上海莫奈庄园整盘营销推广100p.ppt

,市场观测,2011，上海别墅市场受到巨大的政策冲击，1月底政策相继出台，2月成交大幅萎缩。在供应面持续放量，成交量持续低迷。市场开始呈现供大于求的局面。,市场观测,2011年01-08月上海市联排别墅市场成交套数及价格走势,伴随政策消化及变通方式的流通， 4-7月份，成交套数有所上扬。但最高也未能达到以往淡季的水平。7月26日补税叫停，限购政策加码，8月市场再度受挫。 成交价格相对平稳，有小幅下降。,市场观测,南汇区联排别墅市场同样打压严重，3、4、5、7月份，在售楼盘大幅放量，成交量却不能匹配平衡。供求失衡。,市场观测,2011年01-08月南汇联排别墅成交套数及价格走势,新政后3至7月份，成交量有波浪性小幅上扬。 明星楼盘垄断大部分市场份额。航头板块的长泰东郊，占区域成交总量的40%以上。 成交价格相对平稳，总体均价在在2-2.6万元/平方米，其中中科大学村38261，中海御景熙岸31878，绿地梧桐院28455，万科清林径27832，拉升区域价格的主力。,市场观测,市场观测,2011年01-08月周康板块联排别墅市场成交套数及价格走势,新政后的2月成交了0套，和补税叫停后的8月1套。7月的25套，几乎全是长泰东郊。 周康板块成交均价相对偏高32711元/平方米，主要是中科大学村38261，拉高了区域整体均价。中海御景熙岸31878，绿地梧桐院28455,市场总结,结论一 上海联排别墅市场受新政严重打压。市场目标范围一再缩小。供应量如期释放，成交量持续低迷，整体呈现供大于求的局面。 结论二 南汇联排别墅市场受到冲击，伴随政策的消化 ，4月起有小幅回暖趋势，成交价格相对平稳。7月26日，“补税”叫停，再次冲击市场。8月成交下滑。 结论三 区域板块中，少数明星楼盘垄断大部分市场份额，还拉动着整体均价的稳定。产品为王的时代已经到来,中海御景熙岸,物业类型：综合小区。公寓联排双拼。美式莱特风格， 地址：秀沿路东明路路口，毗邻绿地香颂 开盘时间：2010年11月28日 成交价格：30986元/ 成交套数：90套。2011年全年成交13套。 剩余套数：84套+53幢3叠 主力面积：200-275赠送60-100平的地下室。,类比市场,助推因素： 室内空间非常方正，大面宽。赠送地下室、车库、独立庭院。 景观有2000 左右水域面积。三面环水 主流媒体投入大，电台杂志电视主流报纸都打。主推“土壤里自然生成的建筑”。,阻碍因素： 外环境存在劣势，有客户反映信息园辐射大。 东明路没有打通，出入不方便。 三拼别墅是一户三产证，形成销售难点。销售几乎处于停滞状态。无贷款，通过公寓拉回现金流。,中海御景熙岸户型,该户型面宽7.5m，赠送独立庭院约20和122地下室及车库,附赠,中海御景熙岸,类比市场,推盘及成交走势图,绿地梧桐院,物业形态：独联别墅、大平层公寓 主力面积：170-220 成交均价：27733元 成交套数：168套。剩余套数：售罄。2011年1-8月 份，共成交41套。 开盘时间：2009年5月22日,类比市场,助推因素： 附加值较高，赠送花园，顶楼送阁楼，地下室采光好。 建筑特色鲜明，工字型建筑，半围合式 阻碍因素 建材品质不高，劈开砖。外立面档次一般,联排别墅房源7月底售磐，但因地理位置、产品类型接近。其价格对本项目定价和销售速率的设计有一定参考意义。,绿地梧桐院,类比市场,推盘及成交走势图,万科清林径,物业类型：联排别墅、公寓。美式莱特风格。 主力面积：180 开盘时间：2011年4月23日 成交价格：28662元/ 成交套数：32套 剩余套数：100套,万科清林径位于浦东新环东路99号，近航头板块。联排产品和位于中央景观的72套公寓同时在售。 搜房白金卡购买购买公寓优惠4万，别墅优惠10万。,类比市场,助推因素 外立面为石材真实漆，档次较高。 独门独院的感觉，客户好感度较高。 广告主推“摩登时尚奢华”主题。短信文案很有特色。,阻碍因素 因户型面积小，开间尺度有限，室内楼梯特别抖，,万科清林径,类比市场,推盘及成交走势图,六十四阶（中科大学村5期）,物业类型：独栋、双拼、联排 总套数： 36套独栋、28套联排 主力面积：联排别墅245 。 开盘时间：2010年8月13日 成交均价：联排37388 成交套数：16套 。2011年全年成交13套。 剩余套数：12套联排、4套独栋,助推因素 社区靠近三林地区，因而受到世博辐射。 产品档次区域内较高 不惜工本打造极品园林，全系采纳全球顶级产品。,六十四阶别墅10天内签约全款9折优惠，贷款95折优惠,类比市场,六十四阶（中科大学村5期）,类比市场,推盘及成交走势图,长泰东郊御园,物业类型：联排。英式都择风格， 主力面积：187-223。面积190平米，赠送地下室、车库、前后花园，实际使用面积达到330平米， 开盘日期：2010年9月10日 剩余套数：241套。 已售套数：441套。2011年全年成交202套。 成交均价：24677元/。购房送25年房产税，折后总价480-490万/套。,类比市场,助推因素 该项目空间附加值高，赠送面积大，赠送地下室、车库和空中楼阁。样板房是一大亮点，充分展示空间附加值优势，地下室外园小庭园，停车位，参观想像空间大。 内部规划较好，人车分流到位，地面很干净。 临海公路打通，缩短了与市区的距离。 广告投入大，主推海派文化，推广频率稳定而有耐性，追求长效渗透，主流媒体每周都有软文硬广结合,长泰东郊御园,类比市场,推盘及成交走势图,和记黄埔明天华城地块,未来竞案,地理位置：周星路、周康路（明天华城地块） 物业类型：代密度住宅。目前开工标段为6-12联别墅。 开发节奏： 分两期开发 一期占地约11.6万方，建筑面积约15万平方米； 二期占地约14.7万方，建筑面积约19.1万平方米。 预计一期178套将明年推出。 工程进度：首批23幢全部开工。动工地块前排及后排房源均 已接近结构封顶（ 0828实地调研）。,中金周浦41#地块,未来竞案,总体量：46.3万平方米 地 址：小沥港、周祝公路、周东路、纬二路 物业类型：一期工程为42栋低密度多层、6栋高层住宅、1栋综合楼，一共688套。 含地下车库及配套公建；地上建筑面积约14万方，地下10.6万方。 地块概况：总用地面积38.6万平方米(不含基地水域面积及市政道路面积)，总建筑面积（计容）约46.3万平方米。容积率1.2。 其中：一期用地面积13.1万平米，总建筑面积约24.6万方。容积率为1.0，建筑密度为30%,结论一 周康板块及板块周边别墅品质参差不齐。中科大学村综合品质较高，但主力产品是双拼、类独栋。对比在售联排别墅，包括业绩突出深受市场追捧的长泰东郊在内，本案综合建设水准最高。 结论二 周康板块及邻近的航头板块，联排别墅市场缺少市场领袖。 结合三 周康板块联排别墅市场，存在后续竞争。和记黄埔和中金两地块均是大品牌开发商，项目体量巨大，且均定位为“低密度类别墅”产品，与本案有相似度，可能分流潜力客源,南汇区联排别墅新市场领袖 浦东地区个性化、高品位、文化艺术属性 高端住宅产品,市场定位,五个问题要解决,营销突围,no.1中高端市场客户范围缩小。“哪些才是我们的人”？ no.2产品竞争百花齐放，“我是谁”？ no.3合理的入市时机“何时出手”？ no.4个个楼盘都拼命，一百种手段都用光 “要出跳，得出新” no.5时间短目标高，“请你看懂我”！,no.1 找到“我们的人”,买别墅的人,别墅市场属中高端住宅，受新政打压严重，客源范围在缩小、缩小、缩小。 自住型客户是买方市场主力，中高端市场不谈刚需，改善型需求成唯一主阵地。 限购抑制投资需求，仅少量变向投资者保持关注。非沪籍“补税”叫停，又一条渠道受阻。,改善型自住者,变通投资者,周康,周康板块、浦东地区客户 公务员、私营业主、企事业金领,南汇航头川沙、浦东地区客户 私营业主,航头,惠南,南汇、上海全市、浙江 私营业主、多职业中高端,联排、双拼,双拼、联排,独栋、双拼,买南汇别墅的人,南汇区、浦东,官员、金领、生意人,浦东地区高知 康桥工业园区高管 浙江私营业主 少量外籍人士,中科大学村,万科清林径,东丰林居,保利林语溪,企事业单位中高管 私营业主 公务员 二次置业（市区置换需求）,个体经营者 中小业主,投资客户为主,长泰东郊御园,看好周康板块的人,中海御景熙岸,两河流域,绿地梧桐院,关注莫奈庄园的人,年龄：38-50岁，多40岁左右为主 区域：来自项目周边及浦东地区 通路：口碑（五街区公寓客户介绍）、道旗 关注点：开发商品牌、建筑品质，整体规划、内外环境，物业管理、总价范围，停车系统等,蓄水客户74组（截止至8月26日）,同时，我们听到了悦耳的声音,四面环水，吉宅！,发展快，前景好，地铁通了会更好,景观做得好，细致,一直住浦东，周浦生活挺方便！,生于六十年代，拼搏在事业成长期。 关注经济形势、有投资意识。多数有1或1+次置业经验。 关心实事见解鲜明，追热点新闻，谈政治经济。 追求生活品质，注重精神享受。崇尚边进取边享受生活。 爱家庭，重视亲情回归，重视子女教育。 开车并自驾，上网，看报，理财，郊游,他们就是我们的人！,不跟风、不冲动、不爱浮华 有点偏执地选择并维护内心喜欢的东西,事业成长期,家庭观,网络、车、时报,置业经验,他们就是我们的人！,优越感,压力感,城市,田园,主观,细节,客户锁定,地缘客户产业链客户,no.2 我是谁,城市二级地段 未来大浦东核心，潜力发展高地 张江创意园，国际医学园，世界500强企业航行中心、金融中心 轨交16号线开工、18号规划中 繁华热闹，生活便利。 万达广场，商业档次升级 迪士尼乐园签约启动,你信或不信，周浦的未来很近，并且更好 你来或不来，“城市别墅”都必将越来越稀缺，越来越珍贵 你注意或不注意，小上海周浦都是个适合生活的好地方,商业环境,地铁,小上海生活,迪士尼,高知人群导入,四面环水，繁花，果树，阑珊翠景，绚烂樱红 法式造园，浪漫印象派艺术；香草河、桥、睡莲 300年香樟；纯石材，人工打磨 巧思，精工，实景，看得到的投入与坚持！你懂的。,环水,香草河,石材,古樟,法式印象派园林,双车位,城市岛屿,阳光地下室.大露台.精装花园,核心价值提炼 并列&递增,成熟配套,迪士尼 地铁,国际化园区,城市岛屿 精工法式园林,生活需求,成长潜力,中高端人口置换,追求品格与特色,人有我有,人有我优,人无我有,心贵族归属，城市岛屿别墅,推广总精神,我为这个城市的少壮派菁英“心贵族”而生 我是他们拼搏人生中的心灵“归属” 我是从莫奈大师的画作中走出来的“城市岛屿别墅” 我不是唯一的庄园，但我绝对性格鲜明 那么，和我一起去告诉那些不知道的人吧,no.3 出手时机？,弹性因素 政策有所松动时强化限购令，补税叫停 蓄水相对充足时内部客户28组 市场客户74组（0726后登记或仍保持关注的11组） 产品展示成熟时近期1-2个月看房通道样板段将落成，12月下售楼处改装完成,政策有松动,尚未体现,蓄水有保证,略显不足,我们一直在期待，在期待：什么是最理想的时机,成熟产品展示,即将达成,刚性因素销售条件具备时 补办核定单不影响三、四街区办理大产证 预售申请浦东地区预售申请流程最少需要约2个月时间 物业前介入签订前期物业管理合同。高端楼盘服务至上，良好的售后形象最利优化销售品牌,我们必须遵循的时机条件,适宜的入市时机,预售条件,产品展示,蓄水,推广,三、四街区大产证结束 申办流程2个月,看房通道包装 增加三套样板房形成样板展示段 售楼处改装,至少3个月正式蓄水时间 政策消化期,形象后推广 高端文化属性完建 城市别墅价格培育,2011.12,2011. 12,2012.04,2012.05,no.4 出新，出跳,1个人 4场秀 1条线索 4大舞台,vs,写一本书？,2006年，微风吹过圣芭芭拉， 作者王受之著名设计理论和设计史学专家、国内现代设计及现代设计教育的重要奠基人 顾云昌作序中国房地产协会副会长,文化属性 艺术大师莫奈 法式园林，画面感,名家、名人、出版商、发行量,拍部电影？,绿野仙踪 蝴蝶梦 花样年华 非诚勿扰2,文化属性，多元艺术载体 香草河+法式园林，画面感 生活，存在感 城市岛屿，故事感,摄制组、胶片、演员、周期,曾经想，做部静电影,网上流行的静电影多是青春、成长等主题 毕竟，文化属性的商品不是纯粹文化类载体 毕竟，寻找199组客户乃至1990组潜在客户，不同于寻找心灵契合的小众,很多照片实景园林、样板房 全影像拼接记录,太静了，不如完整的视频展示那么多元和生动,电影+书时间网络情景剧,关于网络情景剧,低人工，小成本 不大，便于网络上传及流通 有趣，为炒作微博话题准备,场景城市岛屿、实景庄园，法式园林、香草河、样板房 人物形式灵活，可采用画外音，影像，剪影 一个有故事的楼盘叙事、主人公，感悟，共鸣,桔子酒店，美国时尚路线酒店，“设计师酒店”。 2006年进中国 最高端子品牌桔子水晶酒店，正五星级 网络情景剧让火车叫，微电影12星座系列 2011微博点击率突破350万,关于莫万山,男，上海人，42岁。知识分子下海，事业小成。 工作和生活中的老莫不浪漫。但朋友们都说这是位有品的人。做事情勤勉，待手下仁义。会生活懂情趣，幽默健谈，见解独到。 老莫有收藏的爱好。他兴趣广泛，博古通今。没人知道青年老莫曾痴迷过法国电影文学，甚至还学过一阵子油画。生活太现实，荒废了。老莫不遗憾，他欣慰今天的人生收获。 老莫爱旅游，但因为太忙，计划多实践少，外出多是出差。老莫没去过法国，他夫人香草去过。香草回来说巴黎很美，但巴黎人太傲慢了，包括警察和店员，对黄皮肤居高临下的礼貌和距离感让人不爽。世界上美好地方很多，最舒服不过在自己的地盘上自在地生活。老莫笑了，女人的神经总是多些敏感和矫情。他用香草拍的一张塞纳河边的照片做了电脑桌面，那画面上的色彩，天空，街头作画的艺人，有种宁静温暖的调调，好看。 的确，在周浦老莫自在。他爱闻瓜果的清香，爱老八样浓油赤酱的味道，更多地方让他想起儿时好玩的事，还有至今不愿离开南汇老家的父母。 他是莫万山，莫奈庄园的一位虚拟客户。中年老莫，对浪漫有更平实的理解，对生活有独特的选择和坚持。 当你发现，很多观念你们如此相似，很多感悟你们如此共鸣，你会珍惜这个朋友。另外，你一定不会放弃莫奈庄园,莫万山能 帮我们做啥？,一部网络情景剧的虚拟主人公 开通莫万山新浪微博 一本以人物为线索的，情景创意楼书 一种特别的样板房展示形式，纯生活化的体验式营销 一些老莫写给朋友的信件（朋友是谁，当然是和他差不多或谈得来的人，以及未来的邻居们罗） 一个圈层的代表人物，“视觉收藏家沙龙”荣誉会员,一个圈层视觉收藏家沙龙,艺术品收藏是高端人群的独享乐趣，金融危机洗礼后更兼顾起鉴赏和投资的双重价值。 用“视觉”二字将艺术品范围二次定义，油画、影像、建筑、园艺都是视觉传达的载体，这些刚好切合楼盘文化主题。从楼盘推广的角度，莫奈庄园的创作灵感来自大师的艺术画作，其本身也是一件“视觉艺术藏品”，这个作品的问世，带动并鼓舞了一个圈层的形成，他们是视觉收藏家,莫万山不是个体，他身后有家庭，还代表一个圈表 莫奈庄园不是一个“楼盘”，而是一个人乃至一个圈层的人生态度 你在和一个有血有肉的人对话、互动，而不是广告、楼书、宣传片 你了解了莫万山，就了解了莫奈庄园,1个人,你好，我是老莫。,4场秀,品位秀-生活秀-影像秀-圈层秀,1条创意线,4大劲舞团,情景剧-样板段-影像绘本-圈层活动,人-家庭-圈层-观点,网络 现场 宣传物料 活动,no.5 看懂我,通路选择第一步：信息获知,网络 系列/单部情景剧 新浪微博 项目网站,口碑/事件 文化活动 圈层活动,平面媒体 报纸（主流报炒作） 杂志（房产.理财.收藏.航空等）,户外 高炮 道旗 (视觉截流点),通路选择第二步：情景体验,现场 售楼处 样板房/看房通道 展示系统 标识系统,物料 情景楼书 海报 房型图册 视频宣传片,服务 一对一预约看房 bo形象体系 售后服务,通路选择第三步：深层植入,互动/情感深入 参与园林定制 信件、节日卡、生日短信 老带新激励,渠道 短信、直邮、巡展 点对点（银行.大企业.收藏家）,通路选择第四步：再拓展,高起点入市,新方式对话,新格调布局,1高 vs 2新,高起点入市,一次亮相大师告诉你份量,生活大师，另眼看建筑暨“莫奈庄园艺术建筑鉴赏研讨会” 通过11月份首次公开媒体亮相，奠定艺术楼盘的市场高度。 项目品鉴研讨会：由园林大师、建筑大师、摄影师、画家、艺术家等，从文学、艺术、生活、建筑等角度，谈别墅生活、别墅建筑、别墅精神。 媒体发布会：向新闻媒体公布莫奈庄园即将公开的信息。 主流媒体通稿发布，配合软新闻炒作。,口碑,艺术鉴赏,艺术大师,一场圈层沙龙视觉主题之夜,视觉主题之夜上海首个“视觉收藏家俱乐部”私密沙龙 制造“视觉收藏家”这一时尚话题，吸引高端客户和舆论关注。 协办单位：复旦视觉艺术学院 邀请嘉宾：著名油画家、摄影家、书法家、收藏家等社会名流。 形式：私密高端沙龙，油画、摄影作品、古玩等视觉艺术品展示与鉴赏 媒体配合：以新闻通稿+话题报道的形式，主流媒体通稿发布，配合电视、网络与报纸软性炒作。 时间：12月中,口碑,视觉艺术,视觉收藏家,片名：老莫和他的庄园 公映：2012.01.18 地点：中国上海，莫奈庄园 主演：莫万山,莫奈庄园的网络情景剧,一部网络情景剧介绍你认识老莫,观点、表达,家、庄园,老莫,网络,一部影像绘本艺术品广告素材,携手复旦视觉艺术学院，邀请青年视觉艺术家、画家、摄影家等等以莫奈庄园实景为蓝本，创作影像绘本。代表性作品开盘当日售楼处集中展示。 这部绘本将为后续一切推广的提供一手素材：所有影像作品合集成册，用于楼书等宣传品的制作、以及后续各类活动中的情境装饰，提升氛围体验等 时间拟定于现场展示形象落成，约12月下前后,创作蓝本,平面素材,影像,原创艺术品,影像绘本莫奈庄园建筑复兴之旅,因为有实景，艺术家的创作都具备写实的依据 于是每位摄影师或画家，都成为我们的平面广告设计师,高格调布局,引导期,强销期,售楼处形象改进 新闻发布会筹备 vi应用道具.静电影.楼书.房型册.网站制作,新闻发布会召开 新售楼处公开接待 户外广告发布 样板段形象公开 视觉主题之夜,开盘摄影展 主流媒体信息公告 短信通道开启,五一房展会 户外画面更换,10月,12月,5月,航空、理财期刊投放 短信直邮通道 浙商会整合推广,6-8月,持续期,筹备期,情景剧网上发布 老莫微博开通 拜年 区域板块炒作 第一社区推广,201201-04,（拟定5月18日开盘）,十一房展会 老带新 渠道扩展 节日契机情感活动,201301-02,1012月,持续期,持续/加温期,二次强销,清盘期,9月,特定渠道拓展（银行vip客户特荐） 收藏家沙龙活动（红酒品鉴. 视觉鉴赏等） 高端会所派单,老带新 多圈层主题活动（女性主题、亲子主题沙龙） 户外画面更换,3月,渠道资源效能挖掘,清盘促销 品牌维护,户外视觉截流领袖气势,至市中心、浦东地区重点路段，投放户外广告 投放日期：2011年12月-2012年12月 覆盖路段：杨高路/a20、罗山路/a20、济阳路/中环,气势截流,户外,建筑赏析课堂格调文字,新闻晨报系列较文稿：莫奈庄园，十日谈 第一篇：文艺复兴，以艺术的标准为建筑留名 第二篇：原石经典，原创传承稀缺的手工精神 第三篇：城市岛屿，穿越大师画境 第四篇：梦与庄园，寻觅睡莲印象 第五篇：,建筑课堂,报纸软文,莫奈庄园 十日谈软广示意,法式庄园游格调看房,别墅市场是产品力的比拼，别墅营销重在感觉和体验。 为客户创造一个完整的具象化生活场域，在这里，参观者将经历一次难忘的看房之旅！ 这里是如此吸引你，很多细节的布设、很多情节的共鸣，都如此打动你。 亲爱的，只要来一次！就看我们的吧。,一院一景，游园之旅 全程游园，观赏实景花园。全面展示景观优势。 这里没有业务员，他们是导游或旅伴。没有销售说辞，只有故事。 每一座花园都不同，每一个细节都是匠心，每一栋房子都有故事。,“这座院子叫金玉满堂，金是柿子树、玉是玉兰、满是石榴、堂是海棠”,法式庄园游格调看房,游艇看房，穿越之旅 这是一座四面环水的城市岛屿。 游艇的意义，不止是为了到达，更是为了“穿越” 带我们穿越进香草河的波光，穿越在睡莲的印象里，穿越进大师的画中 你不是做梦！你看啊，我们真的做到了！,法式庄园游格调看房,多场圈层活动格调秀场,公寓卖势，别墅卖名， 莫奈庄园以城市为舞台，为文化和艺术而生，为生活加冕 大众的方向从来都由小众的力量所左右 我们完全相信：小圈圈的扩散力量,邀请人员：意向客户及其他高端渠道客户 结合莫奈庄园项目特点，即以印象派油画作品为创作灵感。因此结合这一产品特点，与沪上知名画廊合作举办油画赏鉴会活动。,莫奈庄园尊贵生活季风雅视觉.油画鉴赏会,活动内容：拉丁舞表演、爵士乐演唱；雪茄、红酒品鉴；红酒年份及产地竞猜 ；大定客户抽奖。 邀请人员：意向客户及高端俱乐部会员、红酒俱乐部会员,莫奈庄园尊贵生活季纯酿视觉.红酒品鉴会,参加对象：本案意向客户和成交客户，浙商杂志渠道邀约客户，招商银行贵宾卡客户 邀请嘉宾：中央电视台鉴宝栏目首席鉴宝专家蔡国声 活动内容：品鉴古玩艺术，专场讲解艺术投资，为客户带来的私珍进行精彩鉴定。,莫奈庄园尊贵生活季明鉴视觉.艺术品投资讲座,邀请对象：前期积累客户、通过数据库邀约高尔夫俱乐部会员及高级俱乐部会员 活动目的：通过其他数据库公司渠道，邀约召集奢侈品、名车4s店会员、高尔夫会员及公司注册资金500万以上的企业法人代表等，为项目外拓更多的优质客户，为项目后期销售积累更多有效客户。 活动形式：以下午茶形式，组织主题沙龙活动，参观样板房同时，品鉴银器艺术，专场讲解艺术投资，为客户带来的私珍进行精彩鉴定。,莫奈庄园华丽之旅溢彩视觉丹麦皇家银器鉴赏会,莫奈庄园华丽之旅经济大视觉名家理财活动,邀请对象：前期积累客户、通过数据库邀约各会员组织或消费俱乐部会员 活动目的：通过其他数据库公司渠道，邀约召集奢侈品、名车4s店会员、高尔夫会员及公司注册资金500万以上的企业法人代表等，为项目外拓更多的优质客户，为项目后期销售积累更多有效客户。 活动形式：以下午茶形式，组织主题沙龙活动，参观样板房同时，邀请名家进行理财投资讲座同时结合名车试驾。,新方式对话,一个人介绍你认识老莫,对话一个人一定比对话一个楼盘要有趣。老莫将出现在楼书，情景剧，新浪微博及很多信件中。 通过认识老莫，认识一个富足优雅的城市家庭，认识一座他们热爱并快乐珍藏的城市庄园 莫奈庄园是一栋房子，或者说代表一种人生一种态度。作为楼盘有特别之处，有缘的人自会懂。产品的态度很朴素，好就是好，真实可信。 莫万山是个人，或者说代表一群人。故事很简单，有家有业有追求，有人生情趣的坚持。态度也很朴素，喜欢就是喜欢，客观理性。,样板房？莫宅。,除了表达主人的圈层身份：博古架，陈列柜，视觉收藏品之外 一套有人气的房子 装着主人的性格、习惯、可能还有隐私 family room，大大小小的照片 一个家庭在里面生活了几年了,书房桌上，烟兜，派克笔。宜兴茶壶余温尚在，弥漫出铁观音沉冽的香气 桌下一角，放着一双干净的、男式老北京手工布鞋 桌上椅子上横竖躺着各种杂志和报纸：财经周刊 环球资讯中国经理人东方体育报上海楼市,主卧里飞出薰衣草精油的味道 床上随意搭着亚麻布衬衫和晨缕 一边的床头柜，摆着当季的时尚芭沙，另一边的枕头下隐约露出个书角，好奇的人翻出看看，看到书名脸红了 查太莱夫人的情人人家自己家嘛，谁叫你翻的,儿童房书桌上是组装了一半的变形金刚 一排相架述说成长的主题。羞涩小男孩长成爱笑的少年，少年戴上了付雷中学的校徽 最大的一张，身穿球衣的小莫手举奖杯，大方露出虎牙，笑的骄傲又傻气 拆了封的邀请信，是付雷中学请家长观看初中部演讲比赛的,茶几上摆着吃剩下半碟的美国杏仁 厨房台面上，搭着两捆绿油油的小青菜，精致的玻璃器皿 旁边还摊开一张花花绿绿的大纸 大润发周浦店的促销商品海报,老莫经常给朋友写信,嗨，朋友，记得我吗，老莫，莫万山。 秋天的莫奈庄园真是一天比一天漂亮，香草河两岸的灌木和美人蕉经过一年的生长，更结实更茂盛了。上周，小区的桂花树开了，还有万寿菊也快到花季，台阶上栈道上满是落英，美极了！ 我家小莫吵着要去看，他说“小上海”好吃的东西真多，瓜果特别甜。臭小子就想着吃！ 你们一起回来聚聚吧。到时候，我帮你带盒田园蔬菜，绿色有机的，跟你菜场里买的不一样，尊夫人一定喜欢。 等你！ 祝全家好！常联系哦。 莫万山 2011年9月10日,媒体预算框架,充分蓄水.强势引爆,销售策略,销售均价制定,定价说明： 市场比较法定价。 比较样本选取同期类比市场在售楼盘。 参考价格为样本在售房源实际成交均价,销售均价制定,竞争楼盘产品质素比较,本案均价 = 样本项目a定价a权重+以项目d为参考的定价d权重35034.35元/平方米 根据市场比较法研判，本项目可接受的市场价