对物业分承包商管理的控制

对物业分承包商管理的控制对物业分承包商管理的控制1.目的:强化管理,以优质的服务质量,热诚地为住户提供周到满意的服务。2.适用范围:适用于本公司对物业分承包商的管理。3.引用文件:3.1质量手册第4.6、4.10、4.13章3.2 ISO9002标准第4.6、4.10、4.13章4.职责:4.1由工程维修部、保安服务部共同负责物业分承包商的筛选,并由副总经理审核。4.1.1经副总经理审核后报总经理审批,工程维修部履行合同的签定、工程验收交付等职责。4.2由工程维修部负责道路、绿化、日常维修、供暖、建筑、给排水、电梯维护等分承包项目分承包商选择、评估及日常管理监督、竣工验收。b5E2RGbCAP4.3保安服务部负责保洁项目分承包商的选择、控制及日常的监督。5.工作程序:5.1选择分承包商的要求:5.1.1具备承担分承包业务的资质。5.1.2与分承包业务专业对口,且有一定的实践年限。5.1.3对所分承包的业务,能达到质量要求与行业技术标准。5.1.4对所承担的分承包业务,质量达不到要求或技术水平达不到标准,要承担经济责任。5.1.5工程维修部(或保安服务部)对分承包商进行选择、评估,并填写分承包商评审报告,报副总经理审批后,列入合格分承包商名单。p1EanqFDPw5.2项目分承包前,由工程维修部或保安服务部对分承包项目按合同文本规定的工作目标报副总经理审核后,报总经理审批同意后,工程维修部或保安服务部从合格分承包商中选择专业对口的单位签约。DXDiTa9E3d5.3对分承包业务的控制:5.3.1对所要分承包的业务,必须与分承包商签订分承包合同,分承包合同应清楚地明确双方的权利与义务,分承包的范围、工作内容、质量标准要求、应负的责任,有特殊要求的应注明。RTCrpUDGiT5.3.2分承包合同中,应明确对分承包商不能履行合同条款或分承包质量达不到要求时处罚条例,乃至解除合同的条款。5.3.3各类分承包业务,必须按一定比例分期付款,待检查验收符合质量技术要求后予以支付。5.3.4对各类大型装修、道路、绿化、建筑物、给排水分承包业务的分承包商开工前,要求分承包商提供施工方案、工程预算,经过工程维修部审核符合要求,领取施工许可证后,方可施工。施工中必须按工程维修部合同要求及各项物业管理规定进行施工,公司保安服务部应向分承包商的每个施工人员统一发放施5PCzVD7HxA工卡。5.3.5整个分承包过程由工程维修部、保安服务部进行监督,对于违反施工操作要求及影响整个物业范围内物业状况的,由工程维修部责令其停工,进行整改,发出整改通知书,并吊销其施工许可证,整顿jLBHrnAILg后方可开工。5.3.6对承担公司所管辖区内住户日常维修、保洁项目的分承包商的日常工作由工程维修部和保安服务部进行监督、检查,并形成记录(参见各相关程序),对日常工作中影响公司企业形象的情况,有权对分包承商xHAQX74J0X提出改进措施,并监督其实施,确保服务质量的提高。5.4对不合格分承包商的控制:5.4.1在执行分承包合同中,对不能履行合同条款或达不到合同要求的及影响小区物业服务质量的分承包商发出整改通知书,或者提出改进措施,并按实际情况从应付款中扣除一部分资金,情节严重的LDAYtRyKfE按合同有关规定予以解除,并从合格分承包商名单中剔除。5.4.2每年年底工程维修部和保安服务部组织对提供分承包服务的分承包商进行一次年度复审,复审内容包括:服务质量、服务态度、技术水平等,填写分承包商年度复审报告,作出是否继续保留其合格分承包商资格的建议,交副总经理批准,不合格者取消分承包商资格。Zzz6ZB2Ltk5.5对于ISO 9002质量体系运行前已承接分承包业务并正在进行工作的分包商 ,工程维修部填写分承dvzfvkwMI1包商年度复审报告,经副总经理批准后直接列入合格分承包商名单。6.支持性文件与质量记录:停车场管理标准作业规程1.0 目的确保停车场内的车辆及设施、人员安全,保证车场车辆停放整齐有序。2.0 适用范围适用于物业管理处辖区内停车场的车辆停放管理。3.0 职责3.1 保安部主管负责监督、检查车辆停放管理工作。3.2 保安部当值班组长负责车辆停放管理的指导、检查及车位使用非收缴工作。3.3 当值保安员负责停车场的管理工作。4.0 程序要点4.1 车辆进场停放4.1.1 停车场只对辖区内的住户、本公司职员及前来辖区内消费的客人开放,其余外来车辆不允许在停车场内停放。rqyn14ZNXI4.1.2 当有车辆进场时,当值保安员应迅速指引车辆慢行,安全地停放在相应的车位上,提醒车主锁好车锁、随身带走车上的贵重物品。EmxvxOtOco4.1.3 检查车辆是否有损坏或其他不正常情况,如有不正常情况应立即当面向车主提出,并在车辆停放登记表上作详尽记录。SixE2yXPq54.1.4 收取车位使用费:a) 属长期停放并已交纳车位使用费的车辆,保安员应要求车主出示交费收据,并翻查车辆车位使用费交付登记表核实后允许停放;6ewMyirQFLb) 其他车辆依照车位使用收费标准收取车位使用费。4.1.5 填写收费收据交车主,并在车辆车位使用费交付登记表上准确登记。4.1.6 填写小区车位使用牌并贴于车辆明显处。4.2 车辆离场4.2.1 当有车辆离场时,当值保安员应及时检查车主证及相关资料:a) 检查车主证件与车辆是否相符;b) 检查车位使用费是否已交足,没有交足车位使用费,应要求车主补交车位使用费后再离场;c) 检查业主证/租户证或员工证。4.2.2 若检查中发现异常情况,应立即拦截车辆,并及时通知班长或主管前来协助处理。4.2.3 车辆离场后,及时在车辆停放登记表上登记。4.3 巡视4.3.1 车场当值保安员每小时至少详细检查车辆的车况一次,发现漏油、未上锁等现象及时通史车主,并在值班记录本上做好记录,同时报告班组长处理。kavU42VRUs4.3.2 发现无关人员或可疑人员到车场时要及时劝其离开,若有紧急情况按突发事件处理标准作业规程处理