第十二章-房地产理财

第十二章 房地产理财,第一节 房地产理财基础,第二节 房地产消费,第三节 房地产投资,第四节 房地产理财实训,第一节 家庭理财规划基础,家庭理财规划的内涵 家庭理财规划的步骤 理财规划的原则,第一节 房地产理财基础,房地产定义 房地产特点 房地产市场 房地产理财,房地产定义,房地产是为人类的生产、生活提供入住空间和物质载体的一种稀缺性资源，因为不能移动，所以又被称为不动产。 狭义：是土地、建筑物以及固着于土地、建筑物上不可分离的部分及其衍生的权力。 广义：还包括水、矿藏、森林等自然资源，与房地产分析相关的知识，以及经营房地产买卖的商业界。,房地产的特点,区位固定性 使用长期性 个体异质性 保值增值性,房地产市场,一级市场：是国家作为土地所有者根据国家整体利益，将土地使用权投放进入流通领域的市场。通过一级市场对进入流通领域的土地数量、使用方向及开发质量进行控制管理，可以达到土地资源的合理配置和有效使用。 二级市场：是经营者与消费者进行房地产交易的市场，即房地产开发商将新开发的商品房转让给购房者的市场。 三级市场：是投资购房者之间进行房地产转让、租赁的市场。,三级房地产市场的属性,房地产理财,房地产消费：指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，这种消费形式的实现可以是租房也可以是买房，按照国际惯例，房地产消费价格通常是用租金价格来衡量的。 房地产投资：指将房地产视为投资增值的工具，以一定的资金量投入房地产领域，以期在一定的期限内，通过房地产的租金收入及价格上升获得一定的预期回报。,第二节 房地产消费,购房与租房决策 购房规划 租房规划,房地产消费决策流程图,购房与租房决策,二、购房规划,以储蓄及缴息能力估算可负担房屋总价 可负担首付款目前年收入负担房贷比例上限 年金终值系数目前净资产复利终值系数 可负担房贷 购房时的年收入负担房贷比例上限 年金现值系数 可负担房屋总价可负担首付款可负担房贷 根据需求房屋面积测算可负担房屋单价 可负担房屋单价可负担房屋总价/需求房屋面积,三、租房规划,适宜租房的人群 1、初入职场的年轻人，尤其是刚毕业的大学生，此类群体经济能力不强，选择租房尤其是合租比较划算。 2、工作地点与生活范围不固定者。该类工作流动性较大的人群，如果在工作尚未稳定的时候买房，一旦工作调动，出现单位与住所距离较远的情况，就会产生不菲的交通成本支出并影响生活品质。 3、收入不稳定且储蓄不足的家庭。该类人群如果一味盲目贷款买房，一旦出现难以还贷的情况，房产甚至有可能被银行没收。 租房的注意事项,第三节 房地产投资,房地产实物投资 房地产金融投资,一、房地产实物投资,投资三要素 时 机 区 位 质 量 投资品种 投资价值评估,房地产投资品种,写字楼 商铺 产权式酒店（度假公寓） 小户型公寓 车 库,房地产投资价值评估方法,收益还原法 市场比价法 成本估价法,二、房地产金融投资,房地产股票 房地产债券 房地产投资信托 住房抵押贷款证券化,住房抵押贷款证券化流程图,第四节 房地产理财实训,购房实训 房贷实训 租房实训 换房实训 商铺投资实训,一、购房实训案例,王先生现年30岁，为杭州市区某培训机构的主讲教师，月薪目前税后达到15000元左右。妻子是普通的公司职员，收入税后月薪4000元，年终奖2000元左右。该家庭现有5万元定期存款，5万元活期存款，以及市值10万元的股票和基金。王太太的父母家境较好，双亲身体健康，暂时没有负担。刚结婚的王先生现在急于购房，妻子家能赞助30万元，现在正在犹豫究竟是应该选择市中心的小面积二手房，还是选择郊区的中等面积的房屋，并希望能在三年左右还清房贷，为以后出国深造或在国内读研究生做准备；此外，王先生也想再次动员老家重新盖房，大约需要5万元左右即可让父母住上安全明亮的房子。他该如何做好家庭的房产理财规划?,一、购房实训案例,王先生现年30岁，为杭州市区某培训机构的主讲教师，月薪目前税后达到15000元左右。妻子是普通的公司职员，收入税后月薪4000元，年终奖2000元左右。该家庭现有5万元定期存款，5万元活期存款，以及市值10万元的股票和基金。王太太的父母家境较好，双亲身体健康，暂时没有负担。刚结婚的王先生现在急于购房，妻子家能赞助30万元，现在正在犹豫究竟是应该选择市中心的小面积二手房，还是选择郊区的中等面积的房屋，并希望能在三年左右还清房贷，为以后出国深造或在国内读研究生做准备；此外，王先生也想再次动员老家重新盖房，大约需要5万元左右即可让父母住上安全明亮的房子。他该如何做好家庭的房产理财规划?,二、房贷实训案例,张先生现年35岁，打算购买一套80平方的住宅，于2008年2月11日向工商银行申请20年期的50万商业贷款，贷款利率为6.66，请分析他选用等额本金还款法和等额本息还款法两种方法还款的差别。,三、租房实训案例,案例1：短期租赁 南宁市的蓝女士开始在繁华地段买下和租下十几套房子，本来打算按月出租，后来发现，想按日租房的大有人在，于是，她干脆辞职出来，全力以赴做起“家庭宾馆”的生意。其后，十几套日租房几乎天天客满，她一个人忙不过来，又请了一名女工负责打扫卫生，还负责把床单拆下送去保洁公司。由于日租房生意红火，除去租房和雇工的开销，每月她还可净赚两万元左右。也就是说，虽然日常管理较繁琐，但是按日出租，却能得到按月出租三倍以上的收益。,案例2：分割出租 上海的陈先生是一位楼市的长期投资者，目前楼市的租赁收益很难“养活”他的豪宅。他算了这样一笔账：一套淮海路四房两厅的房子，全装全配整租的价格大概在1.5万元/月左右，但是很难找到租客。如果分间出租，按每天180元至250元的价格，一个月的租金就达2.4万元，即使算上50%的空置率，一个月也能保证有1.2万元的租金收入，这笔租金收入与其每月还贷额持平。,四、换房实训案例,28岁的毛小姐是上海一个普通白领，收入6000元/月，职业为广告业务员，家庭中有需要赡养的父母同住，父亲为已退休的地质工作者，母亲为已退休的营业人员。目前居住在50平方的市中心小房子中，地段不错，但是周边过于嘈杂，因此在离工作地点比较近的一个环境清幽的老小区换购了一套三房两厅90平方的住宅，增加了自己的书房，还获得了房屋差价，整体生活质量有所提升。,五、商铺投资实训案例,张先生45岁，积累了100万左右的起步资金后就开始考虑投资，并选定了商场的商铺作为其投资方向，如何选择商铺是他面临的第一个判断抉择。在选择商铺，尤其是资金量并不大的情况下，一般可以遵循以下原则：（1）选择主题商场，注意商场的经营主题、人流导向和品牌效应；（2）经营以小铺为宜，最好选择20至40平方米左右的铺位；（3）留意该商场铺位的实用率，还有管理费及其他必要的支出，都必须计算在成本之内；（4）铺位最好选择在电梯口、大堂出入口等人流必经的地方，如果没有，则要注意指引，用鲜明的装饰将人流引入店中消费；（5）特色、差异化经营。,经过实地考察和筛选，张先生选择了位于城市黄金商业圈的高档商铺中一间36.5平方米的店铺进行投资，平均价格3万元/平方米。在办完各项交易手续后，张先生开始考虑商铺的经营问题。虽然当时周围租金已达到7500元/月，然而，考虑到太太刚失业，他决定让太太来经营自家的商铺。 经过对这个地段主要消费人群的分析，张太太发现这里是年轻一族的天地，而年轻人会在特别的装饰品上有比较大的投入。于是，她决定开一间专卖中东特色饰物的店。此外，在店面装修上也要讲究特色和个性。最终，装修和入货等共投入了25万元。 由于