金凯悦市场环境汇报.ppt

凯悦中心,市场环境变化分析,市场宏观背景,受整体经济环境影响，常州经济增速放缓，处于稳定经济增长的需要，预计会加大固定资产投资，加快城市基础建设，以拉动经济回暖；常州人均可支配收入持续稳定增长，目前已经达到全面小康指标，市民对居住条件改善的需求将会持续存在，并成为住宅市场需求主流；随着城市建设步伐加快，常州城市融合度不断提高，高品质项目逐渐吸引全市各区域客户，区域隔阂心理将会不断打破；,常州历年住宅市场供需状况,2003-2007年，供需两端均大幅攀升；供应端以年均26.45%的速度增长，成交端以年均31.22%的速度增长；2008年，供需双萎缩；2009年1-9月份呈现出供不应求的态势，成交量创历史新高；库存量逐渐递增，截止到09年9月份，常州全市商品住宅库存量为334.85万平米，以目前销售速度计算，销售周期为6个月；,市场现状分析,关键词：新增供应不足，去库存化明显，成交量增长迅速，成交价格平稳抬升，供求比不断下降；,市场现状分析,关键词：新增供应不足，去库存化明显，成交量增长迅速，成交价格平稳抬升，供求比不断下降；,常州历年住宅均价走势,2003-2009年，商品住宅成交价格波动上升，年均涨幅19.09%，最高涨幅79.84%（2005年），最低涨幅-4.74%（2006年）；2007-2009年，商品住宅年均涨幅6.79%，完全滞后于GDP增长速度与生活水平的提高，预期未来将迎来快速上涨期。,依照年均8%的正常增速计算，2010年全市商品住宅成交均价应为4835元/平米,市场现状分析,关键词：近年价格上涨幅度偏弱，未来存在价格快速抬升空间；,2006年土地供应相对集中，地价不高，直接造成07-08年商品房的集中供应和成交均价的相对稳定，并维持在相对较低的水平；2007年由于市场明显回升，地价走高，对于后市的房价上涨有着不可忽视的影响；2009年市场再次回暖，直接导致土地出让在供需两端“双旺”，但地价并未高于07年，表明一级市场未显狂热，土地的较大存量和分布的相对分散，致使土地的稀缺性难以体现出来，制约地价的全面走高。,土地市场分析,2008年常州各区域土地成交中，武进区全年保持较旺的势头，占总量的48%；城区土地成交占总量的40%，新北区的土地成交较少，仅占总量的12%。各区平均成交地价依然以城区最高，其次是武进区，新北区依旧最低。楼板价却以武进区的最高，达到了1000.3元/，比市区的792.1元/要高出26.3%，主要是由于武进区土地的平均容积率为1.5比城区的2.75相对要低许多的原因。,土地市场分析,未来土地供应情况,2009年9月常州（香港)城市产业专题推介地块的情况,土地市场分析,新北、城西将成开发重点区域，实现常州大型城市外延扩张；城南的开发将在改造优化中成为“副中心”，城东地块的开发将戚区和武进区无缝对接成为现实；城中地块的开发能进一步提升中心区位价值！,本次推出的43宗土地，占地约16683亩，1112万，最大可建面积约2800万。单宗最大建面超300万方，预示巨盘新时代驾临；房地产市场供应量急剧增加，楼市竞争异常激烈，约2800万的可能市场供应量，加上截止到2009年6月底，常州市区在售项目及待开发项目约4300万，则未来市场已知供应量将达到约7100万。,政府对于城市化的过快追求导致土地投放的快节奏，在一定程度上容易造成土地本身的价值难以体现，未来恶性竞争埋下伏笔,未来土地供应情况,土地市场分析,竞争项目分析,竞品分布图,中意宝第,香江华庭,朗诗国际街区,新城首府,凯纳华侨城,京城豪苑,晋陵路八号,天顺御和苑,银河万名苑,常发豪庭国际,和记黄埔项目,本案,上书房,竞争项目分析,未来竞品同期竞争余量约为86万平米，算上新开发项目未来竞争将为100万平米,竞争关系、竞争点及各项目余量,竞争项目分析,竞品中销售情况较好的，月均去化量为40-60套,去化量及速度,香江华庭,朗诗国际街区,京城豪苑,常发豪庭国际,价格总体呈上升趋势，09年以来涨幅在20%-40%，高端项目涨幅最大，价格梯度明显拉长。,竞争项目分析,价格增长幅度,已知12个竞品中，已成交产品主力总价段分布如下,80-100万，150-200万为成交的主力总价段，结构不尽合理，在产品档次上及价格梯度上存在断档。,本项目在区位上及产品档次上正好位于断档空间之内，即在区域领先，价格在同档次项目中更具竞争力，可成长空间较大。,竞争项目分析,价格分析,已知12个竞品中，余量主力总价段分布如下,本案主力面积段130-140平米，主力总价段（毛坯）应在90-120万，竞争比较激烈。,考虑到产品初入市，市场认知度不高，建议尽量提高90-100万的总价段房源比例,竞争项目分析,价格分析,产品支撑点：常州唯一的科技住宅；恒温、恒湿、恒氧等科技环保元素临京杭运河。,销售特征：2008年7月5日开盘，价格在880010800元/m2，均价10000元/平米（精装修），当日去化120套左右。2009年3月13日，30套剥离装修价7180元起；2009年6月28日，二期自由版开盘，毛坯均价8500元/平米，去化100套左右；2009年10月，二期余房40套，毛坯8500-9500，精装11000元/平米。,个案分析-朗诗国际街区,精装修11000元/平米，毛坯8500-9500元/平米。,项目一、二期总去化率在80%左右，产品较高附加值带来高单价；二期毛坯调低总价表明了总价存在较大的抗性。,产品支撑点：06年较早的规模楼盘，06年较早的单价5000元/平米的楼盘，现接受度较高；一期1760户入住，一期实景呈现。配套齐全，幼儿园、小学双阶教育，大润发9月开业。,销售特征：06年，均价5000元/平米，08年底均价6000/平米，涨价较慢，楼盘价格优势相对明显。楼盘房源已不多，09年内以来少量多推，价格逐步调高；6月26日，拿铁小镇均价6500元/平米，进入10月余房不多的情况下，价格涨至7300元/平米。,均价7300元/平米,该项目极大地提升了该区域的人气，并对于区域价格起到了推动左右，较好地集聚了中等收入人群；由于余房不多，不对金凯悦发生直接竞争。,个案分析-香江华廷,产品支撑点：首席太阳能环保住宅离市中心相对较近，周边配套齐全，有金融、医院、购物等项目南侧规划将有：一所幼儿园，一所小学，一所初中，两所高中，已动工。,销售特征：06年，均价4800元/平米，07年底均价5500元/平米，08年底均价5800元/涨价较慢，受香江华庭制约严重。06年开盘的一批房源，至今仍有较多余房；三期伯郡即将开盘，开盘节奏较慢，口碑一般。,中意宝第,均价5900元/平米,该项目直面香江华庭的竞争，但由于价格相对偏高，以及配套上不如后者，导致同期竞争中积压了一批房源，房价上涨趋缓，在香江华庭去化殆尽后，中意宝第将迎来机会。,产品支撑点：常州最高标准的产品档次，大面积的绿化、园林景观；新城地产在常州的口碑和公信力；地处怀德路中心位置，属市中心高端的商务会所配套，高标准的首府小学配套。,销售特征：2009年10月下旬开盘，一期总房源400套，一批推出房源约150套，去化90%，约120套，销售额达3亿。从第一批房源的开盘情况看，未去化户型主要为200平米以上的大面积户型，而200平米以下户型基本售罄，呈现出供不应求的状况；预期年前推出二批房源，均价上调至16000-18000元/平米；户型：平层大豪宅：以180平米三房、245平米四房为主，另有120平米两房、160平米三房、380平米四房。其中245平米四房搭配15平米空中花园。,新城首府,均价15000元/平米精装修,该项目一经成为全市高端豪宅标杆，并精装修的形式极大地拉升了豪宅价格；新城首府几乎成为高端客户的首选，其他项目在产品品质及价格制定上均绕不开其影响,产品支撑点：常州最尊贵的地段，最核心的地段；正方京城35万方综合体的辐射效应，港澳地区著名企业家何鸿燊博士的公信力；绝佳的市中心配套等。,销售特征：华丽阁均价9500（毛坯），2009年1月3日开盘，半月去化90%，主力户型全部售罄；2月14日华英阁公开，均价10500（毛坯），首日预约逾七成；现销售90%以上。华都阁，2009年8月15公开，总170套房源，首推70套1-18层均价15000（精装修），去化率相对不高；2009年十月10月24日，高区公开，均价18000元/平米。华都阁户型：约81平米的一室一厅一卫，约156平米的三室两厅两卫，约163平米的四室两厅两卫（跃层）以及约172平米的三室两厅两卫。,京城豪苑,均价18000元/平米精装修,产品支撑点：凯纳商务广场即将封顶，号称常州第一高楼，有一定知名度；夏天中央空调，冬天地暖，24小时热水精装修五星级酒店式围合中央豪华水景，围合坡地中央庭院,销售特征：开盘时间：2009-9-6供需：总共530多套房源，首期推368套，去化40%左右，88平米的小户型100%去化；价格：开盘均价10000元/平米，150套之后普调1000元/平米；户型：面积范围在62-180平米，主力户型面积为110-150平米。,凯纳华侨城,均价11000元/平米精装,产品支撑点：地段：天宁区延陵中路，关河以西，属民众心理认知的市中心；市中心绝佳的景观资源：临东坡公园、红梅公园的双公园景观，临关河的水景资源；配套：临儿童医院，省常中、二十四中、解放路小学等名校近在咫尺；天宁寺、文笔塔、红梅阁、舣舟亭等诸多人文景观；,销售特征：2009年4月18日开盘，总400套房源，首推150套，当天成交100套，均价8500元/平米；2009年9月，均价上浮至9000元/平米；截止到10月26日，首批去化80%，均价上浮至9000元/平米；,天顺御和苑,均价9000元/平米,中式风格并不纯粹，产品档次一般；楼面紧靠马路，前排噪音较大。,产品支撑点：银河湾产品系列有一定的品牌知名度高层与别墅的高层低密度规划；新古典主义建筑风格；四坡大屋顶、外飘屋檐、艺术浮雕、西式线条等超大水景、中央景观园林、林荫大道等的园林景观；,销售特征：2008年9月26日一期开盘，均价6100元/平米；2009年10月二期公寓均价7800元/平米；一批开盘房源约200套左右，但前期