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西安
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西安义乌商贸城商户租金会计核算问题及其对策,西安,义乌,商贸城,商户,租金,会计核算,问题,及其,对策
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摘 要 租赁是经济发展到一定阶段的产物,其中,商户租金核算是现代租赁业务中使用最广泛、最普遍存在的一种会计核算形式。产生这些问题的原因有很多,诸如租赁业务会计处理复杂、会计人员业务素质不高等等,其中最主要的原因是租赁会计准则的不完善。因此,有必要对租赁会计准则进行研究,建立一套完善的与我国实际相结合的租赁会计准则,使租赁会计准则更能适应我国租赁业的快速发展,更能符合租赁会计实务的需要。本文从西安义乌商贸城商户租租金会计核算准则的现状入手,采用对比分析的方法,针对西安义乌商贸城商户租金会计核算在实施过程中存在的一些缺陷,同时结合美国等在世界上具有重大影响的发达国家或地区和国际组织已经颁布的租赁会计准则,对租赁会计准则的国际比较进行了深入的分析,找出了西安义乌商贸城商户租金会计核算与其他商贸城租赁会计准则之间的重大差异,并对这些差异形成的原因进行了充分的探讨同时,借鉴其先进经验指出西安义乌商贸城商户租金会计核算存在的问题,并提出了一些完善西安义乌商贸城商户租金会计核算有效措施。关键词：商户租金 会计核算 商贸城Abstract Leasing is a product of economic development to a certain stage, which is the most widely used in the modern leasing business, the most common form of accounting. There are many reasons for these problems, such as leasing business accounting treatment is complex, accounting personnel professional quality is not high, among them the most important reason is that the lease accounting standard is not perfect. Therefore, it is necessary to conducts the research to the lease accounting standards, to establish a set of perfect our country actual unifies the lease accounting standards, the lease accounting standards to adapt to the rapid development of leasing industry in our country, it can meet the needs of leasing accounting practice. This article from the Xian Yiwu trade city merchants rent rent status of accounting standards accounting, adopts the method of comparative analysis, aiming at some defects exist in the implementation process of Xian Yiwu Trade City rents accounting, combined with the United States has great influence in the world developed countries or regions and international organizations have promulgated the lease accounting standards the lease accounting standards, international comparison and in-depth analysis, find out the major differences between Xian Yiwu business city commercial rent accounting and other business city lease accounting standards, and the formation of the reasons for these differences were discussed at the same time, learn the advanced experience and points out the existing Xian Yiwu Trade City rents accounting the problems, and puts forward some improvement of Xian Yiwu Trade City rents accounting measures.Keywords: Lease Rent Accounting 目录引言41商贸城商户租金的理论概述61.1商贸城商户租金的概念61.2商贸城商户租金的特征61.2.1普遍性61.2.2隐蔽性61.2.3危害性61.3 商贸城商户租金的分类及具备条件71.4商贸城商户租金的基本理论71.4.1租金测算的原理71.4.2 租金计算的方法81.4.3利益相关者理论82西安义乌商贸城商户租金的会计核算的现状102.1未准确评估和严格审批客户资信状况102.2租金测算中收回风险的考虑欠缺103 制约西安义乌商贸城商户租金的会计核算的因素分析123.1制约西安义乌商贸城商户租金的会计核算的内在因素123.1.1租金支付方式太过单一123.1.2商贸城利益与商户利益存在矛盾123.2制约西安义乌商贸城商户租金的会计核算的外在因素123.2.1租金会计核算基础不够合理123.2.2租金会计核算不够科学133.2.3成本核算随意性过大134改进西安义乌商贸城商户租金会计核算的思路154.1建立商贸城信用风险控制机制154.2增加首付比例和保证金比例154.3协商商贸城与商户的利益关系164.4 增加租金支付方式的种类165结论及展望18参考文献19致 谢21引言 我国的商业盈利化商铺商租赁业务相对国外出现的时间还不长、受到经济的发展影响成长缓慢，但是，随着中国加入WTO，经济全球互通化和市场竞争的不断加剧，国内越来越多的商业活动对于商户租金的各种措施，制度开始不断地完善。商户租金具备程序简单、租约灵活、节约成本、单独核算和改善承租方资产负债结构等优势，使得众多设备需求客户放弃分期付款、贷款等信用方式，转而选择融资租赁。面对市场融资租赁业务需求的增加和促销设备的需要，国内众多机械设备厂家通过与融资租赁公司合作或自己设立融资租赁公司，以达到占有市场和扩大销售的目的。 商户租金的核算问题是融资租赁业务的核心问题。它直接关系融资租赁双方的利益分配，是融资租赁合同的重要内容，同时也是租赁双方权利义务和财务处理的重要依据。租金测算各要素的设定和方法的选择，将影响租赁双方租赁期间的现金流量、财务状况和相关风险。 随着会计信息对社会经济运行的影响日益加重，因此会计数据不可避免地成为各种管制的重要依据。通过影响“通用”会计准则的制定和“剩余”会计准则的选择就能将社会财富转移到自己身上来，此时就有利益相关主体受益（或受损），因此政府基于会计的管制规模有扩大的趋势，由此导致真实租金的广泛存在和愈演愈烈的会计寻租行为。由于会计的管制带来租金的存在，进而利益相关主体有扩大管制范围的动机，从而带来更多的租金，因此对这种异化的会计行为采用寻租理论分析就表现的尤为必要。 本文在分析评述国内外会计行为研究经典文献的基础上，相应的拓展了前人研究会计行为主体的范围，将企业的利益相关主体和国家纳入到会计行为主体的分析范畴内，试图拓展会计行为理论的研究范围，增强会计行为理论对会计实务的解释力；同时借助商户租金理论和其他会计核算理论的思想对西安义乌商贸城围绕商户租金会计核算准则制定和执行两方面而展开的一系列异化租金会计核算行为进行了阐述，其主要有影响租金会计核算准则制定、租金会计核算政策的改变、盈利管理、租金会计核算行为和职业界商铺租金等几个问题，从租金核算各种财务会计理论上明晰了基于租金会计的核算、会计核算所产生的经济后果与商户会计租金行为之间的关系，丰富了商户会计租金核算理论，为下文文从实务上找到了商户租金会计核算奠定基础，本文希望从会计租金核算入手，全面系统优化会计核算行为，为提供高质量的租金会计核算服务，促进西安义乌商贸城市场发展，完善市场经济。 本文从会计寻租行为的理论渊源考察入手，引出会计寻租行为的基本内涵和产生根源，随后采用案例分析和博弈模型相结合的形式分析了会计寻租行为的表现形式和危害，最后较为系统的构建了一个基于我国制度背景的会计行为优化的暂行框架。本文作为一篇规范性论文，借鉴实证研究的成果和博弈模型，运用行为科学的基本原理和方法，对会计准则制定和执行过程中的会计寻租行为进行了论述，为我国会计准则研究提供一个新的视角。 通过研究现有的商户租金会计核算理论和案例、租金测算理论和案例，以及借鉴其他行业、企业融资租赁租金测算的成功方案，针对西安义乌商贸城的实际情况，对原有方案进行调整和应用。使设计的租金测算方案能够更佳适应西安义乌商贸城的租金会计核算现状和更好的调整企业风险。本文主要研究方法： 1、定量分析和定性分析两种方法相结合。对西安义乌商贸城商户租金的会计核算的情况用数据展现并定性分析其存在的问题和不足，提出针对性措施。 2、文献研究方法。借助图书馆、电子阅览室和互联网查阅大量与西安义乌商贸城商户租金的会计核算探究有关的统计数据和资料，虚心参考他人的结论和思路，在尊重、客观评价、吸收他人研究结果的基础上继续研究。3、对比分析法。本文研究通过西安义乌商贸城商户租金的会计核算开展情况做出分析，借鉴他们曾经遇过的困难和解决的办法，进而对其深入分析和探讨。 本文分为五个部分，各部分涵盖的主要内容如下： 第一部分：绪论。阐述了本文的选题背景与研究意义、研究方法与研究内容。广泛研读国内外相关文献的基础上，对西安义乌商贸城会计核算的相关理论和研究成果进行综述。 第二部分：理论解释。此部分为本文的理论部分，首先对商贸城商户租金概念和特征进行概述，并介绍商贸城商户租金的理论知识，对后文的研究起指导作用；以及参考利益相关者理论和企业价值最大化的财务目标理念，为后文租金方案的设计和改进提供依据。 第三部分：西安义乌商贸城商户租金的会计核算的发展及现状。介绍了西安义乌商贸城的基本情况，以商贸城租金核算业务实际操作和租金测算的具体流程、制度等为基础，从中分析商贸城租金测算中存在的问题。为后文改进方案的设计提供借鉴。 第四部分：制约西安义乌商贸城商户租金的会计核算的因素分析。本部分为文章的重点部分，在方案设计中，着重分析了影响西安义乌商贸城租金会计核算的内在外在因素，为下章节提出可行建议做了很好的铺垫。 第五部分：提高西安义乌商贸城商户租金的会计核算的方法与途径。根据商贸城存在的问题，运用相关理论进行分析，并且结合西安义乌商贸城的实际情况为其提出改进建议。 第六大部分：结论及展望。对本文研究进行了详细的总结和对未来的的展望。1商贸城商户租金的理论概述1.1商贸城商户租金的概念 国际和国内都曾对商贸城商户租金做过专业权威定义，其中在国际上，国际租赁公约中对融资租赁的定义是“出租人按承租人设定的条件，向承租人指定的供货人购买实物财产，并以摊提（即分期偿还）该财产的全部或大部分购置成本为基础，向承租人收取租金的一种交易”。我国商贸城商户租金管理办法中对融资租赁的定义也与此相似。1.2商贸城商户租金的特征1.2.1普遍性随着经济全球化的进程逐步加快，会计信息的跨国界的影响日益扩大以及会计数据作为资本市场控制的一种重要工具，即会计经济后果已经成为一个广泛的社会问题，人们对会计信息质量的关注及其运行规则制定过程的“充分性”、“公平性”的积极性越高，会计寻租行为也将越发普遍，如同空气中的摩擦力一样是普遍存在、不可避免的。1.2.2隐蔽性 商贸城商户会计租金行为的这种隐蔽性使其不易被发觉，人们往往被覆盖在会计租金行为表面的一些现象所迷惑，而不能认识到这些行为的实质，这也就增加了扼制这种行为的难度，人们必须首先花费一定的成本搜寻到这些隐蔽的幕后交易，然后才能采取有效的措施制止这些会计寻租行为的发生。 1.2.3危害性 会计租金核算行为增加了市场的交易费用，降低了经济效率，导致经济资源配置的扭曲和浪费，还加剧了财富分配不公平，形成腐败。它是经济领域中的负和博弈，使整个社会的经济福利受损，因此会计寻祖行为具有较大的危害性，我们必须采取有效的措施对其进行严格的防范和严厉的打击，将其控制在一定程度，防止其泛滥。 既然会计寻租行为具有隐蔽性和巨大的危害性，那么探究其根源，就成为扼制会计寻租行为，以及优化我国会计行为的根本出发点，理所当然就成为我们接下来的主要任务。 1.3 商贸城商户租金的分类及具备条件 从总体而言，商贸城商户租金的开展实现了两种价值分离、两种权利分离、两种融财结合、双方权利义务稳定。两种价值和两种权利分离即交易双方（出租人和承租人）开展融资租赁业务时，价值和使用价值相分离，所有权和使用权相分离。出租人拥有所有权，并在租赁中获得租金，获得租赁物的价值，但失去使用权和租赁物的使用价值。承租人不具备所有权，但通过租赁业务每期支付租金，获得租赁物的使用价值，占有使用权。两种融财相结合是指融资租赁业务即有融资又有融物的功能。从形式上看，承租人通过融资租赁获得租赁设备，实现的是融物的功能。但实质上，承租人可以减少向银行贷款等融资步骤，因而从内容实质上起到融资的功能。融资租赁业务的信用形式实现了融资与融物相结合。融资租赁业务同时拥有双方权利与义务较稳定的特色。 双方通过签订具有法律效应且规；定违约责任的融资租赁合同，保障双方的权利与义务按事先约定的方式、内容在融资租赁期间履行。法律的约束，使双方权利与义务的履行按合同规定行使；法律的保障，能使双方在特殊情况下，保护自己的权利。如：当承租人破产时，出租人因拥有租赁物的所有权，因此可以对抗第三人，保证自己的权利。1.4商贸城商户租金的基本理论1.4.1租金测算的原理 所谓测算即推测与计算，租金测算既要包括测的前提，又要包括算的步骤。其中测算的前提，主要是对租金的各影响因素，如：本金、首付比例、利率、期数、支付方式等对租金和企业的影响进行推测。通过推测选取最适合企业现状的中联重科融资租赁租金测算方案研究各影响因素定量标准，最终以推测设定的标准为前提进行租金计算。租金测算中，极为重要的步骤是算。只有根据各影响因素，通过计算，才能得知每项融资租赁业务能够获得的租金预期总收益和每期租金的具体数值。通过计算才能评价融资租赁业务的可行性，也可以对比不同方案给企业带来的影响，并为最终选取最适合企业的方案提供可能。要运用好租金测算的原理，需要掌握各影响因素的内涵及对租金计算的影响，才能恰当选择计算方法。租金测算的主要影响因素包括：本金、首付比例、利率、期数、余值和支付方式。其中：本金是计算租金的主体，包括物件购置离岸（厂）价、运输费、关税、各种保险费用、银行费用和担保费等。本金增加会使每期租金和租金总额也相应增加。首付比例是租赁开始日承租人向出租人支付的本金的比例。首付比例的高低会影响后期租金计算的还本数额和每期租金。利率是租金计算的基础，有固定利率和浮动利率，因融资租赁一般规定最短期为三年，所以基本为长期利率。期数是指租赁期间的租金结算或还款次数。租金的偿还可分年、半年、季度和月偿还，若租期为三年，分年偿还的期数为 3期，分月偿还的期数则为36期。1.4.2 租金计算的方法 商贸城商户租金计算方法本质上与贷款的计算方法没有区别，都属于融资范畴，但是融资租赁租金的计算方法要更为灵活多样。租金计算方法的种类可以分为两大类: 固定利率租金计算法和浮动利率租金计算法。固定利率租金计算法又可分为年金法、本金法和附加率法。其中年金法的下的种类最多，包括等额年金法、等比递增变额年金法、等比递减变额年金法、等比差递增变额年金法和等差递减变额年金法 固定利率法下各类方法对租金的计算，需先从本金中扣除首付款，根据各方法的计算公式，以剩余本金、利率和期数为基础，便能求出资金平衡表中的每期还本金额、利息数额、租金和剩余本金。资金平衡表是用来公示租金，预测未来资金状况，差分利息和本金，验证租金是否合理的一个工具。利用资金平衡表，可以清晰的得知租金的总数和每期的具体情况。浮动利率法的计算方式只有一种，前提需先将还本计划分期确定，在还租日以上期期末剩余本金为基础计算利息，加上本期确定的计划本金，合计为租金。每期还本后冲减剩余本金数，作为下期利息的计算基础。浮动利率法的特点是每期付租日都根据市场利率的变化确定下期租金利率，利率随期数和市场利率变动，因而出现各期租金差额较大的现象。 1.4.3利益相关者理论 利益相关者理论是指企业的经营管理者为综合平衡各个利益相关者的利益要求而进行的管理活动。20世纪60年代，在奉行外部控制型治理模式的国家首先发展起该理论。80年代以后，企业管理理念的提升和管理模式的转变也都得力于利益相关者理论的影响。作为代表人物之一的布莱尔指出，公司不是股东一方所有，股东只是拥有公司股份，而不是拥有公司本身，其他利益相关者如雇员和债权人对公司承担了一部分的风险。此方面的观念，主要认为债权人、管理者和员工等都是为公司贡献出特殊资源的参与者，股东并不是公司唯一的所有者。进入90年代以后,利益相关者理论受到众多学者的重视，理论体系也得到逐步完善。发展到现在，从研究成果看利益相关者理论，其拥有两大理论基础，一是产权理论，中联重科融资租赁租金测算方案研究另一个事契约理论。但是，产权理论和契约理论都是股东利益至上理论的思想根基，而利益相关者理论从诞生开始就对股东利益至上理论持批评态度。在理论的探讨和纷争当中，众多管理学家和经济学家为完善利益相关者理论付出了大量心血，而利益相关者理论和股东利益至上理论的争论也在持续。 利益相关者理论认为任何一个企业都有许多利益相关者，包括企业所有者、企业债权人、企业职工、政府等。企业的生存和发展取决于它能否有效地处理与各种利益相关者的关系 在国外学术界，首次将商户租金会计核算现象纳入经济学研究领域的是美国经济学家登塔洛克（Gordon Tullock）在融资租赁租金计算与账务处理实证研究中介绍了融资租赁“定额年金法租金”和“等比变额年金法租金”的计算方法，以及承租人的相关账务处理。指出在融资租赁中，只有在共赢的基础上选择租金支付方式，租赁双方才能促进融资租赁的正常进行。 克拉克（T.M.Clark）在他的金典著作租赁认为融资租赁的操作过程以及融资租赁与借贷的成本比较等。 在实证研究中，租赁动机和租赁与债务的关系研究，一致都受到很多学者的追崇和关注。此方面的研究更多的是分析承租人的租赁动机，分析承租人利用租赁实现税收套利、低成本获得资本和风险分担等动机 诺斯（2005）也认为：事实解释不了我们周围的世界；解释需要理论不一定是自觉的、清晰的理论，然而得是理论。同样，研究会计寻租行为，不能单纯地从历史沿革出发，最终还需回归到理论。本文认为，从会计寻租行为发展的历史脉络来看，首先是发现存在一些传统经济学所不能解释的异化会计行为，当借鉴了新制度经济学和相对对立的寻租理论后，形成了今天的“会计寻租行为”这个术语。目前，处于发展中的会计行为理论和相对较为成熟的寻租理论，为研究会计寻租行为提供了坚实的理论基础。2西安义乌商贸城商户租金的会计核算的现状 由于我国商贸城商户租金业务长期不发达,就使得人们对租赁的理解仅限于经营性租赁,故使其在观念上固守“资产所有权观”。在商贸城商户租金产生后,固有观念一时难以实现转变。因此,财政部年颁布的商贸城商户租金会计制度会计科目和会计报表中,有关租赁业务的规定仍留有旧观念的痕迹。随着商贸城商户租金业务的迅速发展,人们已清楚地认识到商贸城商户租金与经营租赁在性质上的本质差异,基于这一点,上海市财政局在财政部年颁布的商贸城商户租金会计制度会计科目和会计报表中对有关租赁业务处理规定的基础上,制定出了租赁财务会计处理的试行规定,该规定的进步之处在于允许承租方计提折旧,但承租方仍不能将租赁资产确认为资产,这就导致在原理上的矛盾。2.1未准确评估和严格审批客户资信状况 商贸城商户租金确定的流程中，有一个不可缺少的环节即项目评估。此环节的主要作用是，通过销售代表和信用经理对客户的资信状况进行综合评估和审核。其目的主要是通过资信状况的评估，了解承租人的资产及负债状况、经营状况、偿债能力、现金流和信用记录等情况，以此判断在商贸城商户租金业务合同期内客户是否有能力、有意愿能保证每期租金按时、足额的偿还。客户的资信状况能否准确评估，销售代表和信用经理确认合作的客户是否经过严格审核，这一方面的把控程度将会严重影响租金收回的质量和企业的信用风险状况。 在实务操作当中，由于商贸城对销售代表和信用经理都有完成一定商贸城商户租金测算方案研究业务量的要求，促使此类人员为了完成业务要求和获得更多的业务提成，会迫切想要扩大自己的融资业务量。当有的客户的资信状况其实并不理想时，销售代表也可能趋于各种利益批准通过此类客户的资信审核。另外，也存在一些销售代表和信用经理的业务专业水平不高，无法准确评估客户的资信状况，从而造成风险隐患。同时，一些客户在此方面的造假行为，也加大了对客户资信状况评估的把控难度。但总体而言，中联重科内部专门从事融资租赁业务评估和审核的员工未严格把控客户资信状况而开展了商贸城商户租金业务是信用风险把控的主要问题。2.2租金测算中收回风险的考虑欠缺在租金测算方案的设定中，商贸城商户租金的首付款比例和保证金比例的设定都不算高。当其他竞争对手将首付款比例提高到 30%时，商贸城商户租金的首付款比例最高还只处在 20%，其中保证金比例在各方案中都为 5%。这种方案的设定，能够减少承租人保证资金的占用，也能放宽限制让资金不够雄厚的客户进入，因此能够在融资租赁的竞争市场中吸引更多的客户和扩大占有额。但是，这种宽松的融资租赁政策，给企业带来大量业务的同时，也带来了大量隐性的风险。融资租赁业务的签单量虽然不断增长，但后期租金收回的困难和风险也增大。在经历金融危机、国家房控政策和一系列货币收紧政策后，整个宏观经济形势不容乐观，众多中小企业在这种经济下滑的宏观环境中，经营不善、资金困难等情况频出。承租人可能因不能正常偿还商贸城商户租金的设备租金或无法再继续偿还而终止合约。3 制约西安义乌商贸城商户租金的会计核算的因素分析3.1制约西安义乌商贸城商户租金的会计核算的内在因素3.1.1租金支付方式太过单一 商贸城商户租金目前只采用了一种融资租赁租金支付方式进行租金的结算，即后付等额年金法。在其他因素相等的情况下，这种方法计算出的租金总额相对其他方法最大，与此同时这种方法对本金的收回速度则最小。运用这种方法结算，比较适合针对经济实力不够雄厚，前期无法大量偿还本金，未来经济效益和收入慢慢变好的承租人。但是，随着商贸城租赁业务的不断扩大，面对的客户也存在不同的实力。对目前资金比较充足，在今后几年可能要大量使用资金的承租人将会更期望采用后付等额本金方式进行租金的支付。 3.1.2商贸城利益与商户利益存在矛盾 商贸城商户租金主要是从事机械设备的生产和销售，能够大量销售机械设备，收回设备价款，获得最大利润是集团的主要目的。在市场上独立的融资租赁公司主要经营融资租赁业务，赚取最大额度的融资利率收益是其主要目的。商贸城是专门开展商贸业务的商贸城，但它又不完全等同于其他独立的商贸城。 为了更多的将商贸城商品销售给客户，在与客户洽谈租赁合同时，商贸城很可能会顾及维护老客户关系和建立新客户往来，在租赁利率收益上做出让步。从商贸城的角度，其更希望加快设备价款的收回。从商户看，其更希望更多的赚取租赁利息，在选择租金支付方式时也采用的是后付等额年方案。这种方法下，各期偿还的本金数量逐期由小到大，相对其他方法此方法能获得最大的利息收益，但还本能力最弱。由此可见，商贸城与商户之间存在利益矛盾。3.2制约西安义乌商贸城商户租金的会计核算的外在因素3.2.1租金会计核算基础不够合理 我国租金会计制度规定，除经营性业务收支外，一般采用收付实现制。所以，当前我国的大多数商业性租金都是采用收付实现制进行会计核算，而企业实行的权责发生制。但是随着我国改革的深化，商贸城资金来源多渠道、多元化，商户租金的会计环境已经发生了巨大变化，仅采用收付实现制作为会计确认基础存在着很多的缺陷，主要表现为不能全面反映单位的财务状况，存在大量的隐性债务、资产虚高、不能准确地进行成本和费用核算等情况。特别是在实际工作中，由于实行收付实现制，就经常造成了一个会计期间内收入和支出不配比的现象。打个比方，如果该中心购置大型固定资产、或者进行房屋建设，这种大额支出必然会导致当年度的支出大量增加，但是这种支出并不是每年都发生，这样就直接导致了当年的结余减少，造成当年度收支不配比，由于结余也不是实际的结余，因为事业单位不进行计提折旧，导致账面资产虚高，这样就无法真实反映当年度的收益水平。所以，如果经营性事业单位不进行改革，还是继续一味地采用收付实现制，就会造成账面数据和真实经营情况的严重不符，更是无从谈起真实反映本单位的经营情况。 3.2.2租金会计核算不够科学 众所周知，在现行事业单位会计制度中有一个通病：我国的事业单位，在 资产管理科目设置中，虽然设置“累计折旧”这一科目，但并没有使用。所以基本上所有的事业单位（包括经营性事业单位）的固定资产入账后，不计提折旧，只进行账面原值核算，这就无法反映固定资产使用的真实情况，使资产价值虚增。在会计核算中，也无非通过提取修购基金对事业单位固定资产进行更新和维护，当需要购置固定资产时，就采用增加事业成本的核算方式，就是列入“事业支出设备购置费”或“专项基金修购基金”或“专业支出”科目；然而当固定资产需要报废或者出卖时，这时的固定资产的剩余值变价收入，清理费用列为修够基金，对于卖出去的固定资产，就把实际收到的出售价格列入“银行存款”和“其他收入”科目的增加，并按照原价值反映固定资产的减少。由于事业单位的固定资产折旧与账面净值无法从账面进行充分反映，使得事业单位的固定资产和净产虚高，无法得出固定资金的实际价值，无法对国有资产进行有效管理。这样就导致了许多隐患:比如经营性事业单位采用这种会计核算方式，随着时间的延长，导致账账、账实不符，导致固定资产闲置，甚至流失或者浪费。也有的事业单位，随意处置固定资产，甚至实行内部交易，坐收坐支，引发腐败行为，同时也给国家造成了损失。 3.2.3成本核算随意性过大 经营性事业单位与普遍事业单位有一个最大的不同，就是它在具有公益性属性的同时，也存在经营性收入。所以一般经营性业务采用权责发生制核算进行成本核算，只有这样才能合理反映该单位的正常运营情况；事业性业务采用收付实现制不进行成本核算，这样就很难有效的考核评价事业性业务的资金使用情况与经营效率。实际上，在我们的现实工作中，由于受到长期的机制的影响，大多数经营性事业单位缺乏成本观念，成本支出随意性过大，造成了不必要的浪费，给国家带来了损失。与此同时，由于完全把经营性业务和事业性业务区分来较难，往往导致经营性业务与事业性业务混用，不能合理分摊费用，有的单位甚至为了私利，把事业性业务擅自变更为经营性业务收入，造成成本核算不准确。这种会计核算模式滋生了腐败的土壤，阻碍了经营性事业单位的内部管理工作，这就导致了许多经营性事业单位越办越穷。 在现实世界中政府机关，作为管制者的每一个部门机构本身都是理性的个体，其利益可能与最高决策层的利益不相吻合，政府机构在执行政策的过程中会出于自利性而偏离国家和社会的良性目标。 另外，由于我国深受儒家文化思想的影响，政府长期被美化成为执行民意、拥有公共权力的非经济人，他们是绝对的大公无私，乐于奉献。在我国的政治背景下，必然是在官员和民众之间，存在着一条冗长委托代理关系链。这种公共权力委托代理运行完全顺利的前提是公众和官员都拥有完全对称的信息。然而，在现实世界中，信息不对称是常态。在公共权力的委托代理体制中，谁对公共权力拥有的信息多，谁就在这种契约的执行中拥有绝对优势。如果政府官员能够掌握民众不具备的信息资源优势，就可以不按民意去行使权力而且很难受到惩罚，从而导致委托代理关系的失灵。 4改进西安义乌商贸城商户租金会计核算的思路4.1建立商贸城信用风险控制机制 商贸城租金测算的前提是必须做好项目评估，此项漏洞将会加大公司信用风险，造成后期租金无法正常收回，影响企业收益和经营。要想合理的控制和防范信用风险，公司必须建立融资租赁信用风险控制机制，加强信用风险管理。融资租赁公司的信用风险管理贯穿于租赁业务始终，在每一笔租赁业务的“租前、租中、租后”都需要进行风险管理。 信用风险控制机制的建立是风险管理的前提，信用风险控制机制的建立与完善需要从以下几点内容入手：一是建立健全各项规章制度；二是建立行之有效的管理流程；三是建立一支有素质的专业化人才队伍；四是建立融资租赁信息管理平台；五是有效的技术管理手段（GPS）；六是有效的退出机制。 在制度方面除了现有的融资租赁业务开展的基本制度、客户资信审批制度外，需进一步规范业务人员的职业行为，建立与相应客户信用状况相关的赏罚制度。当客户在融资租赁期内能正常偿还租金，有较好的信用表现时，给与评估、审批和管理此客户的业务人员一定的奖励。反之，当客户的信用表现不佳，出现信用问题时，要求相关业务人员及时协调解决，当企业遭受损失时，给与相关业务人员相应的处罚。通过各方面制度的健全，防范业务人员不尽职尽责严格评估和审批客户资信状况的情况。4.2增加首付比例和保证金比例 商贸城向承租人收取一定比例的首付款可以在租赁期开始日就收回部分设备成本，减少长期应收款；一定的首付比例也可以阻止经济实力和还款能力不强的承租人进入租赁市场，起到门槛的作用。公司向承租人收取一定比例的保证金，主要是为了防止承租人信用不高而不能按时按量还租，用以补偿公司因信用风险遭受的损失。公司目前所采用的首付款比例大多为 20%，保证金比例为5%。前文已分析商贸城目前采用的首付比例和保证金比例已不再适用商户目前的实际情况，此种比例政策的继续执行也有可能给商户带来更大的财务风险和长期应收款收回压力。 因此，本文建议商贸城能够逐步适度的提高首付比例和保证金比例。通过更高的首付比例，将一些资金实力较弱、还本能力不强的企业排除在外；同时也通过提高保证金比例，用以弥补企业在遭受承租人拖欠租金和违约等信用失信行为带来的损失。 4.3协商商贸城与商户的利益关系 开展租赁都是商贸城内的重要业务，但在日常经营与管理当中不可避免的会出现商贸城与商户的矛盾。商贸城与商户存在追求利益目标的差异。商户在开展融资租赁业务时，容易偏向商贸城局部利益最大化，轻商户利益或损害商贸城利益的行为。在处理两者关系时，必须以集团整体利益为核心，加强集团的凝聚力。商贸城在处理这两方利益关系时，需要协调好集团中母公司的集权和放权作用，同时完善资产经营目标责任制，规范租赁子公司的日常经营。母公司需要集权，因为商贸城融资租赁公司对集团母公司的战略目标的实现有重大影响，母公司必须对其实施高度统一的管理与控制，才能达到战略一致、相互协调配合和增加企业整体功能的效果。集权的监控与管理，也能防止子公司管理层为了局部自身的利益，一味的追求完成子公司的目标任务而牺牲集团利益的行为。在集权的同时又要适度放权，如母公司管理层不能为了本公司设备的销量增加，而施压给租赁子公司相关业务人员放宽租赁评估条件。母公司在为融资租赁子公司提供租赁客户资源的同时，也不得过多的干涉租赁公司正常的业务经营，需要鼓励其面向市场，积极参与市场竞争和自行处理日常经营管理。 完善资产经营目标责任制，能使子公司人员在合理的经营目标下，带动经营管理积极性，防止为达到无法预期完成的目标弄虚造假，或冒着有可能损害集团整体利益的风险开展高风险融资租赁业务，或其他不利于集团整体利益的行为。例如：当在融资租赁公司，客户想要提前偿还本金时，还需要支付一些罚金。客户提前偿还本金意味着租赁公司后期向客户收取的以剩余本金计算的利息收益将要减少，租赁公司或相关业务人员，为了能够赚取按照融资租赁租金测算方案测算的利息收益，在某些时候并不鼓励承租人提前偿还本金。站在集团的立场，自然会支持提前还本的行为，这能减少集团的长期应收款和降低信用风险。但是，子公司会为了完成经营目标，想法设法的增加租赁利息收益。 完善资产经营目标责任制的同时，需要配套完善绩效评估和经营激励约束机制，能准确、全面、合理的评估和赏罚经营者，鼓励经营者开展高质量、低风险的融资租赁业务，并促使经营者对承租人进行租赁期间内的动态监控，使租金能够稳定收回。此评估机制在重视当期经营收益的同时，也更需要考虑未来收益和风险。本文建议通过以上的措施，为求能够达到协调集团利益与子公司利益矛盾，使商户利益最大化。4.4 增加租金支付方式的种类 租金支付方式的种类有先付法、后付法、等额年金法、等额本金法、等比递增法、等差递增法、等比递减法和等差递减法等。不同的租金支付方式，会给出租人带来不同的租金收入总额和每期现金流收入。不同的租金支付方式，对吸引承租人与公司进行融资租赁合作的效果也存在差别，同时也会对承租人的现金流和支付能力产生影响。因而，公司在面对激烈的市场竞争和不同的承租客户时，采用合适的融资租赁租金支付方式，将更有利于公司的总体收益和控制财务风险。 目前商贸城只采用后付等额年金方式进行融资租赁租金的测算，本文已在充分测算和论述了此种方式对公司现金流入的影响和适用的承租对象，以及其存在的优势和劣势。仅采用后付等额年金方式进行融资租赁租金的测算，不足以最好的适应不同经济实力的承租客户和应对公司目前的实际情况。本文不建议公司采用过多形式的租金支付方式，以免给测算和回收带来麻烦和困难。但是，通过测算和论述，笔者认为后付等额本金方式从多方面考虑都可以被公司目前的实际情况采用。可以在对一些承租客户的融资租赁使用后付等额年金法进行测算的同时，增加一种后付等额本金的租金支付方式，即对一部分经济实力较强、前期资金充足，后期需要大量使用资金的客户使用后付等额本金方式测算租金。采用两种租金支付方式，从多方面协调，能促使公司在获得大的租金收益的同时，降低财务风险，吸引更多承租客户。5结论及展望 本文旨在以西安义乌商贸城商户租金的会计核算研究为例，通过对西安义乌商贸城商户租金的会计核算现状的分析，找出西安义乌商贸城商户租金的会计核算存在的不足和问题，针对企业的具体情况，提出解决措施。也希望通过本文的研究，提高西安义乌商贸城商户租金的会计核算问题的重视，提升西安义乌商贸城商户租金的会计核算观念。最后，通过对本选题的研究，提高自己在西安义乌商贸城商户租金的会计核算方面的知识广度和深度，提升自己在西安义乌商贸城商户租金的会计核算的学术水平。 随着中国经济的迅速发展,世界经济一体化对中国经济的影响日益增强,中国经济与世界经济之间的互动效应也越来越大,中国的商贸城商户租金面临着严峻的挑战。目前,已有很多跨国公司在我国设立了租赁公司,这些公司的资金实力雄厚,业务操作完全按照国际惯例操作,对我们己形成压力。因此,无论是中国租赁业自身发展的需要还是参与国际
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