合同范本之凭购房合同可以上学吗.docx

凭购房合同可以上学吗【篇一：只有购房合同能卖吗】 篇一：房屋买卖只有收条没有书面合同,买卖关系是否成立) 房屋买卖只有收条没有书面合同，买卖关系是否成立 一、为什么要探讨这个问题 因为1、这个问题的存在具有普遍性，朋友之间、亲人之间或者房屋交易当事人由于法律风险防范意识的淡薄，经常做出这种简易行为，而由于约定的明确和利益纠葛，这种问题经常出现纠纷；2、就同样的问题人民法院往往做出完全不同的判决结果，法律适用没有统一性，存在司法乱象，使得公民甚至法律专业人士无所适从；3、此问题归根结底是合同成立要件和合同约定不明的解释等合同法基本问题，厘清此问题，不仅有助于解除房屋买卖合同纠纷处理，亦同样有助于其他民事和经济纠纷关于合同成立要件和合同约定不明时的解释问题。 二、据以研究实践案例 案例一【(2011)南市民一终字第832号】 事实：2009年11月6日，周海明（甲方）与俞谅（乙方）签订一份房屋买卖协议书，约定：“甲方将其名下位于南宁市青秀路18号d5区103号别墅壹套，建筑面积（产权登记面积）为321平方米，出售给乙方，房屋售价为人民币肆佰贰拾万元。乙方将购买该房屋定金人民币叁万元付给甲方。若甲、乙任何一方违反本约定的，则按合同法关于定金的规定承担违约责任，违约方须向守约方支付定金双倍的违约金叁万元整”。同日，俞谅支付30000元定金给周海明。2009年11月9日，周海明就30000元定金向俞谅出具一份收条，载明：“今收到俞谅购大自然花园d5103号房定金叁万元整”。在合同履行过程中，双方因房款及房屋的交付发生争议，周海明遂于2009年12月9日书面通知俞谅，载明：“俞谅向周海明购买青秀路18号d5区103号别墅。俞谅须于2009年12月20日前将全部购房款420万元整存入账号为55224533792*的周海明建行账户。逾期视为违约，没收定金并解除房屋买卖协议”。俞谅为此于2009年12月18日向周海明发出告知函，以周海明收取定金后不交付房屋、不提交房屋权利证明、也不通知办理过户登记为由拒绝先支付房款，同时要求周海明于2009年12月20日前腾空房屋交付给俞谅并办理产权变更手续，有关部门受理后即支付房款，逾期俞谅可解除房屋买卖协议并由周海明双倍返还定金。双方为此产生纠纷，俞谅遂于2010年4月28日提起诉讼，请求法院判令：1、周海明履行与俞谅签订的房屋买卖协议书，向俞谅交付讼争房屋，并协助办理过户登记手续；2、周海明双倍返还俞谅定金人民币6万元； 3、本案诉讼费由周海明负担。另查明，南宁市青秀区青秀路18号大自然花园d5栋103号房屋，房屋所有权证号为邕房权证字第01807541号，房屋所有权人登记为周海明，建筑面积321.51平方米，3层钢混结构。 一审判决：合同的内容须具体确定。根据中华人民共和国合同法第十二条的规定，合同内容一般包括当事人的名称、姓名、住所、标的、数量、质量、价款、报酬、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任、解决争议的方法等。本案中，双方虽对房屋转让的价款及定金达成合意，但对于房屋价款的支付期限、支付方式、房屋转让产生的税费承担、房屋交付的条件及交付时间等交易条款均未作出约定。房屋买卖协议签订后，双方也未能就以上条款协商一致，导致双方的房屋转让无法进行。双方签订的房屋买卖协议不具备合同履行的必备条款，故双方的房屋买卖关系未能成立，双方应恢复到交易前的状态，故对于俞谅要求继续履行合同的主张不予支持，周海明应退还俞谅定金30000元。双方未能就合同的主要条款达成合意，属于不可归责于双方当事人的原因所致，故对于俞谅要求周海明承担违约责任的主张不予支持。综上，根据中华人民共和国民法通则第一百三十四条第一款第（四）项、第（五）项，中华人民共和国合同法第十二条、第十四条之规定，判决：一、周海明返还俞谅定金30000元；二、驳回俞谅要求周海明履行房屋买卖协议书，交付讼争房屋，并协助其办理房屋过户登记手续的诉讼请求。本案受理费40880元，财产保全费5000元，两项合计45880元，由俞谅承担45000元，周海明负担880元。二审判决：最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）（法释20095号） 第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”。上诉人俞谅与被上诉人周海明于2009年11月6日签订的房屋买卖协议书，能够明确确定双方当事人的姓名（含身份证号码、住址、电话号码）、标的（即南宁市青秀路18号d5区103号别墅）、数量（1套）、建筑面积（产权登记面积）321平方米、价款（人民币420万元）、定金（人民币3万元）、违约责任（违约方须向守约方支付定金的双倍），根据上述规定，应当认定双方签订的房屋买卖协议书已经成立。一审判决以双方签订的房屋买卖协议书不具备合同履行的必备条款而认定双方的房屋买卖关系未成立，适用法律错误，本院予以纠正。 中华人民共和国合同法第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。双方签订的房屋买卖协议书不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案已经查明的事实，双方对房屋价款的支付期限、支付方式、办理房屋过户费用承担、房屋交付时间等事项未能协商一致，根据上述司法解释的规定，应依照中华人民共和国合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。 中华人民共和国合同法第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”， 第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：?（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”。根据上述规定，结合本案的实际情况，本院确定俞谅应当在本判决生效之日起30日内一次性向周海明付清购房款人民币420万元，周海明收到该购房款后30日内将房屋交付给俞谅，并协助俞谅办理房屋过户登记；办理房屋过户登记的费用，由双方依照国家及南宁市房管部门的有关规定承担。双方签订房屋买卖协议书时对合同履行的有关条款没有约定，导致双方产生本案纠纷，双方对此均有责任，故本院对俞谅要求周海明承担违约责任的主张不予支持。俞谅已支付给周海明的定金30000元，应抵作购房款。因此，俞谅尚应向周海明支付购房款人民币417万元。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照中华人民共和国合同法第八条、第四十四条、第六十一条、第六十二条、第一百二十五条及最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第一条以及中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销南宁市青秀区人民法院（2010）青民一初字第1245号民事判决； 二、上诉人俞谅应于本判决生效之日起30日内一次性向被上诉人周海明付清购房款人民币417万元，周海明应于收到该购房款后30日内将其名下位于南宁市青秀区青秀路18号大自然花园d5栋103号房屋交付给俞谅，并协助俞谅办理房屋过户登记；办理房屋过户登记的费用，由双方依照国家及南宁市房管部门的有关规定承担； 案例二【(2011)渝二中法民终字第01321号】 事实：2003年3月24日，被告向龙、第三人隆小灵购买了欧国祥所有的位于重庆市万州区熊家镇中心街181号房屋，该房屋包括两间门面、门面后面的住房和厨房各一间以及附属楼梯间角空台、三楼及四楼各两间房屋、四楼楼梯间冲台。2010年7月18日下午，二原告与被告向龙协商，由原告向被告购买该房屋，二原告当即向被告向龙支付购房款50000元，向龙出具收条，载明：今收到崔建华购房款50000元正，还余欠34600元。当日向龙外出。随后，第三人隆小灵与原告就该房屋买卖发生纠纷，经当地村委会调解未果，原告诉至法院。 一审判决：一审法院认为，原被告就争议房屋的买卖没有签订书面合同。原告主张购买了争议房屋的全部房屋，被告主张原告只购买了争议房屋中的三楼和四楼房屋。由于争议房屋具有可分性，而原告提供的证据又不能证实其购买了争议房屋的全部房屋的主张。鉴于双方就房屋买卖没有书面约定，致买卖标的不明确，故原被告之间房屋买卖的合同不成立。即或原被告之间有买卖协议，但原告举示的证据不能证实向龙出卖该房屋取得其妻子隆小灵的同意，亦应无效。经审理中向原告释明是否变更诉讼请求，但原告仍坚持主张由被告交付房屋的诉讼请求，故合同不成立的处理不予调整。依照中华人民共和国民事诉讼法第六十四条，中华人民共和国合同法第十二条，中华人民共和国婚姻法第十七条第二款的规定，判决：驳回原告崔建华、余成秀要求被告向龙交付房屋的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告崔建华、余成秀承担。篇二：购房合同能否更名以及如何更名 购房合同能否更名以及如何更名 问：刘先生说自己与开发商签订了商品房买卖合同，说好今年底交房，现在想把产权人改成儿子的名字，是否可行？ 答：这要有个前提，刘先生的儿子必须领到身份证。在这个前提下再分两种情况，一是商品房买卖合同未拿到交易中心登记。这时只要同房产商协商，把合同注销，以其儿子的名义重新签订一份商品房买卖合同就可以了，此种情况不涉及税费。第二种情况是已经登 记过，这就麻烦些了，如果该商品房未竣工验收，则可以更名，但要到市有关单位开具未竣工检查报告，并由开发商提交合同更名的原因，此时只需支付相关手续费用。如果该商品房已经竣工验收，则无法进行更名，需要产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改在刘先生儿子的名下，这实质上是一种房产继承了。人们常说的“合同改名字”，严格来讲是不规范的。建议购房者在签购房合同时，不妨在合同上同时写上自己和儿子的名字，产权人写刘先生的名字，共有人写儿子的名字，表示二人共同拥有这份产权。因此到最后儿子就是第一继承人，产权可以全部落到儿子身上(前提是儿子是惟一的继承人)，但同时作为惟一继承人的儿子必须到时去房产交易中心办手续，再重新核发一份有其单独名字的产权证。也可以按份共有，在产权证上标明各自所占的份额，可避免在产权继承时交纳全额的税费。篇三：没有预售证的房子能买吗_预售合同_买房全攻略 一、没有商品房预售许可证的房子能买吗？ 商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。建设部城市商品房预售管理办法第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。 依照上述规定，具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件，换句话讲，也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。因为无论是商品房买卖合同还是认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。 没有商品房预售许可证的房子能买吗？实践中，存在大量的购买无商品房预售许可证期房的购房者。但是，由于没有商品房预售许可证的房子存在巨大的风险，所以购房者最好不要买没有商品预售许可证的房子。 二、没有商品房预售许可证怎么办？ 目前，在商品房销售市场上，房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用的情形较为普遍。这种费用常被冠以“定金”、“订金”、“押金”、“保证金”等名称，而且一般对返还问题都没有明确规定。由于存在许多可变因素，甚至有些项目本身就不具备销售条件，所以一旦出现纠纷，消费者不愿购房时，已交付的费用很难退还。 开发商没有商品房预售许可证怎么办？现行的商品房销售管理办法规定，不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。因此，如果开发商没有商品房预售许可证，那么所签订的所有合同，包括购房认购书和购房合同都是无效的，那么购房者有权要求开发商退还定金或者退房。 在买房之前，必要的调查不可少，不过尽快签订正式的商品房买卖合同更重要。现在北京市使用的商品房买卖合同文本中要求明确商品房销售依据。合同中都含有如下字样：“买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为_，商品房预售许可证号为_。”签订合同的时候此项目如果空缺，就有可能是无证销售，消费者要加以注意。 以上就是对“没有商品房预售许可证的房子能买吗”“开发商没有商品房预售许可证怎么办”所做的解答。由于开发商出售没有商品房预售许可证的房子违反了法律规定，所以购房者最好不要买没有商品房预售许可证的房子。如果已经购买，则可以要求退还定金或者退房。当然，开发商不会轻易答应购房者的要求，购房者应当及时请律师收集证据向法院起诉，帮助您维护自己的权益。【篇二：什么时候可以拿到购房合同】 篇一：签购房合同要注意什么 怎么签购房合同 签购房合同要注意什么 问帮手给我写信 rss订阅邮件订阅257人关注 网站承诺：阿邦网坚持写作客观独立的立场，永远不受金钱影响。秉承为人民生活服务的宗旨，与您分享特邀帮手的经验和知识，帮您解决生活问题，提高生活品质。本文系阿邦网独家稿件，未经许可，任何媒体和个人，不得全部或部分转载，违者必究。 在对意向购买的商品房的性价比、内外部环境、生活便利度、所聘物业公司等等方面都比较满意的情况下，我们要做的就是签合同了。 现在购买商品房所使用的合同是统一文本，合同中对一些商品房买卖的共性问题已经做出了具体的约定，在一些具体问题双方达成共识的情况下可以放心签署。今天我们主要讨论的是“商品房买卖的个性问题”即“购房合同中的补充协议”。千万不要认为既然正式合同已经签过了，“补充协议”就可有可无了。其实，“补充协议”是对“主合同”中的一些未提及的、模糊不清的问题一些的具体约定，也是我们用来最大限度地保护自己合法权益的重要手段之一。 下面，我就把签署“补充协议”中的一些经验与大家分享一下。 一、产权问题： 所购商品房一定是“大产权”这点应该不必再说了。我们这里讲的是应与开发商具体约定办好“产权证”并交付到业主手中的时间。一般来讲，在“主合同”中对取得产权证的时间都有具体约定，但是在未如期取得产权证的情况下对业主的权益保护力度存在明显欠缺。所以，我们应在“补充协议”中做出更确实的约定如下。 1、应对取得产权证的具体日期做出明确规定。如2008年2月18日。 2、注明如果在上述规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。 3、对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。开发商必须在15个工做日内（业主可自行商议）退还所有业主已交纳房款。 4、业主退房时如该房产价格已经上涨应按照上涨后的实际价格清退购房款项。 5、除了退还房款以外开发商还应对业主已发生的银行利息、装修费、误工费等款项进行赔偿（金额按具体情况协商）。 二、所购房屋的质量保证： 1、墙体平直，无非设计性的起鼓、凹陷和裂缝。 2、房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象。 3、公共管线不从室内通行，如不可避免应不裸露及保证室内表面完整、平滑。 4、水、电、天然气、电话、网络等均可正常使用。其中具体约定好水、电、天然气的具体开通日期。 5、公共区域（绿地、会所、停车场等）的建设完成日期。约定开发商不得擅自更改其使用用途。 6、买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量。如果测量结果与开发商的测量结果有差异，有权提请法院或有关机构进行最终裁决。 三、开发商所赠送的面积（花园、露台等）应将具体位置、面积、使用年限、装修标准在“补充协议”中详细阐述并注明使用权（或产权）。 四、交房条件约定： 1、开发商在交房时应出具该商品房实测面积、北京市建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅使用说明书。2、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准的情况下，业主有权拒绝收房。 3、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准使交房期限后延的情况下，开发商应依据“合同”中的约定对业主进行赔偿。 4、如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准，购房人有权单方解除“合同”。开发商应支付给业主的违约金和其它因无法收房入住发生的损失（双方应事先对违约金及相关损失的具体数额达成一致并体现在合同中）。 5、收房时应交纳的费用。 以上是我在签署“补充协议”中的一些经验，有一些具体情况还需朋友们根据自己的特点做出具体的分析。总之希望大家对“补充协议”引起充分的重视，避开合同陷阱，最大限度地争取到自己应得的合法权益。 购房律师作客新浪网谈如何签定购房合同(实录)，或许对我们大家有点帮助 主持人：各位网友大家好，今天是新浪房产购房者俱乐部系列讲座第一讲，我们有幸请到北 京市广盛律师事务所陈玉萍律师和大家谈一谈怎样签订购房合同和补充协议，希望使你的购 房过程少走一些弯路。下面，请陈玉萍律师开始本次讲座。 陈玉萍：大家好。今天我第一介绍购买之前签订的合同，一个非常重要的一点，在你定 下这个房子，并且交了一定数额的定金之后，开发商会跟你签订一个定房书之类的东西，这 时你要要求开发商给你提供一个商品房买卖合同和补充协议的范本，拿到之后，有比较充分 的时间对相关的条款进行研究，确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面，做好签定合 同的一些准备工作。 第二，在签定合同之前，要再次审定房地产项目的相关证件，象项目的土地使用证、销 售许可证之类的，签定合同时，要再次对这些证件进行审核，这些证件主要包括土地使用权 证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证，最重要的一个就是北京市商品房 的销售或者预售许可证，按照北京市的相关规定，销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬 挂，可以在售楼现场看到证件的原件，如果你看到这个项目是现房，开发商跟你说这个房子 不需要办理销售许可证，应该要求开发商给你出示其他的一些证件。销售许可证如果你看到 原件，还可以通过上网查询销售许可证的号，是不是跟审批的范围相一致。 再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发 贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开 发商的土地经营许可，如果是销售代理公司进行销售的，要对他的资格进行审核，比如说执 照以及跟开发商之间的授权书等。 第三，要携带相关的一些证件，如果是北京人，需要携带身份证，如果是购买经济适用 房，还有户口本，如果是外地的话，需要有身份证和暂住证，如果是公司购房，需要有营业 照的复印件等等。 第四，在签订购买合同之前的一些手续，如果买售人，也就是房主，不能亲自到售楼现 场签定合同的，需要事前签订授权书，并且经过公正。如果是16岁以下人购房的，比如说由 家长买房，写孩子的名字的，如果是未成年人的监护人，必须在未签约前，必须到公证处进 行公证。 下面针对购买合同的重点条款，把签定合同过程中的每一条需要注意的问题，向你做事 一个介绍。购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同 中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条， 是商品房的销售依据，您需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的 机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。在某些情况下，在 开发商签合同之前，看不到销售许可证，比如说销售许可证去换新的，或者放在其他的地方，按照规定，这是不允许的，必须在售楼现场，遇到这样的情况，可以上网查询，有一个 北京房地产的网站，在里面专门有一个查询销售许可证的功能，您在上面如果输进看到销售 许可证的复印件或者号码，会告诉你房管局对这个证件的许可、销售的范围以及销售的方式 等等。 第三，就是买售人所购房屋的基本情况，合同的第三条是买售人的基本情况，对商品房 的基本坐落，房屋的用途、结构、层高、层数、面积做出了明确的约定，购房人应该仔细的 核对相关内容，特别重视有关于建筑面积的内容，一般来说，现在如果我们购买的是期房， 现在的面积只是一个合同约定，也就是说只是开发商和房地产管理机构通过对图纸做一个预 测绘得出的一个面积。在建筑面积包括两个部分，也就是说我们在合同中签的建筑面积包括两个部分，一个是套内的建筑面积，一个是分摊的公用面积，套内的建筑面积相当于地毯面 积加上套内的墙体面积以及阳台的面积，分摊公用面积的范围，按照北京市现行的共谈面积 的规定，比如说这个楼的大堂、电梯、楼梯间、电梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、 变电室、空调机房、热水、锅炉房、电梯工休息室，以及其他功能上为该建筑服务的建筑用 房。分摊的第二部分，包括套内与公用建筑面积之间，分隔墙以及外墙，外立面墙体投影的 一半，不应该进入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以 单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。 第三，为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的 物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是 说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明 表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。按照这个表，北京市规定应该在各区县国 土资源和房屋管理局批准的章，也就是说分摊面积已经在房管局备案了。 商品房买卖的第四条，现行的计价方式有三条，一个是按照建筑面积结算，第二按照套 内面积结算，第三按照套即单元来计算，现在北京大多数开发商大多采用第一种，但也有开 发商按照第二或者第三种方式计价。这三种计价方式都可以使用，看你具体选择的项目以及 开发商与你协商的结果。 第五条是面积确认和差异的确定。这一条是买房人比较关注的，也是交货结算过程中， 买房人和开发商容易产生争议的一条条款。一般情况下，如果选择一个开发商会愿意让客户 来选择，比如说多退少补等。在这里，我建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方 式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择 退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。 第六条是付款方式与期限。现在大家购房，一般的付款方式在合同里分为三种：第一 种，一次性付款一般情况下，在你签订正式购房合同之内，多少时间之内把所有的房款给开 发商，建议您在付款时，可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后 给予付款，这也是一种保障。第二种分期付款的方式，这跟平常所说的银行按揭不一样，也 就是说你跟开发商达成一定的协议，按照房屋的工期按比例进行付款，如果选择这种付款方 式，需要注意的是把每一次付款的时间，如果是按照建筑期的话，以及工程应该完成的进 度，在合同中规定清楚。第三种其他的方式，也就是指商业贷款或者公积金等。对于选择商 业贷款和公积金的付款方式，第一您要注意留出足够的办理付款手续的时间，按照现在北京 市场的情况，一般来说办理银行按揭最长的时间，不应该超过30天，也就是说你从签订正式 购房合同之日起，提供正式的资料，一般情况下，30天可以正式的批下来。如果是公积金或 者组合贷款，相对时间比较长一些，大概一个半月左右，应该可以批下来，所以在约定付款 方式的时候，您要把相应的时间留出来，因为如果你采用商业贷款或者公积金的方式，在约 定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时 间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律 师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。 第七条是卖售人预期付款的违约责任。这里规定，如果你没有按照规定的时间付款，应 该支付的违约金比例，以及开发商可以解约的条件，这一条在签订的过程中，与后面的第九 条，开发商预期交房的违约责任，应该是对等的，也就是说他的违约期限、违约金的比例及 天数，应该要与购房合同中，第九条第七条应该约定平等一致，也就是说开发商约定你超过 30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该 是平等的。 第八条是一个交付期限，在买房的过程中，开发商的销售人员会告诉你什么时候会竣 工，最后的交付期限应该以合同约定的为准，在北京市的现行规定，开发商应该向售楼人提 供建筑施工完成表，这应该由监理单位、建筑单位申请验收，由建委备案的一个文件，同时 应该提供住宅质量保证书以及住宅使用说明书等。 第九条是出卖人的预期违约责任，除了应该注意与第七条平等之外，还应该注意到比如 说您租的房子到期了，或者说买新房子等，应该注意违约金约定的比例，也就是说30天违约 金的数额，应该相当于同等档次的房子违约金支付比例。 第十条，有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的 过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部 门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。 第十一条，房屋的交接，平时所指的收楼，并不是说开发商把这个楼建好了，你看起来 可以住可以收了，就达到了可以得到交楼的条件，应该提供房屋实测的数据。按照北京市的 相关规定，开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在 交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明 书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承 担。 第十二条，产权及相关证件的保证，开发商要向购房人没有其他的纠纷，北京在这方面 的管理还是比较严格的，在开发商对项目开发的过程中，比如说向银行等单位做过抵押的， 你签了商品房买卖合同时，这个合同是不能登记的，只有经过债权人同意，开发商将这套房 子的抵押权做了撤销，这个合同才能做预售登记，从现在的情况来看，北京市合法的开发 商、合法的项目，您所购买的房子产生债权债务纠纷的可能性，还是比较少的。第十三条， 出卖人关于装饰的违约责任，有一个标准的条款，如果说开发商不能按照合同约定标准交房 的，应该向购房人提供双倍的差价，在装修的过程中，可能还会牵扯到人工费等，很难弥补 你的损失，建议你跟开发商谈，赔偿双倍的差价。 第十五条，开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首 先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃 气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前 北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公 司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买 园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车 位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到 开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签 上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。 第十五条，关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购 房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天 内，开发商比较将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把 所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方 式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选 择。也可以选择不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为 办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不 太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一 个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本 身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约 金。 第十六条保修责任，商品房交付使用之后，开发商应该按照住宅质量保证书的责任，提 供相应的保修责任。第十七条双方约定的一些条款，合同里有四条标准的条款，房屋所在楼 宇的屋面使用权、外墙使用权以及楼宇的命名权、小区的命名权，后两项的命名权，一般是 出卖人报房管局进行批准，前两项应该是归买售人所有，但是必须是物业管理委员会或者是 业主管理委员会来统一决定屋面和外墙面的使用权。第十八条对于房屋用途的约定。现在大 多数的项目，北京分有住宅、有公寓，还有商业项目、写字楼等，如果你买房做居住，对一 些楼盘商住两用的话，可能在居住的过程中产生一些问题，在这个合同的第18条，对于房屋 用途做了一个规定，一般来说，是按照商品房销售许可证批的用途进行填写。 第十九条，在合同履行过程中发生的争议，双方选择的解决方式。第一是合同里你可以 选择由仲裁委员会仲裁，第二依法向人民法院起诉，这两条各有优势，建议按照自己的情况 进行选择，如果是仲裁，需要注意的是需要把仲裁委员会的全称写清楚，才能在法律上生 效。仲裁的优点，因为仲裁委请的专家都是这方面的资深专家和教授、律师，公正性和专业 性非常强，而且是一仲终举，直接进入生效时间，可以在时间上比诉讼更快。缺点是仲裁的 费用可能比较高。第二条，通常我们选择向人民法院起诉，你到开发商所在的区级人民法院 起诉，还可能经过上诉等，可能时间比较长，但是费用比较低廉。 第二十条，比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合