合同作业模板.doc

工程合同法律制度作业13级工程管理班 沙楠欣 学号：1312013067一 题目（三） 查验房屋1. 办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2. 买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1） 屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2） 管道堵塞；（3） 门窗翘裂、五金件损坏；（4） 灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5） ；（6） 。3. 查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1） ；（2） 。二 解答（1）条款含义：1、交付手续：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。这一条对商品房交付的程序作了一些大概的规定，也明确了交付时必须书面通知买受人。根据实践中的一些操作，商品房交付大致按如下的程序进行：1、房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知，这一通知一般表现为以特快专递邮寄的入伙通知书或交房通知书2、买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。3、买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下实地查验所购买商品房并填写验房单。如果商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业;如果若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。4、房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。5、买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。6、买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。7、买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。2、相关税费：房屋交易税费指的是在签订预售合同时需缴纳的税费。具体包括：印花税，税率为1，计税前提为签署房屋预售合同，买卖双方各0.5； 公证费，费率为房款的3，计费前提为合同公证之时，缴纳人为买受人；律师费，费率为房款的2.5-4，计费前提为签署房屋预售合同时，缴纳人为买受人。3、物业管理：根据物业管理条例（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日国务院关于修改物业管理条例的决定修订）第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。4、 查验：查看前期资料拿钥匙验房（内部，外部）交钱，签文件前期资料：查看三书一证一表5样必备东西。住宅质量保证书(可带走)、住宅使用说明书(可带走)、建筑工程质量认定书，一证是指房地产开发建设项目竣工综合验收合格证，一表是指竣工验收备案表。还可以查看面积实测表、管线分布图、住户验房交接表、楼宇验收记录表、商品房面积测绘技术报告书、住宅工程质量分户验收表等辅助图表，查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。高层住宅楼生活供水系统必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证、有无消防部门核发的消防检验合格证。拿钥匙。一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙等几把。注意：不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。实地验房。分内部验房11步、外部验房8步。A内部验房（11步）：一般人主要检验这个，从钥匙起步、入户门、内部门窗、墙面、地面、天花板、排烟排气道、暖气、煤气、强弱电、上下水。B外部验房（8步）：这个大多数人都不大会去检验，比如配套设施、绿化、外立面、单元门、楼梯、电梯、内部装饰、消防。签相关文件、交合理费用。签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。这里的合理费用包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费等。验房需要的工具1通用辅助工具：笔记本和水笔：用以记录验房过程中发现的问题粉笔或贴纸：主要用于把发现问题的地方画个圈标注出来相机或录音笔：主要用来记录整个验房过程，可以作为证据；计算器：可以算算面积啥的。2普通检测工具：折叠梯子：用来登高小镜子：观看无法直接观察的部位干电池：测试门铃小锤子：检查地面、墙壁等空鼓问题5m卷尺：测量长度（推荐使用激光测距仪）2533cm三角直尺：测量阴角等两头和三头插头带指示灯的插排电话、电视、宽带等弱电接头小水桶、多用螺丝刀、手电、打火机、香烟、乒乓球、小球、细绳、未使用过的油漆刷、塑料袋、沙子、15-20M长的透明水管内部验房步骤：从外到内，从低到高，从明处到暗处一、首先需要选择正确的钥匙。二、检查入户防盗门（也就是自己家的门）三、检查内部门窗四、检查屋内墙体五、检查地面六、检查天花板（房内顶面、有些地方叫天棚）七、检查烟道、排气道八、检查暖气九、煤气（天然气相同）（1）条款设计含义：明确买卖双方的权利与义务侧重保护受买者义务。新合同以明确出卖人和买受人的权利义务为前提，侧重保护买受人利益。方便了受买者维权。实际生活中，在业主未签订物业管理协议之前，是没有机会实地看房的。因此，业主在办理完毕各项手续后，即使查验出房屋有质量问题，不少开发商也会怠于维修或处理。增加交付之前的查验房屋环节，实现从期房到现房的平稳过度，业主的提前介入，弱化了开发商“卖完房子了事”的思想。（2）案例：天津西青区刘先生反映，2009年8月，他与本市一房地产开发公司签订了商品房买卖合同。2011年5月8日，刘先生收到开发商的入住通知书，并在当月12日办理了入住手续。近日，刘先生发现房屋出现质量问题。为此，刘先生找到开发商，要求其出具相关证书并负责维修。此外，刘先生还提出，开发商交房时未向业主出示有关竣工验收合格证明，因此房屋质量并未验收合格，开发商应承担“迟延交房”的责任并赔偿业主损失。经过协商，开发商只负责维修，并没有负担未出具竣工验收合格证书带来的赔偿。天津德唯律师事务所贾芳律师认为，如果交房时开发商拒绝出示相关证书，那么刘先生则有权拒绝办理收房手续。但是，刘先生在未查验相关证书的情况下收房，视为合同变更，即自愿放宽收房条件，以收房行为默示承认合同发生改变，也就不存在逾期交房的说法。贾芳律师还表示，业主收房入住前首先前要仔细查验开发商的相关证件。根据目前国家及天津市的有关规定，在办理商品房入住手续时，开发商应取得并有义务向业主出示 “三书两证一表”，即住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认证书、商品房竣工验收合格证、天津市新建住宅商品房准许交付使用证、竣工验收备案表。这些证件齐全，才能说明商品房质量符合国家有关部门权威认可的标准，是开发商交楼的必要条件。（3）改进方案：出卖人未经与买受人协商，事前自行将示范文本中的选择性条款和空白处格式化是此类条款存在的主要问题。出卖人将示范文本中本供买卖双方协商选择后再确定的条款或空白处事先格式化为对自己有利的内容，或者将空白处用“/”、“”等符号或“此处空白”进行格式化，限制剥夺了买受人在购买房屋时与出卖人协商选择的权利。这个问题也是买受人到消费者权益保护协会投诉最多的问题之一。这种现状造成整个商品房买卖合同中缺乏出卖人的真实意思表示，导致买受人因与出卖人情绪对立而引发纠纷的可能性很大。此类条款中涉及买受人较大权益的有以下几方面：示范文本中对相关问题未作规定导致履行合同中出现分歧，引发纠纷。