北京昌平小汤山常兴庄B地块可研报告.ppt

北京昌平小汤山常兴庄b地块可研报告,北京中原 投资顾问部 2010-03,谨呈：中国水电,研究思路,本报告核心成果概要,项目可行性建议:,根据市场销售价格，反推地价成本，给出项目拿地建议及风险提示,整盘均价建议,保守：17000元/平米 不保守：23000元/平米,方案一：5%净利润率，价格区间在17000-23000之间，反推地价在396580万/亩之间，楼面单价在5942元/平米8700元/平米之间；,建议拿地价格在350500万/亩之间，确保项目净利润率能够实现5%10%之间； 地价如超过580万/亩，则资金的安全性很难得到保障，开发风险较大！,两套方案反推地价成本,拿地价格建议,本项目属性界定,成熟别墅区； 区位条件优越，交通便利； 有良好自然生态景观资源； 中等规模中低密度社区,北京整体别墅市场扫描,四大板块：中央别墅区、亚北别墅区、西山别墅区、南城别墅区； 本项目所属亚北别墅区属于后期之秀，依托便捷的交通和优良的自然资源，产品以景观别墅为主，产品整体素质较高，且以自用为主；,对项目的市场价值进行定位，形成开发策略,项目定位初判:,充分挖掘自身资源优势； 呼应区域高端价值定位； 主动承接中长期别墅客群，重点发展高性价比的别墅或类别墅产品,发展策略,项目定位,区域中高端高品质别墅社区,产品定位,类别墅产品 双拼、联排为主力产品 独栋标定项目高端价值 花园洋房或多层公寓为辅 会所作为高端社区配套,方案二：10%净利润率，价格区间在17000-23000之间，反推地价在353527万/亩直之间，楼面单价在5292元/平米7911元/平米之间；,区域微观市场研究,定位：区域宜居定位，规划前景看好 人口：人口增速快 产业：有一定的高科技产业支撑； 规划：交通规划利好,区位 交通 四至 地块现状 周边资源链接 本项目属性界定,地块位于北京市北六环外，立汤路东侧，隶属昌平区，昌平城区中心东南位置，南距奥林匹克公园20公里。,阳坊,三环,四环,五环,六环,八达岭高速,京承高速,清河,西三旗,回龙观,北七家,沙河,小汤山,南小口,昌平城区,南丰路,轻轨,建翔桥,本地块,奥林匹克公园,昌平区,八达岭高速15出口,布局建议一,区位条件优越,区域交通便利，有八达岭高速、建设中南丰路、立汤路、京承高速四条南北向主干路与市区相接。,目前交通： 高速公路：八达岭高速、京包高速 一级公路：立汤路、南丰路 大柳树环岛向西见常兴庄石牌即到 在建/待建的交通体系： 地铁8号北延线,三环,四环,五环,六环,八达岭高速,京承高速,昌平城区,南丰路,轻轨,建翔桥,本地块,立汤路,京包高速,公交491/昌55车站,交通体系较完善,未来规划前景较好,交通便捷,本地块位于昌平区的中心老城区东南角，此区域的客户认知度高。,布局建议一,东：沙沟河,地块四至,南：纳帕溪谷社区北边界,西：规划路,北：葫芦河路,地块周边多为住宅区，居住氛围浓厚,布局建议一,地块四至（图示）,本地块,场地内没有需要保留的建筑物,地块地势平坦 对快南侧与納帕西谷楼盘相接 地块周边没有噪音和其它污染源 地块西侧有回迁楼，回迁户已入住,地块现状,地块周边环境好，空气清新、无污染源，沙沟河水质较好，更有城市难得一见的野生水鸟，是绝好的水景; 地块周边有小汤山镇政府，奥运自行车馆主题公园、高校区，人文资源丰富； 地块周边临科技园区,产业环境资源丰富,地块周边人文自然资源丰富，具备了良好的人文宜居环境,地块周边资源链接,项目被周边居住区包围，已形成居住氛围 周边已入住的小区底商可满足日常基本生活需求 医院，药房，学校，加油站等生活配套较为齐全,住宅底商配套,加油站,医院、药房,昌平四中,创业中心,昌平试验中学,地块周边资源链接,石油大学,地块周边配套设施完善,布局建议一,本项目属性界定成熟别墅区内，有良好的自然生态景观资源中等规模中低密度住区,具有良好的生态宜居环境地块周边自然人文资源丰富,具有良好的生态宜居环境； 地块属昌平亚北成熟别墅区内，居住氛围浓厚，交通便捷，基础设施齐备，区域认知度高； 地块内部平整，利于项目快速开发。 根据地块所在区域位置、环境、周边状况、土地特性等，初步分析认为，改地块适宜做别墅类产品。,北京整体别墅市场发展现状扫描 区域整体房地产发展现状分析,北京别墅市场环境研究,早期市场特征,别墅板块特征,区域项目研究,早期别墅市场特征,.,92年以来，北京别墅开发规模和项目数量长跌交替出现，总体规模迅速增加 2002年总体开发规模不足200万平方米，2003年超过500万平方米，预计04年将超过50各项目，开发规模超过600万平方米,早期别墅市场特征,北京别墅销售价格总体下降 92年以来，北京别墅销售价格整体下降，93年销售价格超过28000元/平方米，预计04年为12000元/平方米 近年出现价格趋稳，稳中有升 2002年价格达到最低，低于10000元/平方米；2004年均价预计达到12000元/平方米,北京别墅市场发展现状,北京别墅开发区域差异巨大，顺义、昌平、海淀、大兴和朝阳是北京别墅开发的热点区域 自然资源优势是别墅开发的必要条件，顺义、昌平拥有优越的自然资源因而成为北京别墅 2009年北京别墅市场整体运行状况，别墅需求强劲反弹，1-11月成交套数同比大幅增长99.%,北京低密度市场板块分布状况,北京低密度项目的分布与发展均呈现板块化的态势，各个板块依自身不同的基础发展条件而各具特色 目前北京低密度项目间竞争，存在着板块间的竞争。 中央别墅区凭借其较长的发展时间、高档的社区氛围以及领先的价格平台，在别墅板块之争中对于北京高端阶层产生者不可抗拒的吸引力,中央别墅区内的项目围绕“两路一河”形成香江板块、天竺板块两个别墅集中地段,中央别墅区凭借使馆和机场特殊价值资源以高端项目启动，奠定区域属性和认知以及平台价格，为板块竞争打造坚实基础,板块关键词 温榆河 机场 使馆区 京顺路,天竺凭借使馆和机场而成为最早起步、成熟度和市场认可度极高的高档别墅板块。 板块距离北京的经济中心地带cbd只有20公里左右 板块与北京城市中心有京顺路和机场高速公路连接 温榆河作为北京最为稀缺和知名的自然和景观资源，是促使板块形成、支持板块内项目发展的重要因素。 板块内早期别墅项目丽晶/丽斯项目奠定了区域高端形象，界定板块的属性并且带动了区域的发展 板块内部项目匀质性较好，传统高档板块形象是区域内众多项目取得成功的主要支撑因素。 在板块持续发展的十余年中，新项目和旧有项目的后期供应未曾间断，不断发展的商业广场、国际学校等生活型配套设施促使板块逐步成熟。,中央别墅区项目从早期就以高的价格入市，为后期项目打下平台，界定了区域高档属性；区域内供应项目从价格来看层次相当。,昌平亚北半块内的项目主要围绕八大岭高速、立汤路、六环路，形成昌平和亚北两个低密度项目聚集带,昌平区域 沿八达岭高速散状分布，无名明显聚集,亚北区域 沿立汤路，在立汤路和六环交界处聚集,昌平亚北属于后期之秀，依托便捷的交通和优良的自然资源；板块内部竞争激烈，客户阶层相近，价格保持平稳,板块关键词 八达岭高速 立汤路 小汤山,凭借八达岭高速和立汤路快速交通体系，是起步较晚、成熟度和市场认可度较高的中档别墅板块。 昌平板块内早期别墅北京玫瑰园和碧水庄园项目均为高档项目带为八达岭沿线定义了低密度特征。亚北半块依托较优的自然资源和未来奥运规划，由中档项目橘郡带动并定义了此板块的发展方向 亚北区域真正启动在99年以后，现在品牌开发商聚集开发，市场竞争激烈；昌平启动较早，但线状交通辐射模式使得区域发展很难形成更大规模和整体效应 板块的主流客户阶层是北京的北部中产阶级的聚集地 板块内项目的供应以小独栋为主，兼有部分连排，由于竞争激烈和持续放量，产品创新不断，但是价格难以走高,昌平亚北板块除了个别项目之外，也形成了一个较为稳定的价格体系，项目从价格来看层次相当,西山板块以西山为点，沿五环路布置，由于规划限制，项目数量有限,西山板块 沿西山山脉和西五环路,西山板块凭借独特的自然资源和人文资源在北京本地客户中有着很强的认知，区域价格明显偏高,板块关键词 西山 西五环 西山美庐,凭借西山山脉、香山公园等自然资源，在北京具有很高的认知 客户以西部高端客户为主，凸现官气和贵气，以自主为主，区域项目销售状况非常理想 板块由于政府规划限制，未来供应有限，进一步推动项目价格整体上升 整个板块产品素质一般，西山美庐推出后，带动了区域产品素质提升,城南板块由亦庄低密度区和京开沿线低密度区构成,亦庄区域 位于亦庄经济开发区内，沿京津塘高速,京开高速沿线 位于南城区，主要沿京开高速沿线布置,城南板块主要凭借交通优势，以较低的住宅密度打动城市白领阶层；板块内部项目质量参差不齐，项目之间价格差别明显高于其他板块,板块关键词 cbd 亦庄 洋房,依托地块与城市中心的快捷交通道路，凭借低住宅密度和价格来吸引cbd和城市白领阶层 亦庄以低密度的花园洋房为主，而京开沿线以经济性连牌为主 金地格林小镇和翡翠城分别为亦庄和翡翠城两个板块定义区域属性和产品类型 板块内部竞争较为激烈，产品素质相对较高,北京低密度市场板块对比分析,别墅产品特征演变,产品形式不断丰富,产品品质不断升级 早期产品多属于粗放型发展，产品形式单一，品质平平 近年来市场趋于细化，针对不同需求的townhouse、小独栋、花园洋房等新的产品形式不断涌现 总体产品素质提高，出现了部分个性化、高品位的精品项目并取得良好市场反应 营造社区自然环境或人文环境渐成理念,别墅客户特征演变,别墅客户群体逐步本土化 1997年之前，持有外国护照的客户占到70 其中港、澳、台客户约占50，以自住和投资客户为主；东南亚、欧美等客户20左右，多数为机构客户 1997年以后，别墅的购买群体逐步本土化 国内客户已经占到自用型客户的80，并且有持续增长的潜力 别墅客户群层面扩大，别墅从少数人彰显身份的专属品走向追求引领居住时尚的别样生活方式 国民经济的持续稳定增长下中产阶级的规模不断壮大 价格适中的亚别墅以及小独栋等产品的出现 使中产阶级的别墅梦成为可能,极低密度 低密度 中等密度 高密度,自然升级,区域个案：纳帕溪谷,总套数约700套； 现仅余4套； 3套样板间，均价42000元/;1 套独栋别墅，均价32000元/。其余均已售罄。,区域个案：复地湾流汇,共340套，剩余27套； 现均价18000元/平方米。,区域个案：林溪碧肯山,共500多套，剩余10套 ； 总价在630-900万/套。,01年开盘，现已全部入住； 现售二手4万/。,区域个案：渡上,区域个案：保利垄上,共700多套； 200套/年以上； 剩余67套； 均价19000元/平方米。,整体区域研究,区域概况,经济发展,未来规划,地处京北别墅区核心位置 南距亚运村20 公里 行政上隶属昌平区 本案区位条件优越 本案交通 四通八达的交通网。距北京国际机场仅25分钟车程；京承、京昌、六环、汤立路、顺沙路等交通干线在项目周围组成了纵横四方的交通网络 汤立路改造已完工，双向六车道 地铁轻轨已建设运行,位置及区域范围,区域概况,项目所在地,昌平新城将由原昌平组团和沙河组团，面积约为40多平方公里，其中原昌平面积约14平方公里。 昌平城区与市区距离29公里。依托八达岭高速公路和立汤路与中心城连接。 昌平区是中关村高科技园区向西北方向的重要发展区和辐射区。,布局建议一,总体概况,区域概况,区域交通便捷，有产业支撑。,自然景观： 昌平区有大量的自然风景区，自然环境优越，人文景观丰富。昌平区作为北京生态建设带，居住环境良好。,现有人口： 2009年末全区常住人口已超过100万人，比上年末增加4.6万人；其中在昌平居住半年以上外来人口34.2万人，增加3.7万人，占常住人口的比重为36.3%；年末户籍人口51.2万人 。,区域概况,人口增速约10%，按09年外来人口计算，并且依照2：8比例原则，每年约有40万平米的需求量。,经济发展,产业环境： 1994年国家批准建设了中关村科技园区昌平园包括中心区和中关村生命科学园，园区整体面积近10平方公里，成为中关村“一区七园之一，共有入住企业1000余家。建设成为生物工程与新医药、环保产业、电子信息、新材料和先进制造业为主体的生产研发基地 。,奥运建设： 高质量完成了奥运场馆及配套设施建设，确保场馆运行、外围保障和城市运行无缝衔接。圆满完成了奥运会铁人三项、公路自行车赛赛时保障任务。,全区经济发展平稳，民生改善，社会和谐稳定,在10个远郊区县中，城镇居民可支配性收入门头沟居首位，昌平居次席，有一定的购买力。,本案处于沿八达岭高速公路形成的城镇发展轴和产业发展轴上。,新城整体规划,明十三陵,本地块,沿八达岭高速公路形成城镇发展轴和产业发展轴,沿昌平东部立汤路和崔阿路的城市发展轴,昌平新城的功能定位是：北京重要的高新技术研发产业基地，引导发展高新技术研发与生产、旅游服务、教育等功能； 其中，西轴（地块所在）带上以集约型的城镇建设为主，集中布置高科技产业和现代制造业。同时，严格控制城镇规模的无序扩张。,昌平未来区域规划配套完善，交通便利，经济健康发展。,未来规划,地铁8号北延线规划 预计2012年通车,布局建议一,整体区域研究小结,昌平宜居城市定位明确,规划前景好。 在西部生态带上区域属于北京两轴两带的西部生态带,区位环境较好; 区域内原住居民(国营及集体职工)较多,对区域认可度较高，并且昌平城镇居民有一定的购买力; 昌平区域的昌平园产业规划，将促进区域经济发展,为区域带来大量中高端客户; 昌平新城发展速度较快，如按09年外来常驻半年人口计算，平均每年需约40万平米住宅供应。,项目整体发展策略 项目整体定位初判（产品建议、价格建议、客群定位等）,项目整体发展方向判断的三个维度,本体条件：具备较好的自然资源条件，同时1的容积率使得项目本身产品形式受一定局限；,市场环境：项目所在区域具备良好的发展低密度产品的市场基础和氛围；,市场环境,别墅客群演变趋势：随着经济的发展，别墅的客户群体层面不断扩大，别墅客群的发展趋势已经从完全意义上的纯财富阶层向知富阶层以及有一定经济实力的追求别墅梦想的上层中产阶级转变，更注重别墅的性价比和实用性。,项目定位及产品发展策略研究,3.主动承接中长期别墅客群，重点发展高性价比的别墅或类别墅产品,2.呼应区域中高端价值定位,别墅（独栋）或类别墅（联排、双拼、花园洋房等）产品的市场机会分析,1.充分挖掘自身自然资源优势,区域中高端别墅社区,别墅（独栋）或类别墅（联排、双拼、花园洋房等）产品的市场机会分析,目从前的区域市场的产品情况来看，虽然独栋别墅仍然是主流产品，但是从下表的比较分析中基本可以得出，发展类别墅产品较独栋产品更有市场机会，也更加符合别墅未来的发展趋势； 同时发展类别墅产品较独栋产品，对于开发商资金更有保障，市场风险较小； 尽管发展类别墅产品更有优势，但是独栋产品的高端价值却是其他类别墅不能代替的，产品规划时应综合考虑。,本项目的产品发展策略复合化的产品路线,本项目产品配比建议根据产品发展策略，按容积率为1计算，以联排、双拼别墅为主，同时搭配部分花园洋房和独栋别墅或多层公寓作为补充。,说明：以上分物业配比表中涉及的容积率，均按目前市场产品容积率平均值计算，得出的配比只能作为现阶段可行性研究的初步结论，项目在后期实际操作过程中须进一步结合各项规划及经济技术指标进行综合论证和调整。,本项目客群定位,独栋、豪宅别墅,小独栋&联排&双拼,townhouse、叠拼、花园洋房,财富阶层,准财富阶层上层中产,普通中产阶级,别墅市场主流客群分类,本项目的核心客群,本项目销售价格建议根据目前市场价格波动状况，设定分物业价格的上限与下限标准，作为市场不保守与保守价格的区间参考价。,项目整盘均价初步建议：市场保守情况下，按照下限17000元/平米左右测算； 市场不保守情况下，按照上限23000元/平米测算。,相关经济技术指标 本项目经济测算（两套方案） 拿地价格建议,项目主要经济技术指标,销售总收入估算,方案一：,项目净投资利润率5%下的经济测算,项目总投资估算表：整盘均价17000元/平米计算，已知项目总投资额约6.36亿元，合楼面单价约4173元。,项目收入表：按售价17000元/平米计