房地产项目申请报告简化版.doc

_第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况鹰潭市鸿盛置业有限公司成立于2014年11月，是一家集房地产开发及经营、建材销售等的综合性房地产开发公司。鹰潭市鸿盛置业有限公司于2014年10月10日通过网上竟拍出让方式竞购得位于鹰潭市信江新区龙虎山北路以西、纬一路以北地块国有建设用地使用权，面积80987.87平方米（折合121.48亩），建设用地总费用为12900万元，用以开发建设商住小区和政府安置房。公司秉持以专业、务实的作风，以创新的意识，认真践行公司进入鹰潭的宏观发展战略，计划在未来五年巨献以现代文化为驱动的多个标志性商业体建筑集群。第二节 项目概况1.开发项目名称：鹰潭市金泰花园2.项目建设地点：鹰潭市信江新区，东至龙虎山北路、南至纬一路、西至林地、北至林地。3.建设性质:新建4.建设内容与规模: 现状地块略呈长方形，东西向较长，土地利用率高。总用地面积80987.87平方米（折合121.48亩）。主要建设内容包括高层商业住宅、政府安置房、商业及公共配套等建筑，同时建设区内道路、室外给排水、电力电信、燃气、绿化、景观等配套设施。项目分两期进行建设。5.总体规划主要经济技术指标用地面积80987.87平方米（121.48亩），总建筑面积243649.03平方米，其中:一、计容面积181827.77平方米。包括：1、高层商业住宅120612.66平方米（1067户）；2、政府安置房49276.36平方米（440户）；3、商业建筑面积7755.35平方米（其中安置房配套商业网点面积623.84平方米）；4、物管403.39平方米，社区服务用房面积296.08平方米，社区卫生服务站267.32平方米，文化活动站329.53平方米，居委会用房410.62平方米，公厕218.87平方米，幼儿园1979.70平方米，配电室277.89平方米。二、地上架空层不计容面积548.20平方米。三、地下室建筑面积61273.06平方米。容积率2.4，建筑密度15.28%，绿地率33.27%，建成后入住户数1507户，地下室停车位1381辆，地上停车位120辆。6.总投资及资金来源：项目总投资69393.32万元。其中工程费用45097.81万元,其它费用16860.51万元，工程预备费3097.92万元，财务费用4337.08万元。资金由房地产开发有限公司自筹解决34393.32万元（包括20817.99万元的项目资本金），申请贷款35000万元。7.建设开发目标:着力营造品质独特、配套设施齐全的居住小区。通过合理的功能布局和交通组织，提供高质量的居住环境。功能布局以高层和多层相结合、相联系、相融合的方式。外部交通组织简捷顺畅，与城市道路保持便捷的交通联系，既保证高效的商业进出通行，又享有私密的居住环境。8.项目地理位置:拟建项目位于鹰潭市信江新区，东至龙虎山北路、南至纬一路、西至林地、北至林地。该地区是鹰潭市信江新区区域。地块周边交通便利，环境优越，是理想的商服地区。第三节 编制范围本项目申请报告编制范围包括项目的工程建设方案、外部建设条件评述、项目建设的发展规划、产业政策和行业准入分析、资源开发及综合利用分析、节能方案分析、建设用地、征地拆迁及移民安置分析、环境和生态影响分析、经济影响分析以及社会影响分析等。第二章 拟建项目情况第一节 项目所在地发展概况鹰潭市位于赣东北中部，信江中下游。面向珠江、长江、闽南三个“三角洲”，是内地连接东南沿海的重要通道之一。辖区东接弋阳县、铅山县，西连东乡县，南临金溪县、资溪县，北靠万年县、余干县、东南一隅与福建省光泽县毗邻。境域南北长约18千米，东西宽约38千米。距省会南昌市143千米（铁路里程）。全市总面积3556.7平方公里,占江西省总面积的2.15%。市委、市政府座落在市区梅园新区。鹰潭是江南重要的交通枢纽，同时也是新兴的铜业、能源和化工基地。现已初步形成了冶炼、电力、化工、机械、建材、医药、食品等门类较为齐全的工业体系。全球最大的艺术木雕生产企业，全国规模最大、产量最高、技术设备最先进的铜冶炼企业，全国储量最大的银矿，江西省第二大的火力发电厂，磷铵复合化服厂跻身全国同行“四强”之列。鹰潭的自然风光和人文景观丰富多彩。市区龙头山麓有一深潭，“涟漪兴其中，雄鹰翔其上”，鹰潭由此而得名。拥有99峰、24岩、108处自然景观和近百处人文景观的龙虎山，为我国正一派道都发祥地，素称“洞天福地”、“仙府道都”，“溯道教之源，揽漓江之胜，探崖墓之奇”，在我国84个国家级重点风景名胜区中独展风采。东汉中叶第一代天师张道陵在此炼丹，传说丹成而龙虎现，故名。此后，共有63代天师在此修道传箓，历时1900余年。至今保存较为完好的嗣汉天师府，建筑瑰丽，气势雄伟，号“南国第一家”，可与至圣先师孔府媲美，1983年成为国务院列为对外开放27个重点宫观之一。从1990年起，市政府一年一度在这里举办龙虎山文化活动周和经贸旅游活动周。鹰潭还是国内罕见的古越族文化宝库。鹰潭属亚热带温湿气候，四季分明，年平均气温18.2，年平均降雨量1827毫米，无霜期268天。现辖鹰潭市、余江县、月湖区、龙虎山风景区的管委会、工业园区。全市土地面积3554平方公里，总人口110.08万人（包括户籍常住人口105.08万人、暂住半年以上的流动人口约5万人）。其中主城区（月湖）市区人口21.06万人（包括户籍常住人口18.26万人、暂住半年以上流动人口约2.8万人），其中非农业人口共12.27万人。境内交通四通八达，浙赣、鹰厦铁路、皖赣铁路在此交汇，320、206国道呈十字交叉穿越市区，梨温高速公路横贯市区北部。信江自东向西流贯市境北部，绕城而过，经鄱阳湖达长江入海。其境内旅游、矿藏资源丰富。一、鹰潭市城市社会经济发展情况2013年，全市上下牢牢把握“稳中求进”的总基调，紧紧围绕建设富裕、秀美、宜居、和谐鹰潭的目标，认真贯彻落实“主攻项目，决战三区，凸现特色，实现跨越”的总体要求，积极应对和克服国际经济低迷、国内需求不足等不利影响，锐意进取，扎实工作，经济社会实现持续健康发展，绝大多数指标完成或超额完成年度计划。预计（下同）全年实现生产总值482亿元，完成年计划的100%，同比（下同）增长11.7%，其中，一产增长3.6%，二产增长13.4%，三产增长10.5%。全社会固定资产投资410亿元，完成年计划的100%，增长22%。财政总收入78.7亿元，完成预算调整后的100%，增长10.7%。地方财政收入58.3亿元，完成年计划的130.8%，增长50%。城镇居民人均可支配收入19880元，完成年计划的101%，增长13.5%，农民人均纯收入8600元，完成年计划的100%，增长13%。全市三次产业结构比由2012年的8.9：64.7：26.4调整为8.2：64.3：27.5。184家规模以上工业企业实现主营业务收入2400亿元，增长21%，增加值280亿元，增长15%。全市工业用电27.7亿度，增长5.3%。铜产业实现新突破，完成主营业务收入2130亿元，增长17.2%。水工、节能照明等战略性新兴产业加快发展，65个 “1+6”产业项目集中开工，累计完成投资超100亿元。工业发展平台 “提档升级”，鹰潭高新区成功升格为国家高新技术产业开发区，贵溪工业园被认定为省重点工业园区。节能照明、汽摩配等省级产业基地建设顺利推进。龙虎山景区成功创建国家5A级旅游景区，上清古镇改造、天裕豪生大酒店等项目顺利推进，旅游经济跃上大平台、大产业、大发展的新起点，全年接待游客1100万人次，增长30%，旅游总收入76亿元，增长30%。龙虎山景区旅游直接收入2.13亿元，增长33%。 物流业实现营业收入130.5亿元，增长83.6%，上缴税收5亿元，增长62%。文化产业实现主营业务收入43亿元。全市信贷投放首次突破300亿元，鹰潭农商银行挂牌开业。粮食总产再创新高，达67.8万吨，实现 “九连增”。产业化经营势头强劲，龙头企业实现销售收入52亿元，增长20%。科技兴农明显提升，农业机械总动力达87.1万千瓦，增长8%。实施水利建设项目127个，完成中潢圩堤等五河治理应急除险和40座小型病险水库除险加固任务。全市在建项目502个，新开工亿元以上项目60个，实现固定资产投资345亿元,增长25%。年初确定的60个重点工程52项开工建设，完成投资50亿元，20个项目列入省重点工程，创历史新高。沪昆铁路杭长客运专线进展顺利，贵电“上大压小”第二台机组建成投运，西气东输二线及省天然气管网一期、二期基本完工，省成品油管道二期加快推进；海关和国检大楼基本完工，眼镜产业园标准化厂房主体工程基本完成，市中级法院审判综合大楼竣工，三川水工产业园一期已完成，三花股份铜阀、水晶光电公司光电薄膜项目试生产，万宝至微型马达二期正进行设备安装。食品、金银珠宝、石油及制品类等消费热点持续升温，城乡消费协调增长，实现社会消费品零售总额115亿元，增长14.6%。开通鹰潭至宁波“五定班列”，打通了海铁联运国际运输通道。实现外贸出口7.1亿美元，增长16.5%，连续三年获得全国外贸百强城市。新区建设如火如荼。总长24.3公里的信江新区 “三纵三横”路网基本成型。信江大市场 （廉租房）进入主体施工阶段，高铁北站、滨江景观工程等项目进展顺利。老区改造稳步推进。惠及3万人的百佳城、山背小区、立新巷等小街小巷综合改造全面完成。市天然气管道工程建成投运。滨江公园二期、林荫东路综合改造全面完工，城市规划展示馆即将开馆，月湖新城、市迎宾馆、林荫西路贯通等项目有序推进，北极阁重建项目开工建设。新农村建设有声有色。以创建 “秀美乡村”活动为抓手，完成了242个村点的新农村建设任务。贵冶周边11个自然村环境整治任务全面完成，全省农村重点污染区域专项治理工作推进会在我市召开，“鹰潭模式”在全省推广。二、 信江新区发展规划按照鹰潭市城市总体规划(20072020年)提出的战略发展目标，鹰潭市城市发展战略是：突出月湖主城区的中心地位，整合月湖、贵溪、余江、龙虎山四区资源，统筹规划，推进“四区合一”进程，构建“大鹰潭”格局，落实以大铜产业、大物流、大旅游、大城市框架为主要内容的“四大一新”发展战略，实现鹰潭城市的超常规发展,其城市人口到2020年发展为100万人。（一）信江新区概况信江新区位于鹰潭城市的北部，与老城区隔江相望，信江从东、南、西三面环绕而过，区内绿色葱郁，水清气新，具有非常优越的生态和景观条件。根据鹰潭市城市总体规划，信江新区将规划成为具有大型商贸会展、商务办公、文化娱乐和生活居住等功能的新城区，并将是新的城市公共中心所在。随着国家“生态文明”兴国方略的提出，鹰潭城市面临着一个实现跨越发展的历史机遇期。省委省政府领导要求“要把信江新区作为环鄱阳湖的一颗明珠来建设”，在这样的背景下，信江新区的开发已不是一个一般意义上的城市规模扩展，而是成为新形势下实践生态可持续的新型城市发展模式，提升城市品位和能级，在区域发展格局中脱颖而出的重大战略举措。随着信江跨江桥梁工程启动，信江新区的开发将掀开新的篇章。（二）信江新区发展规划1.功能定位信江新区规划定位为：人与自然和谐共生的、多层面应用生态理念和技术的生态城，鹰潭新的城市中心所在，集商务办公、商业服务、文化娱乐、休闲度假、生态居住等功能于一体的现代化滨江新城。2.规划结构规划形成“一核两翼”布局结构。一核是指位于信江新区中央的公共服务功能区，行政科教区和休闲度假区组成，构成服务于鹰潭主城区及全市的公共服务中心。两翼以公共服务功能区为界，划分为夏东、夏西两大居住功能区。夏东居住功能区以商品住宅区为主，夏西居住功能区兼有商品住宅区、保障性住宅区、拆迁安置基地和拟改造村庄等多种类型。每个居住功能区各包括两个居住社区。3信江新区规划居住用地为434.75公顷,占规划建设用地比例为42.85%。居住用地由夏东居住功能区、夏西居住功能区和包含居住功能的混合用地构成。夏东居住功能区由两个居住社区组成，以建设商品住宅区为主，规划建成设施完善、环境优雅、技术先进的生态型住宅区；夏西居住功能区由两个居住社区组成，以建设保障性住宅小区、动迁安置小区和拟改造村庄为主。规划在城市商业文化中心和居住功能区中心布局居住/商业混合用地混合用地，安排一定数量的居住建筑，以保持公共中心区的人气。第二节 项目建设背景 随着近年来经济呈现持续快速增长的好势头，社会资产积累日益丰厚、办公现代化的意愿和需求也越来越强烈。 1.企业文化发展在一定程度上提高了办公现代化的需求。我市现有的办公类建筑相对其他发达地市在数字化、信息化、便捷化等各方面都显得较为落后，企业发展有强烈的与发达地区、乃至国际接轨的需求。2.随着大学生每年招生计划的扩张，每年参加工作的新增人群越来越多，直接加大了写字楼建筑市场刚性需求，新参加工作的大学生大多数都是涌入城市中谋求工作，各企业对办公场所的需求总量在逐年增加。3.随着鹰潭经济发展加快，投资环境优化，外商进入鹰潭拓展业务的活动越来越多，他们带来很多外地先进的管理理念的同时，也带来高级办公环境的风尚。鹰潭高级写字楼市场刚刚起步，目前的开发量，远远满足不了现代化写字楼需求的增长，商服市场前景非常广阔。第三节 建设条件一、自然条件1地形、地貌本项目所在地块区域属低矮的丘陵地貌，单元风化剥蚀丘岗谷-地区沟谷一部分，底层结构简单，无不良工程地质现象。土层主要可分为（1）杂填土；（2）淤泥质粉土；（3）中粗沙；（4）强风化砂岩；（5）中风化砂岩等5个土岩层。二、气象鹰潭市地处赣东北部，红砂岩丘陵地带，夏季气候炎热，为江西省的高温地区。鹰潭市属中亚热带温暖湿润季风气候区，具有四季分明、气候温和、雨量丰沛、日照充裕、无霜期长的特点。在春季因冷暖交替，天气多变；汛期常有暴雨，有时酿成水灾；盛夏酷热；秋季天高气爽；往往有伏、秋旱发生；冬季较温暖、霜雪较少。按气候标准分季，则冬夏长而春秋短(春季70天、夏季120天、秋季62天、冬季113天)，年平均气温18.1；最热月(7月)平均29.7，最冷月(1月)平均5.6；年极端最高温度41.O(1991年7月23日出现在鹰潭)，年极端最低温度-15.1(1991年12月29日出现在余江)，0以上的正积温平均为6586.4；10的有效积温达5705.6；持续天数平均有252天。无霜期平均达264天。年平均降水量为1889.2毫米，平均降水日数有186天；汛期(4至6月)降水占全年的48.3，旱季(79月)占20。一日最大降水量为281.2毫米；最长连续阴雨日数为17天，最长无降雨日数为51天。太阳年辐射总量为108.5千卡平方厘米，生理辐射年总量为63.1千卡平方厘米，4-10月光合有效辐射总量为37.9千卡平方厘米。三、水系、水文(1)信江信江为江西省五大河流之一，发源于浙赣边界的三清山和怀玉山一带，由东向西流经鹰潭市汇入鄱阳湖，全长306公里。汇水总面积为16890平方公里。本区上游流域面积12211平方公里，枯水流量9.12米3秒，水量充沛。根据鹰潭市总体规划，信江河流概况及不同频率水文特征为：河床宽度：250-600米；洪水期水深：11-15米；枯水期水深：2-5米；河床构选：砂、卵石等；洪水位:33.1米(1979年)；常水位：19.98米；枯水位：16.17米；最大流量：1.22万米3秒：最小流量：9.12米3秒(1971年)，保证率为91：最大流速：25米秒：最小流速：0.065米秒；平均流速：0.6-O.7米秒：最大含砂量：0.502公斤立方米。(2)地下水概况鹰潭市地形大部分为波状起伏的缓坡丘陵，其岩性主要为含水极弱的第三纪红砂岩层。场地地下水混合稳定水位埋深介于0.21.8米，水位标高介于29.1-34.51米，根据区域水文地质资料，地下水位年变化幅度约为O.5米，近期年洪水期间洪水最高水位标高为32米。本场地地下水主要赋存于第四系覆盖层及风化基岩孔隙、裂隙之中，其类型为潜水，地下水主要补给来源由大气降水补给。地下水位在地表下2.5-4.8米左右，地下水对混凝土无腐蚀作用。四、地震根据建筑抗震设计规范(GB50011-2001)附录A、分组规定，该地区地震烈度小于六度，设计基本地震加速度小于0.05g，区域稳定性较好，无设防特殊要求。五、工程建设条件1.交通运输现状鹰潭市区位条件优越。浙赣、鹰厦、皖赣三条铁路交汇，320、206国道与沪瑞、东九高速公路呈井字型纵横穿过全境，交通十分便利，村村通公路，乡乡通汽车。项目拟建地块紧市内两大交通干道和一条次干道，交通十分便利。2.工程基础设施情况项目拟建地块为净地出让地块，项目建设单位无需进行征地拆迁等项目前期工作。3.通讯条件项目区内已开通国际、国内程控直拨电话，移动通讯覆盖整个区域，完全满足项目固定和移动通讯要求。4.供电、给排水条件项目区内城市基础设施完善，供电、给排水条件能够满足项目区施工及运营期用电、用水和排水要求。六、周围环境条件项目所在位置无大型厂矿企业和污染源，视野开阔、环境优良、空气质量好，周围自然生活环境条件好。第四节 设计目标着力营造品质独特、配套设施齐全的商务社区。通过合理的功能布局和交通组织，提供高质量的居住环境。功能布局以创意产业园为主，商业与居住为辅。交通组织简捷顺畅，与城市道路保持便捷的交通联系，既保证高效的出行，又享有私密的生活。 遵循可持续发展原则，构筑具有优越自然与人文生态的诗意人居环境，引入集中绿化休闲广场，打造具有良好景观与自然环境的生态商务社区。第五节 建设方案分析一、编制依据及原则1、编制依据（1）鹰潭联创实业有限公司委托编制项目申请报告的委托书（2）民用建筑设计原则 GB50352-2005（3）江西省二00四年工程定额（4）住宅设计规范 GB50096-99（5）建设项目选址意见书（6）建设工程规划许可证（7）建设工程建设许可证（8）建设项目环境保护管理办法（9）中华人民共和国建筑法（10）中华人民共和国城乡规划法（11）建筑设计防火规范 GB50016-2006（12）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）(2005年版)（13）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）（14）建筑结构荷载规范GB500092001（2006年版）（15）砌体结构设计规范 GB500032001（16）混凝土结构设计规范 GB500102002（17）建筑抗震设计规范 GB500112010（18）建筑地基基础设计规范 GB500072002 （19）建筑桩基技术规范 JGJ 942008（20）地下工程防水技术规范 GB50108-2008（21）建筑工程抗震设防分类标准 GB50223-2008（22）人民防空地下室设计规范 (GB50038-2005)（23）建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001（24）建筑结构荷载规范 GB50009-2001（25）岩土工程勘察规范 GB50021-2001（26）砌体结构设计规范 GB50003-2001（27）建筑地基基础设计规范 GB50007-2002（28）混凝土结构设计规范 GB50010-2002（29）建筑边坡工程技术规范 GB50330-2002（30）建筑结构荷载规定 DBJ15-2-90（31）地基基础设计规范 DBJ15-3-91（32）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）(2009年版)（33）室外给水设计规范 （GB50013-2006）（34）室外排水设计规范 （GB50014-2006）（35）住宅设计规范（GB50096-1999）(2003年版)（36）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）(2005年版)（37）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）（38）民用建筑电气设计规范( JGJ16-2008)（39）10kV及以下变电所设计规范 (GB50053-94)（40）低压配电设计规范 (GB50054-95)（41）供配电系统设计规范 (GB50052-95)（42）建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）（43）火灾自动报警系统设计规范(GB50116-98)（44）建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范(GB/T50311-2000)（45）鹰潭市城市总体规划（2007-2020年）（46）业主提供的资料及相关要求2、编制原则严格按照现行国家规范、标准进行设计；本着安全的原则，做到经济、合理、实用及美观。二、总平面设计（一）总平面规划布局鹰潭市金泰花园位于信江新区。地块位于城市中心地带，商业服务、医院、学校、社区服务等区域配套设施配置齐全，起点一流，文化、商贸、办公气息浓厚，景观价值高，为项目发展提供良好内外部条件。1、编制依据（1）中华人民共和国城市规划法、城市规划编制办法、城市居住区规划设计规范（GB5018093）、城市道路交通规划设计规范（GB5022095）、建设部城市居住小区试点综合评价内容（实施方案）、建设项目环境保护管理办法等。（2）民用建筑设计通则GB50352-2005、建筑抗震设防分类标准GB50223-2008、建筑抗震设计规范GB50011-2008、商店建筑设计规范JGJ48-88、住宅设计规范GB50096-2005）、建筑设计防火规范GB50016-2006、高层民用建筑防火规范(GB50045-95,2001)、混凝土结构设计规范GBJ10-2002、建筑地基基础设计规范GB50007-2002、建筑物防雷设计规范GB 50057-94（2000）、人民防空地下室设计规范GB502252005、地下工程防水技术规范GB50108-2008、江西省城市规划管理技术导则等现行标准、规范。（3）鹰潭有关部门提供的鹰潭的规划条件、水文、气象、地质等资料。，2、规划设计原则（1）统一规划、精心设计在充分研究综合性居住社区的自身特性的基础上，做到规划结构清晰，功能分区明确，形态自然有机，营造高质量的人居环境和舒适的居住环境，满足居民物质与精神的多重需求。（2）以人为本的设计思想贯彻“以人为本”的思路，体现都市高层住宅与日常生活的共存和融合，以建设生态型居住空间环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美、具有鲜明个性的花园式生活居住空间。3、规划设计（1）功能分区分析通过对居住社区特性和基地周边环境的研究，将商铺沿规划路和龙虎山北路布置，高层住宅的中小户型布置在吉阳中路和规划路沿一侧，大户型高层住宅布置于基地内，可最大限度地享受大片景观花园，做到规划结构清晰，功能分区明确，形态自然有机。（2）空间组织和布局重视生活氛围和居住品质，结合环形道路布置，围绕中央景观带，我们布置了点式较大户型的高层，板式高层和点式高层围合形成较大的一个中央景观庭院。建筑与景观共同勾画出一个秩序感较强的地块核心，每幢高层住宅都有属于自己的中心绿地，做到楼楼有景，户户看绿。政府安置房布置在西北角，围合的绿地空间使得安置房的品位和整个小区协调一致。幼儿园布置在小区的西南角，具有相对独立的空间，出入口布置在南侧，避免受小区主出入口的干扰。（3）交通组织合理组织交通流线，达到全部“人车分流”。将机动车出入口布置在南北两侧，便于进入地下集中停车场，安置房布置有单独的地下车库出入口。人行出入口布置在南侧纬一路上和北侧规划路，减小对组团的干扰。在组团中心结合景观布置步行流线，有效提高了小区的环境品质。（4）停车机动车停车位设计为地下集中停车。地下车库出入口结合小区入口处合理布置，最大限度减少机动车对住宅的干扰。将地面景观引入地下，形成生态地下停车库，为行驶其中回家的居民带来自然光线。（5）环保及卫生防疫设计小区建筑使用性质为居住，不会对周边环境产生不利影响。沿北侧规划路、东侧龙虎山北路设两层高的的配套公建，最大限度的隔离尾气、噪音对小区的影响。建筑平面设计同样充分考虑生态使用的要求。地下汽车库出入口采用隔音罩的措施，减小对住房的影响。另每户设井道，废气往住宅屋顶排放。4、建筑设计（1）本案的商业本案的商业设置在沿北侧规划路、东侧龙虎山北路上。（2）立面风格立面风格采取新古典主义，在屋顶、檐口、窗框、线角等方面均作了强档的细部处理，配合落地窗、构架的运用，丰富而无赘、鲜明而高雅，提升小区整体品位。（3）建筑户型沿规划路和纬一路的高层采用相对较小的户型，地块中间采用较大户型。（4）建筑消防1）消防车道与城市道路平接，街区间的道路均考虑消防车的通行，消防车能直达内部进行消防扑救。消防道路宽度不小于4米，转弯半径满足12米要求，高层建筑周围均设环形消防车道或沿高层建筑的两个长边设置消防车道，消防车道距高层建筑外墙大于5m。环形消防车道至少有两处与其它车道连通，尽头式消防车道按消防要求设置回车道或回车场。高层建筑的底边至少有一个长边或周边长度的1/4且不小于一个长边长度无布置高度大于5.00m、进深大于4.00m的裙房，人员可直接疏散到地面，扑救面设置满足消防扑救要求。综上所述，总平面消防设计满足相关规范要求。2）建筑单体的建筑定性按相关消防规范要求进行设计，十九层及其以上住宅为一类建筑，耐火等级为一级；地下停车库耐火等级为一级；多层商业、配套公建耐火等级为二级。各类型建筑的防火分区大小按规范要求进行设置，每个防火分区均设有不少于两个安全出口，大空间疏散、双向疏散及袋形走道疏散的疏散距离、疏散宽度均满足消防规范要求。（6）剖面设计1）室内外高差0.15-0.30米，局部为0.6米2）住宅部分:地上层高3.0米3）商业:一层4.8米，二层3.6米。4）地下车库：层高3.0米（7）屋面做法按屋面工程技术规范（GB50207-94）设计，屋面防水等级为级，二道设防。1）上人屋面：采用二道设防上人保温防水屋面。2）不上人屋面：采用二道设防防水屋面。（8）地下工程防水地下室采用结构自防水，防水等级为二级。采用抗渗系数S6的密实钢筋混凝土，外为高分子防水卷材，20厚:2水泥砂浆找平，50厚聚苯板保护层。5、无障碍设计（1）建筑单体设计中考虑无障碍设计的要求。（2）室外广场、道路按规范设置盲道和坡道，便于残疾人安全通行。（3）建筑主要入口按要求设置地面坡度，便于残疾人进入；主要入口采用可供轮椅通行的自动门或平开门。（4）电梯选用可供轮椅车使用的产品；电梯厅设计考虑轮椅的通行。（5）公共建筑设置供残疾人使用的专用厕所或无障碍隔间厕位。四、结构设计1、设计荷载的取值根据建筑结构荷载规范(GB50009-2001)中-居住，商场建筑的楼面活荷载标准值、风荷载、雪荷载的相关规定取值。商 场 4.0KN/m2 办公室 2.5KN/m2卧 室 2.5KN/m2卫生间 4.0KN/m2走廊、楼梯 2.5KN/m2 上人屋顶花园 2.0KN/m2阳台 2.0KN/m2 电梯机房 7.0KN/m2地下车库 4.0KN/m2其他未说明荷载均按建筑结构载规范(GB50009-2001)要求取用。2.设计标准基本风压值为50年一遇，Wo为0.35KN/m2，地面粗糙度类别为C类。 基本雪压值取50年一遇0.5KN/m2采用，屋面积雪分布系数按建筑结构荷载规范取用。3、抗震设计根据建筑抗震设计规范GB18306-2001版附录A中国地震动峰值加速度区划图，及附录D关于地震基本烈度向地震参数地度说明中地震动峰值速度分区与地震基本烈度对照表，该地区设地震基本裂度小于VI度。根据江西省地质局地质资料，本区无新构造运动、活动或发震断裂，因此该区域构造基本上是稳定的，结构可不考虑抗震设防。 3、建筑物结构安全等均为2级。 4、建筑物设计使用年限为50年。 5、结构设计 1)主体结构选型：结构体系和建筑材料的选取上将满足：a.结构的整体稳定性；b.有利于抗风抗震； c.住宅建筑功能使用方便；d.建筑材料就地取材；e.经济合理的原则。 高层主楼可以采用剪力墙结构或框架-剪力墙结构。采用框架一剪力墙结构时，剪力墙主要布置在楼梯间和电梯井处。框架一剪力墙结构建筑布置灵活，便于分隔，结构型式简明，受力合理，建筑造价也较低，但不足之处是卧室或客厅等处有梁、柱露出，使用上稍有不便。全部剪力墙结构抗震抗风性能好，建筑墙面整齐，没有梁柱外露，舒适、方便使用；但开间尺寸固定，不太方便功能转换，架空层和地下室的使用功能稍微受限，用钢量稍大，建筑造价稍高。 多层的商业及配套用房采用框架结构，满足建筑灵活空间要求，简单合理。地下结构：一层地下室不设永久缝，拟采用桩基础或天然基础，采用补偿收缩混凝土，并每隔3040米设置后浇带以解决砼收缩、温度变形、减少沉降等问题。2)基础设计：根据本工程的特点和当地的地质条件，基础可采用桩基础方案或天然基础方案。设计时根据地下水位的变化幅度应考虑桩、柱的抗拔性。待有地质资料后选择经济合理的基础形式。3）材料混凝土：主体结构采用C25，C30，C35，C40。构造柱、圈梁、过梁等采用C20，垫层采用C15。钢筋：I级圆钢HPB300,d12mm,fy=300MpaIII级钢筋HRB400，d25mm,fy=360Mpa砌体材料：所有填充墙体均采用轻质材料，材料另定。第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析第一节 发展规划分析一、党中央国务院关于进一步深化城镇化建设的通知中指出：稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的所需住户新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求；加快推进城镇化建设，促进城乡一体化发展；大力发展文化产业，调整优化产业结构。二、根据鹰潭市城市住房建设规划（2010-2020），要“稳步发展商服地产业，加强商服地产市场管理调控，调整商业服务用房供应结构，增加经济适用房供给，合理规划商业地产，引导高档商品住宅开发建设；规划期内建设各类住宅3万余套，总建设面积400万平方米，套型建筑面积90平方米以下中小户型普通商品住房建设面积280万平方米，达到住房建设总量的70%以上；政策性住房（经济适用房、廉租房）建设面积126万平方米，其中完成廉租房80万平方米。”三、鹰潭市城市总体规划按照鹰潭市城市总体规划(20072020年)提出的战略发展目标，鹰潭城市建设发展总体思路是：按照国家沿长江开发战略，充分发挥自身优势，“依托大交通、大工业、古文化、丰富资源，实施工业富市、商贸活市、旅游旺市、科技兴市、依法治市”战略，强化农业基础也位，推进工业化进程，加快第三产业发展，增强接替沿海产业结构梯度转移的能力，把鹰潭建设成为承接以上海为龙头长江经济带的赣东北区域中心城市。城市人口到2015年发展为30万人，城市用地面积50平方公里。从现在起到2020年，按照“围绕中心、推动两翼、突出重点、带动周边”的构想，将鹰潭建设成为皖、浙、赣边际区域中心城市；将东翼的贵溪市建成以有色冶炼和化工工业为主体的次中心城市；将西翼的余江县城建成富有地方特色风格的卫星城市；将南边的龙虎风景区建成举世闻名的风景名胜区，带动沿铁路、国道和信江周边小城镇建设，推动鹰潭市的城市化进程。以建设花园式城市为目标，科学调整和严格执行城市总体规划，完善老区，繁荣新区，加速信江新区、高桥区和工业园区建设。树立经营城市理念，最大限度地筹集建设资金，搞好夏埠沿江大道、体育中心、文化休闲广场、液化石油气工程等市政基础设施建设，加强城市环境卫生的综合整治，实施好人行道硬化、车行道维修、行道树种植、路灯改造、临街建筑物“穿衣戴帽”等“四位一体”改造工程，拉开城市框架，完善城市基础设施，使城区面貌有一个质的飞跃。把小城镇建设作为经济发展的“增长源”来抓，加快上清镇、龙虎山镇、文坊镇、志光镇、童家镇、刘(洪湖)、邓埠镇、锦江镇等8个重点示范镇建设步伐。“十二五”期末，每个小城镇所在地人口达23万人上，二、三产业比重7080，农民人均纯收入4000以上。充分发挥资源、大工业、交通、旅游四大优势，不增强接替东部沿海产业结构梯度转移的能力，把鹰潭成承接以上海为龙头的长江三角洲及东南沿海与内地联系的闽、浙、皖、赣毗邻区域商贸、仓储、旅游心城市。鹰潭市城市近期规划建设目标。以月湖区为中心，东至童家河，西至206国道西侧1.2公里，南至320国道2.5公里，北至夏埠与志光毗邻地带为界共4 .5平方公里范围。根据功能分为四个区：1、老市区。该市区是现状和规划的中心区域，规划居住人口9万人，人口密度较高，服务设施完善，特别是铁路客运站和赣东大市场等专业市场的建设，形成比较大的商务中心和娱乐中心，使该区成为全市以商贸金融服务为主的第三产业中心。2、梅园区。该区以现状梅园区为基础，东至童家河，南至浙赣铁路，规划居住人口6.5万人，该区以全市行政管理、办公、居住和文化教育为主。3、铁路南站区。包括320国道以南2.5公里，鹰厦铁路以东地区，规划居住人口45万人，该区已有华东最大的货运场和仓储群，拟建华东最大的物资配运中心，以及招生人数为四千人的鹰潭职业技术学院。4、高桥区。位于浙赣铁路以南白露河两侧，规划居住人口5.5万人。该区以沿32O国道两侧的商业群和西北角的工业园为主。本开发项目位于该区东北角。该区随着市体育中心的建设，还是鹰潭市未来文体活动中心。四、根据鹰潭市城市住房建设规划（2008-2012）的住房建设用地供应，规划期内，新供应3973亩商品住宅用地中，2768亩用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房；649亩用于供应政策性住房用地，包括经济适用房和廉租住房。五、根据鹰潭市城市住房建设规划（2008-2012），住房建设空间布局：体现住房建设与产业发展、与空间拓展相协调的原则，按照主城区“东连、西接、南扩、北拓”总体布局结构，结合城市近期重点发展地区、重点整治地区进行住宅建设布局。六、根据鹰潭市城市住房建设规划（2008-2012），近期建设规划对住房建设的要求，鹰潭市城市总体规划2007-2020确定2020年主城区城市人口45万人，城市建设用地面积48.46平方公里。至2020年，主城区人均居住用地面积达到26平方米/人，规划居住用地1170公顷。居住环境明显改善，居住品质显著提高，达到小康水平。近期建设规划到2010年，居住用地面积713.34公顷,城市人口26万人,人均居住用地面积27.4平方米/人。根据上述分析，鹰潭市未来经济发展潜力较大，商服地产市场看好，商服地产项目的开发建设，将极大地改善鹰潭市家庭的住房条件，带动城市经济发展。因此我们认为，本项目的实施符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容相互衔接和协调。第二节 产业政策分析一、国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知（国办发200438号）规定：针对固定资产投资增长过快、规模过大，同时煤、电、油、运和重要原材料供求紧张的矛盾突出，加大对部分投资过热行业宏观调控。2004年以来，国家发展改革委加强了对商服地产业投资跟踪调查，定期分析商服地产市场形势，严格清理和控制高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等高档商服地产项目开发建设，积极配合有关部门把好“土地和信贷”两个闸门，督促地方落实中央有关调控措施，确保商服地产投资规模控制在合理水平以内。二、关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见规定切实调整住房供应结构：一是制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十二五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十二五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。二是明确新建住房结构比例。“十二五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。三、2010年开始，为了抑制房价，国家陆续出台各种新政策。2010年1月7日国务院办公厅颁布了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办发20104号。2010年3月10日，国土部出台了19条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。2010年3月22日，国土部规定在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。2010年4月2日，财政部对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住户，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010年4月7日，发改委发布2010年经济社会发展工作重点时提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善住房消费，大力整顿房地产市场秩序。2010年4月11日，银监会要求所有银行在6月底前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。2010年4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。2010年6月，国税总局下发通知，要求提高土地增值税的预征率，东部省份预征率不低于2%，中部和东北地区不低于1.5%。2010年6月12日，根据住建部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见要求，新建公共租赁住房的单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。四、本项目作为商业和居住用房，居住用房套内面积设施应满足符合有关产业政策的要求。第三节 行业准入分析本项目设计房地产开发，根据城市房地产开发经营管理条例（中华人民共和国国务院令第248号）第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备以下条件：1.有100万元以上的注册资本;2.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作前款规定。外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法办理有关审批手续。设立房地产开发的企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合条例规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合登记条件的不予登记，应当说明理由。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。第八章 经济影响分析第一节 经济费用效益或费