关于房产业融资经验交流心得体会

1 / 4 关于房产业融资经验交流心得体会 一、房地產典当业务开展情况 我市目前依法注册的典当企业有五家，分别是冷水江市恒升典当有限公司、市信泰典当有限公司、腾飞典当有限公司、金松典当有限责任公司、县锦宏典当有限公司。房地產典当融资的用途主要有居民生活性融资、小企业及个体工商户融资、房地產开发性企业开发性融资这三方面。从调研汇总情况来看，房地產典当业务在我市的开展自 年至 年期间总体呈 上上升趋势，但内部结构 有有此增彼伏的调整，其 中中：居民生活性融资呈 下下降趋势， 年占 %， 年占 %， 年占 %； 小小企业、个体工商户生 產產 性融资呈上升趋势， 年占 %， 年占 %， 年占 %；房地產开发 性性企业开发性融 资也呈 上上升趁势， 年占 %， 年占 %， 年占 %。 房房地產典当融资中，最 长长当期 180天，最短 当当期 15 天。平均当期 天天，最高当金数额 100 万，最低当金数额 60 万，平均当金数额為 880 万，单一客户最高 当当金额度 100 万。坏 帐帐损失為零。 近几年 房房地產企业典当融资在 业业务中所占比例逐年增 长长，主要原因有两方面 ，一方面国家宏观调控 和和贷款政策的变化，使 银银行货款融资严重紧缩 ，一些资金实力不强的 中中小房地產企业向银行 求求贷无门 。另一方面房 地地產销售速度的减缓， 影影响资金回流速度，在 这这两方面因素的影响下 ，房地產企业融资的出 路路必然会转向典当行， 以以缓解资金不足带来的 压2 / 4 压力。 房地產典当业 务务中，出现了建工程典 当当。在建工程典当属于 房房地產典当范畴，其特 点点是房屋建筑工程没有 最最后竣工。从法律手续 上上是开发商暂时享有所 有有权，房屋卖出后所有 权权归购房者。开发商在 房房屋开发过程中总会有 资资金短缺的时候，用典 当当行当金完成工程建筑 ，用卖房款归还典当行 当当金，可以避免出现烂 尾尾楼，避免影响城市容 貌貌。有些是期房和回迁 楼楼，及时完工可 避免群 眾眾的不满情绪，从某些 意意义上讲维护了社会稳 定定。同时开发商也可以 较较快的回笼资金。但是 在在建工程，风险很大， 不不可控。如果是已取得 预预售证或房地產权证的 ，就得防范该用于抵押 的的房產是否已与第三人 签签订购房合同也就是所 说说的一房两卖造成三角 债债。资金不能正常归还 ，不利于典当行资金周 转转，降低了典当行收益 。另在建工程的抵押在 考考察、评估、权证办理 ，到后期的跟综监管都 有有诸多困难，难以到位 ，相应的资金风险也随 之之加大，需严格把控。 目目前我市在建工程典当 业业务尚不多。 二、房 地地產典当业务存在的主 要要问题 房地產典当业 务务虽近几年上升，但在 具具体业务办理中有些问 题题的存在影响了当户的 快快速融资和及时融资。 主主要是评估机构的估价 和和房地產登记部门的相 关关手续占用的时间较长 ，难以满足当户在时间 上上的需求。在房地產典 当当业务中，也不可避免 的的会出现当户与不法房 地地產评估机构串通一气 ，3 / 4 高估冒估房地產的价 值值，从而达到骗贷的目 的的，使典当行承受风险 。 三、典当行融资、 经经营守则情况 我市各 典典当行主要以自有资金 开开展典当业务，為规避 风风险，按估价的适当比 例例发放当金，没有办理 超超出经营范围的业务， 各各典 当企业各自独立经 营营，按自己的市场来开 展展业务，未曾出现多家 典典当企业联合做家的现 象象。 四、房地產典当 业业务的利弊及相关对策 与与建议 典当行向房地 產產开发企业发放典金有 利利有弊，利的方面： 1、从事方地產开发的企 业业一般都是资金较雄厚 的的企业，资信方面相对 有有明显的优势； 2、相 对对动產质押而言，房地 產產抵押典当无需专门的 场场地专门保管，只需到 房房地產管理部门办理相 关关產权登记手续，对典 当当行而言管理成本相对 要要低很多； 3、房地產 企企业资本回报率较高， 能能承担起典当行较高的 费费率。弊的方面： 1、 房房地產抵押 贷款是当前 金金融市场中融资和消费 的的最佳、最有效的担保 方方式，但实际操作中， 利利用房地產贷款抵押进 行行不法活动的现象屡见 不不鲜，对金融机构、抵 押押登记机关造成了诸多 金金融风险和行政风险 ， 其其风险主要有房价虚估 、產权虚假、重复抵押 、產权不清、產权无效 等等方面。 2、房地產抵 押押贷款金额比率偏低。 典当管理办法明确 规规定，对同一当户单笔 房房地產抵押贷款额度最 高高不超过注册资本的 100%，而房地產开发企 业业一般所需资金均比4 / 4 较 大大，而如果要获取 100 万以上的贷款，必需 同同时提供 2 个以上的抵 押押物，导致流失了 一部 分分低风险贷款业务，这 也也是房地產开发企业至 今今业务不占主要份额的 主主要原因。 根据目前 存存在的问题，应尽快完 善善在建工程抵押典当手