置的深一些 次卧 面积宜大于10平方米，面宽尽量保证在3米以上,空间尺度卫生间,应有明窗通风和采光 公共卫生间做到干湿分离 仅有一个卫生间的时候，要离主卧近些，避免不必要的穿堂越室,淋浴间,马桶位,洗手盘,条形卫生间最小尺度： 淋浴间宽度900-1100mm 马桶位宽度800mm 洗手盘宽度800mm,一般情况下条形卫生间的进深在2.7米以上,进,出,访客流线,家务流线,家人流线,流线布置,流线布置需合理，访客流线应尽量缩短，避免造成对私密空间的影响，家人流线应紧密设计，保证内部交流。,B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼梯门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同。,大门直对电梯或是楼梯是犯冲 大门口直对长走廊是冲煞 大门不能直对厕门 厕所的门不与厨房的门相对 其他门尽量不相对,风水要素门,星河盛世标准层平面,主卫门直冲主卧床也是风水忌讳,风水要素门,未设玄关，大门直对主人房门（私密性不理想）。,典型的”葫芦“户型，私隐性较差。,风水要素一箭穿心,在装修时改变布局。,风水要素,有些风水的问题可以在后期装修的时候解决，但在前期策划的时候这些问题就应该尽早提出来并且解决，避免后续销售带来不必要的麻烦。,户型基本设计原则,户型设计的合理性,如何评价户型优劣势,户型创新设计手法,评价户型的优劣除了户型本身格局，还有哪些因素？,外部优势景观资源,总体原则：自然景观 朝向 小区景观 自然景观：海景、湖景、山景、高尔夫景 小区景观：中心花园、组团绿化 案例： 1 国都高尔夫花园 （北向深圳高尔夫俱乐部球场，北向房好售） 2 天宏水晶城 （东临明月河，朝东的房子销售速度快） 3 洪湖大厦 （西向洪湖公园，西向房没有销售压力）,4、应考虑回避西晒。,1、住宅的朝向一般以起居室、主卧房的朝向为主。,2、一般在南稍微偏东或南稍微偏西较好。,3、保证家庭每个成员都能直接享受到充足的阳光及日照。,外部优势户型的朝向,大户型和豪宅采用3米以上较多,住宅层高一般在2.8至3.3米之间,外部优势层高,Q:高层住宅一般情况下层高都不会超过3.15米，为啥？,6、住宅的阳台及窗外是否双目所及会看到坟场、墓地等，或 者面对工厂烟囱，则居往心态会大受影响。,1、建筑物建在立交桥旁。,2、建筑物建在交叉的大道旁。,3、靠近铁路旁的住宅。,4、路冲阳台或主卧室正对大路呈一条直线。,5、角冲阳台或主卧室正对附近建筑物的转角或尖角。,7、建筑在加油站旁。,影响户型产品的位置：,噪声影响,风水影响,8、建筑在加油站旁。,心理影响,户型基本设计原则,户型设计的合理性,如何评价户型优劣势,户型创新设计手法,常规赠送手法研究深圳,单层高阳台改房,单层高阳台规范限制： 进深（含花池）2.4m限制，超过部分计算全面积； 阳台户内面积（除阳台）20（复式10），面积 60 m （复式30 m ），面积超过限值的部分按投影面积的一半计算核减面积； 宽度不大于1.5m时，对外开敞面的边长不得小于阳台内侧水平周长的1/6； 宽度大于1.5m的时，对外开敞面的边长不得小于阳台内侧水平周长的1/4。,建议： 凹阳台改房：可结合储藏室设计，进深不超过2.4m，后期改卧室； 剩余指标做各功能性阳台：设置生活阳台+入户花园或者客厅阳台，进深不超过2.4m。,生活阳台,内阳台,阳台,复式镂空规范限制： 镂空户内（除阳台）面积20； 镂空 60 m ； 阳台面积户内（除阳台）面积10； 仅限90 m以上复式户型可设置镂空，仅客厅和餐厅允许设置镂空；,复式镂空搭板改房,建议： 镂空空间搭建改房：客厅上空搭建主卧套间，餐厅上空搭建次卧，实现复式镂空赠送两个两个房间的设计； 结合平层赠送方式：使复式产品的附加值达到最大化,凸窗规范限制： 凸出外墙设置； 凸窗进深0.6m ； 高度2.2 m，窗台高度不小于0.4m，上、下凸窗凹入部分不得有构件遮挡 （即不能设计假凸窗）； 比例无限制；,凸窗赠送,建议： 尽可能多做正凸窗：提升空间舒适度，可结合书桌、床等家具进行设计;,结构连板规范限制： T6或T6以上，结构连板标准层10； T6以下，结构连板标准层5；,结构连板改房,建议： 搭建赠送：建议预留2.4m以上的面宽，以便于后期改餐厅、书房、客房等空间；,两层高阳台规范限制： 两层高阳台计一半面积； 两层高阳台户内面积（不含阳台）10； 两层高阳台须为凸阳台； 为复合型阳台时，须满足：开敞边 内侧水平周长的1/2； 外墙以外，上层阳台梁底与下层阳台栏板（或栏杆）之间的空间内不得有任何形式的结构或装饰构件。,两层高阳台搭建,建议： 复合型双高阳台改房：满足开敞面宽度要求, 后期补板赠送房间，相当于每两层送1.5个房间； 客厅卧室错开出阳台，后期层层加建：两层高阳台算一半面积，