淮北环球酒业市场报告.ppt

2010年新政解读,目 录,1、新政解读 2、后市预判,政策解读,2010年4月15日召开的国务院常务会议要求： 1、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 2、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首 付款比例不得低于30%。 3、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。,【睿创观点】 2009年底，银行业在信贷规模上已经有所收缩，不会再出现以前那样超大规模的放贷情况。而此次政策的出台是在市场对中央“劝说”充耳不闻的状态下出台的，警告成分多于惩罚，主要是给楼市消肿，挤压投资和投机客，但是政策在打压的同时也伤害了改善及刚性需求客户，使其购房门槛及成本抬高。,楼市第一波,小结：按照濉溪目前一套总价约30万，二套房首付四成也就是12万，贷款18万元计算，30年多付18374元利息，购房的成本及负担加大。,购房成本增加,政策解读,楼市第二波,2010年4月17日，国务院发出通知要求： 1、建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 2、商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 3、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 4、地方地府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 5、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。,【睿创观点】 首先说一下“问责机制”，这是首次出现在楼市调控政策上的，也表明了政府的决心，防止政策落实不到位；严厉的调控政策必须有“考核问责机制”的配合，问责制去年年底就已经出台，这是对此前历次宏观调控的经验教训总结。一旦楼市同GDP等指标成为政绩考核的重点后，官员将无法像以往那样无视中央的调控，毕竟仕途的坦荡是最重要的。 对于外地人购房的政策，主要是为了遏制外地炒房者，尤其是某些炒房团。在个别城市，炒房团会破坏当地楼市正常的供求关系，放大需求，吸入更多的资金，再倒卖出去，导致部分地区出现恐慌性购房的情况。在此轮的调控下，市场不太可能再出现去年一样疯狂的情形，开盘即售空的现象出现的可能性将明显降低，市场销售氛围将向供大于求转变。,政策解读,楼市第三波,2010年4月20日，住建部下发通知要求： 1、针对现在许多楼盘流行的认购、排号等炒作方式，通知明确要求，今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。 2、要求房地产开发企业应将取得预售许可的商品房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售，并在销售现场明示。 3、明确要求预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。如果开发商预售方案中主要内容要发生变更，如要求涨价，应当报主管部门备案并公示。,【睿创观点】 住建部的通知进一步规范了房地产开发企业在销售过程中的行为，明文禁止了未领取预售许可证的楼盘借助认购等形式先行回笼资金的行为，这对于开发企业自有资金提出了更高的要求。并且通过整栋推出的形式逼迫开发商向市场供应更多的房源，打击“捂盘惜售”的现象，坐地起价的行为。,政策解读,楼市第四波,2010年4月20日，住建部下发通知要求： 中国个人住宅消费税近期或将分为不同形式在多个城市试点开征,而重庆和上海将成为先行试点城市。,【睿创观点】 物业税必须经过全国人大批准才能施行，过程较长，因此以房产消费税形式先在个别高房价城市试点，无论从操作层面，还是从理论层面来看，都比较容易实施。 个人住房消费税实质是在住宅保有环节征收税费，目标直指投机，增加炒房者的持有成本，让投机者少买或不买房子。 信贷调控的主要作用是阻止新的投机行为，房产税的作用则是迫使原有的投机炒房者将其房产抛售到市场，预计市场二手房挂牌量将大幅度增多。,影响政策出台的几方面因素：,房地产市场现状,国计民生影响,国内经济结构调整,全球经济及国内经济,因素一：全球及国内经济形势,全球经济复苏进程加快,世界经济强劲复苏，国际货币基金组织已经先后四次上调对2010年世界经济增长率的预测。2010年3月份，国际货币基金组织对2010年世界经济增长率的预测为4； 欧美、以及其他经济体已经逐渐摆脱经济危机，2010年开始缓慢回升；,“三驾马车”重新拉动国内经济,随着世界经济强劲复苏，经济危机缓解，中国对外贸易逐渐增加，2009年，中国对外贸易出口总额达到1.2万亿美元，成为世界第一出口大国；,经济复苏政策、房地产扶持政策的出台，以及信贷的相对宽松，致使国内投资总额大幅增加；,国家一系列政策，如假日消费、家电下乡、汽车下乡等都起到了积极的作用， 国内消费额大幅增长，2009年全国消费总额12.53万亿元，同比增长了15.5%。,因素二：国内经济结构调整,中国经济结构矛盾重重，调整紧迫性凸现,经济增长背后的结构失衡，引发了中国土地、能源及原材料的紧张，中国经济原有的二元经济结构没有改变，经济可持续增长问题严重； 投资热情、投机热情高涨； 内需严重不足；,房地产新政是经济结构调整的先兆,随着世界经济及国内经济的好转，以及国内目前经济结构转型的紧迫性凸，房地产已经不再是拉动GDP增长的重要一环； 4月份紧锣密鼓出台的房地产新政，绝不仅仅局限于房地产市场本身，而是中国经济结构调整的重要组成部分。,因素三：国计民生影响,CPI压力持续上升,通胀压力进一步上升，资源价格上涨,全国房价持续上涨，部分区域涨幅较大,民众意见较大，调控房价呼声较高,CPI当月同比值,因素四：房地产市场现状,土地市场火热，地王频出； 国家对房地产市场调控不力； 市场上投资、投机行为盛行； 房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨；,土地市场火热，地王频出；,随着2009年楼市的复苏到火热，房地产扶持政策的实施，信贷的宽松，大部分的开发商度过了困难期； 开发商资金宽裕的同时，重新燃起拿地的热情，随着众多央企的进入，土地市场变得火热，地王频出；,2010年3月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%， 达到近年来新高,09年下半年开始，全国房价再次疯狂上涨，至2010年一季度，全国商品房销售均价达到5193元/，同比09年一季度上涨16%。,2010年3月，70个大中城市新建商品住宅价格同比均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。,一线城市：2010年3月份与09年同期相比平均上涨55%,一线城市房价疯狂上涨,二线城市：四大二线城市2010年3月与09年同期相比 平均上涨47%,部分二线城市房价过快上涨,促使本轮房价快速增长的四大成因,政策的两面性,信贷投放过量,本轮房价快速增长的原因,市场供给不足,通胀预期加速,成因一：政府的两面性,推高房价,调控房价,北京：3月份，通州新城规划上报后，楼价与去年同期相比最高涨幅达330%； 深圳：4月2日，深圳城市更新办法出台后，部分片区的房价也几近翻倍； 海南：国际旅游岛获批后，多个地方房价应声跳涨； ,两面性,2010年1月10日，国务院办公厅就进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展提出了是一条工作措施，即“国十一条”； 银监会于1月18日和2月25日分别上调存款准备金率0.5个百分点； 3月10日晚，国土资源部在其官方网站上发布了关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，再次从土地方面来调控房价； ,两面性,成因二：信贷投放过量,2010年第一季度，新增人民币贷款高达2.6万亿元，占09年全年信贷放量的27%，预计全年总贷款量的35%，投放过量。,成因三：市场供应不足,截止2010年三月底，全国主要重点城市（10个）商品房可售量按09年月平均销售来算的话仅供销售6个月，其中重庆、佛山、杭州的可售周期少于6个月。,成因四：通胀预期加速,2010年第一季度国内生产总值80577亿元，按可比价格计算，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点，增速达近四年的最高。,2010年1季度，居民消费价格同比上涨2.2%，达到08年以来的高峰，同时工业品出厂价格同比上涨5.2%，已连续9个月上涨。,政策的出台是对高房价呼声的回应,在四大因素的影响下，房地产市场在经历了12个月的上涨后，再次成为政府宏观调控的核心。,政府的杀手锏：“4.15新政”出台,政策高压已经形成,政策预测,【睿创观点】 这是中央政府历年调控最为严厉的一次，连续密集的政策组合拳出台，对于银行来说，指令清晰； 对于地方政府，赋予了监控的职责，金融和地方政府组合监控；表明了中央政府的决心，防止炒风升级，防止楼市进一步泡沫化，着眼于稳定市场，稳定房价；如果短期内政策效应不显，那么政策将继续。,预计后续将出台的政策： 1、住宅消费税 引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。 2、严厉打击囤地和炒地行为 对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 3、加息 为此次房地产控制的可能失败打个预防针。 4、改变土地拍卖形式 控制地王的产生。,后市研判,此次新政，我们看到了政府的决心 历年调控最为严厉的一次； 指向明确最为明确的一次； 加入了“问责制”，组合监控，会是历年来落实最到位的一次； 那么此次一系列调控出台，后市如何，主要受以下几个方面影响：,后市研判,一：舆论压力 二：政府的执行力 三：购房者的信心 四：买卖双方的实力,【睿创预测】 市场反应（一线城市） 一手市场 房价停涨，郊区楼盘房价开始下调，带动全市均价有所下滑； 二手市场 20%的炒房客开始抛售房源，卖方降价，买方观望 ； 博弈期:买卖双方开始博弈，将会出现两种反应 第一种：买方博弈成功 成交量下滑严重，一些资金链紧张的开发商开始调价，价格下调幅度在10%以上；（合肥已出现这种情况） 第二种：卖方博弈成功 由于部分需求被剥离，成交量有所下滑，但房价稳定，部分客户开始动手，成交量小幅上升。 注意点：在新政发布前，银行进行的内部压力测试表明，当房价跌幅在25%-30%之间时，部分银行将无法承受，因此预计跌幅最多将在25%-30%之间，如果跌幅过大，将累计国民经济，则偏离了政府调控房价的初衷。 而当房价下跌30%后，银行将出现坏账，部分高价位时买房的客户将会开始断供。,一、2010年上半年淮北楼市概况,市场分析,1、投资维持高位增长，15月总开发面积411.49万平方米，同比增长44.85%，新开工面积90.98万平方米，同比增长56.7%，竣工面积26.47万平方米，同比下降67.51%，完成开发投资14.57亿元，同比增长35.41%，发放预售许可证面积28.33万平方米，同比增长35.75%。 2、市场交易快速增长，上半年市本级全部新建商品房销售43.11万，同比增长103.22；其中全部新建商品住房销售3281套， 36.05万，同比分别增长83.49和84.97。 3、房地产市场交易的繁荣也带动了土地交易市场的回暖，上半年共出让7宗用地，817亩，出让金额6.45亿元。,小结：淮北属于三线城市，在售住房的均价较低，受新政影响较小，各项指标高位运行。,淮北楼市：,淮北楼市：,2009年及2010年上半年淮北楼市住宅及商业价格走势：,自2009年开始淮北的住宅及商业价格一直维持上升趋势中运行。,2009年,2010年,淮北楼市：,2009年及2010年上半年淮北楼市销售套数统计图：,2009年,2010年,2009年及2010年上半年淮北楼市销售套数一直维持高位，10年4月至6月受新政影响，销售套数有所下滑，由于淮北整体市场均价不高，加上刚性需求较大，7月份有所反弹。,小结,淮北市整体市场均价自09年2900元至10年7月3300元，整体涨幅不大，这也是这次新政出台对淮北市场影响不大的一个因素。 。 2009年淮北房地产市场价格涨幅在14%，虽然量价增幅过大，但由于前期市场价格一直维持在较低水品，市场整体价格不是很高，4月份由于新政的影响，导致量价齐跌，但是到了七月开始缓慢回升，这说明了淮北的市场还是刚性需求占据主导。 房地产处于平稳发展阶段，各指标数据处于高位运行状态 如国家近期不再继续出台严厉调控措施，充足的供应量及旺盛的消费需求，将会稳定维持现在的水平。,未来市场预判：经过4月份国家严格的宏观调控，淮北房地产整体市场也经历了一轮量价齐跌的过程，现在市场开始探底回升，成交量开始放大，加上淮北市场充足供应量，今年下半年整体将会继续回升,濉溪楼市,1、 濉溪县房地产市场目前处于起步发展阶段，由于地价较低，建安成本成为商品房开发过程中主要成本，体现在小高层、高层价格高于多层价格，城市居民对小高层和高层有一定的抗拒性 2、 目前濉溪城郊主要还是以多层为主，城市中心规划建设开始以高层为主。,以多层为主,以多层为主,以多层为主,全部为高层,全部为小高层,全部为高层,以多层为主，五期为小高层,以多层为主，后期规划小高层拟改为多层,在售楼盘统计表,区域竞争,老城区板块及开发区板块目前项目大多以多层为主，价格相对较低，一般在2300元-2800元之间，接受度高，项目去化速度比较快，新城板块由于处于城市中心，配套齐全，所有项目基本以高层和小高层为主，价格也在3500元左右，主要客户以濉溪高端消费群体。,即将推出市场项目分析,以上项目都在2010年8月-10月左右推出市场，随着供应量逐步增大，后续供应较为充足，新城与老城板块及开发区板块竞争将日趋白热化,竞争对手一、铭城花园,铭城花园位于新城区三堤口附近，整体规划建设33层高层建筑。是一个集商业、住宅于一体的品质小区，周边配套完善，购物、教