房地产项目内部管理方案.doc

主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 现状图落实地块具体位置及周边情况发展中心 规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件发展中心 对地块现状、地质条件、是否有地 现场踏勘下埋藏物等影响开发的因素详细了发展中心 土地信息收集 解。 了解地块周遍的商业、教育、交通 了解周边配套情况发展中心 等情况 了解地块所属区域的规划，对以后 了解该区域未来规划情况发展中心 项目开发的影响和支撑。 同土地所有方进行接触，了解土地 了解地块的上市方式和土地 出让方式和土地款，以及能否调整发展中心 款 。 了解当地的建安成本、政府 土地初判 成本测算发展中心 收费项目和具体情况 了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排发展中心 现状图（四至电子文件）发展中心 销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范 销售部 研发部 市场深度调研围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等发展中心 研发部：负责协助进行区域市场调研 销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户 销售部 研发部 项目最终定位分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、发展中心 产品定位提出策略性建议 土地深判可行性研究报告 成本测算：针对多个方案进行初步发展中心、 研发：协助进行方案设计和成本测算 研发部 成本测算、利润率分析及比选运营部 工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件 工程部 开发部 销售 开发周期及付款计划发展中心 、市场情况，共同制定开发节奏。 发展中心、 项目方案确定 研发部 现金流测算发展中心 区域宏微观市场研究发展中心 项目招商报告（前期阶段） 发展中心、 项目招商版盈利能力分析 运营部 项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据发展中心财务中心 合作伙伴确定发展中心财务中心、集团资管部 明确合作伙伴、寻找合作方 财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资 式（招商阶段） 合作方案确定发展中心财务中心、集团资管部 回报 寻找合作资金 合作细节确定发展中心财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资 财务中心、集团资管部、 引资（商业计划书）签署战略合作协议回报发展中心 综合管理部 综合管理部：协议盖章，存档 第 1 页，共 24 页 地 获 取 主要工作内容工作部门 节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 财务中心、集团资管部：协助办理股权、增资 土 财务中心、集团资管部、 合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理等相关财务问题。发展中心 地 综合管理部 综合管理部：工商局办理公司注册 获 取 投方案标项目方案确定发展中心 阶 段 投经济标确定土地上限发展中心 投标、摘牌竞争对手分析、确定土地上限、价 拍卖发展中心 格敏感性分析、制定拍卖战术 竞争对手分析、确定土地上限、价 挂牌发展中心 格敏感性分析、制定出价战术 确定用地图、桩点坐标、用法务：合同条款的草拟和完善获取土地签订土地出让合同交纳政府净收益，契税，交易费发展中心法务财务部 地条件财务：提供资金 土地出让合同发展部：提供土地出让合同开发部发展部 用地规划许可证 出让金、交易费交费证明财务：提供资金缴纳出让金、交易费开发部财务 办理房地产开发资质预审表开发部 委托工程咨询资格机构编制申请报 企业投资项目备案 研发：协助提供相关项目资料开发部研发 告 向项目备案机关提交申请报告开发部 建设用地规划许可证开发部 原地上物土地证登报声明 发展部 （原有土地证作废） 土地补偿费（原户主需交纳 确权 发展部 的土地使用费） 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相 土地出让合同开发部发展中心 关图纸 核定用地图、核定用地相关 开发部 图、规划地界坐标图 交费证明缴纳土地费用发展部 1：500现状地形图3份（反 开发部 楼座） 详规研发：委托设计详规开发部研发 土地出让合同发展部 交费证明缴纳土地费用发展部 建设用地规划许可证开发部 地籍图4份（薄膜图）开发部 办理土地证 土地登记申请书开发部 第 2 页，共 24 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 土地确权来源证明文件开发部 申请人主体资格证明、法人 综管：提供相关证明资料开发部综管 代表证明或个人身份证明 销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户研发部销售部 2、项目周边竞争性楼盘调查 分析、竞争楼盘分析等 3、项目所在商圈或临近商 商圈主要商业业态分布状况、经营商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同时商业策划部 商业招商部 状况、经营特点、预期发展方向组织相关专业人士进行专业论证市场组 圈现状调研（商业部分） 区域市场调研 竞争项目开发规模、定位种类、操 商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点访 4、同期操作商业地产项目 作方式、开发周期商业策划部 谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时商业招商部 提取数据库相关数据进行重点分析市场组 调查（商业部分） 了解投资客户对竞争项目的投资意向 、竞争项目实地调研了解相关信息 通过行业发展状况分析，消费需求 公建部分拟选业态种类确定分析确定可开发公建部分业态种类商业招商部 商业销售部：配合完成公建部分商业招商部商 商业策划部 、所选业态数量确定。结合市场相关类型物业供求状况业态选择与数量确定业销售部 确定所选业态开发数量 研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助 销售体系 研发部 商业招商部 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 项目定位工作 商业策划 商业招商：配合完成公建类定位 运营：逐步细化成本测算及利润率分析 运营部 财务部 经济测算 研发部 财务：现金流测算 项目定位 销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款 要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销 售计划。 销售 工程 商业 开发计划研发 商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部 分开发不同业态产品开发顺序建议 工程：根据工程情况排定工期 项目发展报告 运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指 项目考核指标初定销管运营 标要求及各阶段经济指标要求 工程：根据工期制定工程款支付计划财务 工程、开发 资金流 开发：配套费及土地款支付计划 销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼 盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面 明确产品设计思路 研发销售 积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规 划设计提出改善性意见 设计前期 明确设计院选择标准 研发 第 3 页，共 24 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 制定设计组织计划 研发 法务：合同文义审核 方案与设计院选择与合同签订 研发运营部、法务部 运营：成本审核 运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准初 步确定建安、环境等成本指标。 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指 商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合工程 运营 商业 研发 标、环境指标的初订 研发完成相关设计 工程：参与制定交工标准，对主要部位做法、 结构方案、设备方案等提出建设性意见 销售 、商业：结合项目地块的基本素质、成 本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计 对于初步测算的成本指标逐步细化 规划方案结合成本测算的研 提供合理性意见 研发 运营开发 销售 工程 商业 、结合市场调整售价，确保预期利 讨及确定 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设 润率。 性意见 开发：提供各项配套费用标准 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 研发部：负责提供图纸开发部研发部 方案设计组织 修建性详规成果 开发：提供参考意见研发开发 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府） 研发部：负责提供图纸开发部研发部 销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售 项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效 建筑平、立面功能效果及成各部门共同商讨成本指标，逐步深 规 研发 运营销售 商业工程 果提供合理化建议 本测算的研讨及确定化。 划 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设 设 性意见 计 阶 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府） 研发部：负责提供图纸开发部研发 段 建筑方案报建图 研发：提供报建图纸开发研发 销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和 以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划 等建设性意见 景观概念方案设计及确定销售 工程 运营 商业 研发 工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设 性意见 运营：成本核算及成本指标控制 销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确定 商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关 销管 工程 研发 开发 财务 项目成本指标确定配套设备设施种类、数量建议 运营 商业 工程 研发 开发 财务：项目前期、工程、配套 、费用等指标落实 第 4 页，共 24 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 指标确认阶段销管：结合公司战略要求和项目自身状况，协 项目考核指标确定销管 工程 调其他各部门制定项目的考核指标体系运营 工程：制定工期 销管：根据集团及公司发展战略的要求和公司 库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考 年度考核指标调整销管 工程 运营 核指标体系 工程：制定工期 运营：配合研发进行设计招投标 运营 工程管理部 法务 施工图设计院的选择与合同签定 工程管理：对结构方案、设备选型进行评估研发 法务：合同的审核 销售、商业 ：结合项目定位和客户需求及经 制定建筑、综合管网、景观 施工图设计任务书（交工标按产品型式不同提供建筑设计限额 验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨 研发 运营销售 工程 商业 准确定、建筑、景观限额指指标，提供景观限额设计指标 论制定 标确定） 工程：提供工程技术专业建议 运营：针对不同结构方案进行经济测算，方案 结构方案及设备选型研讨及确定工程 运营 优选研发 工程：参与结构方案及设备选型研讨 组织现场勘察，并提供地质勘察报 地质勘察报告研发：负责提供规划总平面图工程研发 告 总平面图研发 放线图研发 桩位图研发 施工图报建图研发 消防、人防报建图研发 施工图审查全图及计算书研发 施工图设计组织 编制典型楼座建安预算运营 施工图成果 运营：参与施工图会审，审核对成本影响较大 的项目，提出优化意见 工程 运营 施工图会审研发 工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的 合理性、经济性及施工的可行性进行审核 施工图全图研发 销售：根据项目预期销售均价和利润率要求， 根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优 编制典型楼座建安预算，建安成本 化 研发 工程 销售 综合测算、分析、反馈并进行图纸运营部 研发：负责图纸优化变更 优化 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及 施工的可行性进行审核 综合管网方案设计 开发部：提供各专业局设计条件研发开发 第 5 页，共 24 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 景观扩初及施工图设计 运营：成本核算及费用控制研发运营 销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算 情况，参与景观施工的讨论制定 研发 工程 销售 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 运营部 研发：负责图纸优化变更 工程：对选材、工艺做法提出专业性意见 设计方案（含总平面方案）申报表研发：配合提供设计院盖章确认开发部研发 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相 土地出让合同开发部发展中心 关图纸 规划方案及市政方案送审 修建性详细规划2份，电子文件1份 （注：规划方案审定前，提交10本研发：提供所需图纸开发部研发 规划设计方案，电子文件1份） 申报单位（人）委托代理的，需提 开发部 交授权委托书 建筑设计方案申报表研发：配合提供设计院盖章确认开发部研发 1/500现势地形图1份开发部 建设工程规划许可 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相 土地出让合同开发部发展中心 证 关图纸 建筑方案送审 投资计划开发部 建筑设计方案2份（含建筑效果、 总平面、各层平面、立面、剖面图开发部 等）、重要项目需提交模型 申报单位（人）委托代理的，需提 开发部 交授权委托书 投资计划开发部 大配套财务：提供资金保障开发部财务 小配套财务：提供资金保障开发部财务 取得许可证 消防证明研发：负责提供消防报建图开发部研发 人防证明研发：负责提供人防报建图开发部研发 地名证明开发部 建设工程规划许可证 开发部 规划局批复的项目总平图及电子文件 开发部 研发：出图及图纸问题解决 研发 工程 首层平面图 开发部 工程：现场配合 现场工程放线工程 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告 工程：配合勘测、清除现场障碍开发部 施工单位配合做记录、现场保护 工程 组织施工单位做好记录及现场保护开发部 第 6 页，共 24 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 研发：现场发现问题，及时解决 研发 工程 移交施工单位 开发部 工程：组织施工单位交接 建设用地规划许可证 开发部 建设工程规划许可证 开发部 建筑工程施工图纸及技术资料报告书 开发部 工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同 开发部 建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价 财务 的1/3以上） 施工许可证 建设项目年度投资计划（当年计划） 开发部 施工图审查 研发：负责提供施工图及计算书开发部研发 质量监督登记表 工程：配合办理开发部工程 工程：组织施工单位做好现场围墙及现场相关 安全措施 开发部工程 安全措施。 安全施工措施登记表 工程：配合现场安全开发部工程 营业执照 开发部 资质证书 开发部 国有土地使用证或建设用地规划许可证 开发部 年度投资计划 开发部 建设工程规划许可证 研发：负责提供所需的全部图纸开发部 建设工程施工许可证 开发部 公用基础设施配套证明 开发部 物业：签订物业合同 销售许可证 获取前期物业备案证明 开发部物业 研发：负责提供所需的全部图纸 基础工程形象部位达到正负零及图象文件 工程：到达基础部位，提供基础验收证明开发部工程 开发部：提供地名批复及附图、图审证等证件 获取面积计算成果表 销管 研发部：提供全套施工图 项目总平面图 研发：出图开发部研发 获取商品房网上销售数据录入合格证明 销管：配合网上录入开发部销管 规划成果 开发部 企业投资项目备案 大配套 开发部 移苗 工程 工程：协助临时电送电、接入水接入 临水、临电 财务：提供资金，开发部工程部、财务部、运营部 运营：审核 临水、临电 工程：确定临水、临电位置及数量开发部工程 第 7 页，共 24 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 平整场地 工程 研发：负责提供所需的全部资料 施工组织方案研发 运营 运营：共同确定甲供分包项目及各种特殊材料工程 的档次价格。 研发：负责提供总规划图等所需的全部资料 运营 研发 法务 勘察运营：配合招标工程 法务：合同的审核 桩基施工单位运营配合招标、测算成本工程运营 运营配合招标、测算成本 运营 法务 监理工程 法务：合同的审核 招投标、签订合同 运营配合招标、测算成本 运营 法务 土建施工单位工程 法务：招投标文件的法务审核、合同的审核 运营配合招标、测算成本 运营 法务 甲供材、分包商工程 开工准备 法务：合同的审核 沉降观测运营配合招标、测算成本工程运营 工程：确定备选施工单位、提供招标资料及备 土建施工单位的公开招标及合同备案工程 运营 案合同开发部 运营：共同确定合同约定的各项条款 组织监理、施工单位一起对图纸会 研发：配合会审工程研发 审 施工图会审 会同设计院进行会审，签定会审记 研发：负责提供所需的全部图纸,并配合会审 工程研发 录 会同设计院进行技术交底，签定交 设计交底研发：负责组织设计单位交底和变更工程研发 底记录 办理质检委托开发：配合办理相关手续工程开发 质量监督手续 办理安全检查委托开发：配合办理相关手续工程开发 申办项目临时、永久路口的报建手 开发：配合办理相关手续工程开发 续 申办项目临时施工用水、临时用电 环卫、环保等相关手续 开发：配合办理相关手续工程开发 、排污手续 办理施工人员暂住手续开发：配合办理相关手续工程开发 建立平面和高程控制系统。建立控开工施工放线制主轴线（基线）标桩，并在现场研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持工程研发 清楚标明墙、柱轴线位置 监理单位组织工程部、设计、规划 规划验线研发、开发：配合验线工程研发、开发 局验线 试桩施工，确定桩基施工标准研发：配合确定桩基施工标准工程研发 桩基施工 桩基全面施工研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持工程 委托桩基检测单位工程 桩基检测 第 8 页，共 24 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 桩基检测 进行桩基施工质量检测，并提供桩 工程 基检测报告 土方工程工程 开槽 支护工程工程 降水工程工程 地基备案 研发：配合参与验收工程研发 开工 地基处理工程 混凝土垫层工程 基础施工 地下防水工程 研发：负责提供所需的全部图纸，配合解决图 混凝土基础工程研发 纸设计问题 承建单位自评工程 监理对验评资料审查、现场观感质 工程 量量测和检查 基础验收备案 监理组织相关部门验收研发：配合参与验收工程研发 签定建筑工程分部工程（基础）验 工程 收表 工程：申请结算，提供全面的现场签证（监理 核对全部设计变更、现场签证及各 基础处理竣工结算、工程部经理签字确认）、水电扣款等基础性运营工程 项扣款的增减项造价。 资料 企划：根据项目定位、市场状况和项目推广策 略，对产品推广排期和阶段性重点聚焦产品提 出合理化建议 研发 企划 产品策略项目销售 研发：根据产品推广排期，提供具体产品的房 型图、户型卖点综述、专业设计人员支持、负 责讲解产品等 销管：协助现场根据具体组团、楼座、楼层、 价格策略朝向等因素制定价格体系及制作销控项目销售销管、运营 推盘策略确定 运营：提供售价 销售：参与项目推广策略的讨论，提出合理化 建议，实现推广效果的最大化企划 推广策略项目销售、研发部 研发部：提供设计院背景、产品设计理念、产 品卖点及专业设计人员的支持 招商策略：整合外部资源，根据项 目销售需要，制定项目全程招商策配合制定全程招商策略商业策划商业招商 略 销售：参与研究讨论广告公司的选择，参与沟企划商业 广告公司寻找及确定项目销售 通策划 制作公司寻找及确定企划 第 9 页，共 24 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 企划商业 策略公司寻找及确定销售：策略公司的沟通，并进行相关的培训项目销售 策划 确定外部资源 销售：根据目标客户群的日常生活、行为习 企划商业 媒介公司寻找及确定惯，选择和确定有效的媒体形式，监控、反馈项目销售 策划 媒体实施的效果 销售：活动公司的沟通，各个阶段活动组织的 活动公司寻找及确定配合协调，活动过程的实时关注，反馈调整后企划项目销售 期活动营销的内容 项目销售 研发 项目名称、组团名称企划 研发：根据对产品的理解提出合理建议。 项目推广定位确定 项目销售 研发 项目核心推广理念确定企划 销售：根据对市场客户的理解提出合理建议。 SLOGON确定 企划项目销售 logo确定 企划销售部 项目核心识别系统确定销售：参与项目核心识别系统的讨论和确定 VI系统及延展方案确定 企划部销售部 销管：提供相关政策培训 法务：提供相关政策培训及统一口径的法律审 建筑知识，楼盘背景，项目卖点综查 述，竞争对手比较，付款方式，法研发：提供建筑设计单位、景观设计公司、建 销管 法务 研发 工程 亮相前项目知识培训项目销售 开 律手续，销售技巧等方面的综合系筑风格、各项控规指标、交工标准、户型卖点 工 统培训。资料、全部图纸等 开 工程：提供施工材料、施工工艺、重点节点、 盘 工程进度、入住时间、交工标准等资料 为实现项目宣传的最大化，在合理企划：提供外卖场设计、包装方案并协助完成 分卖场设立外卖场企划部 地段设立商品房展示中心包装，卖场相关销售道具制作 研发：提供各单体户型图和楼层平面图、小区 现场房型手册（亮相版）企划部研发部 摆位图等 销售：提出装饰及指引系统的合理化建议 项目亮相前准备 售楼处装修装饰及售楼处内外部指工程：组织招标确定施工单位，协助企划部进 引包装（精神堡垒、工地围档、吊行售楼处内部装修和项目指引系统的施工企划商业工程、财务、项目销售、 旗、道旗、形象墙、指示牌、资料运营：核算售楼处装修成本，进行合同审批和策划运营 架、展示架）付款工作 财务：提供装修及包装所需资金支持 销售：协商决定样板间建造的具体户型 研发：提供样板间户型的详细房型图和尺寸 工程 研发 财务、项目销 工程：组织招标确定施工单位并施工，组织样企划商业 样板间及样板环境指示说明系统 板间施工和节点支持策划 售、运营 运营：样板间装修成本核算及合同审批工作 财务：提供装修及包装所需资金支持 第 10 页，共 24 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 销售道具准备 研发：提供项目整体规划方案和单体户型图， 支持企划部制作概念沙盘和单体沙盘企划商业 沙盘（概念）、户型单体模型研发、项目销售 销售：与企划部协商，选定概念沙盘的方案及策划 单体沙盘的户型选择 销售：各种印刷类销售道具制作的确定 研发：项目研发设计方面资料的提供，如平面 规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车 入市前印刷品的设计、制作（概念 行系统等企划商业 楼书、房型图、DM单、宣传海报研发 工程项目 销售 法务 工程：提供工程进度及交工标准，施工材料、策划 等） 施工工艺等相关方面的资料 法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审 核 项目周边主要道路设置醒目指示系企划商业 统策划 企划商业 （意向）派筹卡及纪念礼品 策划 配备看房车及看房车的包装车管部：提供看房车及司机企划车管部 联动工作的准备 企划：提供重点联动单位的包装，相关销售道销售部（客 进行联动单位的培训和包装企划 具的制作资组） 意向商家签约进驻意向书法务：合同的谈判以及审核商业体系法务 项目形象表情、主题、创意表现确 企划项目销售 定 确定项目亮相方案项目亮相细化方案确定项目销售部：参与讨论，提出建设性意见企划项目销售 项目亮相媒体确定企划项目销售 项目形象出街，媒介组合应用（户 法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审 外、报纸、电视、电台、车体、电企划法务 核 梯） 第 11 页，共 24 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 新闻媒体新闻信息亮相新闻中心：通过媒体扩大宣传信息企划新闻中心 项目亮相项目亮相 研发：项目研发设计资料、研发设计专业人士 亮相庆典活动及产品推介会的宣传的支持企划商业 研发 项目销售 和安排销售：项目亮相各项工作的配合开展，电话接策划 听解答，现场客户接待，活动的协同组织等 研发：提供房型本册、技术支持 销售管理部 研发 房型、房号及面积对照表项目销售 销管：提供房号及面积表 销售内部资料 销控销管部 研发、工程：配合解释、解决客户提出的研发 研发 工程 客户接待、客户问题汇总及反馈 项目销售 及工程问题 销管：意向卡销售的组织工作 意向卡销售，客户梳理，意向销控 销售管理部 外卖场 客户积累项目销售 制定，客户关系维护 外卖场：意向客户推荐，客户关系维护 销售、工程、开发、运营：讨论并确定项目交 法务 工程 项目销售 开发 工标准 交工标准确定 研发部 法务：法律风险提示。 运营 运营：牵头制定项目考核指标体系，提供项目 经济指标要求 项目销售 运营 价格体系确定 销售管理部 销售：对不同组团、不同楼座、不同楼层和户 型制定合理的价格体系。 房型附图研发：提供所有房型的房型附图销售管理部研发 研发：提供已确定的交工标准 法务 工程 研发 交工标准法务：交工标准中法律风险的提示和规避。销售管理部 工程：审核合同中的交楼时间及交工标准 合同准备 小区摆位研发：负责提供最终版的总平面图销售管理部研发 法务：商品房合同、附加协议、补充协议等文 合同、附加协议等文本审查确定销售管理部法务 本的审查确定 项目开盘前准备 研发：提供深化版房型图手册及逐步落实形成企划、商业 现场房型手册深化版及最终版研发 最终房型图手册策划 楼书，宣传海报、折页，物业管理研发：协助制作楼书、折页等，提供技术支持企划、商业 研发、物业公司 公约物业公司：提供物业管理公约策划 研发：提供项目详细的房型图，提供技术支持 企划、商业 项目销售 工程 研发 购房须知，房型图，详细价格表销售：协助销管制定项目楼房的价格体系 策划 工程：提供工程进度及交工标准 开盘前销售道具准备 售楼处内外展示道具的统一更换企划、商业 （道旗、吊旗、背板等）策划 研发：提供项目总规划平面图，协助企划制作企划、商业 沙盘（细化景观及外檐）研发 沙盘，提供图纸和技术支持策划 第 12 页，共 24 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 样板间、样板环境的指示系统的数企划、商业 研发：负责提供样板环境图纸和技术支持研发 据更新策划 销管：协助企划制作销控表、认购书、合同袋企划、商业 销控表及销控贴，认购书，合同袋销售管理部 等相关销售用具策划 户外媒体发布（项目形象及核心理企划、商业 念锻造与深化）策划 报纸媒体发布（项目形象及核心理企划、商业 项目形象的提升及深化 念锻造与深化）策划 小众媒体及创新媒体发布（项目形企划、商业 象及核心理念锻造与深化）策划 媒介组合应用（户外、报纸、电视企划、商业 开盘信息告知 、电台、车体、电梯）策划 银行大协议的签订 财务中心：提供银行销售管理部财务中心 活动形式（演出 说明会 发布会） 销售：开盘庆典活动的组织配合，最大化接待 与会人员（演艺名人 专家学者） 企划商业策 项目销售 物业开盘开盘庆典活动、积累客户 划 告知途径（报广 海报 门票 DM 物业：积极为开盘庆典活动提供人力物力支持 单） 财务：收取定金、购房款 开盘 明确合理流程，接待、回访、邀约 财务 项目销售 客户转化销售管理部 销售：签订购房协议，进行客户关系维护，协 客户,完成客户转协议、转合同工作 助合同、文件的签署 销售：按照每月考核指标定时定额完成销售 回款落实 销管部项目销售 量，为回款落实提供支撑 根据公司资金情况与项目进程，进 月度指标分解销售管理部 行月度指标分解与调整 企划：阶段性项目推广总结，根据库存产品现 来电客户分析、来访客户分析、成 状，合理安排推广节奏和推广方向 交客户分析、未成交客户分析、滞 销管：根据库存产品现状和考核指标要求，和 产品分析、聚焦销售重点销产品分析、竞争项目动态关企划部，销管部项目销售部 销售协商调整价格体系，聚焦重点产品的销售 注，对项目所处销售阶段进行准确 外卖场：协助项目销售进行产品、客户分析， 判断和适时调整 根据聚焦销售重点推荐可成交客户 根据财务指标，产品情况，客户情 月度操作手册制定况，制定月度的推广策略、销售策销售体系 略和重大节点 定期进行价格测算，与销售沟通，运营：阶段性考核指标调整；动态调整项目售 根据库存产品和聚焦销售的重点及价，实现项目利润最大化 价格监控及调整销售管理部运营部、项目销售 市场形势变化，调整项目价格，实销售：根据阶段性产品销售情况和库存产品现 现项目利润最大化状，沟通协调销管调整价格体系 报纸媒体：树立项目形象，宣泄产销售：协同企划对于项目形象和阶段性产品宣企划商业策 项目销售 品卖点泄点进行沟通，确定报广内容划 户外媒体：强化项目形象，聚焦重销售：结合阶段性考核指标和项目销售情况，企划商业策 项目销售 大节点确定阶段性节点的设置和媒体宣传划 营销活动：维系老客户促进老带销售：协助企划进行主题营销活动的组织和配企划商业策 项目销售 新，制造新闻热点烘托项目人气合工作划 月度推广计划执行 第 13 页，共 24 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 月度推广计划执行 客户中心：通过公益性活动强化客销售：通过与企划部的沟通交流，创新性的组 企划商业策 户品牌忠诚度，加强项目口碑传播织公益性活动，强化客户忠诚和树立顺驰品牌项目销售 划 效应美誉度，逐渐形成项目的独特卖点 销售道具支持：楼书、客户通讯、企划商业策 销售：协同企划制作各种销售道具项目销售 生活手册折页、道旗、吊旗划 客户资源利用大客户，社区活动， 企划：提供DM单，海报、楼书、单体沙盘等 置业推荐，物业推荐等工作带来大项目销售部企划部 销售道具支持 批意向客户 日常销售 企划：外卖场销售道具的及时制作和补充，路 外卖场客户到访销售本部企划部 演活动的组织开展 客户到访及接待成交工作 项目销售现场利用电话回访老客 项目销售部 户，并进行客户接待成交工作 通过日常培训，提高销售人员的接 待水平，现场通过电话回访，邀约项目销售部 客户到访促成成交 运营：根据销售费用发生及以往支付情况，制 定月度合同支付额度，审核付款计划并上报地企划、商业 月度付款计划及支付运营部 财务 产集团策划 财务：审核价款单及发票，按资金情况付款 运营：合同签订及审批工作 法务：商品房合同、附加协议等文本抽查，风 销售管理部 合作方合同签订运营部 法务 销售本部 险提示 、企划部 销售本部：确认物业及置业联动，送各部门存 档 制定回款节点，协调银行及房管局财务：财务：为客户创造便捷交款条件，快速 回款销售管理部财务 保证按期回款收款 销管：按当月完成情况，逐步调整全年销售回 款指标 销售管理部 财务 公司考核指标完成及调整运营部 财务：负责编制月度资金预算，填列各项目实 际发生数。 销管：按当月完成情况，调整次月及全年销售 指标 月度指标考核 财务：负责编制月度资金预算，填列各项目实 销售管理部 财务 际发生数。 项目考核指标完成及调整运营部 开发：提供下月指标落实的政府相关证件支持开发 工程 工程：提供下月指标落实的工程节点支持，统 计汇报工程指标完成情况及指标调整，提供月 度工程款计划 清盘后项目各种资料移交清盘综管：接收商品房合同、协议、优惠单并存档销售管理部综合管理部 项目营销推广效果的监控、评估、 清盘 修正，通过销售体系例会、项目协 销售体系 商 项目销售、招商工作问题总 调会、部门例会、各种主题总结会 结、汇报并存档 业体系 等形式进行工作总结，指导后期工 作。 第 14 页，共 24 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 审核施工方案、施工组织设 工程 计 施工单位填报材料进场报验单工程 三证（材料出厂合格证、进入现场 材料进场验收 的取样检验证明、建委产品质量认工程 证） 模板分项工程工程 钢筋分项工程工程 预应力分项工程工程 钢筋混凝土工程混凝土分项工程工程 现浇结构分项工程工程 装配式结构分项工程工程 混凝土结构子分部工程工程 配套管线预埋工程 主体施工 核心筒剪力墙，裙楼，结构转换 工程 层，第一层标准层，天面层钢筋 重要分项工程及隐蔽工程质 地下室、裙楼、塔楼标准层第一层 量验收 的水暖电管线预埋； 工程 超高层建筑圈梁防雷工程、避难层 管线预埋。 图纸问题的发现及分析研发：配合分析问题工程研发 图纸问题解决 研发：配合完成设计变更 研发 运营 设计变更工程 运营：核定变更成本影响 施工质量问题、事故的分析及调查研发：配合分析问题工程研发 研发：配合制定方案 研发 运营 处理方案的制定、审核、审批工程 施工质量问题、事故处理 运营：核定成本影响 处理方案的实施工程 研发：配合完成设计变更 研发 运营 设计变更工程 运营：核定变更成本影响 研发：配合技术分析 研发 运营 工程变更技术经济分析工程 运营：进行经济分析 变更签证 研发：协助现场进行变更签证 研发 运营 工程变更 工程变更申请运营：测算变更签证对成本的影响，对其可行工程 性进行判断。 研发：配合完成设计变更 研发 运营 设计变更工程 运营：核定变更成本影响 工程进度的确认工程 运营：按合同约定审核付款比例 工程款申请表审批工程运营、财务 财务：审核工程款的支付 工程款支付 财务：审核工程价款单及发票，按资金情况付 工程款支付工程财务 款 施工单位自评工程 监理对验评资料审查、现场 工程 观感质量量测和检查 主体验收备案 参与单位：工程部、研发、设计、 监理组织相关部门验收研发：配合参与验收工程研发 监理、施工 第 15 页，共 24 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 签定建筑工程分部工程（主 工程 体）验收表 研发 运营 设计、研发定板研发、运营：分别从技术、经济方面配合工程 施工样板制作工程 外檐装修材料确定 研发、运营：分别从技术、经济方面配合选用 研发 运营 材料确定工程 材料 制定招标计划工程 拟定投标单位运营：审核招标方案工程运营 编制招标文件 确定材料招标技术要求运营：参与招标、测算成本工程运营 甲供、甲分包材料 招标 确定定标原则运营：参与确定定标原则工程运营 考察投标单位运营：参与考察并提出考察意见工程运营 招标、定标运营：参与招标、定标工程运营 基层处理工程 地面 找平层工程 面层工程 基层处理工程 防水 防水层施工工程 面层砂浆工程 基层处理工程 抹灰 抹灰工程 排砖工程 饰面板（砖） 面砖安装研发：参与施工样板进行验收工程研发 勾缝工程 型材加工工程 内外檐装修 安装窗框工程 门窗 安装窗扇工程 封胶工程 放线定位工程 轻质隔墙 隔墙砌筑及安装工程 幕墙专业设计研发：审核幕墙专业设计图工程研发 预埋件安装工程 幕墙 龙骨加工及安装工程 幕墙面材安装工程 封胶工程 基层处理工程 涂饰 底料施工工程 面料施工研发：参与施工样板进行验收工程研发 给水管道及配件安装工程 室内消火栓系统安装工程 室内给水系统 给水设备安装工程 管道防腐，绝热工程 排水管道及配件安装工程 室内排水系统 雨水管道及配件安装工程 管道及配件安装工程 室内热水供应系统 辅助设备安装工程 第 16 页，共 24 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 室内热水供应系统 防腐，绝热工程 卫生器具安装研发：参与施工样板进行验收工程研发 卫生器具安装 卫生器具给水配件安装工程 卫生器具排水管道安装工程 管道及配件安装工程 辅助设备及散热器安装工程 室内采暖系统 系统水压试验及调试工程 防腐，绝热工程 变压器、箱式变电所安装工程 成套配电柜、控制柜和动力、照明 工程 配电箱（盘）及控制柜安装 裸母线、封闭母线、插接式母线安 工程 装 变配电室 电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设工程 电缆头制作、导线连接和线路电气 工程 试验 接地装置安装工程 避雷引下线和变配电室接地干线敷 工程 设 裸母线、封闭母线、插接式母线安 工程 装 桥架安装和桥架内电缆敷设工程 电缆沟内和电缆竖井电缆敷设工程 供电干线 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆穿管和线槽敷线工程 水、暖、电安装 电缆头制作、导线连接和线路电气 工程 试验 成套配电柜、控制柜和动力、照明 工程 配电箱（盘）及控制柜安装 低压电动机、电加热器及电动执行 工程 机构检查、接线 低压气动力设备检测、试验和空载 工程 试运行 电气动力 桥架安装和桥架内电缆敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆穿管和线槽敷线工程 电缆头制作、导线连接和线路电气 工程 试验 插座、开关、风扇安装工程 成套配电柜、控制柜和动力、照明 工程 配电箱（盘）安装 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷线，槽板 工程 电气照明安装 配线 钢索配线，电缆头制作工程 第 17 页，共 24 页 主要工作内容工作部门节点主要阶段 主办部门工作内容 协办部门工作内容主办部门协办部门 导线连接和线路气试验工程 灯具、插座、开关、风扇安装工程 建筑照明通电试运行工程 成套配电柜、控制柜和动力、照明 工程 配电箱（盘）安装 柴油发电机安装工程 不间断电源的其他功能单元安装工程 裸母线、封闭母线、插接式母线安 工程 装 备用和不间断电源安装 电线、电缆导管和线槽敷设工程 电线、电缆导管和线槽敷线工程 电缆头制作工程 导线连接和线路气试验工程 接地装置安装工程 接地装置安装工程 避雷引下线和变配电室接地干线敷 防雷及接地安装 工程 设 建筑物等电位连接，接闪器安装研发：配合验收工程研发 通信系统，卫星及有线电视系统， 通信网络系统工程 公共广播系统 计算机网络系统，信息平台及办公 办公自动化系统工程 自化应用软件，网络安全系统 空调与通风系统，变配电系统，照 明系统，给排水系统，热源和热交 建筑设备监控系统换系统，冷冻和冷却系统，电梯和工程 自动扶梯系统，中央管理工作站与 操作分站，子系统通信接口 火灾和可燃气体探测系统，