别墅项目工作总结

1 / 27 别墅项目工作总结 08 年 项 目 分 析 总 结 & 09 2 / 27 年 销 售 计 划 玫瑰花园项目销售部 2016 年 1 月 目 录 一、 XX 年销售总结 XX 年大连别墅市场销售情况总结 1、市场概述 3 / 27 2、别墅项目销售情况汇总 3、市场总结 XX 年本案客户情况分析汇总 1、客户来访量统计 2、客户群体分析 3、看房情况统计 4、渠道销售统计 本案 XX 年销售总结 二、 2016 年销售计划 09 年别墅放量 本案 SWOT 分析 4 / 27 优势、劣势、机会、威胁 销售策略 1、营销手段 2、推广方案 销售计划 三、结束语 第一部分 XX 年销售总结 XX 年大连别墅市场销售情况总结 1、市场概述 随着别墅消费者的日益成熟和国家对房地产宏观调控政策的完善，别墅市场也愈显理性。中国别墅已经从短缺型的商品，发展成为现代都市人居住理想的具体实现。 与国内房地5 / 27 产一线城市甚至一些二线城市相比，大连的别墅市场长期以来发展相对滞后，集中表现在别墅供应量小和别墅品质一般。没有好的产品，自然不会得到市场的认可，使那些有别墅购买能力的高端消费者，买房时的第一选择也不是别墅，而是其他豪宅产品。这种情况显然与大连经济发展，尤其是房地产行业发展水平不符，同时，也使得市场上积蓄了一批希望购买优质别墅产品的高端消费者。 然而 08 年国土资源部再次强调停止别墅类房地 产开发项目土地供应，将从源头上使别墅产品日益减少，别墅将更加以稀为贵。不过， 08 年本市别墅面市项目并没有减少。这主要是因为前些年审批的别墅用地从 07 年起全面开工，为市场提供了丰富的别墅产品。 “ 对稀缺资源，尤其是景观资源的占有 ” 是别墅的最大优势。从 07 年开始，大连市场上开始出现一些高品质别墅产品，如万科 溪之谷等，这些项目的出现，带动了大连别墅市场的发展，也让更多开发商将精力投入到别墅的开发之中。 08 年，则是大连别墅市场从量变到质变的一年，有十几个以上的项目亮相，其中既包括纯别墅项目、以别墅为主的项目，也包括 有一定数量别墅产品的项目。仅从数量上 看， 08 年的大连别墅市场就远远超过往年。从分布区域来看，6 / 27 无论是主城区，还是旅顺、金石滩等新城区，均有别墅产品上市，分布之广也是前所未有的。 从品质来看，大连别墅也有一个新的跨越。首先是别墅的建筑风格呈现多元化，既有传统中式风格、意大利风格、法国风格，还有北美风格 可以说，各种建筑风格在别墅这一产品上，得到了最明显的体现。在产品的细节上，开发商也一改前几年用建普通住宅的方式建别墅的做法，使别墅的每一个细节都力求完美。 2、 别墅项 目销售情况汇总 3、市场总结 外地人占有市场比率较大 大连是一座临海城市，海景房已经成为大连房地产对外销售的最大卖点。对于别墅市场，尤其是海景别墅，外地人群购买比率已达到一半以上，其中以东三省人群居多。 别墅市场供过于求 7 / 27 进入 XX 年以来，由于国家货币、土地政策调控力度加大，尤其是 08 年上半年 5 次上调存款准备金率，致使别墅供求受到严重的影响，市场观望态势较为明显。供应猛增，需求锐减的市场表现使得大连别墅市场供过于求态势更为明显。 别墅供求发生结构性变化 进入 XX 年，由于未来别墅用地受限等多项因素影响，联排别墅的市场供应份额逐步提升，其在别墅市场中的主导地位逐步得以确认，相应提升了独栋别墅的稀缺性。 工作总结 一、前言 1、本销售阶段房地产市场简评 北京别墅市场简评 XX 年的别墅市场可以用 一片红 来形容，虽然一方面价格涨幅惊人，目前京城在售别墅项目平均销售价格为 17700 元 /平方米，比一年前的均 价高出 36%；个别项目比去年价格增8 / 27 幅甚至达到了 100%；但另一方面，市场销售率却表现不俗，根据中大恒基不动产营销等机构对市场的统计数据，以顺义的中央别墅区为例，今年以来开盘项目的整体销售率为 71%，其中千万元别墅的平均销售率为 55%， 500 万 -800 万元 /套的中档别墅的平均销售率为 83%。回顾过去的一年，北京别墅市场从产品开发、产品定位、营销模式、客群状况均发生了较大的变化，受别墅用地禁令影响，加之几个老的别墅区域可供开发的面积极少，别墅产品的消费区域从传统的近郊开始向远郊延伸，环境和个性化产品成为客户追捧 的主流。纵观整个市场，别墅产品仍以西山、亚北、中央别墅区为主要供给区域，较之以前中央别墅区稳居 “ 霸主 ” 地位的状况，如今奥运催生北京中心北移，政府投资近 150 亿用于城区基础建设提升改造，奥北区域成为最大获益者，加之六环路、立汤路、京承高速、京昌高速、顺沙路、地铁、轻轨等交通干线围结成一张四通八达的交通路网，大大改善了该区域的通行条件，如今的亚北区域正以前所未有的 “ 强势 ” 冲击整个北京市场，像红螺湖别墅、东方普罗旺斯、麦卡伦地等形态各异的产品都获得了较大成功。而另外像金碧湖畔、原生树、东方夏威夷等一批远郊项目也以 独特的产品， 优美的环境吸引了不少客群，而中央别墅区也有持续热销的龙湾、优山美地以及新项目棕榈滩、 龙湖滟澜山、丽宫等9 / 27 项目推出，可以说，整个别墅市场正在突破传统的区域限制，向北京周边呈放射状发展状态，我们注意到，别墅消费区域的变化不仅是客群消费观念转变的结果，更重要的是产品功能性、个性化及 健康理念的提升。当然，好的产品是以开发商的开发理念和实力决定的，更需要好的营销模式。从我们掌握的情况来看，今年别墅市场的推广模式可谓遍地开花、百家争鸣：除了运用传统的公众媒体之外，各种 SP 活动、网络、直投、短信等等，真是五花八门，无处不在，在惨烈的销售竞争中，开发商不得不一再提高产品的规范性，增强产品的市场竞争力，客户的理性消费使销售公司亦要加强自身的销售能力和综合素质。事实上，客户成为最大的受益者，能够了解产品的真实状况，享受优质的购房服务，这也是市场发展的必然规律。 项目所在区域市场简评 西山别墅区位于京城上风上水的西北角，自古以来就被人们誉为宜居胜地，环境和水质等与居住有关的因素都是北京城里最佳的，由于西山的阻挡，这一地区的闲置土地已经十分稀缺，供给有限，再加之国家对别墅用地禁令的影响，据统计， XX 年上半年西山地区的别墅供应仅为 14 万平方米，比中央别墅区一个项目的放量还少。从市场 上得到的消息表10 / 27 明，虽然西山区域的别墅价格上涨较快，但受西山良好的环境、交通、资源优势和供给萎缩的双重影响，西山别墅区的市场仍然被业界所看好。 XX 年 1-10 月西山别墅板块共销售别墅 237 套，完成销售面积万平方米，实现销售收入 147853 万元，销售均价 17025元 /平方米。 1-10月份该别墅 区域销售别墅套型面积达到 366平方米，单套总价达到 624 万元。可以看出，本区域以高端别墅产品为主，是一些高端消费者购房的理想区域。从别墅销售单价分布来看，主要集中在 14000-16000 元 /平方米和16000 元元 /平方米以上价位区间，分别销售了 87 套、 61 套，共占销售总量的 %,可以看出，本区域别墅价位较高；从区域客群分布来看，本区域客群比较丰富，其中本市居民购买了178 套，占总量的 %，是区域内绝对的主力客群，其次是外省个人购买了 51 套，其他的都不足 4 套。而在今年的最后一个季度，虽然目前尚无权威部门的统计数椐 ，但西山别墅区各项目的价格均有大幅上涨，且大多采用一定程度的 “ 捂盘 ” 方式来拉大价格空间和放量节奏。 图： 1-10 月西山别墅区销售单价分布图 图： 1-10 月西山别墅区销售客户分布比重图 11 / 27 2、本销售阶段销售情况概述 . 二、业务管理总结 1、有效合理的团队整合是项目成败的前提； 2、销售部对于项目产品定位应加强参与； 3、销售部与公司其它各部门，尤其是前期部、工程部，还需进一 步加强协作，争取做到因时 、因地有选择、有效的沟通； 4、发现销售当中出现的问题，如销售流程、销售技巧、操作规范 等，应及时向上级反馈并及时调整； 5、在媒体推广方面增长了许多经验； 12 / 27 6、团队中部分人员综合素质有待加强、对于高端客户的把握能力 需要提高，还需加强培训及提供一些了解行业动态的机会； 7、对于项目价格制定、销售节奏控制方面得到了一些经验； 8、培 训工作还需要进一步提高，实施不够充分，需要对销售部全 档案工作总结 一、 工程概况 我司承建的青杠医疗康复区 1#7#临湖高档疗养楼工程，本工程位于璧山县青杠街道百家店水库旁，总建筑面积 2835，结构型式：框架结构。建筑层数为：地下一层，地上两层，高度。基础形式为人工挖孔灌注桩，持力层为中风化泥岩，本工程于 2016 年 12 月 4 日开工，至 年 月 日施工完毕。 二管理体系 13 / 27 本项目部组织机构岗位人员为实现本工程合同目标，我公司要求项目部严格按照国家现行施工规范、规定和国家强制性条文合理组织施工，实行项目经理责任制，组织了以公司技术部、质安部、项目经理为主的质量安全领导小组，公司领导亲 自担任领导小组组长，从而组成了强有力的施工组织机构，项目对管理人员的责任进行了明确，把生产、质量和安全责任具体落实到个人，并将个人的工作业绩与奖、罚挂钩，从而调动了项目部全体工作人员的积极性。 三、 档案质量评定 1、 资料收集齐全。 2、 收集签字、签字及时，内容真实、准确。 3、 资料自评 分。 四、 成果 本工程档案一式 套，共 卷，其中交建设单位 套，共 卷，交档案馆一套共 卷，施工单位只存一套共 卷。 14 / 27 本工程开工以来，我公司在区档案馆、区质监站的指导下，在建设单位、监理单位的紧密协助下，严格 按城建档案法进行技术资料的收集，整理工作，圆满完成了该工程资料的归档任务。 感谢档案馆、区质监站、建设单位、监理单位、设计单位对该工程档案工作的大力支持！ 重庆恒滨建设有限公司 年 月 日 灵 台 县 康 庄 牧 业 有 限 公 司 文 件 灵康发字 2016 号 签发人：蒋进奎 关于灵台县康庄牧业有限公司 肉牛良种场建设项目的工作 总结 县农发办： 我公司实施的灵台县康庄牧业有限公司肉牛良种场建设项目自项目批复以来，在上级业务主管部门的大力支持和精心指导下， 15 / 27 根据农业部、国家农业综合开发办公室关于 2016 年农业综合开发良种繁育和优势特色示范项目计划的批复文件安排，通过认真贯彻文件精神，严格落实文件要求，目前肉牛良种繁育场建设项目工程已经全面完成，现就有关事项总结如下： 一、建设内容完成情况 1、工程建设 2、仪器设备购置 3、引进秦川基础母牛 80 头。 项后完成建设后极大的改善了场内的生产条件，提高了生产能力，并且对地方周边的养殖业起到 了示范带动作用。 二、项目资金落实及使用情况 项目共投入资金万元，其中：中央财政资金 120 万元，占项目总投资的 %。地方配套资金 48 万元，企业自筹元。 16 / 27 三、具体做法及实施方 案 1、落实责任、明确任务 根据省、市、县局业务主管部门关于该项目实施方案的批复内容，项目共需投入资金万元，实施肉牛良种繁育场建设： 1、工程建设 2、仪器设备购置 3、引进秦川基础母牛 80 头。 我们在明确工作任务后，及时摸清情况， 筹措自筹资金，结合场内实际，制定了工作计划，成立了项目实施领导小组，召开了工程发包会议，为整个工作的顺利开展打好了扎实的基础，起好了步子。 2、细化方案、成立领导小组。 为了确保项目的顺利开展，搞好项目计划实施和管理工作，场内分别成立了项目管理领导小组，并邀请县发改、畜牧、17 / 27 财政、审计 等单位参与，全额落实资金到位情况，制定了项目管理办法，细化方案并组织实施，认真检查督促了项目进度，详细验收了项目实施的有关内容，保证了项目的如期完成。聘请了县畜牧局技术人员对项目实施方案和技术工作标准进行了完善和鉴定，落实了技术措施，并进行技术指导，收集了项目资料，竭尽全力完成了项目任务。 3、加强管理，确保资金合理使用。 一是对项目资金实行了专户储存、专账记载，实行项目资金审报账制度；二是建立了定期审计制度，使项目资金不被截留、挪用，确保项目顺利实施；三是按照公开透明，先建后补的原则，确保项目建设内容应建尽建。 4、加强监管，确保工程质量。 在整个项目完成过程 中我们始终以省、市、县业务主管部门批复为依据，严格按照项目要求，认真抓好具体工作的落实和指 导，严把工程质量关，县畜牧局派出技术人员实行不定期的督促检查，确保建设内容不变，质量标准不降，全面如期完18 / 27 成了建设内容。 5、健全资料，科学管理。 以科学的工作态度，全面准确地收集了项目资料，设立了项目资料档案，并对各类资料加强严格管理，妥善保存，以便于为今后的养牛业生产提供经验依据。 五、效益分析 经济效益 项目的建成，极大的改善了场内的生产条件，提高了生产能力，冻配点的建成，年可为场内冻精授配母牛 600 头，产良种犊牛 500 头，出栏肉牛 450 头，仅此一项实现销售收入万元、净利润万元，同时，兽防体系的建成，可大大降低场内疫病的发生，提高了企业康风险的能力，降低了劳动成本，年可实现增收节支万元以上，总投资收益率达 %。 社会效益 该项目的实施，大幅度提高了场内肉牛品种的良种化，促进19 / 27 了养殖方式的标准化，从而显著增加了运营效益。通过示范带动，使幅提高了我县黄改冻配率，加快了其它养殖小区的标准化进程，调动了广大养殖户的积极性，进一步扩大了养牛规模，促进了肉牛产业的快速发展，使我县牛产业更精细、 更科学，特别是良繁体系建设、防疫体系建设 的不断加强，既提高了养牛的收入水平，又减轻了疫情风险，从而直接或间接的增加了养殖户的经济效益，为该企业周边的上千个养殖户提供了更优良的黄 改冻配和兽医诊疗服务，特别是通过 “ 公司加农户 ” 模式，为企业繁育户提供了便捷周到的全程服务。向全县的广大养殖户提供大量的良种犊牛 2000 头，提高肉牛良种覆 盖率，改善当地肉牛品质，增加市场效益。 总之，不仅对于改善场了内生产条件，改良了肉牛品种，而且示范带动作用明显，服务覆盖面广，效益突出，达到了我省 “ 菜篮子 ” 畜牧业生产项目扶持的目的，实现了经济效益和社会效益的双赢。 二 一一年十一月二十三日 主 题 词 ： 畜 牧 项 目 总结 报告 20 / 27 灵台县康庄牧业有限公司 2016 年 11 月 23 日 共印 6 份 海南别墅项目 海南投资促进会 目 录 第一章 总论 一、项目背景 二、项目基本资料 三、公司背景资料 四、可行性研究工作依据和范围 第二章 市场需求分析 一、海口市房地产市状况 21 / 27 二、国家宏观经济政策对海口楼市的影响 三、 XX 年至 2016 年海口市房地产市场发展趋势预测 四、项目目标客户群市场定位 五、海口市高端房产市场调查 六、海口市 XX 至 2016 年高端楼盘价格预测 第三章 SWOT 分析 一、 Strength 项目优势分析 二、 Weakners 项目弱势分析 三、 Opportaniry 项目机会点分析 四、 Treat 项目威胁点分析 第四章 项目产品定位和营销 22 / 27 一、项目产品定位 二、项目营销 1营销阶段与时间划分 2营销目标 3营销策略 第五章 项目地址和建设条件 一、项目地址 二、项目建设条件 第六章 项目建设内容和建设方案 第七章 项目旗实施计划和进度 第八章 投资估算和资金筹措 23 / 27 一、别墅项目投资估算 二、资金需求分析 三、资金筹措 四、投资回报 第九章 财务分析和效益评估 一、成本分析 二、财务评价 三、风险分 析 第十章 结论 第一章 总论 项目名称：美丽亚社区 24 / 27 建设单位：海南投资促进会 项目地址：海口市海榆东线台达高尔夫球会东侧 一、项目背景 海南省是具有典型热带风光的旅游圣地，也是一个美丽富饶的宝岛，阳光、海水、沙滩、绿色、空气 -五大旅游要素俱全，吸引了大批的国内外旅客前来旅游、观光、度假。 随着旅游黄金周的推出，几年来旅游已成为现时期的消费时尚，而到海南旅游更是热点。海南月平均最低温度为 C ，一年四季如春；随着海口成为生态园林城市，海南的环境绿化更上了一个台阶，其绿化、环境、空气质量指数均居全国之首。绿化环境使海南成为了天然氧吧，大陆的大部分地区的居民尤其是严寒地区的居民，都热衷到海南安家置业，海口更是人们理想的选择地。 根据我国达到发达国家水平的中长远规划的要求，随着加快城镇化建设步伐，我国未来每年将有 3000 万农村户口转为城镇居民，按每户 4 口人计算，每年约需求 700 万套商品住25 / 27 宅，按其最低消费水平每户 10 万元指标计算的话，每年投入商品房住宅业建设资金 7000 亿元，越占国民生产总值的10%，因此，可以预计在未来的 10 至 20 年内，我国的商品房市场潜力巨大，各大、中城市的房地产将得到稳步发展。 海南的商品房市场经过多年的沉寂之后，近年来已被新的需求所打破。在人民生活水平不断提高的同时，人们对住房的要求也发生了根本性变化，地理位置优越、环境条件好、房屋平面布局合理、配套设施其全、物业管理完善的新型环保绿色住宅已成为人们心目中的理想家园。 海口变得越来越 “ 贵气 ” ：海口的房地产将呈现升级换代的发展趋势： XX 年，海口计划在保证基础设施、重点产业用地的原则下，适度放大旅游地 产的供地规模，确保明年土地收益翻倍，并将继续推动土地成片规模开发和土地的招商运营工作，在做好西海岸起步区土地一级合作开发的同时，择优选择开发企业启动金沙湾片区的开发建设。 26 / 27 在旅游产业发展方面，海口温泉海岸、火山奇观、海上森林(红树林 )、会议会展及高尔夫专项旅游等众多资源，其中，由张艺谋等知