北京三里屯VILLAGE、大拇指购物广场、大宁国际等项目案例研究报告（48页）.pptx

,国内案例分析,三里屯village solana 来福士购物中心 上海联洋社区 大拇指购物广场 大宁国际 悦达889广场,三里屯village,项目概述,三里屯village,南区平面图,三里屯village,南区平面图,三里屯village,实景拍摄,solana,项目概述,项目俯瞰图,项目位置图,solana,项目概述,solana,业态布局,solana,效果图,solana,实景拍摄（一）,实景拍摄（二）,solana,solana,项目评述,朝阳公园地区原有已形成了一定休闲娱乐氛围，朝阳公园南门原为酒吧集中区域；目前朝阳公园西侧，也即solana项目南侧仍保持着原有的商业街，分布着多家各种风格的餐厅，吸引了周边及东部地区的居住和白领人群，同时也包括大量的外籍人士； 项目周边紧邻cbd、燕莎商圈、丽都酒仙桥商圈，覆盖北京国际化程度较高的区域，如第三使馆区，cbd商务区等；同时周边高档公寓和住宅项目众多，聚集了大量的具有一定消费力的中高消费群体； 项目位于朝阳公园西南角，其丰富业态与景观环境资源相结合，营造了轻松休闲的购物氛围； 业态方面 主力店、品牌专卖、特色餐饮、咖啡、disco、spa、ktv、精品酒店等，业态极大丰富；休闲娱乐元素在业态比例中将超过50，休闲娱乐元素与购物元素共同营造了一站式的life style mall； 设计方面 商业设计独特，商业形式新颖，吸引了众多国内外知名零售商的关注； 独特设计-整体商业街设计呈8字型的回路内街设计，形成了大量的商业店铺； 在交通动线方面，实现人车分流和人与货物的分离，地下车库安排卸货平台，后勤物流将直达每个店铺操作间； 不仅利用环形道路引导人流，同时在道路的设计上也注重与周边建筑的尺度比例，使消费者能够感觉到街、巷、广场、环路、大道之间的视觉变化，将消费者的视线自然的吸引到路边的商铺中； 车位充足； 其他 项目聘请的美国捷得（jerde）具有丰富的商业设计经验，为北京的商业市场带来了一个崭新的设计理念； 北京现有及未来新供应的购物中心项目众多，该项目以水岸商业独具一格，也使其成为市场上的一个亮点项目；,来福示广场,来福士购物中心,b1-荟珍阙,来福士购物中心,b1- market place,来福士购物中心,l1- 明星汇,来福士购物中心,l2- 风尚季,birkenstock,brj,camardo caf,just gold,veromoda,zara,h&m,asobio,orbis,来福士购物中心,l3- 潮尚地,来福士购物中心,l4- 动感界,来福士购物中心,l5- 百味坊,来福士购物中心,实景图(一),来福士购物中心,实景图(二),来福士购物中心,上海浦东联洋社区,位于内环线以内的新兴住宅区域内 与浦东的政府机关、上海新国际博览中心、世纪公园和浦东的主要中高档社区相毗邻 地铁、公交和城市交通干线，交通可达性强,上海浦东联洋社区,社区内主要商业项目为联洋广场和大拇指广场 融购物、休闲、娱乐、美食、度假、艺术于一体的综合性社区商业 区域内含有相当数量的超市和各类型专业市场，这些专业市场大多以经营家居和家具类产品为主,联洋广场,大拇指广场,上海浦东联洋社区,主题定位 餐饮、休闲、娱乐为一体的“一站式消费” 综合型社区购物中心 业态组合 时尚购物餐饮休闲娱乐 差异化竞争 与大拇指广场业态互补，形成共同商圈 目标消费者,总商业面积5.7万平方米。,本项目所在区域已形成较为成熟的商业氛围（大拇指广场的培育），这是联洋广场以零售作为绝对主要业态的基础。,联洋广场(规划）,1,大拇指广场,主题定位 以艺术为主题，“一站购物、一家休闲、一天体验” 业态组合 超市餐饮休闲娱乐 主力租户 家乐福、肯德基、星巴克、必胜客、唐朝 核心客群 25-35岁、月收入在3,000-4,000 元以上的国有企业员工、私营企业职员、外企/合资公司职员,融购物、休闲、娱乐、美食、度假（四星级酒店）、艺术于一体，上海规模最大、功能最全的复合式社区区域型商业中心。,大拇指广场,以周边住宅小区内中高收入住户为消费主体，新上海人、外籍和港台人士多，消费能力强； 艺术类主题为该商业项目的规划亮点； 社区服务型导向； 集餐饮、超市、休闲、娱乐、艺术等为一体，功能齐全； 街区式设计，商业品质高档； 为夜间休闲和周末家庭式游玩创造条件，为周边社区住户创造品质生活理念。,餐饮、娱乐为主，少量零售，且多为家居类零售，二楼美颂巴黎为大型家居中心； 娱乐中艺术类比重大，特别是二楼，各类艺术性主题馆占比大； 美容美发、健身塑体类商业比重较大，主要是为周边社区居民提供休闲服务。,总商业面积8.3万平方米,大拇指广场,家乐福,肯德基,许留山,自由吧,美丽时光酒吧,屈臣氏,哈根达斯,沃歌斯,好乐迪,意 式 匹 萨,聚 湘 阁,西 蜀 风 情,善 之 缘 分,千 鹤 居,本 杰 比,交通 银行,花 月 亭,必胜客,桦韵阁,味千拉面,味 之 堂,雅 点 舫,泓叶 私房菜,儿童 科技馆,皇后餐厅,荣 寿 司,好果多 水果便利,康友保健,曼都佳人,曼都美发,上海银行,香啡缤,一勾酒吧,棒约翰,德真会齿科,宜适得,居家伴家居,中国银行,永琪 美容美发,马哥孛罗 面包,巴黎贝甜,必格玩具,葩佳葩,秀发利 昂美发,浦发银行,星巴克,唐朝 酒店,宝岛眼镜,燕之屋,荻安羊绒,韩林炭烧,避风塘,高尔夫地带,宝缦家饰,超市,零售,餐饮,娱乐,服务,海蒂山服饰,采轩服饰,仙蒂美甲沙龙,金巧依,藏 珑 坊,优悠瑜珈会馆,沙华多利 意大利餐厅,哇吧,木林 画廊,证大现代 艺术馆,燕舍家居,堡罗马,影酷数码影院,美颂巴黎,月亮河 西餐厅,咖啡 杜梦,海德格尔书店,唐朝酒店,秀发利昂 美发,味知堂 餐厅,韩林碳烤,运动100,vero moda,大拇指广场,大宁国际,项目简介,250万,22万,80万,周边近期主要住宅楼盘及价格,项目区位,所处板块 大宁国际社区是闸北规划建造的重点项目，它位于闸北区政府重点规划的地铁一号线沿线和中片文化休闲、居住功能区内，定位为一个大型居住社区。其区域范围包括共和新路以东、汶水路以南、粤秀路以西、广中路以北街坊，占地面积总共达157公顷。在这一区域内，大宁国际社区将建设成为总建筑面积约147万平方米的高档社区，其中住宅项目的规划建筑面积约为123万平方米。,周边配套 大宁国际社区处于内中环间，位置较为优越，周边配套主要包括大宁灵石公园、上海马戏城、闸北体育场、多媒体谷、都市工业园区等。,周边消费力 大宁国际商业广场位于大宁国际社区的核心位置，3公里半径范围的居住人群约为22万，5公里范围内居住人群超过80万。由于板块交通便捷，且距离市中心较近，同时商品住宅较之南部地区性价比更高，所以近年迁入该区的多为中高收入的年轻白领及专业人士。 此外，板块周边辐射宝山、虹口、普陀及静安部分地区，五区总人口合计超过450万。,大宁国际,楼座的功能分区,大宁国际,项目商户组合,大宁国际,项目商户组合,大宁国际,项目商户组合,大宁国际,项目商户组合,大宁国际,项目发展,诞生背景 沪北地区中高档住宅、写字楼、都市工业区迅速崛起，而沪北地区缺乏时尚消费；,经营情况 分为家庭欢乐、活力动感、中央休闲、时尚先锋和现代生活5个不同主题的特色商区； 主要目标客户定位为25-35岁，月均收入6,000元以上，喜好时尚品牌、讲究消费环境、需求高品味服务的消费群体。 提倡life hub消费理念； 只租不售，由于区域还不成熟，租金采取保底加提成的方式； 2006年7月首层店铺日租金报价2美元/日/平方米； 25的品牌首次进入上海； 75的品牌首次跨越苏州河； 85的品牌首次跨越内环线进入沪北地区；,大宁国际,项目特色,规模大,25万平方米的建筑面积，高低错落的15幢建筑，11个大小广场和庭院，约2公里步行街道和1300个机动车位使其犹如一艘商业航空母舰。,风格新,建筑外观上，以现代的建筑风格，重塑传统商区的尺度空间，不规整的建筑错落分布，形成多样化的动线，给消费者以全新的购物体验。,品牌多,200多个国内外知名品牌入驻，85的品牌是第一次跨越内环线进入沪北地区 。,功能齐,酒店功能齐全：办公、零售、餐饮、文化、娱乐、教育、现代服务业八大功能有机分布于项目中。,大宁国际,通过超市增加周边居民的到访频次，通过特色餐饮、娱乐、专卖店和优良设计提高其逗留时间，并且吸引目的消费人群； 餐饮比例高，种类丰富，价格适中，提供良好的聚会参所； 设计时尚，环境好，全由专卖店和特色餐厅组成，有购物街感觉； 有比较便宜的电影院吸引人流； 品牌比较时尚，价格也比较大众化，时尚大众化的品牌齐全，包括餐饮、服饰等 既照顾到普通中老年的日常购物需求，也照顾到儿童的娱乐需求，也能满足年轻时尚人群的时尚和餐饮消费，各个年龄群体在此都能找到相应的消费点,对本项目的借鉴,不足之处： 对于独立建筑群，指示牌不清楚；,大宁国际,项目简介,悦达889广场,悦达889广场,虹桥高档社区,静安高档社区,项目位于逐渐发展为市级地位的曹家渡商圈，未来该区域商业的数量和档次都将持续上升 项目位于静安、普陀、长宁三区的交界处，第一、第二辐射圈内较高档次的居民数量丰富 未来轨道交通的落实，能够进一步扩大本项目和次商圈的辐射能力，稳固市级商业地位,项目区位,悦达889广场,项目周边竞争情况,1184 sqm 1家精品超市,悦达889广场,入口,收银线和出口,514 sqm 1家生活馆 （书店或家居用品等）,255 sqm 2-3家生活用品,263 sqm 2-3家生活用品,241 sqm 2家食品屋,200 sqm 1-2家食品屋,640 （320）sqm 中岛区（购物类）,149 （75）sqm 中岛区（轻餐饮类） 增加出租面积，即引导消费者前往美食广场区域，又不阻碍视线,1834 sqm 美食广场 约15家餐厅，300个座位,平面布局 floor plan (b1),悦达889广场,1184 sqm 时尚旗舰店,32 sqm 咖啡柜台 为办公楼服务， 主要为外卖性质,204 sqm 轻餐饮 咖啡、冰激凌、果汁,558 sqm 时尚购物廊,608 sqm 时尚购物廊,平面布局 floor plan (l1),悦达889广场,1672 sqm 时尚旗舰店 l1+l2,125 sqm 时装店,276 sqm 时装店,328 sqm 时装店,427 sqm 时装店,205 sqm 时装店,307 sqm 时装店,182 sqm 特色餐饮,148 sqm 特色餐饮,72 sqm 饮料吧,平面布局 floor plan (l2),悦达889广场,743 sqm 时尚旗舰店 （体育类）,300 sqm 时装店,380 sqm 时装店,205 sqm 时装店,370 sqm 时装店,463 sqm 时装店,23 sqm 时装店,1226 sqm 特色中餐饮,158 sqm 特色餐饮,214 sqm 特色餐饮,72 sqm 饮料吧,平面布局 floor plan (l3),1511 sqm 特色中餐饮,447 sqm 数码体验,561 sqm 数码体验,379 sqm 数码体验,209 sqm 体验式零售,195 sqm 体验式零售,163 sqm 体验式零售,172 sqm 特色餐饮,371 sqm 特色餐饮,262 sqm 露台酒吧,悦达889广场,平面布局 floor plan (l4),悦达889广场,业态配置丰富，且符合营建“第三空间”的必备元素 相比周边项目，本项目的体量可以容纳丰富的业态类