中国房地产市场形势展望报告.ppt

2013年中国房地产市场形势展望报告,kinvo金网络置业 2013年1月,目录,报告结构3 第一部分：2012年房地产市场回顾.4 第二部分：2013年宏观经济趋势.22 第三部分：2013年政策走向研判.28 第四部分：2013年市场展望与房企对39,报告结构,报告结构,市场运行 房企运营,要点2012年房地产市场回顾（1）,市场运行： 历经近3年最为系统和坚定的政策调控后，2012年房地产市场出现逆转性回暖。 全国商品房市场销售规模和销售均价都有不同程度的上涨，开发投资同比明显增长，重点城市的土地市场成交也在四季度持续向好。由于新开工面积的同比下降，市场供求同比趋紧。 此轮市场回暖的推动因素来自四方面：货币政策调整的最新触发，房企策略的顺时调整，需求强劲与周期性释放，以及市场预期改变的强化作用。 总体来看，经济发达且房价高的一线和二线热点城市领跑市场，东部领跑西部。全国房价均值有所回落的城市成交回升更快。 与以往市场回暖不同的是，2012年全国楼市回暖呈现出显著的结构性特点。 在需求方面：刚需主导市场反弹；高端市场及非第一居所仍然偏冷；投资投机性购房继续被抑制，在商品住宅限购的影响下，非居住类物业成为投资新热点。 同时，不同级别城市呈现出梯队性差异表现，一二线热点城市回暖明显，而三四线城市不佳。,房企运营： 面对房地产市场的变化态势，房企策略顺时调整，保障销售规模成长。 多数规模领先企业2012年度销售计划完成情况良好，全面跑赢市场，销售额增幅远远高于市场平均增长率。这不但保障了企业的健康运营，也为未来市场竞争奠定了坚实的基础。 规模领先企业之所以取得不俗业绩，归功于“坚持销售规模持续成长 + 销售价格随行就市”的基础策略。在对2012年市场悲观预期下，多数企业平均销售均价呈现下降态势。 房地产行业市场集中度持续显著提升，top10房企市场份额从2009年的8.16%上升至2012年的15.36%。,要点2012年房地产市场回顾（2）,2012年房地产市场出现回暖,调控不放松； 消费者观望心态浓重； 市场预期极度悲观； 整体市场成交低迷。,市场运行-1,1-2月份 观望胶着，市场仍延续2011年低迷状态,3-6月 价调量升，市场快速回暖,下半年 市场转好趋势确立，量价齐升,政策预调微调，货币政策转向，促发市场预期转好； 房企加大促销力度，以价换量，激发刚需入市； 刚需率先回暖，市场活跃度提升； 整体呈现价调量升态势。,刚需加速 释放，销售持续向好，各地市场全面活跃； 高端和投资需求有所活跃； 土地市场结束观望，房企积极入市，成交和地价快速从低谷回升； 房价从阶段低谷回升，年底加速涨升； 市场向好趋势全面确立，年底甚至现局部过热迹象。,2012年全国商品房市场主要指标年度变化走势,市场运行-2,销售规模：同比由负转正，市场销量再创新高。 1 11月，全国商品房销售9.17亿平方米，同比增长2.36%，整体销售规模同比由负转正，市场销售量再创新高。商品房销售额同比增长9.13%，商品住宅同比增长10.35%。 房价走势：先调整后回升，多数城市全年平均房价呈小幅升降。 新开工面积：商品房和住宅同比均下降。 111月，全国商品房累计新开工16.24亿平方米，同比下降 7.17%，其中住宅新开工面积同比下降11.14%。 开发投资： 商品房和住宅同比增幅均在10%以上。 111月，全国商品房和住宅开发投资同比增幅分别为16.74%和11.92%。 售供比值：同比上升，开工面积与销售面积差距缩小。 以商品房销售面积和新开工面积计算的名义售供比值为56.46%，同比提高5.25%。商品房销售规模同比由负转正，而商品房和住宅新开工面积始终为负增长，开工面积与销售面积的差值比上年同期有所下降。 土地市场：上半年供求低迷，下半年平稳回升，供求整体处于低位，土地出让金 明显下滑。 全国300个城市土地出让金总额为19504.3亿元，同比减少13%。但四季度，重点城市土地市场逐渐变强，成交持续向好。,经济发达且房价高的一线城市和二线热点城市领跑，东部领跑西部，全年房价回落城市成交回升更快,市场运行-3,2012年111月份部分城市房地产市场主要指标（数据来源：统计局系统）,全国楼市逆转回暖，时间早且持续好,货币政策调整是最先触发点 2012年内两次下调存款准备金率和存贷款基准利率，流动性适度宽松，直接利好市场。 房企策略调整功不可没 2012开年，房产市场“惨淡”开局，市场成交大幅下滑，大部分房企资金链趋紧。对市场悲观预期，房企优选“以价换量” 策略，推动主流购房需求加速释放。在此背景下，调整运营计划，加大针对主流产品推盘力度。 需求强劲与周期性释放是市场走强的内在基础 我国仍处于城市化加速的中期阶段，城市住房需求基础依然稳固。2011年房价下降以来，刚性和改善性需求持续累积。随着2012年对市场预期的转变，刚需和部分改善性需求加速释放，推动市场走强。 市场预期的改变强化市场回暖趋势 先是中央强化住房调控政策，地方政府严格执行，市场形成下跌预期。接着中央宏观政策微调波及房地产，地方政府政策执行变相放松，引起市场预期逆转，从而加速市场回暖。,市场运行-4,全国楼市回暖呈现显著的结构性特点,刚需主导 2012年首次置业者占大多数， “刚需”反弹，全国房地产市场进入刚需主导的时代。刚需市场结构性偏热是2012年市场变化的显著特点。 高端市场及非第一居所仍然偏冷 由于限购、限贷不放松，别墅等高端需求继续严格受限，虽然年底有部分高端市场出现一定回暖，但力度仍偏弱。 投资投机购房继续被抑制 既往投资热点城市中，经济基础扎实、消费需求强劲的一二线城市再次领跑市场，而像温州、鄂尔多斯等自身消费需求规模小的投资热点城市加速陨落。 不同城市梯队表现 一线好于二线，二线好于三四线。在一线和二线热点城市全面回暖甚至局部偏热的同时，仍有许多三、四线城市表现不佳。 非居住类物业明显成为投资新热点 特别是一二线城市的写字楼、商业物业的售价和租金加速上涨。,市场运行-5,规模领先企业全面跑赢市场,房企运营-1,表：2012年度销售额top50房企的销售金额、销售面积以及同比增长情况,数据来源：金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2011、2012年度中国房地产企业销售排行榜综合整理,相对全国商品房销售不到5%的面积增长和不到10%的销售额增长，多数领先房企年增长率远高于市场平均增长率。,规模领先企业全面跑赢市场,房企运营-1,表：2012年度销售额top50房企的销售金额、销售面积以及同比增长情况,数据来源：金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2011、2012年度中国房地产企业销售排行榜综合整理,同比上升,在top50房企业中： 40家可统计销售额同比，35家同比上升 36家可统计销售面积同比，32家同比上升,下降,多数规模企业年度计划完成良好，保障健康运营，奠定未来竞争基础,房企运营-2,表：2012年度销售额top50房企的销售额、销售面积以及年度计划完成率,备注： 1、房企排名数据（含销售金额和销售面积）：中国房产信息集团、中国房地产测评中心和cric共同发布的2012年中国房地产企业销售排行榜； 2、销售目标完成率：通过网络收集各房企财务报告、高层讲话或公司会议等提出的销售目标，将销售额与销售目标做比值，结果尚不够精确。,大型品牌企业稳定性强，地方优势企业易现波动,房企运营-3,表：2010-2012年度领先房企的销售额排名,数据来源：金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009-2012年中国房地产企业销售排行榜综合整理,只有top30排名,前25名：大多数销售额已跨越200亿门槛，多为全国布局的大型品牌企业，发展稳定性较强。 后25名：多为地方优势企业，稳定性相对较差，从历年排行看，易因市场波动出现起伏。,前25名,后25名,房企运营-4,表：部分领先房企2009-2012年市场份额变化,top10,top50,top30,top20,数据来源： 1、以国家统计局发布的全国年度销售额数据为基础，由于2012年全国销售额数据尚未发布，此处由2012年1-11月全国销售额数据计算； 2、各房企年度销售额，金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009-2012年中国房地产企业销售排行榜综合整理； 3、根据全国年度销售额和房企年度销售额数据，计算市场份额。,市场集中度持续显著提高。,多数领先房企一直坚持规模+销量成长的目标,房企运营-5,表：2012 年度top10房企的历年市场销售额,数据来源：金网络根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009-2012年中国房地产企业销售排行榜的销售数据，以及国家统计局公布的全房地产销售数据，综合计算整理。,普遍采取坚持“销售规模持续成长 + 销售价格随行就市”的基础策略,房企运营-6,表：2012年度top50房企销售额、销售额同比和平均售价同比变化（top17，top18-top50见下页）,数据来源：根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009年中国房地产企业销售排行榜、2010年中国房地产企业销售排行榜、2011年中国房地产企业销售排行榜、2012年中国房地产企业销售排行榜综合整理,多数领先企业销售额显著增长，而平均销售价格多呈下降态势。价格下调原因有三个方面：一是市场结构变化，二是市场布局变化，三是以价换量的销售策略。,房企运营-6,表：2012年度top50房企销售额、销售额同比和平均售价同比变化（top18-top50，其中部分企业因数据缺乏暂未入列）,普遍采取“坚持销售规模持续成长 + 销售价格随行就市”的基础策略,数据来源：根据中国房产信息集团、中国房地产测评中心等共同联合发布的2009年中国房地产企业销售排行榜、2010年中国房地产企业销售排行榜、2011年中国房地产企业销售排行榜、2012年中国房地产企业销售排行榜综合整理。,保持土地储备的动态均衡，后续发展资源有保障,房企运营-7,表：部分领先房企土地资源储备情况（单位：万） 数据来源：金网络根据中指数据库企业发布2008-2011年年度土地储备量综合整理，2012年数据从各房企发布报告中获得。 备注：除万科2012年是截止到9月外，其他企业数据均是截止到6月，排名顺序是2012年销售额，未入列房企暂无数据。,2012年上半年，领先房企去化速度慢，拿地也相应谨慎。下半年销售好转，购地迅速转趋积极。,一、二线城市仍然是领先企业的主战场,房企运营-8,表：2009-2012年top50领先房企在不同级别城市的新增规划建面汇总（万）,表：2009-2012年top50领先房企在不同级别城市新增土地总成交金额（亿元）,备注：数据是从中指数据库中整理其能监测到的top50企业以及能监测到的各企业进驻城市，整理其新增土地分城市级别数据，最终汇总求和得出。该数据小于企业发布数据，但可以看出相对趋势。,报告结构,宏观走势 经济动力 投资形势 货币供给,要点2013年宏观经济趋势,宏观研判： 总体上看，中国经济已告别“高增长”时代，在“稳中求进” 中央总基调下， 2013年宏观政策将加大“预调微调”力度。 在外部环境仍旧偏紧的情况下，从“三驾马车”到“双轮驱动”，内需渐成为拉动经济增长的主动力 。 2013年经济增长将温和回升，宏观经济形势对房地产市场的影响更趋积极。,2013年宏观经济将持续温和复苏,2012年，全国gdp为51.93万亿元，比上年增长7.8%。全年cpi同比上涨2.6%，比上年的5.4%明显回落。 2013年，在“稳中求进”的总基调下，宏观政策将加大“预调微调”力度。预计2013年gdp增幅将达8%左右，投资、消费和净出口增速都将有小幅上升。从物价运行规律来看，本轮cpi筑底基本完成，已经开始酝酿新的上升周期，预计cpi增幅将达3%左右。,宏观走势-1,24,24,表：2008-2012年全国gdp、cpi和ppi同比增速（数据来源：国家统计局）,预计2013年gdp增幅8%，cpi增幅3%左右,转变传统经济增长模式，内需将逐渐成为拉动经济增长的主动力,外部环境难有改观，外需增长乏力， 2013年内需仍将是拉动经济增长的主动力。 2012年前三个季度，在总需求对经济增长拉动中，消费占55%，投资占50.5%，并且消费对经济增长的贡献连续三个季度超过投资。 与此同时，外需增长乏力，对gdp增长的拉动为-0.4%，延续了2011年对经济增长的负拉动态势。,经济动力-1,表：中国gdp增长率及“三驾马车”对经济增长的拉动（单位：%）,数据来源：wind,政策刺激使固定资产投资维持较快增长,宏观政策稳中趋松，基础设施投资继续推进，保障房建设继续扩大规模，战略性新兴产业加快发展，预计2013年固定资产投资增长22%左右。 在出口形势严峻、经济超预期减速的大背景下，2012年我国采取了一系列扩大投资政策措施，固定资产投资依然实现了较快增长。2012年1-12月份，全国固定资产投资（不含农户）364835亿元，同比名义增长20.6%。,投资形势-1,数据来源：国家统计局,表：固定资产投资（不含农户）增速（单位：%）,2013年货币、信贷“稳健取向”，新增货币供应量将适度增长,在经济增速趋稳背景下， 2013年的中国货币政策将会“稳中有进”，预计2013年社会融资规模达17万亿元左右，信贷投放9万亿元左右，m2同比增15%左右。 2012年社会融资总量持续增长，达15.76万亿元，同比增2.93万亿元。其中人民币贷款增加8.2万亿元，同比增7320亿元。显示2012年货币政策总体中性偏松。 中央经济工作会议提出2013 年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加。,货币供给-1,数据来源：央行,报告结构,2012年政策演变 2013年政策走向 新型城镇化机遇与挑战,要点2013年政策走向研判（1）,政策研判： 2012年，在“稳中求进”的总基调下，宏观政策和地产政策的预调微调，对房市走势产生了积极影响。地方政府在政策执行中的弹性，客观上起到了为房市部分松绑的效果。 2013年，房地产调控基调不变，政策相对稳定：更加突出两手抓策略。对房价上涨仍会保持高度警惕。 建立促进房地产市场健康发展的长效机制将成为政策发力的新方向和新重点，包括保障房制度、房地产税收制度、土地变革制度。,要点2013年政策走向研判（2）,新型城镇化的机遇与挑战： 中国城镇化将是一个分化的过程，不同城镇发展路径会有比较明显差异，从而使得各地房地产市场更趋分化。 农民工市民化是下一阶段推进新型城镇化的关键课题，对房地产 行业和市场的影响是多面的。 集体土地制度变革，可能是未来一个阶段房地产企业发展最重大的发展机遇。 随着新型城镇化的推进，对房地产投资开发模式提出了变革拓展要求：从单一商品房开发到城镇区域综合开发的新机遇和新模式。,政策预调微调，对房市产生积了极影响,年初货币政策的转向为房地产市场注入了活水。 国家执行积极的财政政策和稳健的货币政策，通过两次下调存准率和存贷款基准利率，使得流动性过紧的局面出现松动。 政府一直坚持落实差别化信贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。 一年多来，在坚持房地产调控总体基调，继续对房价上涨保持高压态势的同时，政策执行由“全面收紧” 逐步朝“差别化”转向。,2012年政策演变-1,地方对政策的弹性执行，起到了部分松绑效果,地方层面：相对于中央政府对房市调控的坚持，2012年地方政府在政策执行上，表现出更多的弹性。 虽然没有触碰限购红线，但对刚性需求给予了多层面的松绑。 2012年很多地方采用调整普通住宅标准、公积金、信贷优惠等多种方式，对首次购房给予更多支持。据统计，2012年以来全国有28个城市先后对公积金贷款政策进行了调整，上半年延长贷款年限、增加贷款上限，下半年又进一步下调首套房、二套房公积金贷款的首付比例。,2012年政策演变-2,房地产调控基调不变，政策相对稳定,2013年房地产调控政策基调不变，限购、限贷、税收等都将延续。 对于未来房地产调控方向，住建部表示，2013年继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。 继续实行限购措施，要坚决抑制投机投资性购房需求，支持合理自住和改善性需求。 房价走势仍是新一届政府关注点，对房价上涨仍会保持高度警惕。,2013年政策走向-1,制度变革和长效机制,2013年继续实施调控同时，建立促进房地产市场健康发展的长效机制将成为政策发力的新方向和新重点。 住房保障制度：加快保障性住房投融资、建设、运营、管理等的制度建设。随着保障性住房建设、交用高峰的到来，住房保障制度建设和完善将成为今年制度变革的先导领域。 房地产税收制度：以税收制度改革为核心，建立商品住房领域去投资化的长效机制。研究改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制。中央多次明确提出要扩大房产税改革试点范围，2013年房产税扩大试点范围，也是可以预见的。 土地制度变革：不仅是土地出让方式和出让制度的完善，使其与房地产业新的定位和新的形势相适应，更重要的是集体所有制土地上市流通等更深层次的改革，在2013年将被更多地提及并将加快探索研究。,2013年政策走向-2,城镇化实现的路径差异，促使房市更趋分化,全国各大中小城镇的人口、土地、资金等方面存在显著差异，意味着未来中国各地推进城镇化的起点条件会显著不同。 下一阶段中国城镇化将是一个分化的过程，不同城镇的发展路径会有比较明显的差异。 生产和就业结构的转变方向和速度会有所差异，导致消费和居住方式的转变也必然有所不同，从而使得各地房地产市场更趋分化，对此房地产企业必须做好区域的布局和评估。,新型城镇化的 机遇与挑战-1,农民工市民化对房地产将产生多面影响,新型城镇化核心是人的城镇化，随着农村务工人员市民化的推进，意味着要让更多中低收入人群成为市民，由此也给开发企业带来四个层面的问题： 问题一：中低端住房需求怎么满足？ 问题二：对三、四线城市会产生重大影响，会否出现独特发展机会？ 问题三：客观上会促使政府更加重视调控房价，目前的调控政策是否会长期化？ 问题四：保障房市场是否存在长期机会，开发企业是否需要更多介入？,新型城镇化的 机遇与挑战-2,集体土地制度变革可能是未来房企的重大机遇,城镇化过程中，土地价值的实现形式有两种： 农村集体用地不改变性质下的有偿流转，入市开发，其结果一方面是集体土地有望与国有土地一 起，成为土地供应市场的“双轨”力量。 通过提高征地补偿标准，将农村集体土地顺利征收，收储为国有土地，再进行商业开发。 这两种土地价值实现形式，都可能会对一级土地开发商派生出巨大的商业空间，是房企重大的资源争夺机会。 对于储备着大量农村集体性质土地的企业来说，随着各地加快推进城镇化，集体土地流转或征用后，其商业价值会大幅上升，无论转性与否，公司都可通过商业运营和交易来盘活资产。 更多一级土地开发商会从低成本收储中受益。由于目前各地城镇化思路与制度尚处于形成初期，包括农村集体土地征收等成本还没大幅提高，房地产企 业定会乘此机会大举扩张。一旦未来城镇土地管理制度趋于完善，成本大幅提高，房企早期储备低成本城镇地块，是未来盈利一大保障。,新型城镇化的 机遇与挑战-3,城镇化促使房地产投资开发模式的变革,随着新型城镇化的推进，对房地产投资开发模式提出了变革拓展要求：从单一商品房开发到城镇区域综合开发的新机遇和新模式。 新型城镇化将为房地产企业开辟崭新领域，同时要求开发企业具有更广泛的能力，这对于房企来说面临的将是转型和升级的契机与挑战，需要相应地主动调整自身的开发模式、业务布局和产品线，才能在新领域竞争中实现跨越式发展。,新型城镇化的 机遇与挑战-4,目录,未来几年房地产市场总体态势 2013年市场运行展望 房企对策思考,要点2013年市场展望与房企对策（1）,市场展望： 未来几年房地产市场总体态势： 2013年开始，市场可望步入一个新秩序下相对稳定且可持续的新发展周期。 未来几年，以消费需求特别是刚需主导的市场格局将会相对稳定和长期持续，市场将呈现理性繁荣的总体基调。 未来几年稳房价将在某种程度上上升为国家战略。 2013年房地产市场运行展望： 2013年市场需求基础相对稳定活跃。 2013年购房者预期全面转趋乐观，驱动购房者入市意愿强。 市场成交可望达到两位数的增长，上半年出现需求推动型的销售高峰，下半年有望出现供应推动型的销售高峰。 2013年房价走势将呈现“厂”字型走势。投资投机有所活跃但不会成为市场主导因素，在消费特别是刚需主导的格局下，房价不会出现持续暴涨。 2013年不同城市表现回归市场理性，即供求因素成为决定不同城市市场表现的决定性因素。,房企对策： 未来几年市场成交和结构都将相对稳定且有保障，资源储备是规模扩张的关键。 战略布局：抢一线、战二线、慎布三四线。 结构性对策：增量与存量双线并举，面向刚需和首次改善需求的商品房项目资源比重应确保在70%以上。 “ 规模成长优先+随行就市定价”的运营策略，是领先房企不断取得成功的不二法宝，应当坚持并贯穿落实于从拿地到产品规划设计，到销售的全流程。 2013项目营销：相对确定市场的竞争之道消费者导向定价、以量抢量、抢时换量和差别政策。,要点2013年市场展望与房企对策（2）,形成新秩序下相对稳定且可持续的新发展周期,2013年，市场可望步入一个新秩序下相对稳定且可持续的新发展周期。 2007年开始，房地产市场经历了为期5年的大调控、大调整。伴随着市场的剧烈波动，房地产市场的目标模式、政策制度、需求基础、资源条件等都进行了全面的检讨，已经初步形成新的方向性共识，并可望在未来相当长时间内得以坚持。市场参与各方经过市场教育也更趋理性，影响市场发展的不确定因素正在逐步消除。 因此，我们有理由相信，未来几年市场的波动性将会减弱，在新的基础和新的秩序下，可望赢得一个较长时期的稳定发展。,未来几年房地产市场总体态势-1,消费需求特别是刚需主导的格局将稳定且持续,未来几年，商品住房市场将从过度投资回归消费主导。以消费需求特别是刚需主导的市场格局将会相对稳定和长期持续。 与国家新的发展观和发展路径相适应，房地产的民生属性将更多地被强调，有限资源将更多地向中低收入阶层倾斜，已经确立的“去投资投机，鼓励民生消费”政策将成为长期制度，商品房市场回归消费主导并将长期坚持。 未来市场将呈现理性繁荣的总体基调。 一方面，我国正处于城镇化发展的加速和深化阶段，商品住房的需求基础稳定而且强劲，房地产继续保持一个较长时期的繁荣仍然是可以期待的。 另一方面，商品住房去投资化趋势不可逆转，投资投机被严格约束的市场不会重现过往几年暴涨暴跌的走势，市场更趋理性。,未来几年房地产市场总体态势-2,稳定房价将上升为国家战略,基于对未来房地产业与经济发展关系的重新认识，未来相当长时间内，努力保持一个相对稳定的房价水平，将在某种程度上升为国家战略。 高房价压制经济发展，需要重新审视房地产业与经济发展之间的内在关系。过去十年房地产一直是推动经济发展的支柱之一。但在新形势下，房地产业的定位需要面临重现评估。 国家高层决策已经明确指出，中国未来几十年最大的发展潜力在城镇化，而高房价不利于新型城镇化发展。,未来几年房地产市场总体态势-3,需求基础相对稳定活跃,刚需强劲 上半年可望迎来一轮刚需的阶段性爆发； 年中受政策再度收紧的压制及季节因素的双重影响，可能阶段性休整，但持续时间不会太长； 下半年经济持续走好再次推动刚需保持稳定。 改善型和高端需求将阶段性释放 经2012年一年压制后，将阶段性释放，实体经济走强也将成为改善和高端需求释放的新的触发点。 政策是否会对改善性需求提供更大支持，是2013年值得关注的一个焦点。 投资需求有释放的可能，但活跃度有限 已有活跃迹象，特别是随着实体经济好转及通涨回弹刺激下，有一定程度释放的可能，但活跃度有限，不会成为市场的主导性力量。,2013年房地产 市场运行展望-1,购房者预期全面转趋乐观“仍处上升阶段”,购房者对房市周期的预期：2012年一二线城市购房者对房市周期预期处于上升阶段的比例多呈回升趋势。,2013年房地产 市场运行展望-2,北京（2008-2012）,成都（2010.8-2012）,西安（2011.2-2012）,无锡（2010.8-2012）,沈阳（2011.12-2012）,2012年1-12月,2012年1-12月,天津（2010.8-2012）,2012年1-12月,2012年1-12月,2012年1-12月,2012年1-12月,图：列举城市的购房消费者对房地产市场周期的预期（数据来源：金网络战研中心历年跟踪监测的购房客户调查数据）,购房者预期全面转趋乐观“房价走势上涨”,购房者对房价的预期：对房价的持续走低预期在2012年明显反转，预期房价反弹上升逐步增加。,2013年房地产 市场运行展望-2,北京（2008-2012）,西安（2011.2-2012）,成都（2010.8-2012）,沈阳（2011.12-2012）,2012年1-12月,2012年1-12月,2012年1-12月,2012年1-12月,2012年1-12月,天津（2010.8-2012）,图：列举城市的购房消费者对房价走势的预期（数据来源：金网络战研中心历年跟踪监测的购房客户调查数据）,购房者预期全面转趋乐观“入市加快”,预期对购房者购房计划时间的影响：对市场向好预期、以及自身实际需求紧迫性影响下，购房消费者的购房计划时间缩短趋势显现，购房观望态度减弱，入市步伐相对加快。,2013年房地产 市场运行展望-2,沈阳（2011.12-2012）,北京（2008-2012）,西安（2011.2-2012）,成都（2010.8-2012）,2012年1-12月,无锡（2010.8-2012）,2012年1-12月,2012年1-12月,2012年1-12月,天津（2010.8-2012）,2012年1-12月,2012年1-12月,图：列举城市的购房消费者购房计划时间的预期（数据来源：金网络战研中心历年跟踪监测的购房客户调查数据）,房地产开发投资将加速增长,房地产开发投资将加速增长。 房地产开发投资从2012年4季度开始已经显著回暖，且呈加速增长态势。 2013年开发投资将保持较快增长态势，全年实现20%左右的增长是可以期待的。 市场供应将逐步好转，但不同城市将面临完全不同的供应形势。 从购地、开工到上市销售需要有6-10个月的作业周期，预计2013年上半年市场供应仍需更多依赖库存的释放，热点城市供应偏紧的状况不会很快发生逆转。 市场供应在下半年将明显集中放量，尤其是土地资源丰富、供应长期充沛的城市。 一线城市受制于资源瓶颈，供应将长期偏紧。,2013年房地产 市场运行展望-3,市场成交可望达两位数增长，需求和供应分别助推上下半年销售高峰。,上半年：出现需求推动型的销售高峰 延续2012年四季度热度惯性，购房需求可能出现一个爆发式的释放阶段，且同比基数低，市场成交将取得近年少见的高增长。 下半年：有望出现供应推动型的销售高峰，尽管基数较高，不利因素增加，竞争加剧，但多数市场可望保持成交稳定。 不利因素由于上半年的销售高峰，不排除出台新的调控政策，购房者预期会发生微调，市场成交会趋缓；价格的上扬会也将部分需求 挤出市场，抑制成交的继续放量。 有利因素在库存下降、市场销化预期乐观的情况下，商品房开发增速将出现恢复性增长，下半年供应集中释放有利于激发更多成交；预计下半年经济继续好转，也将有助于下半年成交量保持在较高水平。,2013年房地产 市场运行展望-4,房价将呈现“厂”字型走势,上半年快速涨升，下半年房价持稳，全年房价将呈现“厂”字型走势。 上半年快速涨升：既有基数原因，也有需求集中爆发的新因素，加上供应相对偏紧，房价可望呈现显著惯性的上扬。 下半年房价持稳：年中政策预调微调形成压制因素，此外下半年供应放量，使供求关系趋于稳定，房价持稳。 总体来看，2013年投资投机有所活跃但不会成为市场主导因素，在消费特别是刚需主导的格局下，房价不会出现持续