北京石景山万达广场项目复盘总结

1 / 26 北京石景山万达广场项目复盘总结 敢于自揭伤疤！这才是万达能持续高速运转最核心的秘密 先看一个图。 没错，这是王健林的手稿。这是他对成都锦华万达广场项目复盘总报告的批示。在这个手稿里，他给万达复盘法定了调子：核心就是 “ 复盘既是研究创新，也是管理推动 ” 。他明确指出：希望今后每年至少选三到五个项目复盘总结。总结时分管规划或商管的副总裁至少一人参加，以示重视。 柳传志在很多场合都提到过联想的复盘法，这也是国内比较知名的企业复盘学习模板，那么万达的复盘法和他们的复盘有何不同，有哪些自己的特色呢？又有哪些可以让你偷师学艺的地方呢？ 一、万达的复盘会有啥不一样 如果你有幸被邀请参加万达的内部复盘，你真的会有些不适应。 2 / 26 比如刚刚落幕的万达文化节。开复盘会前组织者明确告诉大家，要至少找出 2 点不足并提出 3 点建议，大家上会直接吐槽，这可是真吐槽啊，什么所谓的面子、人情，在这里统统不重要。 吐槽环节完毕之后，按重要性排序，大 家提出问题和建议，基本上都是落地、实在的真建议 “ 有一个问题被忽略了，文化节得有自己的 logo 主视觉，形成独立的体系。 ” “ 文化节应该有更多系统的参与，尤其应该在筹备期进行充分的预热。 ” “ 建议在活动预热期征集创意、征集祝福语。 ” “ 部分文化节项目应该放到集团总部大楼开展，让更多 的员工能参与进来。 ” ? 非万达人如果身临其境会很不自在，从头到尾都是问题、建议，语言简单 “ 粗暴 ” ，面子神马的全部靠后。 这只不过是部门内部的复盘会。如果上升到集团层面，一般是酱紫开的 所有系统的 “ 一把手 ” 排排坐，商业地产研究部的相关人员会按照之前所汇报的内容做好排序，按照3 / 26 排序 依次过所有的问题。 “ 一把手 ” 先简单汇报下经验，这个环节虽然在复盘中并非重点，但是必不可少，因为从人性角度来说，光揭露而不介绍经验实在说不过去。这个环节完了以后，就是全天的问题解决与沟通时间。 在问题沟通环节，就会出现一些 “ 温柔的 ” 吵架情况。 一旦谈到真问题，就会触及很多人的蛋糕。举个例子，在 2016年前，万达内部的项目公司和商业地产管理公司之间是没有验收流程的，这意味着后者就跟垃圾桶似的，你做得 好了我也接着，你做得不好我也得接着。针对此问题，两边进行讨论、分析、博弈，这个事情如果不上 “ 复盘会 ” ，可能谁也不会意识到问题重要性。 吵完一个，继续下一个问题，一个个地过，大概有十几二十个问题，过完以后，形成建议，并做成一个个表格方便会后监督复盘结果。 一个小石子可能掀不起很大的波澜，但是总是会留下一串串的涟漪，让河水荡漾。复盘也是这个道理。很多难解决的问题，通过一次两次的复盘会其实还是很难解决，但是，至少在每个人的心留下了烙印，而这个 “ 烙印 ” 将会推动后面的过程去关注，这样的暗示其实力量很强大，一旦有契机，所4 / 26 有的问题就会迎刃而解。 5 年前，万达在复盘时试图推动多系统的 “ 营销联动 ” ，顾名思义就是大家一起营销，集中打组合拳，不但声势浩大而且省掉很多广告费。现在，每逢假日，全国的万达百 货、院线、大歌星等都会有营销联动，但是当年这个问题被抛出来时，还没有找到一个好的解决办法，但却在大家心里留下了涟漪。随着时间的推进，以及人们认识还有传播手段的更新，这不，不但问题解决， “ 联动 ”至今还成为了常态！ 二、万达复盘秘笈的 123 1.人人有复盘思维。就建立起过程中点点滴滴的记录。如果人人复盘思维，过程就会留痕，阶段就会做总结，过程中拍的照片就会留存。正所谓好记性不如烂笔 头。 2.面对面开会。问题的描述；第二，会涉及到哪些系统和部门；第三，数据或者问题描述，要列出具体的事例和数据；第四，按照重要性把问题排序。 以石景山万达广场复盘为例，不但内部调研，还跳出来从外部视角做了调研。比如，调查商户，问他们对休闲座椅的评价，空调温度的评价等 这便于规划设计 的时候能知道商5 / 26 户在想什么，需要什么。另外，还调查消费者，比如你喜欢商 场的什么类型的活动，对于洗手间的功能配置有何要求等。 这就会形成正面负面各种评价，然后根据这些反馈，分析、吸收、改进。 这个环节搞定之后，就要上会了。开会虽然很烦，但是对于复盘来说，必须要开！而且必须是面对面！ 3.内外结合。万达做复盘，不但自己人各种 PK、头脑风暴，还会邀请一些外脑来参加。比如，会请一些官员、专家、媒体人士来参加万达的复盘大会。 在南京建邺万达广场项目集团复盘阶段性报告中，专门有一个部分是：外部专业人士评价及建议。有专家提出，万达广场内部人文环境不够，主要表现在无书店的配套及内部绿植摆放的数量不足；还有人提出可以增加儿童段业态，引进高年龄段业态；停车场进 入不方便，且由于停车场半径不足原因，发生擦车现象较多 ?这些建设性的意见很有价值，有的甚至推动了万达自身业态的发展，比如目前万达宝贝王6 / 26 已经在全国开了四家；万达的停车场问题已经解决，万达广场的停车场不敢说是全国最好的，但至少是最敞亮的 ? 三、多次博弈，一人拍板 复盘到底要什么？好的经 验，能让它变成制度，变成流程，变成操作指引，会变成很多好的东西去复制。 最全万达研究！ 100 座万达广场做项目时的 100 个关注点 2016-10-21 13:20:00 自 2001 年万达推出第一代产品之后，现万达进入第四代产品阶段。 粗略来看，万达在 2001 年到 XX 年推出的第一代产品以单店模式为主，地处城市商业核心地段，规模相对较小，主力商业业态 相对简单，采取水平分层式的业态分布，各层主力业态与首层精品商铺形成互动；第二代产品出现在 XX 到 XX 年之间，以组合店模式为主，每个项目有四、五个独立商业楼，分别为百货楼、超市楼、影城楼等，通过室外步行街连起来做成一个商业广场。总规模约 15 万平米左右，项目选址依7 / 26 然主要位于城市核心商圈； XX 年之后，第三代产品以大型商业综合体模式为主，由购物中心、高星级酒店、写字楼、高级公寓、城市商业街、住宅、商务酒店之间，有机联系、相互依托、互为能动，依靠自身的商业模式和规模效应独立创造出城市新中心和新商圈。 2016 年，万达第四代产品开始陆续开工，在保留第三代万达广场一街带多楼的精华的同时，又结合旅游发展出更多更丰富的业态组合。具体来说，它以一条商业步行街为纽带，串起室内主题公园、电影乐园、儿童乐园、剧院、酒店等不同的业态。 睿教授今天打算用大量篇幅来为大家剖析万达第四代产品的 100 个关注点。 【关注点 1】项目所在城市主要经济指标： 项目所在城市主要经济指标：城市 GDP、商业 GDP、人均 GDP、人均月收入、可支配收入、恩格尔系数； 人口总量、分布、年龄结构、性别结构、就业 状况； 8 / 26 城市机动车保有量； 统计年鉴。 【关注点 2】商圈状况分析： 商圈结构组织； 建成时间及演变过程时间节点； 商圈现状 规模、店铺数量、各业态数量、租金水平； 商圈的主要消费特点 分品类数量占比、业态的数量配比、租金水平分段占比。 【关注点 3】个案分析； 整体规模、业态结构、业态配比； 租金水平；辅助及配套设施情况； 在建新项目调查与分析。 【关注点 4】本项目分析：交通组织、配套设施； 9 / 26 周边环境、各种现有业态情况，该区域人口状况、消费水平； 项目 SWOT 分析。 【关注点 5】关于项目总体的平面规划设计：主要业态结构和规模、空间布局，尤其是新兴业态内容的增加及比重以及各主力店的比邻关系及匹配。 【关注点 6】交通组织、人车动线、出入口； 停车场； 万达商业综合体一般设置大型城市广场。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置； 项目周边交通是否较为复杂？为方便客流出入，建议增设车辆港湾停靠站； 根据实际考查当地购物消费出行习惯，及市区停车位规划是否严重不足？建议在合理设置机 动车停车位的同时，应充分考虑在项目地上及地下设置较为充足的非机动车停车位； 停车场的出入口位置，对停车场内的车辆出入交通组织是否10 / 26 有利？同时出入口是否可能造成室外路面的交通拥堵，是否应考虑在适当位置增加出入口的可能性，形成便捷的车流动线；建议地下停车场保证吞吐能力达到 1000 辆 /小时以上； 项目整体在交通组织方面如何与环境相衔接？大、小交通动线组织、平面、立体动线组织产生的冲突点如何解决？ 【关注点 7】配套功能及有关还建部分各项设施的建议。 【关注点 8】结合 万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响。 【关注点 9】商业管理用房的设计要求。 【关注点 10】关于步行街的平面规划设计。 【关注点 11】步行街设计规模及原因分析。 【关注点 12】步行街整体布局的问题： 步行街内各业态划分格局的合理性； 11 / 26 步行街业态与其他业态的联动及是否存在相互影响问 题； 若为三层室内步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。如有重油烟餐饮业态，必须放置在三层，以减少其对一、二层的影响，并尽量高空排放。建议屋顶油烟井距高层水平距离 20米以上； 根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布 置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。 【关注点 13】步行街内部交通组织的建议，涉及步行街交通节点设计问题，包括但不限于以下问题： 步行街的长度以 280 350 米为宜； 步行街出入口设置位置的合理性； 步行街出入口的宽度、高度、门厅大小的合理性； 步行街出入口的数量与客流动线的匹配性； 12 / 26 步行街内部竖向交通的设计位置和数量的合理性； 地下和地上停车场的出入口设计的合理性； 【关注点 14】步行街内部配套设施问题： 餐饮的定点位置和是否预留油烟通道？ 餐饮和娱乐区域是否需留专用夜间通道？ 1)餐饮区域是否规划专用垃圾清运通道？ 2)卫生间位置和数量的合理性？ 【关注点 15】升降电梯位置和扶梯区域内人流动向的合理性。 【关注点 16】涉及经营管理的问题： 1)步行街区域与其他业态之间的管理交叉问题？ 13 / 26 2)步行街管理的安全性和方便问题？ 【关注点 17】涉及停车场的问题： 1)地下和地上停车场的位置和数量的合理性？ 2)是否考虑非机动车停车的需要和位置？ 3)是否考虑机械车停车的需要和位置？ 【关注点 18】市场调研： 1、市场调研原则：实用性准确性； 2、市场调研内容：标准化统一化； 3、市场调研标准：表格化数据化； 【关注点 19】演示形式和内容： 1、演示形式：采用 PPT 文件形式，以集团商管公司 CI 为页14 / 26 面设计标准进行演示。 2、演示内容： 项目所在城市主要经济指标：表格数据； 商圈调查与分析： a.主要商圈和位置； b.主要商圈介绍 ：包括位置、范围和距离、规模和档次、业态分布及数量、消费人群、日客流量、底商租金水平和租赁情况个案调查与分析： a. 已开业主要商业体的位置、开业时间、产品形式、业态配比、经营规模和档次、消费人群、商品结构、服务设施、优势和劣势、日客流量、年营业额、室内铺位租金标准； b.在建新商业 项目的位置、开业时间、产品形式、建筑规模、经营定位、开业时间； 万达广场项目投资可行性分析报告 15 / 26 年级专业： 10 财务管理 小组成员：于平 施喆 李欣 崔焯羽 陈嫣雨 河海大学商学院 目录 一 、 项 目 背 景 分析 . - 2 - 1 、项目概括 . . - 2 - 2 、 项 目 的 主 要 技 术 经 济 指标 . - 2 - 3 、 项 目 方16 / 26 案 . - 3 - 4 、 项 目 功 能 面 积 分布 . - 3 - 二、项目投 资 估 算 与 资 金 筹措 . - 4 - 1 、 项 目 开 发 投 资 估 算 的 各 项 设 定 与 总 投 资 估 算表 . - 4 - 2、项目投资计划与资金筹措表 . - 5 - 三、项 目借款还本付息分析 . - 5 - 四、项目销售 与 租 赁 收 入 测算 . - 6 - 五、项目销售与租 赁 税 金 及 附 加 测算 . - 7 - 六 、 项 目 财 务 评17 / 26 价 . - 8 - 1 、本项目财务分析的假设前提 . - 8 - 2、损益表与项目静态盈利能力分析 . - 10 - 3、现金流量表与动态盈利能力分析 . - 10 - 4 、项目资金来源与运用表 . - 12 - 七、项目盈亏平衡分析 . - 13 - 1 、 销 售 部 分 盈 亏 平 衡 分析 . - 13 - 2、租赁部分盈亏平衡分18 / 26 析 . - 13 - 八、项目财务评价结论 . - 13 - 一、项目背景分析 1、项目概括 银川金凤万达广场是 2016 年自治区重点招商引资项目，总投资 30 亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档 KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约 30 万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等 5 大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。 2、项目的主要技术经济指标 19 / 26 总用地面积： 70143 总建筑面积： 288000 建筑密度： 容积率： 地下建筑面积： 11743m2 地上建筑面积： 161197m2 西塔楼建筑面积： 71771m2 东塔楼建筑面积： 101169m2 已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构 3、项目方案 根据市场调查与分析的结构，主要建主力楼和公寓。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档 KTV、电玩广场、高档影院共同组成约 30 万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等 5 大流行时尚生活元素于一身，形成城 市核心区的城中之城 4、项目功能面积分布 表 1 功能面积分布表 表 2 功能面积分布表 20 / 26 二、项目投资估算与资金筹措 1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 本项目的开发总工期为 2 年，从 2016 年 3 月起，至 2016 年10 月。 从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为 50 年。 根据银川市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。 经测算，开发总投资为： 3012706132 元人民币。 表 3 项目总投资估算表 北京 CBD 万达广场 项目位于北京市中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中心，坐北朝南，总建筑面积 50 21 / 26 万平方米，其中商业和五星级酒店面积 22 万平方米。 北京石景山万达广场 项目位于北京市石景山区，面临长安街，总建筑面积 30 万平方米，其中商业和五星级酒店面积 20 万平方米。 上海五角场万达广场 项目位于上海市五角场市级商业副中心，总建筑面积 40 万平方米 ，其中商业面 积 26 万平方米。 上海周浦万达广场 项目位于上海市浦东新区周浦镇，总建筑面积 32 万平方米，其中商业面积 24 万平方米。 投资置业： / 22 / 26 西安民乐园万达广场 项目位于西安市中心解放路，总建筑面积 29 万平方米，其中商业面积 15 万平方米。 洛阳万达广场 项目位于洛阳市涧西区，商业面积 11 万平方米。 重庆南坪万达广场 项目位于重庆市南坪广场，是新的城市商业副中心，总建筑面积 78 万平方米，其中商业和 五星级酒店面积 20 万平方米。 北京石景 山万达广场 简介 北京石景山万达广场北临西长安街延长线石景山路，距天安门 16 公里；东临鲁谷大街；西临银河东街；南23 / 26 临银河中街。总占地面积近万平方米，总建筑面积万平米，是万达集团继成功开发 CBD核心区内北京万达广场后的西长安街又一力作，是集购物、娱乐、休闲、运动、文化、酒店、餐饮于一体的大型城市商业综合体。项目建成后不仅可以填补石景山本区域内的商业空白，而成为新的商业地标，更可以向周边区域辐射，成为石景山区乃至西部地区新的商业航母。 万平米国际连锁百货，万平米国际影城，万平米休闲广场，2 万平米步行商业街。项目预计 XX 年 12 月正式开盘， 2016年入住。 XX 年 12 月 19 日开业！ 项目名称：北京万达广场 开发单位名称：北京万达广场房地产开发有限公司 项目位置：国贸桥往东 300 米路北 总建筑面积： 480635 平方米 其中 写字楼建筑面积： 43726 平方米 24 / 26 公寓建筑面积： 181872 平方米 其他建筑面积： 34733 平方米 已签约企业：法国雅高酒店集团 项目介绍 北京万达广场位于北京 CBD 核心区，国贸桥东 300 米，与国贸大厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦，京广中心、 CCTV、 BTV毗邻而居。 北京万达广场北侧紧临 CCTV，规划占地逾10 公顷，总建筑面积超过 50 万平方米。聚合涉外连锁商业中心、国际商务港、国际精品商城、白金五星级酒店、国级标准顶级写字楼、特色商业 街区于一身，共组 CBD 核心区钻石级商务聚合体。 北京万达广场整体项目分为南北两区。北区是以国际商务港为主的商务