毕业设计（论文）-金地（集团）股份有限公司财务报表分析和价值评估.doc

安徽工业大学毕业论文金地（集团）股份有限公司财务报表分析和价值评估摘要随着我国改革开放的步伐不断推进，我国的房地产行业经历了二十多年的蓬勃发展。金地集团做为房地产行业内的佼佼者，踏着改革开放的浪潮，从创立初期到上市，再到现在公司的价值和利润不断上升，股价大幅上涨，主要得益于公司良好的企业管理和金融保障，优秀的企业文化和新颖的人才激烈机制。当然，国家的宏观调控政策，良好的行业环境也是金地集团不断强大的必不可少的外部条件。本文从一个财务报表外部使用者的角度出发，通过对金地（集团）股份有限公司2009年至2013年对外公布的近5年年报作为分析对象，结合财务报表分析的相关理论和研究方法对金地集团的主要财务数据进行分析。以哈佛财务分析体系为框架，釆用比率分析、横纵向比较分析、趋势分析和因素分析等方法，对公司的财务状况、经营成果和现金流量进行细致的分析。结合杜邦分析法对金地集团进行综合的分析并完成价值评估。关键词：财务报表分析；杜邦分析；价值评估 Gemdale financial statement analysis and evaluationAbstractAlong with our country reform and opening up the pace of advancing, in Chinas real estate industry has experienced more than 20 years of vigorous development. Gemdale as outstanding in the real estate industry, in the wave of reform and opening up, from the early days to the market, now the companys value and profits rising, share prices rose sharply, mainly thanks to good corporate management, strong financial security, good corporate culture and innovative talent mechanism. National macroeconomic regulation and control policy, of course, a good business environment and Gemdale constantly powerful essential external conditions.This article from the perspective of an external financial statements users, through to Gemdale from 2009 to 2013 annual reports published in recent five years as the analysis object, based on the relevant theories and research methods of financial statement analysis of gemdale main financial data for analysis. In the framework of harvard financial analysis system, the calculation ratio analysis, horizontal longitudinal comparative analysis, trend analysis and factor analysis, to the companys financial position, operating results and cash flows of a detailed analysis. In gemdale dupont analysis method combining comprehensive analysis.KEY WORDS: Financial statement analysis; Dupont analysis; Value evaluation目录一、 引 言1（一）研究背景及意义1（二）国际国内研究现状与发展1（三）国内研究状况2二、我国房地产行业分析及金地（集团）股份有限公司介绍3（一）我国房地产行业的发展现状31、地产开发投资完成情况32、房地产开发企业到位资金情况53、房地产开发景气指数5（二）我国房地产行业的发展前景5（三）金地（集团）股份有限公司概述6三、金地（集团）股份有限公司财务分析6（一）金地集团2013年经营状况6（二）财务分析71、与过去年度相比的纵向分析及相关性结论72、与竞争对手相比的横向分析及相关性结论10(三) 比率分析131、杜邦分析法的简要分析及相关性结论122、经营管理效率分析及相关性结论143、资产管理效率分析及相关性结论154、财务管理效率分析及相关性结论155、投入资本回报率分析及相关性结论17（四）现金流量分析及相关性结论17四、金地（集团）股份有限公司价值评估18（一）经济增加值（EVA）估价模型19（二）预测金地集团 2014-2015 年财务报表相关科目191、预测未来利润表相关科目192、预测未来资产负债表相关科目203、计算金地集团未来资产总额234、计算金地集团未来资产成本23五、对管理者的建议26致谢27参考文献28Contents1 Introduction11.1 The research background and significance11.2 The international and domestic research status and development11.3 Domestic research status22 Chinas real estate industry analysis and the Gemdale introduced32.1 The real estate industry development present situation in our country32.1.1 Real estate development investment completion32.1.2 Real estate development enterprise investment situation52.1.3 Real estate development boom index52.2 Chinas real estate industry development prospects52.3 Gemdale overview63 Gemdale financial analysis63.1 Gemdale management state in 201363.2 financial analysis73.2.1 Compared with the past year of longitudinal analysis and the correlation conclusion73.2.2 Horizontal analysis compared with competitors and and the correlation conclusion103.3 Ratio analysis133.3.1 The brief analysis of dupont analysis and the correlation conclusion133.3.2 The operation and management efficiency analysis and the conclusion143.3.3 Asset management efficiency analysis and the correlation conclusion153.3.4 Financial management efficiency analysis and the 153.3.5 Return on invested capital and the correlation conclusion conclusion173.4 Cash flow analysis and the correlation conclusion174 Gemdale value evaluation184.1 Economic value added (EVA) valuation mode194.2 Predicting Gemdale 2014-2015 financial statements related subjects194.2.1 Predicting the future profit related subjects194.2.2 Predicting the future balance sheet related subjects204.2.3 Calculate the gemdale total assets in the future234.2.4 Calculate the cost of Gemdale future assets235 Suggestions to managers26Acknowledgements27References28一、引 言（一）研究背景及意义自党的十八大报告结束以来，提出全面建成小康社会，而住房条件的不断改善时衡量小康社会的标准之一。加快城市化建设，是我国宏观政策的目标。而现在中国住房面积还不到三十平方米，所以在这种刚需的不断刺激下，房地产的繁荣还会持续下去，虽在开年之初出现了房价下跌的报道，但只是个别房企个别楼盘现象，并不代表整个楼市的下跌。我国现在拥有庞大的金融资产，个人储蓄的增加必定会引起人们对优秀投资理财理论的需求。在现阶段我国证券市场上，大多数投资者特别是很多中小投资者，想在房地产行业板块获得有利的回报，进行理性投资，将投资风险最小化，所以能够分析上市的房地产公司财务数据，进行有价值的评估尤为重要。四十年来，世界经历了经济全球化的浪潮；三十年来，中国迎来了历史上最伟大复兴；二十年来，金地见证了中国历史上迄今为止最伟大的一次城市化进程，超过3亿人实现了在城市安家、工作、生活的梦想，也诞生了世界上最大的一批地产企业。金地集团作为行业里的佼佼者，为我国房地产行业的发展做出了巨大贡献。本文以金地集团作为分析对象，具有很强的代表性。（二）国际国内研究现状与发展LeopoldA.Berns和 JohnJ.Wild LeopoldA.Berns,JohnJ.Wild.公司的核心竞争力(中译本)M.北京：清华大学出版社,2010.，他们在Financial StatementAnalysis：Theory,Application,and Interpretation一书中，首次将财务分析体系分为会计分析和财务分析两大部分。会计分析不仅分析了传统财务分析体系中对会计科目的内涵，而且对企业投资、筹资、经营活动中会计原则和政策变动进行了分析。Leonard Soffer,Robin Soffer Leonard Soffer,Robin Soffer.财务报表分析（中译本）M.北京：华夏版社,2012.研究了现金流估值的问题，并将现金流估值应用于证券分析。拓宽了财务分析应用领域。将财务分析运用于证券定价领域的代表作还有 Stephen Penman写的财务报表分析与证券定价Clyde P.Stickne通过对可口可乐公司的财务分析，介绍了财务分析的方法和技巧，并介绍了如何用依据现金流量的方法和依据收益的方法进行企业价值评估。他的贡献在于将战略管理的观点与财务报表分析进行了融合，他认为对公司的财务分析不能凭空进行，而要联系公司在行业中遵循和选择的竟争战略，并创造性的提出财务分析应经历的五步骤：“(1)识别企业业务的经济特征；(2)识别企业在其行业中所遵循的竞争战略；(3)理解并调整财务报表；(4)进行盈利性和风险分析；(5)运用所做的分析评估企业的价值或用于其他目的”Wayne S. Upton, Jr.研究了无形资源对企业财务管理的重要性。他认为现行财务报表披露的信息之所以不能满足企业的管理分析需求，是因为财务报表无法披露企业的无形资源，包括知识资产、人力资源、公司业务流程优异程度等等。而这些对企业的发展又是至关重要的。他建议财务分析提供给使用者的信息尽量多包含一些前瞻性的信息以及上述这样的无形资源信息。Grant认为要保持企业的竟争优势关键在于整合企业的一系列资源,企业的盈利与企业稀有的资源是分不开的，应将财务分析的重点放在资源整合上。笔者认为由于企业的资源依附于企业的各项组织。因此流程的优化便很重要，从业务流程层面探究财务分析体系便能带给企业更多的惊喜。能考究出问题的深层次原因，也能给战略决策更多的科学数据作参考。PalepuBernard和Healy PalepuBernard，Healy. 经营分析与评价使用财务报表M.北京：北京大学出版社，2010.在经营分析与评价使用财务报表一书中，全面介绍了会计分析、财务分析、经营站略分析、前景预测分析，并将这四个方面的分析运用于企业的兼并与收购、公司的筹资、信贷分析与危机预测等领域。可谓是目前对财务分析体系比较全面的研究著作（三）国内研究状况张先治在财务分析学一书中对财务分析的基本理论、分析方法、分析内容做了较为全面详细的阐述。是我国较早的一部对财务分析研究的著作。熊楚熊认为构建企业的财务分析体系应以企业价值分析为中心，他在财务报表分析原论一书中通过对企业各项财务指标的计划数值与实际数值的对比与分析，介绍了企业经营任务完成情况的评估分析问题。李玉菊认为现有财务报表体系存在的最大缺陷是信息不完整，未反映企业能力价值及其变动对业绩的影响，会计信息的需求与供给矛盾突出。李丰团在着重分析经营策略分析在财务分析体系中的重要性基础上，提出纯粹的财务报表分析不能达到了解过去、评价现在、预测未来的目的，应建立一个全面宏观的综合分析体系，这个综合体系区别与传统财务分析体系的特点有两个：一是资料的来源不能仅局限于财务报表，也不能局限于企业本身，而是多方面信息资料的综合；二是分析内容不能仅仅局限于企业的财务状况，经营状况也应纳入其中。李玉菊、张秋生、冯卫东提出财务分析体系并不是一成不变的，需要根据经济发展和用户需求不断改进和完善。其发展趋势是：种类从单一到多元、报送对象从内部到外部、内容从简单到复杂。现行财务报表体系的主要缺陷是：由于受传统会计理念的制约，会计准则的制定尚未跳出以企业资产为主要核算对象的框架，对反映企业核心能力、竞争地位与竞争优势的自创商誉至今尚未纳入财务报表体系。张新民，王秀丽将建立财务分析体系的目标定位于对企业核心竞争力的分析与评价，他们从数量、质量、时间三个维度剖析了核心竞争力与财务分析体系的关系。并提出财务报表分析体系的内容应通过企业核心竞争力影响因素来确定。二、我国房地产行业分析及金地（集团）股份有限公司介绍（一）我国房地产行业的发展现状1、地产开发投资完成情况根据国家统计局数据显示 2013年全国房地产开发和销售情况EB/OL.国家统计局官网，2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。数据来源：国家统计局 2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。数据来源：国家统计局2013年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，增速比1-11月份回落3.5个百分点，比2012年提高15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%。商品房销售额81428亿元，增长26.3%，增速比1-11月份回落4.4个百分点，比2012年提高16.3个百分点；其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。数据来源：国家统计局 2013年末，商品房待售面积49295万平方米，比11月末增加2489万平方米，比2012年末增加12835万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加1696万平方米，办公楼待售面积增加156万平方米，商业营业用房待售面积增加346万平方米。2、房地产开发企业到位资金情况2013年，房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%，增速比1-11月份回落1.1个百分点，比2012年提高13.8个百分点。其中，国内贷款19673亿元，增长33.1%；利用外资534亿元，增长32.8%；自筹资金47425亿元，增长21.3%；其他资金54491亿元，增长28.9%。在其他资金中，定金及预收款34499亿元，增长29.9%；个人按揭贷款14033亿元，增长33.3%。数据来源：国家统计局3、房地产开发景气指数2013年12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为97.21，比上月提高0.83点。（二）我国房地产行业的发展前景 开年年初，浙江杭州部分楼盘就爆出大幅降价消息，加之此前香港、常州楼盘降价、温州楼市崩盘、银行停贷等消息的曝出，让楼市遭遇恐慌。2003年至2013年，国务院先后出台10次房地产调控措施，期间全国房价涨幅达145%，全国主要城市的居住地价涨幅达到了332%，京沪穗深杭等5城市商品房价平均涨幅达220%，其中北京房价涨幅最高为259%，全国涌现出一批又一批的“地王”，土地出让金曾经最高占到地方财政收入的76%。 过去的11年里，我国房价上涨的原因主要有需求旺盛、土地供应收紧、货币增发、高地价、调控政策缺乏长期规划、城市人口激增、房产保值增值能力被广大投资者认可等。总的来看，少数楼盘的降价只是个别房企的现象，并不能代表整个楼市的下降，对于一线城市的房价平稳的上升，但是部分中小型城市存在住房供给大于需求，存量过高，也是不可忽视的。政府在房价中扮演重要角色，政府要继续推进基本公共服务均等化，推进以人为核心的新型城镇化，要构建以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。在房地产市场调控中，政府将更多依靠市场手段，同时加大保障房供应，加快解决中低收入群众基本住房问题（三）金地（集团）股份有限公司概述金地集团（600383.SH）初创于1988年，1993年正式开始经营房地产。2001年4月在上海证券交易所挂牌上市，成为解禁后首批上市房地产企业 金地集团介绍.EB/OL.金地集团官网.2014.。金地集团为国内最早涉足金融业务的房地产企业之一。目前，集团旗下拥有专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司稳盛投资。稳盛投资团队自2006年开始探索房地产金融业务，目前已成长为中国房地产基金的先导企业，在香港、北京、上海、深圳、天津均设有分支机构，旗下管理着一支美元房地产基金和多支人民币房地产基金。2012年稳盛投资资产管理规模约50亿人民币。2012年，金地集团布局香港资本市场，收购联交所上市公司星狮地产(535.HK），并于2013年更名为金地商置。金地商置主营业务包括城市综合体、销售物业、写字楼、产业园、酒店，为金地集团旗下独立运作的商业地产投资、开发及运营管理业务平台。历经二十余年探索和实践，金地集团规模发展迅速，企业实力持续增强，是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。截至2012年底，拥有多家控股子公司，总资产超过1000亿元，净资产超过200亿元。在企业信誉和业绩的基础上，金地品牌不断提升，公司连续十届荣获“蓝筹地产”殊荣；连续十年跻身“中国房地产上市公司综合实力10强”。三、金地（集团）股份有限公司财务分析（一）金地集团2013年经营状况在发布年报的，2013年实现收入和利润分别为348亿和36亿,同比分别增长6.0%和-2.9%，EPS为0.81元,扣非后的净利润22亿，同比下降24.5%。年综合毛利率26.9%，较去年下降5.1个百分点。 三费合计25.2亿，同比增42%，占比上升1.8个百分点至7.2%。ROAE为13.11%，同比降2.13个百分点。公司拟每10股派1.6元(含税),现金分红率19.82%,上升9.3个百分点。一季度公司收入和利润分别为31.5亿和4934万，同比分别降低26%和74%，EPS为0.17元。公司销售优异，土地储备充足：2013年住宅业务实现销售金额450.4亿人民币，同比增长32%，实现结转收入348.4亿元,同比增长6%，平均开盘周期由12个月缩短至近10个月。全年获取26宗土地,总投资额约295亿元，总可售面积超过750万平，获取时点集中在上半年及11-12月。期末，公司土地储备超过2500万，其中,公司权益土地储备近1900万平米。 一季度拿地放缓，销售业绩仍优于行业。公司销售面积57.7万平方米、金额77.1亿元,同比分别下降11.8%和10.8%。其中3月单月降幅有所收窄,面积和金额同比分别下降3.7%和6.8%。获得4个项目,建筑面积63.3万平方米,同比下降70%，楼面地价6001元/平，同比增长15.5%。公司财务安全性良好：2013年期末预收款302亿，同比增24%，剔除预收款的资产负债率为44.9%，同比降1个百分点,优于行业。 2014年继续实行快周转战略:公司2014年的经营导向是“加快周转,做大规模,提升ROE”，主要开发项目共75个，计划新开工面积634万平方米、计划竣工面积363万平方米,开竣工同比增11%和9%赵琦.房地产行业2013年投资策略报告R.北京:中投证券.2013.。（二）财务分析1、与过去年度相比的纵向分析及相关性结论过去年度的纵向分析主要是对金地集团连续几年的财务报表做一个时间上的连续分析，纵向分析主要包括财务状况纵向分析和经营成果的纵向分析。在财务状况分析中，集中对公司的资产、负债、所有者权益以 2008 年的财务状况为基准做一个结构比例分析；在经营成果分析中，主要是以 2008 年的盈利状况为基准做一个纵向的结构比例分析。（1）财务状况纵向分析及相关性结论表 4.1 列示了以 2008年为基年，金地集团部分资产负债表项目的变动情况。 表 4.1 金地集团资产负债表趋势分析报表项目2013年2012年2011年2010年2009年2008年相对值绝对值（元）长期股权投资1030.21%182.41%655.46%243631%310.69%100%240,767,418.60投资性房地产12278.82%3777.42%1569.57%74.81%92.80%100%81,751,430.84固定资产368.84%259.60%153.46%41.70%90.86%100%80,984,466.71非流动资产合计569.49%387.37%311.89%233.78%182.76%100%40，3503，316.20货币资金418.20%463.28%418,84%175.60%216.60%100%4,449,995,745.41应收账款91,15%39.24%300.53%114.54%463.29%100%10,821,042.45存货269.47%246.51%225.51%159.83% 142.56%100%28,440,351,007.50流动资产合计217.83%182.64%336.19%140.21%242.98%100%32,901,267,795.36资产总计322,26%262.67%323.47%180,74%213.76%33,304,771.111,56长期借款201.27%211.35%181.75%231.66%165.66%100%7,797,286,094.11应付债券100.83%383.83%100.47%152.24%100.15%100%1，186，494，791.67非流动负债合计150.64%296.73%139.58%196.70%124.01%100%89,837,808.85短期借款159.36%19.11%153.64%13.48%57.51%100%1,483,675,000.00应付款项2.79%132.13%269.61%137.67%134.16%100%2,145,912,704.45流动负债合计82.86%76.48%212.74%70.29%91.57%100%36，295,877,04.45负总计债116.61%186.38%163,28%133.75%106.51%100%3，719，425,513.30股东权益总计365.38%297.76%251.13%201.79%161.87%100%10,409,862,151.751）非流动资产分析 以 2008 年为基期，长期股权投资在后续的 5 年中增幅很大，尤其是在 2010 年和 2012 年，平均增幅是 2008 年的17 倍。 通过分析财务报表发现，由于金地集团收购子公司以及公司参与和其他公司成立新公司，使得公司的长期股权投资在大幅增加，具体的在各时期财务报告附注中已经说明。2） 流动资产分析与2008年相比，公司 2014年存货增幅较大。这主要是由于公司加大了房地产的开发的力度，不断在全国收购成立子公司，使得商品住房的库存不断增加。3） 非流动负债分析通过表 4.1 可以看到，公司长期负债中主要以长期借款、应付债券（长期债券）构成。其中长期债券主要是指可转换公司债券，包括中期票据和公司债券两部分，中期债券发行期限为 5 年，公司债券发行期限为 10 年；其他长期负债主要是指应付融资租赁款，期限包括 25 年和 5 年以上。从长期负债结构来看，金地集团具有良好的融资渠道和合理的融资比例，与长期借款相比，长期债券和其他长期负债具有融资期限长，短期内还款压力小的优势。4） 流动负债分析短期借款在2011年增幅较大，主要是公司在北京、南京、西安等地增加了土地使用权购买幅度，在 2012 年呈现出下降趋势。结合非流动负债的借款结构来看，可能是因为公司是为了有一个良好的财务比例结构，但在2013年短期借款又开始增加，这主要从房地产行业的性质来开，土地使用权的购买占公司整个资金链很大一部分。（2）盈利能力纵向分析及相关性结论表 4.2 列示了以 2008 年为基期，金地集团损益表项目的变动情况。表 4.2 金地集团损益表趋势分析项目2013年2012年2011年2010年2009年2008年基期绝对值(元)营业收入356.85%336.64%245.02%200.7%124.37%100%9,762,026,451.14营业成本332.50%291.66%191.40%15867%137.08%100%5,550,896,816.64营业税金及附加239.15%252.01%20304%169.26%98.69%100%1，191,039，196.07销售费用25748%20571%23272%12604%100.84%100%408098754.57管理费用260.08%17613%188.46%172.25%10353%100%478,671,781.27财务费用88.41%38.62%8.39%12.69%7114%100%253，342，20122净利润41215%392.21%34185%286.28%176.67%100%1，094，307，51521每股收益（基本）20769%19487%17179%153.84%200%100%0.391）从 2008 年到 2013 年，营业收入增长 356.85%，营业成本增长 332.50%，总体来看，营业收入的增幅大于营业成本的增幅。营业成本的增长主要是因为公司在上海、南京、西安等主要大中型城市拿地，但同时随着各个楼盘的销售额上升，营业收入也在大幅上升。2) 结合表4.1可以看到借款高时，财务费用也高，这要结合房地产行业的性质来分析，购买土地的成本占整个公司支出很大一部分，在加上一个楼盘的项目要持续建好几年，资金很难再短时间收回来，所以会出现短期借款在几年内时高时低。3) 公司发行在外的普通股股数，2008 年为 2，805，916，705股，2009年为 2,478，723，126股，2010年为 5,221，392，507股，2011 年为5,583，394，915股，2012 年为 5，647，391，605股，2013 年为5，568，121，263股。5年内每股收益都在增加，但是利润的增加幅度更大。这就是为什么在发行在外的股数在上升时每股收益还在增加。2、与竞争对手相比的横向分析及相关性结论同行业的比较可以反映出公司在本行业的地位,利润增长的质量如何金地集团主要从事的是商品住宅的开发，因此本文选取与金地集团主业相近的几家上市公司，万科(000002),保利地产(600048)，栖霞建设(600533)，它们分布在中国各个主要大城市如北京，上海，深圳，广州，南京，具有代表性，同时规模较大，业绩较好,互相之间比较性较强。主要包括财务状况的横向比较，经营成果的横向比较。横向比较中主要采用了绝对值比较和共同比报表两种比较方法。（1）财务状况横向分析及相关性结论表 4.3 列示了 2013 年以金地集团为基准，其竞争对手的资产、负债和股东权益的相对比率。 表 4.3 各公司资产、负债和股东权益的相对比率金地集团万科地产保利地产栖霞建设资产总计100%799.82%125.07%23.42%负债总计100%915.08%128.21%24.87%股东权益合计100%552.94%118.36%20.29%从上表可见，一方面金地与万科相比，万科拥有比金地更大的资产规模和更为优良合理的负债权益结构比例，负债规模远大于金地，股东权益规模也远大于金地；另一方面金地与栖霞建设相比，金地的资产、负债和股东权益规模均远大于栖霞建设。金地和保利相比，保利具有相对大的资产规模。表 4.4 列示了金地集团与其竞争对手的资产分布情况和资金来源情况。 表 4.4 各公司资产分布情况和资金来源情况金地集团万科地产保利地产栖霞建设 2013年货币资金13.98%9.26%5.47%10.28%应收账款0.07%6.62%2.45%12.69%存货0.005%69.12%2.45%12.69%流动资产合计71.61%92.25%86.13%88.86%固定资产0.24%0.44%0.63%0.16%资产合计100%100%100%100%短期借款3.95%1.06%0.44%0.36%应付账款0.81%13.35%5.94%1.79%流动负债合计48.46%68.64%53.08%47.98%长期借款13.69%7.65%23.92%23.02%非流动负债合计20.85%9.36%24.89%24.44%负债合计69.31%78.00%77.97%72.42%股东权益合计30.69%22%22.03%27.58%负债与股东权益合计100%100%100%100%由上表可知：1）从资产分布情况情况来看，四家地产公司的共同点在于固定资产分布较少，而是主要以流动资产分布为主，房地产行业属于资本密集型企业，有大量的楼盘作为存货，这种分布情况也非常符合行业特点。2）从资金来源角度来看，和金地集团相比，万科的流动负债比率和非流动负债比率则较为均衡，从这一方面也表现出万科具有金地集团无法比拟的短期还款能力，这主要源于万科作为行业的龙头企业具有稳定的市场份额和盈利能力。从金地集团的发展来看，其目前仍然处于业务投资的迅速扩张时期，主要依赖长期和短期借款进行土地所有权投入。表 4.5 列示了 2013年金地集团和万科的借款及财务费用情况。通过表格列示数据我们可以看到，金地和万科均充分利用了财务杠杆，万科的财务风险相对来说较为均衡。金地拥有大量的长期借款，在未来将面临较大的还本付息压力，对其现金流尤其是经营活动产生的现金流是一个考验。表 4.5 借款及费用支出情况金地集团万科地产短期借款2,736,310,901.315,102,514,631.14长期借款16,963,097,519.6436,683,128,420.08财务费用223,991,137.41891,715,053.49（2）经营效率横向分析及相关性结论表4.6 列示了 2013 年以金地集团为基准，其竞争对手营业收入、营业利润和净利润的相对比率。 表 4.6 各公司经营业绩相对比例金地集团万科地产保利地产栖霞建设营业收入100%388.73%26.27%6.22%营业利润100%387.01%54.65%4.60%净利润100%405.69%64.12%4.70%上表我们可以看出，2013年金地集团的经营业绩表现出不错的水平，虽然营业收入方面不及万科地产，但是营业利润和净利润水平都好于保利地产和栖霞建设，而且业绩水平远好于保利地产和栖霞建设。(三) 比率分析在比率分析这一部分中，主要通过比率的形式对金地集团及其竞争对手进行了杜邦分析、经营管理效率分析、资产管理效率分析、财务管理效率分析、投入资本回报率分析，通过横向和纵向的比较，确定金地集团在行业中的经营水平。1、杜邦分析法的简要分析及相关性结论（1） 趋势分析表 4.7 列示了金地集团近年来净资产收益率及其驱动因素的变化趋势。表中杜邦分析法将净资产收益率分解为销售利润率、资产周转率和权益乘数三部分，即：净资产收益率 =总资产收益率（ROA）x权益乘数 =净利润/销售收入x销售收入/总资产x总资产/净资产 表 4.7 金地集团净资产收益率及其驱动因素金地集团净资产收益率销售净利率资产周转率权益系数2004年9.64%7.76%0.542.302005年11.67%12.43%0.392.412006年14.71%15.35%0.322.992007年14.58%17.67%0.302.752008年14.70%11.21%0.452.912009年15.13%15.98%0.352.712010年20.99%15.99%0.462.852011年23.48%15.64%0.483.132012年27.21%14.50%0.642.932013年23.60%12.95%0.583.14从上表我们可以看出，金地集团近九年的净资产收益率达发展趋势几乎稳定，在 2012 年的时候净资产收益率达到最高，为 27.21%；在 2004 年的时候净资产收益率降到最低，为 9.64%，除了个别年份净资产收益率一直稳定增长。从净资产收益率的驱动因素分析，净资产收益率主要受销售净利率和资产周转率的影响；权益成数基本保持平稳，对净资产收益率的负面影响非常小。在销售净利率中，由于金地集团近九年的营业收入均保持增长趋势，所以净利润是导致销售净利率下降的直接原因。（2） 与竞争对手比较分析表 4.8 列示了金地集团及其竞争对手的净资产收益率对比情况。 表 4.8各公司净资产收益率对比情况净资产收益率销售净利率资产周转率权益系数2012年金地集团27.21%14.50%0.642.93万科地产40.26%13.51%0.833.59保利地产18.23%14.48%0.274.59栖霞建设10.73%15.79%0.223.092013年金地集团23.60%12.95%0.583.14万科地产39.35%15.19%0.813.20保利地产17.15%12.84%0.294.54栖霞建设5.31%9.77%0.153.62从上表可知，金地集团净资产收益率由 2012 年的 27.21%下降到 2013年的23.60%，原因依然是受销售净利率下降的影响；但从驱动因素分析来看，金地集团的资产周转率增幅并没有万科地产资产周转率增幅大，从 2012年到 2013 年，金地集团资产周转率下降 0.06，而万科地产却下降了 0.02，这表明金地集团的资产管理效率和财务管理效率仍然有可提高的空间。2、经营管理效率分析及相关性结论金地集团的销售净利率在同行业竞争对手中还是不错的，下面我们进一步对其经营管理效率指标进行分析，如表 4.9所示。其中： 毛利率=营业利润/经营收入 营业利润率=利润总额/经营收入表 4.9各公司经营管理效率指标2013年金地集团万科地产保利地产栖霞建设销售净利率12.95%15.19%12.84%9.77%毛利率26.34.00%17.92%17.33%13.28%营业外支出/营业收入0.096%0.066%0.095%0.23%营业利润率18.12%17.84%17.43%13.13由上表我们发现，金地集团的销售净利率、毛利率和营业利润率整体水平在同行业中还是比较高的，但是我们也看到，公司的营业外支出/营业收入的指标值也是同行业水平中比较高的；从这方面看，金地集团的管理效率并无明显优势。3、资产管理效率分析及相关性结论由于公司将大量资源投资于各类资产，这些资产的生产能力对于提高公司总体盈利能力至关重要，因此，投资管理水平是影响净资产收益率的重要驱动因素。反映金地集团及其竞争对手资产管理效率的指标如表 4.10所示。其中：资产周转率=经营收入/资产总额应收账款周转率=销售收入/应收账款应收账款周转天数=365/应收账款周转率存货周转率=经营成本/存货存货周转天数=365/存货周转率固定资产周转率=经营收入/固定资产净值 表 4.10 各公司资产管理效率指标2013年金地集团万科地产保利地产栖霞建设资产周转率0.580.810.290.15应收账款周转率41.844.684.271.22应收账款周转天数8.7278.0685.39299.67存货周转率793.970.340.320.21存货周转天数0.451077.581137.461687.96固定资产周转率180.462471.6746.