永坤公司西安浐灞生态区东湖路项目定位报告.ppt

永坤公司西安浐灞生态区 东湖路项目定位报告,2009.04.10,研究的思路与框架,01,02,03,04,05,宏观政策分析,2008年下半年以来政府宏观调控救市,金融政策,行政、 财税、法规,住房政策,综合 救市,解决目前房地产市场存在突出问题,稳定楼市,促进普通商品住房的供应、加大对普通商品住房建设的信贷支持,下调贷款利率；下调二套住房的首付比例；贷款规模不设上限,营业税、政策性用房,2008年9月以来多次下调贷款利率，目前利率水平已经成为史上最便宜的房贷利率； 营业税征收年限缩短至2年； 对改善性的第二套住房可以享受最低2成首付，30%优惠利率的政策； 以限价房、经适房和廉租房为主要形式的保障性住房政策可根据不同地区的实际情况进行调整 2009年将实施适度宽松的货币政策，货币政策要在促进经济增长方面发挥更加积极的作用，首先改善金融调控，保证货币信贷总量满足经济发展需求，广义货币增长17%左右，新增贷款5万亿元以上； 两会报告指出：促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。而总体目标为：深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。,宏观环境认识：调控新政与市场效果,产品价值和市场潜力挖掘是关键,宏观环境变化下的应对措施,房地产冬天即将过去,政策积极配合救市，项目运营重点应面向刚性自住需求的引导和拉动,01,02,03,04,05,区域市场分析,最终将成为能够居住55万人的，集生态、会展、商务、文化、居住等功能为一体的新城区,浐灞生态区/总体概况,浐灞生态区： 位于西安城区东部，北接渭河，南到绕城高速，包括浐灞两河四岸的南北向带状区域，规划总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里。,浐灞生态区/ 总体规划,一心三翼的总体规划布局，项目地块位于浐灞核心区内。,一心是指： 以浐灞半岛、广运潭生态景区为核心的浐灞中心区域，总面积约为50平方公里。 三翼包括： 绕城高速以北至灞河入渭口、总面积约34平方公里的北翼（灞河下游段）； 陇海铁路华清路以南至三环与绕城立交，长约9.4公里、面积约25平方公里的南翼； 陇海线路至西康铁路的灞河段，全长约4.8公里，总面积约18.3平方公里的东南翼。,浐灞区域概况 / 总体规划,一、是结合河道整治和滨水环境的综合开发，将形成生态型滨水城市新区； 二、是在起步区东南形成行政办公功能区，容纳部分市行政办公管理职能； 三、是选择浐灞新区作为欧亚大陆桥金融贸易首脑区，引入国际论坛、会展经济和地区总部经济； 四、是打造高品质城市滨水住区，吸纳来自老城区的居住人口； 五、是随着流域水环境整治工程的推进和广运潭、三角洲欧亚论坛等项目的定点和建设，将使浐灞河生态区在不久的将来成为西安市著名的休闲旅游度假区。,西安市浐灞河生态区总体规划,浐灞生态区/ 人口目标,到2015年，浐灞河流域集中治理区总人口规模达到20万人； 2020年，人口达到55万，基本形成集生态、商务、景观、居住等功能为一体的新城区。,区域人口规划，为区域房地产发展奠定了基础,浐灞生态区/ 社会目标,浐灞生态区用地规划基本遵循了西安原有城市框架。 北区以湿地、居住用地相结合，配合滨水生态住宅区。 中央核心区和南区基本都是大型滨水社区，目前主要大盘如中新铲霸半岛等都集中于此。 东南区辐射洪庆组团的滨水社区，是现代产业和居住相结合的功能区。,浐灞生态区/ 用地规划,以滨水居住区为主导，打造西安未来人居方向,浐灞生态区/ 用地规划,六大方向,浐灞生态区/ 交通规划,道路总用地：15.65亩 总路网：538.km 密度：4.14公里/平方公里 对外公路：60.99公里 快速路：40.77公里 主干道：143.52公里 次干道：142.74公里 支路：66.55公里 滨水景观路：84.16公里 停车场：80个 总面积：50万平方米,区域交通建设日渐完善，目前已分布合理的路网结构，和多条外向交通干线,浐灞生态区/ 交通规划,将形成“四纵七横”的道路网络布局模式。分为快速路、主干路、次干路、支路四级，以及滨水旅游景观道路。整个生态区规划道路。,浐灞生态区/ 绿地规划,生态区规划人均公用绿地面积28.8平米，绿化率达到47.69%，城市公共绿地面积为1584.15公顷，将成为西安“最绿”的区域,浐灞生态区/ 绿地规划,浐灞生态区共规划湿地3500余亩，对地区气候有很强的调节能力。据研究人员发现目前在浐灞生态区内存在大量鸟类、水草植物。,目前浐灞生态区绿地、公园建设正稳步进行，据统计该区现有绿地近万亩，著名的“广运潭”也正在申报国家湿地公园，铲河沿岸公园建设也已成规模。,管委会已完成固定资产投资近30亿元，其中流域治理和城市基础设施完成投资20亿元。,浐灞生态区/ 基础建设,区域基础建设发展迅速，但生活相关配套仍相对匮乏,河道治理颇有建树，完成河道一级地方建设18.6空里，完成橡胶拦水坝4座。,浐灞生态区/ 重点建设项目,欧亚经济论坛西安“国际化 ”开篇之作,位于浐灞生态区浐灞半岛内，建筑面积约270万平方米，建设欧亚经济论坛大型会议中心、五星级宾馆、商务中心、商业中心、高尚居住区和其它配套服务中心以及园林绿化等，总投资约60亿元人民币。,欧亚经济论坛永久会址已经成为配套设施完善、环境优美，规格极高的会展、商务活动中心，进一步扩大西安市在国际上的影响力，提升西安市的城市品位，带动区域经济增长。,浐灞生态区/ 重点建设项目,浐灞商务中心浐灞商务引擎,位于生态区行政商务首脑区浐灞半岛内，项目以智能化、低密度、生态化为特点，全方位打造具有现代浓郁气息的国际商务中心，周边布局有半岛商业广场、浐灞财富广场、浐灞国际学校等，是商务办公的最佳抉择。项目建成后，将增强浐灞开发的辐射功能、聚集功能和拉动效应，使生态区逐步发展成为西安东北方向的城市副中心。,浐灞生态区/ 重点建设项目,广运潭2011年世界园艺博览会,位于灞河城市段中下游，史称“灞上”地区，历史悠久、文化积淀深厚，是盛唐时期主要的港口之一。项目建成后，将形成万亩水域和万亩绿地，平均每天可以吸收二氧化碳900吨，产生氧气650吨，年滞留粉尘1090吨，从而极大的提高西安市整体空气质量，大大改善西安市的人居环境，构建人与自然和谐相处的新型城区，成为我国北方地区罕有的集生态湿地保护、河道景观、动态旅游、游览观光等为一体的生态景观公园。,浐灞生态区/ 重点建设项目,桃花潭浐河优势景观资源,桃花潭生态治理项目是西安市的重点建设项目，位于浐河米家崖段，占地1200多亩，其中水面860多亩，岛屿160亩，总建筑面积约5万平方米，总投资约2亿元。,项目首期主要建设河心岛、修建高档会所、生态酒店及亲水景观台等。酒店、会所以 “绿色、生态”为主题，“现代、时尚”为特色，为生态区内举办的各类商务会议和培训提供配套服务、娱乐休闲中心等设施，全力打造独具岛屿风情的新型商务度假、旅游度假基地和生态体验、休闲的最佳场所。,根据美城对浐灞生态区房地产市场发展状况的调研和对未来发展的研判，将整个浐灞生态区区分为五大房地产市场板块。 中心板块 广运潭板块 长乐咸宁板块 纺东板块 草滩板块,浐灞生态区房地产市场 /板块划分,虽然从长远来看，浐灞生态区可以分为五个地产板块，但目前整个浐灞房地产发展主要集中在中心板块和长乐咸宁板块。,浐灞生态区房地产市场 /板块划分,浐灞区房地产业近年来虽已慢慢的发展为城东乃至全市的重点区域，但就其现在的市场状况，还不能与其他房地产板块的规模相比，目前在售项目较少，但随着整个西安市场房价的上升及房地产市场的火爆，加上浐灞生态区自然环境的大力宣传，城东浐灞区的房价也是节节高升，综合而言片区的前景值得看好。,浐灞生态区房地产市场 /整体分析,中心板块,中心板块目前包括三个部分：项目所在的半岛区域、新灞路区域和广运潭区域，目前项目主要集中在新灞路区域和半岛区域，目前据悉的项目包括有西岸国际花园、恒大名都、中新浐灞半岛等大型项目，目前区域价格在3800-4000元/。,浐灞生态区房地产市场 /板块分析,长乐咸宁板块,浐河东路、纺北路地区属于浐灞生态区的南区，该地区目前在浐河东路沿线有系列成熟楼盘，如广厦水岸东方、沁水新城等。该地区楼盘开发较早并且处于长乐路地段，各项配套设施十分成熟，交通畅达，未来有地铁1号线通过。目前该地区楼盘均价为3700-4500元/平米之间，不同楼盘之间因为区位不同，价格差异比较大。未来随着我市振兴纺织城政策的实施，该地区房价仍将保持中高位运行。,浐灞生态区房地产市场历年推出典型物业,浐灞生态区房地产市场市场特征,2005,2006,2007,2008,2009（预测）,户型,价格,90 以上两房和大三房户型,80 以下小两房出现，但主力还是两房和三房的户型,3000元/m2,3300元/m2,3600元/m2,年推盘量较大，主要由中新和恒大项目来决定市场。 产品供应单一，以85-90平方米二房和大三房供应为主。 各楼盘均打价格战，市场竞争激烈。,市场特征,3800元/m2,小两房和小三房是目前市场未被满足的机会,4000元/m2,90 以下两房和大三房户型,90 以下两房和大三房精装户型,浐灞生态区楼盘客户构成分析,浐灞生态区消费群体具有明显的区域性特征,客户构成 企业老板 企业中层/中高层管理人员 私营业主/个体工商户 政府公务员 本地地缘居民 区域外的普通置业者 投资客户,置业次数：浐灞生态区核心区域以二次置业为主，在浐河西岸的楼盘则多以首次置业为主。 置业目的：主要为满足居住功能，解决工作与生活的协调问题 二次置业则主要以改善生活条件，提升生活质量为目的 置业关注因素：性价比，产品的实用、实惠、项目品质及功能配套,浐灞生态区市场特征小结,便捷的交通路网，为区域的房地产市场的发展创造了条件。 年推盘量巨大，主要由中新和恒大项目来决定市场。 产品供应单一，以85-90平方米二房和大三房供应为主。 各楼盘均打价格战，市场竞争激烈。 楼盘主要以区域本地客户消化为主，区域外市场有待进一步开拓。 消费者置业时重视性价比、产品的实惠、实用、品质感。宜通过产品设计创新和营造物业的生活品质感两个方面进行有效引导。,01,02,03,04,05,项目地块分析,项目概况,永坤西安浐灞东湖路项目位于浐灞生态区核心区域，总占地约125亩，用地容积率为3.5，建筑密度25%，绿地率40%。,浐灞生态区位于西安城区东部，北到渭河，南到绕城高速，包括浐灞河两河四岸的南北向带状区域，规划总面积129平方公里，其中集中治理区89平方公里。,地块价值分析 / 区位分析,宏观区位分析,随着浐灞生态区（CBE）的建立，整个浐河和灞河的生态治理，将成为西安适宜居住的高尚居住区域，城市也将向东延伸发展,地块价值分析 / 区位分析,浐灞生态区以独特的生态优势，将成为西安未来人居的发展方向,根据目前浐灞的规划发展，项目地块所在的位置位于整个浐灞生态区规划的核心区。 核心区：指以浐灞半岛，广运潭生态景区为核心的浐灞中心区域，总面积约为50平方公里。,地块价值分析 / 区位分析,中观区位分析,优势资源聚集,欧亚经济论坛,2011年世园会,浐灞商务中心,桃花潭,广运潭,项目地块位于浐灞核心区的门户位置，紧邻浐灞生态区半岛区域，周边集中了2011年世界园艺博览会广运潭，桃花潭、F1摩托艇等大型项目。 从目前整个区域的用地规划上来看，除去中新浐灞半岛、中心商务商业区和西安振业项目用地，能作为开发用地已十分有限。 目前项目周边的竞争项目有限，但从规模上来说，都比较大，未来竞争形势还是较为严峻的。,微观区位分析,浐灞,地块价值分析 / 区位分析,北至浐灞一路 东至北郊路 南至东湖路（浐灞大道） 西至东二环延伸线,地块价值分析 / 项目四至,项目地块地块较为平整，局部有生态植被，已基本具备开发条件，项目地块内有高压线，一定程度上影响项目规划建设 。,地块价值分析 / 地形地貌分析,地块价值分析 / 道路及交通分析,整个浐灞区域的外向交通依附于城市二环、绕城高速、西阎高速和西潼高速，为连接其他区域和外县市的交通网络,地块价值分析 / 道路及交通分析,项目西临东二环，为城市快速干道，是区域的主要干线。 南面为东湖路，浐灞生态区的”迎宾大道“。 总体而言项目四至交通情况良好。,项目地块是浐灞核心区内，具有较佳的交通通达性，具有相当的交通价值。,项目西面和南面临城市快速干道，从区域的交通上来说，能快速的连接其他区域，所处位置具备非常便利的交通条件,项目位于浐灞生态区的核心区域，是浐灞生态区发展的重点区域，也是房地产开发的热点区域，且浐灞生态区核心区域的地块日益稀缺,项目具有一定的景观价值，但不能形成核心价值,地块价值分析 / 地块价值评价,项目地块处于浐灞生态区的核心区域，具有一定的优势，主要包括景观和交通的优势，但在浐灞区域上来讲水源优势是具有一定的普遍性，那么交通和位置的优势成为本项目的价值核心。,综合评价与发展策略 /SWOT分析,四大优势指引项目发展方向,综合评价与发展策略 /SWOT分析,合理规避项目劣势，提升项目竞争力,综合评价与发展策略 /SWOT分析,政府极力改造、包装推广、建设浐灞区域，片区在认知度和接受度有了极大的提高，是西安最适宜人居的区域之一,品牌开发商合力造势：众多品牌开发商合力造势，中新、振业、盛恒、恒大、广厦等,机会未来西安的人居方向,综合评价与发展策略 /SWOT分析,未雨绸缪，防范项目威胁,综合评价与发展策略 /SWOT策略,利用地块的所处区位、交通及资源优势打造 中高端产品 依托浐灞大环境的生态概念，打造生态居住产品,大力挖掘区域价值和 生态概念 利用众多开发商在区域的造势，积极宣传片区优势,完善项目社区配套，推广上强调片区配套规划 强调交通优势，合理规划产品及户型结构 依托资源打造特色园林，景观先行,以鲜明的产品风格，区分阻隔竞争项目，创造差异化 产品设计以紧凑为主，控制总价以达到快速销售,以浐灞生态概念为基础，打造特色紧凑中小户的中高端产品，以景观资源为依托，规划特色园林景观，以产品创新和附加值提升为主要策略，形成差异化竞争阻隔,浐灞生态区的重新定义和政府的大力支持,项目地块位于浐灞生态区的核心区域,地块所处环境，具有一定的景观价值，但不能作为核心价值,区域大型和超大型项目较多，项目地块规模劣势明显,寻求与竞争项目的差异化开发策略,土地价值的最大化挖掘,综合评价与发展策略 /项目综合评价,区 域 属 性,地 块 特 征,区 域 竞 争,差 异 化,01,02,03,04,05,竞争分析,中新浐灞半岛,项目位置：东湖与浐河交界处向东200米 投资商：香港中新集团（控股）有限公司 开发商：西安中新佳园房地产开发有限公司 西安永新房地产开发有限公司 项目状况：一期（A5、A6组团）基本售罄 二期（A10、A15组团）销售率约80% 三期（A14组团）目前在售 销售价格：4200元/平方米（含1200元/平方米精装） 户型及户型配比： A14组团（2、3、4、5、6、7、9、11、12、13号楼）,恒大名都,项目位置：酒十路与矿山路交汇处西北侧 投资商：恒大地产集团 开发商：西安祺云置业有限公司 项目状况：一期共建24栋18层的高层建筑 一期一阶段（12栋）基本售罄 一期二阶段（6栋）在售 销售价格：4250元/平方米（含1600元/平方米精装） 户型及户型配比： 一期二阶段（7、8、15、17、22、23号楼）,西岸国际花园,项目位置：北二环东延伸段 开发商：中国中铁置业 陕西中产置业有限公司 项目状况：该项目共分三期开发建设，分别为北苑、西苑、东苑。一期开发北苑，由3栋33层、4栋18层高层及2栋11层小高层和1栋中铁七局办公楼组成。目前开发3、5、9号楼。 销售价格：3800元/平方米 户型及户型配比： 一期北苑（3、5、9号楼）,片区未来竞争市场特征小结,近期推出项目以中等户型项目为主，中小紧凑户型楼盘比较少 产品多以精装为主。 多以中大体量盘为主。,本项目在产品设计上要超越对手 规避自身体量较小的劣势,01,02,03,04,05,客户分析,调查人群：有意向在浐灞生态区置业的目标客户群 调查途径：定点拦访和利用住博会期间一对一拦截问卷 调查方式：面谈 访问样本：311份 有效样本：158份（甄别后有效样本）,对浐灞生态区的基本印象,43%的被访问者表示觉得浐灞生态区的环境优美； 32%的被访问者表示认为浐灞生态区 的发展潜力大。,置业浐灞生态区的原因,有3成以上的被访问者表示置业浐灞生态区的原因是环境优美和看好片区未来发展； 接近2成的被访问者表示是由于工作便利和看好片区的升值潜力。,置业用途,72%的被访问者表示在浐灞生态区置业用途是作为主要居住地； 16%的被访问者表示作为投资，这部分被访问者主要是看好浐灞生态区 的发展潜力。,能承受的最高总价,57%的被访问者表示在浐灞生态区置业能够承受的最高总价为40万元以下；这部分被访问者主要是需求二房和小三房的产品。 32%的被访问者表示能接受40-60万元的总价；这部分被访问者主要是需求大三房以及更大面积的产品。,对建筑面积要求和接受程度,30%的被访问者表示在浐灞生态区置业最能接受的建筑面积在70-90平方米之间；这部分被访问者主要是需求二房和小三房的产品。 34%的被访问者表示能接受90-110平方米的建筑面积；这部分被访问者主要是需求三房的产品。 另外有两成的被访问者表示能接受110-130平方米的建筑面积；这部分被访问者主要是需求大三房和紧凑型四房的产品。,对卧室数量的需求,32%的被访问者表示在浐灞生态区置业时，对卧室数量的要求为2个； 53%的被访问者表示需要有3个卧室； 另有13%的被访问者表示需要有4个卧室。,对其他功能空间的需求,13%的被访问者表示有对储藏室的需求；31%的被访问者表示有对独立书房的需求；14%的被访问者表示有对衣帽间的需求；另有20%的被访问者表示有对功能房的需求。,对装修程度的需求,32%的被访问者表示更愿意选择购买毛坯的产品； 39%的被访问者表示更愿意选择购买精装修的产品； 另也有近3成的被访问者表示更愿意选择购买厨卫装修的产品。,目前区域房地产供应结构看，以中大户型供应为主，从需求结构上看，积蓄了一定的中小户型市场需求没得到释放。 区域内缺乏真正好品质意义上的商品房，本项目在规模上劣势明显，更应该打造中高档次形象，才能提升项目发展潜力，满足市场需求。 置业者都看好区域的发展潜力和升值空间，只要有好的产品供应就会促使他们在本区域置业。,客户分析小结,01,02,03,04,05,项目定位,定位策略,项目目标客户定位,项目目标客户描述,核心价值挖掘,项目的核心价值是什么？ 什么是项目独一无二、不可复制的卖点？,利用商业 来完善自 身配套,区域发展 带来需求,项目位置 具备可 打造性,核心价值体系,区位资源+产品特色+品质打造,内外兼修，打造不可复制核心竞争力,属性定位,户型面积区间定位,项目户型定位原则： 基于市场竞争 基于客户需求 基于项目发展战略,01,02,03,04,05,营销推广策略,整体营销策略分解启动策略,项目启动单位产品线丰富，从二房到四房，适合区域所有的置业群体,启动策略建议,整体营销策略分解启动策略,启动策略,启动配置,全面展示到位,价格策略项目静态比准价格,根据与周边同类楼盘以主要因素比较打分，可得出假设本项目现在入市的市场静态比准价为：3780元/,价格策略动态溢价：市场增长溢价,市场自然增长率（未计算其他动态溢价因素） 2009到2010年上半年的市场环境将受2008年下半年经济危机的持续影响，预计房价涨幅不会太大，预计到2010年初，与现阶段相比，自然溢价率约为5-8 。,通过对以上数据分析可知，西安市房价历年涨幅11.297%！,价格策略动态溢价：其他溢价因子,均价实现的前提 1.产品概念的成功打造 2.景观及样板房提前展示 3.营销策划推广精准化,预计2010年初项目推出市场，通过溢价整合，预估均价为：40004200 元/,开发进度及销售周期节奏安排,时间轴线,销售节点,7月初,10月初,一期开始认筹,10年10月初,解筹/开盘,11年10月初,推广安排,网络推广 简单资料,营销活动,展示安排,一期认购期,一期开盘期,持续销售期,一期尾盘期,一期认筹期,封顶,11月3月底,工程进度,40%,50%,65%,80%,95%,销售节奏安排,10年3月底,10年12月,二期开始认筹,解筹/开盘,封顶,二期尾盘期,持续销售期,二期开盘期,二期认筹期,二期认购期,销售周期,11年12月,12年3月,一期,40%,50%,65%,80%,95%,二期,样板房开放 园林开放 会所开放 开盘仪式,封顶仪式 开工仪式 业主嘉年华会,品牌幼儿园签约 入伙仪式 社区活动,现场包装,入口园林 售楼处 商业街包装,第一批样板房 部分园林 看楼通道、电梯,外立面展示 园林景观,亮灯仪式,封顶仪式,亮灯仪式,入伙仪式 社区活动,开工仪式,第二批样板房 看楼通道、电梯,外立面展示 园林景观,户外广告：伴随销售节点更新 报纸硬广及软文:华商报、西安晚报 频率降低 房展会 房展会 房展会,01,02,03,04,05,物业发展建议,产品全面升级市场户型亮点研究,产品性价比挖掘,内庭院,露台,凸窗,客餐厅、主卧南北通透,户型舒适性提升,夹层空间,入户花园,可变空间,户型功能弹性,宽厅设计,功能空间预留,双主卧,中西厨房,主卧套,户型功能细化加强,高厅（6米，4.5米，3.9米）设计,错层跃式,多面采光空间,户型舒适性提升之一：南北通透,客厅餐厅南北通透,客厅餐厅、主卧南北通透,说明：在三房及以上的户型比较常见，也是其舒适性的基本条件。,户型舒适性提升之二：宽厅、高厅设计,说明：扩大人们普通的尺度感觉，产生较强的视觉冲击力，提高居住舒适性。常见大户型中，高厅设计在一些中小户型结合赠送夹层设计,宽厅设计，享受最大景观面宽,宽厅空间,高厅空间 （3米9、4米5、6米）,B,B,4.5米 4.5米,C,C,3米,3米,3米,楼层结构示意,户型舒适性提升之三：错层跃式,说明：提供一种空间上的变化，强调户内公共区域与私密空间的区分，提供给住户一种更富趣味的居住情景和尊贵感。跃式适用于大户型，错层复式在中小户型中都可用。,跃式户型,错层空间 （送面积或打造空中TH的复式空间）,户型舒适性提升之四：多面采光,说明：最大化采光面和观景面，最贴近自然的方式，最奢侈的享乐。适用于有较好外部景观资源的情况。,270度观景凸窗,卧室二面采光、客厅三面采光、弧形大阳台,阳光房,梁,凸窗窗台,凸窗窗台客户可根据需要拆卸，赠送面积,凸窗剖面,1700,产品高性价比的挖掘之一：凸窗,说明：赠送面积最常用的方法。在中大户型中常用正常凸窗，在中小户型中常用倒凸窗。现在也出现有同时方法作赠送衣柜的做法。,利用同样原理做赠送衣柜,产品高性价比的挖掘之二：夹层空间,说明：赠送整层小于2米2的空间，但此空间相对压抑，因此常见于小户型中。,产品高性价比的挖掘之三：露台,说明：赠送面积较常用的方法之一。鉴于成本的考虑，一般出现在大中户型中，根据定位和售价的情况，面积会有所不同。,偶数层露台,奇数层露台,阳台,露台,阳台,露台,露台与阳台的结合使用，增加实用性和舒适性,产品高性价比的挖掘之四：入户花园,说明：改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容。,入户花园,产品高性价比的挖掘之五：内庭院,说明：入户花园的升级版。通过一个空间使多个空间共享阳光、景观，更具空间的层次感和舒适性。常见于大户型。,户型功能弹性之一：弹性空间预留,说明：预留户型的功能弹性。让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。,内庭院可改成一书房,增加可拼合产品组合，其优势表现在： 面积小总价低，吸引投资客； 小面积户型出租也较容易； 对面积需求大的客户可以通过拼合来满足； 总之，增加可拼合产品，项目较灵活，抗风险性强。,说明：以一个模数为“菜单”，进行前后或左右的拼合，达到空间使用的伸缩性和功能使用综合性，多于以一些介于居住和办公的公寓中。,户型功能弹性之二：拼合空间预留,功能细化加强: 主卧/厨房,说明：满足客户差异性需求，需要根据比较详细的客户调查，寻找其潜在需求来进行设计。,主卧功能扩充，卫生间、更衣室、书房全套单元享受,满足三代同堂的带卫生间的双主卧,厨房功能扩充，满足不同功能的中西厨房，餐厅和厨房功能结合，形成新的生活方式,中西厨房,成功案例解析一,说明：两房中难见的户型，面积为68-73平米，赠送面积和舒适性达到极致。,露台变种：双L型阳台（加花架）形成错层赠送阳台；较好解决露台私密性问题,主卧L型落地凸窗赠送，形成温馨休闲空间，同时使主卧得到三面采光和景观。,根据凸窗原理，赠送的衣柜,入户花园,成功案例解析二,说明：将性价比发挥到极致，同时通过空中花园、多面采光等元素让户型特色鲜明，极富感染力。,弧形大露台，对二房来说比较罕有,入户花园，有改造空间,观景厨房,超大生活阳台，预留工人房管道,空中花园，将自然引入客厅餐厅,客厅餐厅多面采光较有震撼力,主卧弧性大露台,双层高入户花园,二层高的露台客厅，复式空间让赠送面积有更多的空间，空间也更丰富,成功案例解析三,说明：通过弧形窗或空中花园来实现多面采光的理念，让住户更贴近自然。同时赠送的露台既实用又具震撼力,客厅超大弧形观景窗和阳台的结合，体现尊贵生活。,主卧套，多种功能结合形成完整私密空间。,空中花园，绝佳的景观面，餐厅三面采光,主卧赠送大的具有私密性的空中露台，极富吸引力,成功案例解析四,说明：露台跳送，并较好解决其私密性问题，使露台更实用。,空中庭院，三个空间共享,超大露台，通过百页或凸窗来提高露台私密性,入户花园露台和主卧露台跳送,成功案例解析五,说明：跳送露台花园，让多个空间共享。赠达面积超大，富有感染力。,挑送空中庭院露台，使客厅进深变短，通风性更好；同时得到几个空间的共享,左右挑送露台,成功案例解析六,赠送二层高超大露台,6米高客厅空间,二层高入户花园，为业主提供改造空间,共享的空中庭院,入户花园可改房,采光走廊,说明：利用6.5米面宽，在120-130平米的建筑空间设计复式产品，为此面积区间产品提供了新的产品变化，增加产品竞争力。实现了 “前庭后院”的设计特色。,产品特点： 跃式结构，各层分区明确，互不干扰； 4.5米 高厅设计，7.4米宽的豪华客餐厅，体现尊贵感觉； 方正实用，通风采光效果好； 景观资源最大化，拥有近18米宽的观海面； 超大凸窗、露台等附加值的赠送，增加产品实惠