“营改增”对房地产企业影响的探析

泰州职业技术学院 毕业论文“营改增”对房地产企业影响的探析学生姓名: 于加慧 实习单位： 指导教师(外)： 樊乐 职称(务)： 指导教师(内)： 职称(务)： 经济与管理学院 二一九二一九年十一月目 录一、 房地产企业“营改增”的背景及内容1（一） 房地产企业“营改增”的背景1（二） 房地产企业的税种及成本构成2二、 房地产企业“营改增”税负前后对比2三、 “营改增”政策对房地产企业的具体影响分析3（一） 对房地产企业资金的影响3（二） 对房地产企业开发成本的影响3（三） 对房地产企业财务管理和会计处理的影响3四、 针对房地产企业“营改增”的对策4（一） 加强税收筹划，降低企业税负4（二） 改变经营模式，减少现金流出4（三） 开发成本的税收筹划对策4（四） 加强财务管理，提高财务技能5（五） 提高企业纳税意识5五、 小结及展望5参考文献6 “营改增”对房地产企业影响的探析（14会计电算化一班 于加慧）【摘要】房地产企业作为我国经济的重要组成部分，对推动我国经济发展具有重要作用，“营改增”从短期来看不利于房地产企业的发展，但是从长期来看对维持我国房地产企业的稳定以及经济的发展具有积极的影响。本文主要研究了房地产企业“营改增”的背景及内容，对房地产企业“营改增”税负前后进行了对比，也分析了“营改增”对房地产行业的具体影响分析，并提出了相关对策。【关键词】“营改增” 房地产企业 近年来，经济发展迅速，为调整我国经济结构，我国政府加快了税制改革的力度，希望可以通过税制改革来促进我国经济更好更快发展。其中“营改增”作为完善我国税制改革的重要措施，给我国房地产企业带来了很多积极影响。不可否认的是，由于诸多因素的影响，“营改增”给企业带来有利影响的同时，也带来了一些不利的影响。面对“营改增”带来的种种影响，我国企业应该充分了解“营改增”的相关政策，利用其有利影响，减少其不利影响给企业带来的损失，促进自身企业更好的发展。因此，了解“营改增”对房地产行业的影响以及对策也是极其重要的。一、 房地产行业“营改增”的背景及内容（一）房地产行业“营改增”的背景1994年，增值税成为了我国主要税种。2012年1月1日，在上海对交通运输业和部分现代服务业进行了“营改增”的试点实行。2016年5月1日，房地产行业成为了“营改增”的最终产成品。增值税是价外税，对工程项目增值部分进行征收税款并可以进行抵扣，可以充分体现税收的中性原则，对促进经济发展具有重大的作用。而营业税是价内税，征收过程中容易出现重复征税、破坏增值税链条完整性等问题，极大的加重了企业的税收负担。在增值税和营业税同时征收的情况下，征收营业税过程中会出现增值税抵扣链条不连续的问题，对增值税发展也极其不利。全面实施“营改增”，基本上消除了重复征税的问题，同时也深化了税收体制，进一步减轻了企业的税收负担，有利于行业竞争，也加快了经济发展的进程。房地产行业作为我国的经济支柱，对我国经济发展发挥了重要作用，实施“营改增”也是理所应当的事情。（二）房地产行业的税种及成本构成房地产行业涉及的税种主要有增值税、土地增值税、房产税、土地使用税、契税、印花税、所得税、个人所得税等税种。房地产行业的成本构成主要有：1、取得土地使用权所支付的金额，2、土地征用及拆迁补偿费，3、前期工程费，4、建筑安装工程费，5、基础设施费，6、公共配套设施费，7、开发间接费用。二、 房地产行业“营改增”税负前后对比由于增值税和营业税属于流转税中的两大税种，在计税依据上有所差别，在征税环节上也明显不同。“营改增”政策使从前的全额征收、道道征收变成了实行税款抵扣制度，因此，从理论上来说，企业的税负是有所下降的。例如：某房地产企业销售一栋大楼，销售收入为10000万元，开发大楼的实际支出如下：土地转让金及其他投入1000万元，房地产开发成本5000万元，（获得可抵扣11%的增值税专用发票4000万元，获得可抵扣6%的增值税专用发票1000万元），直接计入当期损益的各项费用1000万元，该房地产公司所属区域规定用以核算土地增值税的开发支出比例为10%，增值税税率按11%。“营改增”前后税负对比 单位：万元营业税增值税城市维护建设税教育费附加土地增值税企业所得税税负金额税负比例“营改增”之前50003525492487153915.39%“营改增”之后0537.9937.6626.90317.84385.411305.814.49%从上面的计算中，我们可以得出以下结论，1.营业税改为增值税后，税负从500万元变成了537.99万元，上升了37.99万元；城市维护建设税从35万元变成了37.66万元，上升了2.66万元；教育费附加从25万元变成了26.90万元，上升了1.90万元；土地增值税从492万元减少到了317.84万元，下降了174.16万元，企业所得税从487万元减少到了385.41万元，下降了101.59万元； 2.“营改增”之后，企业的税负，总的来说是减少的，虽然比例只有0.9%，相对较低，日后关于“营改增”的策略会慢慢健全，也会逐渐完善增值税的扣减链条，这样会持续降低房地产的税收负担，从而减少房地产企业的经营成本。三、 “营改增”政策对房地产企业的具体影响分析（一）对房地产企业资金的影响“营改增”给房地产企业带来的一个重大挑战就是资金短缺。“营改增”实施后，对于房地产企业，工程项目的运转周期较长，进项税额不能及时抵扣，短期内会造成经营成本增加，相应的也会影响企业的现金流。房地产企业往往会出现延期付款的现象，因为增值税专用发票不能及时取得，进项税额也就不能及时抵扣，加大了房地产企业现金流量的支出，使得企业的资金紧张。目前房地产信贷政策的收紧，房地产企业必然会面临资金困难局面，并且由此会引发更为严重的行业问题。（二）对房地产企业开发成本的影响对于任何一家企业而言，经济成本决定了企业所能获得利润的多少，“营改增”政策的逐步实施给我国房地产企业成本带来了不可忽视的影响。众所周知，房地产企业中的建筑施工需要使用大量建筑材料，但这些材料并不能在一家建材公司全部买到，加上其他因素的限制，这些建筑材料往往需要从多家公司分别购入。但由于有不少材料都是从小公司和小商家购入，这些小企业并不能提供增值税专用发票，为此，房地产企业在缴纳税款时无法将这些增值税进项税额予以扣除，从而在无形之中增加了房地产企业的运营成本。不仅如此，房地产企业中的建筑施工工作人员大多来自我国的农村地区，这一类人群没有专门的劳务公司代为管理，因此房地产企业在人力成本上也无法开出专用增值税发票，当然也无法扣除，同时也增加了企业的成本。需要注意的是，如果房地产企业能够与较大企业展开合作，取得增值税专用发票，那么相关税款可以得到扣除，企业的税收负担也可以得到降低。（三）对房地产企业财务管理和会计处理的影响“营改增”后，税收负担由原来按照应税营业收入的全额计税变为了差额征税，房地产行业的会计核算也会增加更多会计科目，核算难度大大增加。而目前房地产行业正处于“营改增”的过渡时期，新旧税务制度衔接不足，财务人员的素质还有待提高，容易出现财务核算错误等风险。四、 针对“营改增”房地产企业的对策（一） 加强税收筹划，降低企业税负“营改增”之前，房地产企业缴纳的营业税在税收筹划方面没有太大的发展空间，但是在房地产“营改增”之后，涉及的环节更多，有效的加大了税收筹划的空间，给企业带来了更多的机会。这就需要企业自己把握好时机，积极与税务局进行沟通，用足用好，及时享受到企业的税收优惠，根据企业的实际情况，谋划制定或修订相关企业制度，力保企业能够安全度过改革期。在“营改增”的改革初期，房地产企业短期内可能会面临税收增加的问题。政府应该对税收有增加的企业给予一定的补偿，缩小企业之间的两极分化，帮助企业度过难关，使企业的税负在一定程度上得以降低。（二） 改变经营模式，减少现金流出针对“营改增”带来的资金短缺问题，改变企业经营模式是不可缺少的解决办法，为适应税收改革而进行的经营模式调整大概可以分为三方面，1.缩短开发周期。对工程项目的开发周期进行缩短，降低资金占用和减少财务费用支出，增加企业的资金占有率。2.走高质量房地产开发道路。在人民生活质量逐步提高的今天，高品质智能化社区和精雕细琢的环保型园林建筑已成为房地产企业的卖点。提高房地产企业产品质量，必然会使企业在激烈的市场竞争中获得先机，有效的增强企业在市场中的竞争能力。3.建立企业合作。以房地产开发企业为核心，以资金拆借、联合购地、项目股份制等形式开展项目合作，强化管理、优化结构、扬长避短，可以有效的解决企业资金短缺问题。（三） 开发成本的税收筹划对策由于房地产开发阶段耗时较长，鉴于这一特殊性房地产往往需要在开发阶段付出巨大的成本，因此在工程项目的施工之前就必须对各环节做好相应的筹备与策划工作，只有将成本预算、施工管控做好才能够切实降低房地产企业的开发成本。此外，由于“营改增”主要是扣除增值税，因此如果房地产企业在工程项目建设期间就能够将这些成本摊开便可平均抵消增值税，从而起到降低企业税收负担的作用。从某种程度上来说，房地产企业税收对房地产企业的经济效益有着重要影响，一旦税收负担过重就可能给房地产企业增加许多不必要的成本，因此在房地产企业的开发成本控制上一定得要做好筹划与控制工作。（四） 加强会计核算，提高财务技能“营改增”政策实行后，税收方式有所改变，会计核算难度也会有所增加，财务人员素质不高、经验不足，很难适应税收方式的改变，无法帮助企业做到很好的过渡。企业财务工作人员应该了解“营改增”相关制度，通过学习提高自身专业素质，加强会计核算能力，严格规定会计核算程序，对进项税额进行及时抵扣和认证。同时财务人员也要提高相关财务技能，加强对增值税专用发票的意识。企业各部门之间也要加强合作，落实税务管理。企业有关负责人员采购时应该集中采购，减少因材料来源不明或者质量问题导致的资金浪费。（五） 提高企业纳税意识企业从营业税改为增值税，纳税意识也必须要加强。在采购材料的过程，企业要避免贪图价格上的便宜，从而放弃开具增值税专用发票的行为。房地产行业，涉税种类比较多，纳税环节也比较复杂，税负也自然比其他行业重。企业领导应该加强企业财务人员的纳税意识，同时，也要树立依法纳税的理财观念，帮助企业纳税节税。企业财务人员在准确处理企业账务的基础上，更要加强自身对税收专业知识的学习，全面了解企业的税收活动和税收法律法规，帮助企业在各项财务活动中体现节税意识。企业还可以组织公司人员对“营改增”进行学习，一起探讨研究，让公司人员能充分了解增值税专用发票的重要性，在采购时取得增值税专用发票，企业的纳税成本可以得到减少。完善纳税机制、提高纳税意识，做到诚信纳税对企业来说也是比较重要的。五、小结及展望综上所述，“营改增”的完成说明我国已经踏上了中国税制改革的正轨，为我国经济发展提供了很好的机遇。这次改革的主要目的是增加各行业之间的增值税链条的完整性、减轻企业的税收负担以及改善税制环境等。对于房地产企业来说，影响是广而深远的，为其带来了可观的发展前景。房地产企业应该积极配合政府执行“营改增”工作，加强对政策的学习和理解，根据自身企业的实际情况调整经营战略并提高企业财务管理水平，充分利用好这次增值税转型的机会，使其在改革后日益激烈的竞争中处于有利地位。参考文献1 方翔. 浅议“营改增”对企业的影响及应对措施J. 中国集体经济，2016,2 詹敏.房地产业“营改增”后的税负变化J.财经月刊.20153 杨圣宏. “营改增”对房地产企业税负的影响及对策J. 财经界.201