北京商业综合体成功策划案例.ppt

2019/11/14,1,北京大悦城项目定位分析,2,目 录,一、西单商圈消费环境分析 1、西单商圈总体商业情况概述 2、西单商圈交通及人流情况概述 3、西单商圈行业市场情况概述 4、西单商圈竞争项目情况概述 5、大悦城项目差异化需求分析 二 、大悦城项目SWOT分析 1、大悦城项目条件解读 2、大悦城项目SWOT分析 3、与东方新天地的比较 三、大悦城项目的产品和功能定位 1、大悦城项目目标消费客户特点 2、大悦城项目产品属性 3、大悦城项目功能属性,2019/11/14,3,目 录,四、大悦城项目的商业业态规划定位 1、大悦城项目主题定位 2、大悦城项目业种分类规划 3、大悦城项目垂直业态规划 4、大悦城项目水平业态规划 5、大悦城项目业态规划指标 6、大悦城项目品牌配置规划 五、大悦城项目的招商策略 1、大悦城项目招商策略的基本原则 2、大悦城项目招商工作流程 3、大悦城项目招商工作目标 4、大悦城项目租金收益分析 5、大悦城项目招商指标分解 6、大悦城项目招商优惠政策 7、大悦城项目招商推广策略 8、大悦城项目招商推广工作进度,一、西单商圈消费环境分析,2019/11/14,5,1、西单商圈总体商业情况概述,西单商圈概述 形成与地位：西单商圈形成于上世纪70年代，与前门、王府井并称为京城三大市级商业中心。 改造与发展：西单商业区自1993年整体规划以来，历经数年改造发展，截止到2000年已由传统商业区转变为现代化城市商业中心。 范围及体量：西单商圈南起西绒线胡同，北至灵境胡同西口，南北长1600米，以西单北大街为轴东西进深 200-300 米，占地 80 公顷，现有大型商业经营面积接近35万平方米，新增约18万平方米，五年后有望达到100万平方米以上。 重点商业：目前西单拥有各类企业商家共121家，其中10家零售企业营业面积在万平米以上。 西单商场、西单购物中心、西单赛特、时代广场、中友百货、君太百货、西单文化广场、109百货、西单图书大厦等。未来新增项目：本案、美晟国际广场。 经济效益：2006年上半年西单商业街实现社会消费品零售额总计24亿元，同比增长27.8%；实现三级税收5.99亿元。 规划及建设：2008年前，全面实现西单北大街两侧和宣武门内大街东侧的建设项目规划。更新改造西单文化广场，完成图书大厦二期工程，建成西单 Mall 项目；同时完成路网改造及地铁四号线建设工程。,2019/11/14,6,2019/11/14,7,2019/11/14,8,金融街对西单商圈的影响,金融街总建筑面积：338万平方米 其中高档商务写字楼约占 76% 1平方公里内，至少20万常驻办公和居住人口 拥有70%的中国百强企业、超过300家金融机 构的总部、三家世界级知名高档酒店 人均月收入水平达5000元以上,“总部聚集经济”效应明显，各类商务及政务交往的消费需求巨大 现有商业形态以百货公司等传统零售业态为 主，餐饮、休闲消费场所极度匮乏 现有人均商业面积不足0.3平米 未来金融街中心广场入市将弥补高端零售及 餐饮休闲等商业设施的不足,金融街300多家金融机构总部、70%的中国500强企业、20余万的办公及居住人群是西单商圈潜在的、实力型消费客群。 金融街现有商业供应不足，有相当部分的零售消费需求和商务餐饮需求流向西单商圈。 四季商城定位高端，面向高端商务人群和酒店客户，对西单零售商业的影响不明显。 金树街1.6万平方米的餐饮供应将截留部分工作日餐饮消费和相当一部分商务宴请餐饮消费。西单商圈中以金融街商务人士为目标客户的餐饮，如：文府大厨、俏江南等餐饮商业将受到一定影响。,2019/11/14,9,2、西单商圈交通及人流情况概述,地面交通路网 西单商业区道路网络系统已基本形成。从整体布局上充分体现了北京市棋盘式与环路相结合的结构特点，区域内道路网络的整体结构框架，形成了纵横交错、四通八达的区域路网体系，保证了西单北大街的高效、畅通。 主 干 路：长安街、西单北大街 次 干 路：华远路、横二条、灵境胡同、辟才胡同 支 路：武功卫、堂子胡同等11条胡同 空中连廊：宽5-9米，高4-6米，长1918米的二层步行连廊，将东西两侧11座现代建筑连接在一起 公交线路：1、4、10、15、22、37、46、47、52、603、604、616、626、726、728、802 、808 、 826；102、105、109电车；特 1、百利宝 201；204、205夜班等25条公交线路。,2019/11/14,10,轨道交通路网,2019/11/14,11,人流测算,西单商圈各节点人流量,2019/11/14,12,3、西单商圈行业市场情况概述,市场现状,2019/11/14,13,2019/11/14,14,由上表可以看出，西单商圈经过调整虽已出现购物中心等新型商业形态，但其整体商业仍以百货及摊位式卖场为主，仍旧未脱离传统商圈结构，升级版商业形态仍有很大发展空间。,商业形态及比例：,上表显示：西单商圈业态构成较为单一，零售业态是商圈内的绝对主力业态，餐饮休闲仅仅是零售业态的必要配套。,业态构成及比例：,2019/11/14,15,商业零售品牌,2019/11/14,16,消费客单价,2019/11/14,17,餐饮娱乐,2019/11/14,18,市场租金水平 百货商场扣点范围1030%，根据业态不同，扣点范围有较大差异 餐饮类业态流水扣点为1020% 服装皮具类业态的扣点要高于餐饮业，通常为2030% 化妆品类主要有两种合作方式：对于国际一线品牌一般采取百货经销的方式；对于经销商一般采取扣点的方式，一般为20% 专业市场的租金分为几类： 西单文化广场：3.720元/日.平方米 华威商场： 33 47元/日.平方米 街边专业店： 100元/日.平方米,2019/11/14,19,消费客层,时尚青年： 年龄层偏低，大多集中在16-25岁左右； 社会角色以学生和刚参加工作的职业人为主； 消费观念新，乐于尝试新事物、新产品； 对时尚资讯敏感，品牌意识强； 具有较强的好奇心理、彰显个性、冲动性消费频率较高、消费欲望强烈 日常消费以吃喝玩乐为主，消费比例依次是：餐饮消费31.3%；化妆品、服装消费12.1%； 娱乐、交际和影视支出占10.9%。,商旅人士： 人群来源广泛 人群层次多样化、消费能力多元化； 注重游览、购物过程中的感受，追求新鲜的体验； 一次性消费比例大，重复光临消费的机率较小； 以餐饮消费和购物消费为主，娱乐消费比例低； 受购物氛围影响冲动性消费所占比例较大。,2019/11/14,20,办公人群： 年龄大多在 25-45 之间，受教育程度较高； 月收入约在 3000-1.5 万之间； 消费观念较新，消费需求较强； 工作日消费行为集中，消费频度较高，且以午餐及晚间休闲娱乐消费为主； 追求体面的、个性化消费感受； 品牌理念较强，注重产品与服务品质及消费环境； 有团体消费及商务消费需求。,居住人群： 在西单消费的周边常住人群范围较广，涉及西城、海淀等区，区内常住人群有相当一部 分为机关、企事业单位及军队工作人员； 该部分人群以家庭团体消费为主； 周边常住居民的餐饮消费以中式正餐为主。,2019/11/14,21,总结： 作为城市级商圈，西单无论从商业规模、分布密集程度还是人流构成、商业 氛围等方面都已相当成熟！ 作为较早形成的商圈，西单从商业形态、业态组合、消费构成、物业结构等方面都已显现出单一、不足和局限！ 作为生命力旺盛的商圈，西单已开始进入“丰富商业形态”、“调整商业结构”、“提升商业品质”的蜕变和新生！,2019/11/14,22,4、西单商圈竞争项目情况概述,中友百货,商 场 定 位：中档以上时尚品牌消费 开 业 时 间：1999年元旦 营 业 面 积：近4万平方米 单 层 面 积：4000平方米左右 年均营业额：10亿以上 日均客流量：平日3.5万，节假日近10万 停 车 位：100余个地下车位 商 品 档 次：中档偏上 消 费 客 群：20-35岁 经 营 特 点：返券、延长夜间营业时间,楼层分布,业态比例,基本资料,2019/11/14,23,君太百货,商 场 定 位：时尚品牌消费 开 业 时 间：2003年底 营 业 面 积：6.3万平方米 单 层 面 积：7000余平方米 年均营业额：9.5亿左右 日均客流量：平日1.5-3万，节假日近6-8万 停 车 位：250余个地下车位 商 品 档 次：中档偏下 消 费 客 群：20-35岁 经 营 特 点：经常性返券促销,楼层分布,业态比例,基本资料,2019/11/14,24,时代广场美美百货,商 场 定 位：国际品牌、精品百货 开 业 时 间：2005年10月美美百货入驻 营 业 面 积：2.5万平方米 单 层 面 积：5000平方米左右 年均营业额：不详 日均客流量：平日8000-1.2万，节假日近3万 停 车 位：300余个地下车位 商 品 档 次：中高档 消 费 客 群：25-40岁 经 营 特 点：品牌形象、服务、环境,楼层分布,知名品牌,暂未营业,3F,2F,国际1、2线品牌副牌,1F,快餐、咖啡、茶餐厅、甜品、影院,B1,SONY展示、美发、保健等,B2,业态比例,基本资料,停车场,B3,2019/11/14,25,未来一年区域新增项目：美晟国际中心,基本资料,总 体 建 筑 面 积：111687平方米 写字楼建筑面积：43349平方米 商 业 建 筑 面 积：45122平方米 商 业 楼 层 分 布：B1-5F 项 目 停 车 位：566个地下车位 意 向 商 户： 伊势丹百货 预 计 交 房 时 间：2007年7月 预 计 开 业 时 间：2007年底或2008年初,2019/11/14,26,5、大悦城差异化需求分析,定位差异化,9,2,8,7,5,6,4,3,1,市场空白点,2019/11/14,27,消费需求差异化 需要大型青年活动广场和时尚潮流聚集地 需要体验更多、更新的餐饮、娱乐、互动的项目和生活方式 高科技潮流数码产品的集散地 健康时尚的健身中心 大型、现代化、舒适和享受体验的电影院 创新和大胆的体验式购物场所,2019/11/14,28,消费群体差异化,2019/11/14,29,2019/11/14,30,2019/11/14,31,2019/11/14,32,2019/11/14,33,大悦城,1,2,3,4,产品定位差异化 传统百货的升级版本； 更多的餐饮、休闲、服务空间； 更好的购物环境； 更大的展示空间； 更体贴的购物体验；,功能需求的差异化 增加餐饮业态，丰富餐饮种类吃的天堂 增加休闲娱乐功能，使之具备年轻人欢聚功能欢聚时刻,消费品牌的差异化 ZARA等国际新品牌的大力引入 既有传统百货大众品牌，亦有个性小众化品牌,消费群体差异化 80后的年轻化、品味化典型特征,总结,二、大悦城项目SWOT分析,2019/11/14,35,1、大悦城项目条件解读,基本资料,总 体 建 筑 面 积：206082平方米 写字楼建筑面积： 14930平方米 酒 店 建 筑 面 积： 33206平方米 商 业 建 筑 面 积：113290平方米 商 业 楼 层 分 布：B2-11F 餐 饮 楼 层 分 布：6F-8F 项 目 停 车 位： 1000余个 预 计 交 房 时 间：2007年4月 预 计 开 业 时 间：2007年10月,西单北大街体量最大、楼层分布最多的商业项目；唯一的购物中心型商业,资料解读,西单北大街面积最大、最集中、环境最好、停车位最多的饮食休闲场所,区域内未来最先入市的商业项目,西单北大街规模最大的、集写字楼、 酒店、商业于一体的综合公建项目,2019/11/14,36,2、大悦城项目SWOT分析,2019/11/14,37,3、与东方新天的比较分析,三、大悦城项目的产品和功能定位,2019/11/14,39,1、大悦城项目目标消费客户特征,一、蔑视传统、藐视权威。西单的消费群体是现实主义的一代，对他们而言，靠简单的传统文化崇拜来打动他们的可能性是微乎其微的。 二、个性至上。他们得到了越来越多的机会和方式来体现和表达自己的声音、价值，这促使他们对个性张扬的保护。 三、讲究情调、品位和生活质量。 “80后”群体接触的信息空前丰富，他们认为生活不只是挣钱、不只是吃饱穿暖，他们更加讲究品味、注重生活质量。 四、更宽容、更多元化。长期浸泡在多元化的物质状态中，对于新、奇、异的事物更为敏感，具有了更多的可塑性，更具有宽容精神。 五、欣赏前卫、追逐时尚。喜欢通过对前卫、时尚的追逐，来展现个性魅力，表达对现实的叛逆以及掩盖矛盾情结和不确定性下的精神焦虑。喜欢炫耀个体特性及品味，而不是财富。,2019/11/14,40,200,200-500,500-800,800-1000,1000,高端客户,成熟家庭、女性,月光族、青年家庭,啃老族、单身族,大中学生、青少年,消费客层,消费客单价,项目目标消费客层和客单价区间,消费特征,2019/11/14,41,年龄特征：1535,年龄段 15-18 19-23 24-30 30-35,比例 15% 35% 35% 20%,客单价特征：3001200,客单价区间 200 200-500 500-800 800-1200,比例 10% 40% 30% 20%,2019/11/14,42,2、大悦城项目产品属性,文化属性： 北京乃至全国范围内极具影响力的80、90后青少年、嘻哈一族、潮流青年和老顽童的时尚“朝圣地”，推崇的是自由、张扬、自我、时尚和品味的文化内涵；将成为永不落幕的潮流发布会、自由交流和品味文化的俱乐部、街头嘻哈和高雅艺术的混合平台和国内潮流时尚的风向标。 消费属性： 打造时尚消费、品味消费和休闲消费的符合平台，重点满足目标消费者享乐层面的消费需求，通过不断的聚集和提升时尚性元素，为新一代消费客户量身定制消费习惯。,2019/11/14,43,3、大悦城项目功能属性,消费功能属性 潮流、时尚、新奇、多样、变化、个性 休闲功能属性 交友、休憩、感性、趣味、表演、活动 娱乐功能属性 快速、简洁、刺激、多样、发泄、互动 交流功能属性 自由、舒适、便利、享受、互动、尊重 餐饮功能属性 新鲜、奇异、特别、快捷、舒适、互动,2019/11/14,44,4、大悦城项目的目标定位,流行前线、时尚领地年轻人的流行街市 知名时尚品牌展示体验中心 潮流文化和新文化的传播中心 多样化、新奇特的美食中心 聚会交流、结朋交友的享乐中心 创意展示和交流中心 品位文化、追逐个性的消费中心 西单商圈的龙头和地标 北京乃至全国的流行商业标杆,四、大悦城项目的商业业态规划定位,2019/11/14,46,1、大悦城项目主题定位,大悦城的定位和主题应该为“Happy street”。 目前西单商业的主要特点： 第一组主要消费群年龄集中在18-24岁。由于部分“啃老族”的特点，所以具有较高的有效消费力，他们对流行商品，比较热衷，同时容易接受新鲜事物和文化。 第二组主要消费群年龄主要集中在25-35岁，他们有的刚参加工作，有的刚刚组织家庭（尚无孩子），所以他们具有“月光族”的特点，希望享受品质生活。 未来西单的需求趋势 希望能够有更多的消费体验，大悦城可以用灵活广泛的推广活动来填补目前西单商业区体验式消费空白。 希望有更多餐饮区来提供就餐聚会和休闲的场所。 希望能够有国际潮流品牌的旗舰（2-3层）展示。 希望有高质的推广宣传活动引导消费，而不是一味的打折活动、价格战。,2019/11/14,47,HAPPY STREET欢乐街市、潮流之源 Hhappy 欢乐、愉快 high 高、兴奋 hip hop 嘻哈文化 Sstyle 方式、样式 source 源头 sex appeal 性感 Saturday 星期六 ,2019/11/14,48,楼层主题定位（星座？） B2 “秋叶源” （电子、数码、通讯产品展示、销售、发布） B1 丽人街 （个人护理、香水、保养品、内衣等） F1-F2 时尚街 （国际时尚女装、进口女装、旗舰店） F3 潮流街 （大众品牌女装和饰品等） F4 动感街 （休闲、运动、户外、男装等） F5 创意市集 （牛仔、日韩潮流、创意小店、玩具等） F6 创意食坊 （亚洲知名餐饮品牌旗下的创新餐饮模式） F7 第四食馆区 （国际美食、魔术） F8 吃多玩乐 （电玩、美食广场、Hip-Hop文化） F9 健康俱乐部 （康体健身、SPA） F10-11 娱乐天地 （数码影院及相关产品）,2019/11/14,49,2、大悦城项目业种分类规划,潮流名店 钟表/珠宝/时装旗舰店 时尚服饰 时尚女装/内衣/时尚配饰/休闲/男装/运动户外/童装玩具 生活品味 个人护理/香水/家居生活/影音设备/书籍/音像/礼品/电子数码/美容美体/SPA/健身 创意集市 牛仔部落/创意坊/涂鸦廊/音乐吧/日韩天地 中西美食 创意食坊/第四食馆区/吃多玩乐/咖啡美点/甜品精选/便利快餐/特色餐厅 玩乐天地 嘉禾数码影院/世嘉电玩/魔术屋/动漫乐园 服务设施 银行/提款机/旅行社/花店/便利店,2019/11/14,50,3、大悦城项目垂直业态规划,2019/11/14,51,4、大悦城项目水平业态规划,B2“秋叶源”,服务设施: BANK Tong Ren Tang ATM 7-11 Flower store,书籍/音像/礼品： 思考乐书局 精彩飞扬 礼品 杂志 办公用品,便利快餐： 肯德基 麦当劳 必胜客 吉野家 味千拉面 面爱面 东方既白,电子数码： AV Life SONY Lifestyle Store Apple Ipod KINFIC Oregon Scientific Samsung Tai Lin Universal Audio&Video Center Xidan Science &Technology City,2019/11/14,52,B1丽人街,内衣秀： -戴安芬 -爱慕 -欧迪芬 -CK -La clover -婷美 -桑扶兰 -曼尼芬,香水： -CK -BVLGAR -KENZO -HUGO BOSS -丝夫兰,形象设计/美甲： -莎茜美甲 -皇室美甲 -形象设计室,个人护理/超市: -碧欧泉 -植村秀 -M.A.C -安娜苏 -欧伯莱 -美宝莲 -max factor -red earth -Aqua -兰芝 -欧莱雅 -高丝 -百草集 -玉兰油 -露得清 -一朵 -Marionnaud -莎莎 -薇姿 -The Body Shop -Watsons,2019/11/14,53,F1时尚街,时装旗舰店： -Bestseller -Esprit -Marionnaud -Novo -Sephora -Tommy Hilfiger -Zara -C&A,钟表/珠宝/时尚配饰： -Omega -Rolex -施华洛世奇 -Folli Follie -Enzo -Agatha -Time Zone -流利工坊,时尚女装： -Armani Exchange -Artini -Cerruti Jeans -Charles Jourdan -CK Jeans -Episode -Genten -Lacoste Miss Sixty Moiselle Miu miu Max&co Marisfrolg,甜品精选： -Haagen Dazs,2019/11/14,54,F2时尚街,时装旗舰店： -Bestseller -Esprit -Marionnaud -Novo -Sephora -Tommy Hilfiger -Zara -C&A,咖啡美点： -星巴克 -水果捞,钟表/珠宝/时尚配饰： -Omega -Rolex -施华洛世奇 -Folli Follie -Enzo -Agatha -Time Zone -流利工坊 -Guess,时尚女装： -Charles River -Energie -Fornarina -Jessica -Kookai -Mango -Max Studio -Morgan -Piombo -Scofield -Mng -Fcuk -G-star -FA:GE -Sisley -宝姿 -木真了 -上海徐,2019/11/14,55,F3潮流街,时装旗舰店： -Bestseller -Esprit -Only -Vero Moda -Jack Johns,钟表/珠宝/时尚配饰： -Time Zone -流利工坊 -Guess -Swatch -百丽 -斯加图 -天美意 -接吻猫 -暇步士,甜品精选： -D Q -芝士蛋糕店 -BreadTalk -美国31冰淇淋,家居生活： -无印良品,时尚女装： -依恋 -Theme -Cushow -翠贝卡 -百图 -Teenie weenie -Punky fish -Missk -艾格 -2000 -欧时力 -季候风 -Pink mary -Colour 18 -Cozzi -Azona -A02 -爱特爱 -淑女屋,2019/11/14,56,F4动感街,运动/户外： Adidas Columbia Converse Fila Le coq sportif Kappa Mizuno New Balance Nike Nike 360 Pepsi Sports Puma Reebok The North Face Timberland,休闲/男装： Seven Days Gentle Mark Fair whale S.B.Polo Jockey Jeep 马克华菲 Levis Lee Redtaps MissSixty 法文箱子 第五街,流行便服/时尚配饰： -Ecco -Adidas Bag -Nike Bag -米奇 -Elle -Polo -Snoopy -Shes,特色餐厅： -季诺意餐 -星期五餐厅,影音设备： -Sony/Lg/Bose,2019/11/14,57,F5创意市集,运动/户外： Adidas Columbia Mizuno New Balance Nike 360 Pepsi Sports Puma Reebok The North Face Timberland,日韩天地： -日韩创意服装/服饰 -日韩生活用品/用具 -日韩报纸、杂志 -日韩漫画/音像 -日韩包/鞋,牛仔布落： -Apple -霸斯腾 -Jive -其他牛仔服装/配饰,特色餐厅： -江户川 -元禄回转寿司,童装/玩具： -Hello Kitty -猫和老鼠 -芭比 -乐高 -迪斯尼,创意坊： -可口可乐生活店 -陶艺吧、绘画吧 -创意饰品,2019/11/14,58,F6创意食坊,2019/11/14,59,F7第四食馆区,2019/11/14,60,F8吃多玩乐,2019/11/14,61,美容/SPA： -美丽田园 -贝黎诗 -海洋洋 -思妍丽 -自然美 -凤仪轩,愈加/纤体： -玛花纤体 -蓝衣天使瘦身,F9健康俱乐部,2019/11/14,62,F10/F11嘉禾数码影院,2019/11/14,63,5、大悦城项目业态规划指标,业态规划指标： 潮流名店+时尚服饰+生活品味+创意市集+中西美食+玩乐天地+服务设施（7大类22小类246间商铺）,2019/11/14,64,6、大悦城项目品牌配置规划,五、大悦城项目的招商策略,2019/11/14,66,1、大悦城项目招商策略的基本原则,第一基本原则：维护购物中心的产业经营黄金比例。 第二基本原则：维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。 第三基本原则：招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。 第四基本原则：可以加强经营控制力度，有利于长期经营；合作模式以联营扣点、租赁相结合。 第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则。 第六基本原则：购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点。 第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营“是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。 第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。可以理解为“先做人气，再做生意“的原则。 第九基本原则：统一招商的“管理“要充分体现和强调对商户的统一服务。 第十基本原则：购物中心要具备完善的信息管理系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。,2019/11/14,67,2、大悦城项目招商工作流程,2019/11/14,68,3、大悦城项目招商工作目标,开业保证： 通过前期铺垫准备工作，保证大悦城项目的招商到位，争取达到最大的进场率，保证商场的顺利开业，力争开业前项目的招商率达到85以上； 品牌塑造： 通过在北京当地市场及跨地区的招商会和推广会，进一步提高大悦城项目的知名度，培育市场的美誉度，在经营客户的筛选和签约上把好关，在打造客户品质的同时，完成项目的品牌塑造。奠定项目在北京市场举足轻重的地位； 龙头效应： 通过主力商户的进驻，带动二、三类商户的进驻经营，为后续的市场持续走旺带来保障作用，实现高质素的主力商户强势加入，为本项目以后的招商工作提供一个信心的保证。通过对招商的成功实施，带动投资者对前景的信心和保障，进而缩短项目的投资回收期。打造中粮集团的标杆型商业物业典范。,2019/11/14,69,4、大悦城项目租金收益分析,西单商圈重点项目租金比较,2019/11/14,70,大悦城项目租金制定策略 针对主力客户：低保底租金+高抽成比例 理由：低租金吸引主力客户入住，高抽成比例获取高租金收入 针对品牌客户：适度保底租金+平均抽成比例 理由：该类客户大多有本区域的运营经验，其承租能力较稳定透明，提升不大 针对高租客户：高保底租金+高抽成比例 理由：该类客户急于拓展，进驻意向明确，承租能力强。,2019/11/14,71,楼层纯租金测算,2019/11/14,72,楼层扣点租金测算,2019/11/14,73,楼层综合租金收益测算 总租金收入预估。现使用率44.53%，调整完成为49% 预计零售16个亿，租金10.58元/日/建筑平米,2019/11/14,74,5、大悦城项目招商指标分解,招商客户分类,2019/11/14,75,招商指标分解,2019/11/14,76,6、大悦城项目招商优惠政策,减免租金优惠 为了促进各类商家的尽快签约，早日达到本项目的招商目标，在短期内形成热租的场面，在谈判中对部分主力客户可以作减免部份租金的优惠； 增加商户装修期优惠 通常项目都会给予商户免租装修期，以便于商户装修、办理证照等开业筹备事宜，越大的商户装修期越长，主力客户的装修期将长达三个月以上，小商户也会要求给予装修期一个月。具体装修期将视装修程度而定，在招商前根据大小商户，制定标准的免租装修期限。 为了促进商户进驻，建议在招商的中、后期，在给予商户装修标准期的基础上，根据商户的知名度及规模，增加一至两个月的免租期，以刺激商户的承租； 免费的广告宣传 在整体对外电视、报纸、传单等广告宣传推广时，对于先签约或早装修的商家可以承诺进行免费的同步宣传。,2019/11/14,77,送广告宣传牌使用权 除了外立面的大型广告牌外，商场内也需设置一定量面积在1.53平方米的小型广告牌，既可活跃商场的商业气氛，也可增加收入； 户外大型广告牌只给主力商户，其他商户有需要须另行租用或优惠租用；其他品牌商户可赠送场内小型广告牌； 广告牌的赠送只是一定时期的使用权，通常为一年，制作费用由商户负责，发展商只提供广告位置。 试业期减免管理费 很多商户对商场开业前期能否做旺都存有疑问，事实上，大部分商场在开业后的前一、两年经营均处于发展期，营业状况有待市场培育； 为了打消品牌商户的疑虑，建议在试业阶段（需根据具体情况确定，可将试业期设为三个月或半年）实施减少或免交管理费的优惠，以降低商户的经营风险，帮助商户渡过经营难关。,2019/11/14,78,7、大悦城项目招商推广策略,推广策略流程,第一阶段 初步推广工作 制作招商数据及筹备法律文件 少量的宣传公关工作 直销大型旗舰租户,检讨第一阶段推广的市场反应，并就推广策略、目标商户及租赁条款，作出最适当的调整,第二阶段 全面推广工作 针对每一类型的租户进行直销推广 跟进所有投寄范围内的商户各单及所有目标客户 据各商户的质素及营业性质来厘定其进驻商场之位置,第三阶段 落实商户进驻商场 与商户洽谈租赁条款 落实进驻商户，签订正式合约 全面发放招商推广消息 大量利用传媒作宣传推广工作,第四阶段 交付使用及试业开幕 协助商户进场，入图审批、装修等工程问题 安排新闻发布会、记者会、作广泛开业宣传 开幕活动，举办宣传活动，打响知名度,2019/11/14,79,初期推广阶段 宣传推广工具 专业咨询材料：如法律咨询、牌照、税务问题、来往账户之开设、商品进口之海关渠道等； 商场租赁条款：如租赁年期、起租期、免租期、管理费、水、电、煤、电话费、违约责任等； 商场物业资料：如图片