房地产业宏观经济分析图中指研究院.ppt

1,中国房地产宏观经济相关指标分析体系,中国指数研究院中国房地产指数系统,2,产品简介,宏观经济图产品是中指研究院基于自身行业数据库，综合宏观经济多维度视角整合而得的，反映中国宏观经济市场的量化动态图表。通过浏览宏观经济百图产品，客户能迅速把握经济脉动，赢得投资决胜先机。宏观经济百图产品采用EXCEL2007制作而成，图表美观，便于移植和修改，该产品的PPTX版本（需使用PowerPoint2007）是分析师、研究员及经济学者撰写研究报告的得力助手。,3,PPTX版本产品使用说明,宏观经济图每期产品包括：封面、说明、目录、正文内容及封底。目录按主题进行分类，使您能快速找到所关注的图表。正文图形中包含数据，您可轻松地在图表上添加数据标签（点击目标值右键添加数据标签），也可按您的需求任意修改系列样式，或删除图中任意系列或图标，修改或删除标题。文字说明部分为指标解释、趋势描述、近期资讯或简单推理，方便快速理解图表含义。,4,中国经济增长/CPI/PPI中国利率/货币供应/存贷款中国财政收支中国汇率/对外贸易/外汇储备中国采购经理人指数(PMI)/工业中国消费者信心指数/零售销售中国房地产/政府固定资产投资中国宏观经济景气指数,目录,5,中国经济增长/CPI/PPI中国利率/货币供应/存贷款中国财政收支中国汇率/对外贸易/外汇储备中国采购经理人指数(PMI)/工业中国消费者信心指数/零售销售中国房地产/政府固定资产投资中国宏观经济景气指数,目录,6,中国GDP,中国GDP2007年二季度见顶12.6%回落，08年第三季度当季同比增幅仅为9，经济增长已跌至个位数。截止第三季度GDP累计值微超2万亿。,7,三季度中国三类产业占GDP比重,第三季度中国经济增长仍倚重第二产业，占50强，较上季度回落2；第三产业占比持稳于39；第一产业占比升2个百分点至11。,8,中国与发达国家经济增长(%),作为新兴市场的中国，经济增速仍远高于主要发达国家和经济体。美国及日本经济第三季度已出现负增长，欧元区经济接近停滞。,9,金砖四国经济增长(%),06-07年金砖四国(BRIC)保持着令人瞩目的经济增速，08年受金融危机影响增速放缓，中国经济增速在金砖四国中保持领先。,10,中国GDP与CPI,中国GDP与CPI双降，决策层调控从年初的“双防”到年中的“一保一控”，到9月的“保增长”，11月的“保增长、扩内需”再到“保增长，扩内需、调结构”。宏观调控政策转变幅度之大为历史罕见。,11,中国CPI权重,2005年官方公布的CPI构成中，食品、烟酒及用品、居住占CPI权重占构成的61.6，其中食品价格的波动对通胀的影响最大。,12,中国CPI主要构成(%),食品类CPI由年初的23.3快速回落至11月的5.9，抑制CPI整体增速，11月整体CPI仅为2.4，年初市场的通胀忧虑迅速扭转为对明年通缩的担忧。,13,中国城市与农村CPI增速(%),自06年11月以来，中国农村CPI始终高于城市，08年初的雪灾更突显了这一矛盾。近期全球需求放缓、农产品价格下跌等因素拉动，两者均快速回落。,14,中国CPI-PPI同比剪刀差(%),08年510月间，CPI始终低于PPI，工业企业利润被严重压榨。11月CPI-PPI剪刀差转正有利于缓和此不利局面，但同时也反映出需求的急速放缓。,15,中国CPI翘尾因素(%),CPI下行的另一重要原因是翘尾因素持续减弱。由于去年年底通胀运行于相对高位，翘尾因素继续趋弱对12月通胀仍将起抑制作用。,16,中国PPI推动因素(%),随着原材料，尤其是能源、钢铁和有色金属价格的急剧下跌，PPI由8月的10.06迅速跌回目前2水平。,17,中国经济增长/CPI/PPI中国利率/货币供应/存贷款中国财政收支中国汇率/对外贸易/外汇储备中国采购经理人指数(PMI)/工业中国消费者信心指数/零售销售中国房地产/政府固定资产投资中国宏观经济景气指数,目录,18,中国与美欧日央行利率变动(%),07年9月，美联储为应对次贷危机对经济的冲击大幅降息，尽管欧洲央行为控制通胀曾升息一次，但随后也加入全球联手降息行列。中国央行放弃07年末提出的适度从紧的货币政策。,19,中国人民银行利率和存款准备金变动(%),08年9月以来，中国人民银行连续五次降低利率、四次调降存款准备金率以应对经济放缓压力。,20,中国人民银行存贷利差(%),08年中国人民银行12月22日宣布，决定下调“双率”各27个基点，但存贷利差持稳于3.06，这有利于维护银行业利润。,21,中国实际利率(%),尽管央行果断采取降息措施阻止经济下滑，但因CPI急速回落，11月份实际利率已转为正，或终结07年2月以来的负利率状况。,22,中国央行利率变动与大盘走势,中国央行果断降息，一如在上轮牛市中央行加息周期之初不会改变牛市格局一样，降息的累积效应对经济和股市利好作用显现仍需时日。,23,人民币SHIBOR与美元LIBOR（3个月）(%),中国与美国银行间隔夜拆借利率市场对降息的反应不一：SHIBOR3月利率应声而降，至今已跌破2。而美联储降息期间LIBOR利率出现反复。,24,美元兑人民币汇率与中美利差,08年1月，中美间利率结束3年多的负利差，人民币兑美元一度加速升值并升破7进入6时代。但利差最高至2.64%时止步，加之国际美元意外反弹，人民币兑美元汇率近期维持在6.86.9强势整理。,25,中国货币供应同比增速与CPI(%),中国M系统均出现下行，货币供应M1下行速度较M2快，暗示居民或企业倾向将活期存款定期化，储蓄上升挤出消费需求，进一步压低通胀。,26,中国货币乘数与CPI,尽管央行调降存款准备金率释放流动性，但货币乘数仍低于4且未见回升，这导致M1和M2增速下降，并压低通胀。,27,金融机构各项存款余额,自2007年底金融机构各项存款余额同比稳步上升，进一步证实投资与消费需求持续走低。,28,金融机构各项贷款,2007年10月至08年6月期间，金融机构各项贷款增速震荡下行，但央行降息、调降存款准备金的措施，以及存款激增压力令银行信贷出现反弹。,29,中国经济增长/CPI/PPI中国利率/货币供应/存贷款中国财政收支中国汇率/对外贸易/外汇储备中国采购经理人指数(PMI)/工业中国消费者信心指数/零售销售中国房地产/政府固定资产投资中国宏观经济景气指数,目录,30,中国国家财政收支差占GDP比重,07年中国全年财政收支差由赤字转为盈余，盈余占当年GDP比重为0.62，国家财政状况趋好。,31,中国月度财政收支状况（亿元）,08年8、9月份连续二个月出现财政赤字，反映国内经济增长放缓以及政府为提振经济而增加开支所带来的影响，11月赤字继续扩大，4万亿投资项目或令财政赤字有进一步上升压力。,32,中国进口同比增速与PPI相关性,近二年来数据显示，中国进口增速与PPI之间存在较明显的正相关性，拟合优度系数达0.66。暗示进口需求旺盛可能推动PPI上行，反之则压低PPI。,33,中国出口累计同比增速与城镇失业率(%),出口增幅下降从理论看上应对劳动密集型经济造成失业率上升威胁；目前官方统计显示城镇登记人口失业率持稳于4，这一数据未记入非城镇人口失业。,34,中国热钱流动估算（亿美元）,根据估算模型：当月热钱流动估算国家外汇储备当月增加额贸易顺差FDI，中国9月热钱净流出145.75亿美元。这一模型未考虑汇率变动因素。,35,中国经济增长/CPI/PPI中国利率/货币供应/存贷款中国财政收支中国汇率/对外贸易/外汇储备中国消费者信心指数/零售销售中国房地产/政府固定资产投资中国宏观经济景气指数,目录,36,中国工业与经济增长(%),金融危机影响已明显传导至实体经济，中国工业增加值加速下行，由于第二产业占GDP一半比重，工业下滑可能拖累经济增长。,37,中国轻、重工业增加值当月同比增长(%),近年来重工业发展势头始终强于轻工业，这一状况在08年10月出现转变，重工业增加值较轻工业下滑势头更为明显。,38,中国经济增长/CPI/PPI中国利率/货币供应/存贷款中国财政收支中国汇率/对外贸易/外汇储备中国采购经理人指数(PMI)/工业中国消费者信心指数/零售销售中国房地产/政府固定资产投资中国宏观经济景气指数,目录,39,各国消费者信心指数,由于经济危机持续蔓延，美、欧、日消费者信心指数均下行。中国10月消费者信心指数继续下行，由93.4降至92.4，下行态势有加速迹象。,40,中国消费者信心与零售销售,消费者信心指数从07年6月以来已见顶回落，零售销售增速直至08年7月才见顶，滞后约1年左右。前一次零售见底回升大约滞后消费者信心约1.5年。,41,中国零售销售与CPI相关性,5年来，零售销售与CPI呈较显著的正相关关系，拟合优度系数为0.51。,42,中国城镇居民人均收支与零售销售增长(%),07年第四季度中国城镇居民人均收支增速均出现大幅下降，零售销售增速仍在扩张，直到今年第四季度才开始回落。,43,中国经济增长/CPI/PPI中国利率/货币供应/存贷款中国财政收支中国汇率/对外贸易/外汇储备中国采购经理人指数(PMI)/工业中国消费者信心指数/零售销售中国房地产/政府固定资产投资中国宏观经济景气指数,目录,44,国房景气指数,国房景气指数自去年11月见顶明显回落，08年11月已跌破100，房地产投资随后也明显降温。,45,中国商品房销售与空置面积累计同比(%),全球楼市不景气及前期累积的宏观调控使中国楼市受到一定冲击。至08年11月商品房销售额累计同比下降近20，商品房空置面积上升。政府出台多项激励政策救市。,46,政府固定资产投资与经济增长(%),为保持经济增长，近期中央项目固定资产投资上升，但地方项目投资平稳。政府投入对经济增长拉动效应有待第四季度数据检验。,47,中国经济增长/CPI/PPI中国利率/货币供应/存贷款中国财政收支中国汇率/对外贸易/外汇储备中国采购经理人指数(PMI)/工业中国消费者信心指数/零售销售中国房地产/政府固定资产投资中国宏观经济景气指数,目录,48,宏观经济景气指数:预警指数,宏观经济预警指数由08年年初接近趋热警戒线（116.66），目前已回落至100下方，尚处于稳定水平，但若未来跌破83.33，则预示经济趋降。,49,宏观经济景气指数,除宏观经济预警指数外，一致指数、先行指数和滞后指数近年来呈现100附近微幅震荡态势。,50,宏观经济预警指数与GDP,历史走势显示，宏观经济预警指数与GDP的拟合度很高。上轮预警指数见底提前于GDP约1.5年。,51,经济景气指数介绍,52,经济的基本运行模型,资源市场,企业,政府,居民,产品市场,购买资源,出售资源,货币支出,货币收入,货币支出,货币收入,出售产品或劳务,购买产品或劳务,提供服务,提供服务,纳税,纳税,货币支出,货币支出,政府购买,政府购买,53,经济周期的定义,某一经济现象周而复始的，但非定期的波动。它们通常表现为需求方面的影响结果，或者是由影响总需求的财政和货币政策变化所带来的影响。根据美国商务部门的规定，只有经济从一个高峰到另一个高峰，或者从一个低谷到另一个低谷，波动时间在15个月以上，才可以算作一个周期。一个经济周期的衰退和扩张阶段也都要分别持续5个月以上。,54,（二）经济周期运行阶段,衰退,衰退,低谷,低谷,复苏,复苏,高峰,高峰,55,经济指标分析法原理,经济学家们经过长期的观察和研究，发现一些经济指标总是超前于整个经济活动发生变化，而另一些经济指标总是滞后于整个经济活动的变化。在这一研究领域作出突出贡献的首推韦斯利米切尔和阿瑟伯恩斯两位著名经济学家。根据韦斯利米切尔和阿瑟伯恩斯的实证研究说明，只要通过对经济指标进行分类研究，就能对经济周期的变动及规律性有所认识。,56,经济指标分析法的基本步骤,将这些经济指标按领先指标、一致性指标和滞后指标进行分类并搜集这些指标的时间序列资料选择分析方法,57,经济指标进行分类,领先指标一致性指标滞后指标,58,领先指标,先于经济周期变化的指标，大多揭示经济活动将发生的变化。这类指标时间