以房产投资入股合同

1 / 13 以房产投资入股合同 投资入股协议书 甲方： 身份证号： 乙方： 身份证号： 根据中华人民共和国合同法及相关法律法规的规定，甲、乙双方本着互利互惠、共同发展，利润共享、风险共担的原则，就甲方所拥有房屋以投资入股方式交予乙方使用，经双方协商一致，订立本协议。 一、入股时间：自 201_年 _月 日起。 二、入股方式：甲方以房屋为入股方式交予乙方使用，甲方入股房屋位于 ，土地使用权证号为：，姓名，该房屋未办理房屋产权证，为甲方合法拥用 。甲方入股的房屋建筑共层，其中一至 三、分红：公司利润，在提取企业储备资金、企业发展基金、员工福利基金后，按公司利润比例进行年度分红，同时召开股东会议！ 四、股份转让： 1、如果甲方转让所持股份，必须经过董事会超过半数以上成员同意方可做出全部或者部分股份转让于第三者。 2、乙方希望转让全部或者部分股份时，同等条件下，其他股东享有优先购买权！ 五、协议生效：本协议在双方签字盖章后生效，协议一式二份，甲、乙双方各执一份具有同等效力。 2 / 13 六、争议 解决：如果发生本协议或者与本协议有关的争议，双方友好协商解决，如果不能，须在甲方所在地法院提出提出诉讼，费用由败诉方承担。 七、协议修正：以上协议若有修正，按甲、乙双方同意后更正，不得单方面更改，否则无效。 甲方：乙方： 电话：电话： 地址：地址： 年月 日年月 日 签约地点： 以房产投资入股应注意什么 问：我公司拟与某公司共同投资创建一有限公司，某公司打算以自有房产作价入股，请问这样做是否 合法？ 应注意什么？ 答：根据我国公司法的规定，成立公司时股东以房屋作价出资是可行的，但在具体操作时应注意 以下几个问题： 1贵公司应了解该房产的土地使用权的取得方式。如果 是以出让的方式取得的，则不存在障碍；若是以划拨方式取得的，则该公司应先报有批准权的政府部门审 批，获得批准后再补办土地使用权出让手续，缴纳3 / 13 土地出让金，领取土地使用证。 2以房地产作价投资应经过评估事务所进行价格评估，而不能由产权人自行定价。 3在完成拟 建公司的工商登记后，应及时办理房地产的产权过户手续，将该房产的所有权转移至新公 司的名下。如果产权没有过户，就等于该项注册资金不到位，这样将会损害公司其他股东和公司债权人的 利益，并且将受到工商部门的处罚。假如在一定期限内作价出资的房地产无法办理过户手续，作为公司股 东有以其他方式补齐注册资本的义务。 房地产投资过热，以房地产投资入股企业的现象也增多。日前，一家投资企业拨通了地税电话，询问：“以 房地产进行投资应当如何纳税？”坐席员解释道：“房地 产包括房产与地产，房地产属实物资产。根据公 司法的规定，投资人以房产、土地作为投资的，则房产、土地应当由评估机构参照同类市场交易价格进行 评估作价，并且房产、土地应当办理转移手续，将房产、土地转让到所投资、联营的企业中。” 企业以房地产进行投资的，在计算投资人纳税额的问题上，根据不同税种其处理有所不同，具体内容如下： 一、营业税 营业税税目注释第八条规定“以无形资产投资4 / 13 入股，参与接 受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收 营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。” 以及第九条规定“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。” 此后，财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知文规定“一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。三、营业税税目注释第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。”也就是说，对国税发 1993149 号文中“转让该项股权 ，应按本税目征税”规定已被废止，不再按转让无形资产征收营业税。 不动产所有者以不动产投资入股，收取固定收入，不承担投资风险。这种固定收入既可能以投资方利润形式出现，也可能以租金等其他形式出现，名目多种多样。这实质上是一定时期转让不动产使用权行为。尽管投资者取得的固定收入往往以“利润”名目出现，但由于投资者的收入并不随所投资项目利润的增减而变化，因而性质上属于租金收入，应按“服务业”税目中“租赁”项目征收营业税。 二、土地增值税 5 / 13 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体 问题规定的通知文规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”“对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”是针对被投资人再转让的行为，被投资人转让房地产应当征收土地增值税，与投资人并无关系。 但随着房地产开发市场的发展，被投资人将投资人的土地用于房地产的开发，已彻底改变了土地用于被投资人生产经营的初衷。为公平税负，针对将投 资的土地用于房地产开发的新情况，国家对改变土地用途的土地增值税政策进行了相应的调整。即财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知文第五条规定“对于以土地作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字 199548 号第一条暂免征收土地增值税的规定。” 也就是说，对以土地投资入股的，如果被投资、联营的企业将投资的土地用于进行房地产开发的，不仅被投资人将所开发的房地产再转让应当缴纳土地增值税，同时，对以土地 进行投资的投资人在以土地投资时也应当征收土地6 / 13 增值税；对以房产进行投资、联营的，暂免征土地增值税，但不包括房地产开发企业，房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，仍应当按规定缴纳土地增值税。 在该政策的执行时限上，财税 XX21 号文明确规定“本文自 XX年 3月 2 日起执行。”也就是说，对 XX年 3 月 2日以后发生的，以土地投资、联营的，如果被投资、联营的企业从事房地产开发的，被投资人和以土地投资的投资人均应当缴纳土地增值税；如果被投资、联营的企业为非从事房地产开发的或者说被投资、联营的企业并非将 土地用于房地产开发的，仍应暂免征收土地增值税。 但对 XX年 3 月 2 日以前发生的，以土地作价投资、联营的，不论所投资的土地是否是用于房地产开发，均暂免征收。以及对 XX年 3 月 2 日以前发生的，以土地作价投资、联营的，土地用于房地产开发发生在 XX年 3 月 2日以后的，其土地增值税仍应当暂免征收。因为土地增值税是投资人投资入股的当时发生纳税义务，而财税字 199548号文已明确规定是暂免征收，所以，对 XX 年 3 月 2 日以前投资、联营的土地，不论是在 XX年 3 月 2日以前还是 XX年 3月 2 日以后用于房地产开发，其土地增值税均暂免征收。 三、企业所得税 企业以房地产进行投资的，根据国家税务总局关于股权投资业务若干所得税问题的通知文规定：企业以经7 / 13 营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。 资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过 5个纳税年度内平 均摊转到各年的应纳税所得中。 企业对外投资的房地产在对外转让或处置前不能税前扣除，在转让、处置时，投资的成本可自取得的财产转让收入中减除，据以计算财产转让所得或损失。 四、印花税 企业以房地产进行投资业务，其实质上是反映转让房地产和以房地产投资双重经济行为。因公司法规定，投资人以房产、土地作为投资的，房产、土地应当办理转移手续，将房产、土地转让到所投资、联营的企业中。根据印花税规定，财产所有权的转移应当按“产权转移书据”税目征收印花税，其计税价格应当按评估机构评估价为依据。 超市以房产投资入股后转让要缴纳营业税？依据财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知文件的规定，是否可以理解为以房产投资入股后转让不需要缴纳营业税？ 8 / 13 【解答】 财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知第一条规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 第二条规定，对股权转让不征收营业税。 第三条规定，营业税税目注释第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。 国 家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复规定：根据营业税税目注释的有关法规，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。 财税 2002191号结合国税函 1997490号及国税发1993149 号文件规定，从以下四个层面掌握文件精神： 1、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税； 9 / 13 2、以不动产、无形资产中的“土地使用权”投资入股，收取固定利润的，按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税； 3、以无形资产中的“商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉”等投资入股，收取固定利润的，按“转让无形资产”税目征收营业税； 4、单纯的股权转让不征收营业 税。 再问：怎样理解单纯的股权转让这一含义？如按本案例，先以房产进行投资取得公司股权，若干年后因营运情况不佳，转让该项股权，是否可以理解为单纯性的股权转让？ 再答：股权是指基于股东地位而可对公司主张的权利。股权转让的主体是股东，转让的对象是股东的权利，通常要在工商机关进行变更登记。 以房产或其他资产作为投资成本取得公司股权，成为公司股东。若干年后因营运情况不佳，转让该项股权。发生在新老股东之间的此交易事项，属于单纯性的股权转让。 房地产开发投资入股协议书 甲方： 法定代表人： 公司地址： 乙方： 10 / 13 身份证号： 就乙方申请入股参与甲方的“工程”项目建设一事，甲乙双方本着平等、互利、自愿的原则，经双方协商一致，达成如下协议： 一、项目概况： 1、项目规模：本工程建设占地面积约 亩，计入容积率建筑面积约 38000m，建筑占地面积约，绿化占地面积约，道路及其它占地面积约，建筑密度约 %，容积率约，绿化率约 %，建设楼层为多层楼房。 2、建设周期：三年。 3、项目总投资额：约 15000 万元 2222 二、入股金额及利润分配比例： 乙方按照每股投入资金 万元起算，乙方投入的资金同甲方进行风险共同承担的原则进行利润分配，具体按以下方法实施： 1、如本项目清水房建面的销售均价为 6000 元 /m，则甲方按本协议约定的时间及方式按公式：利润 = 计算 2 出 的金额向乙方分配利润； 2、 11 / 13 如本项目的房屋销售清水房建面均价大于或小于6000元 /m 22，则甲方 按本协议约定的返 6000元 /m 按公式：利润 =投入股金总额； 三、乙方投资款的支付时间及支付方式 : 本协议签定后 3 日内将约定相应额度的款项一次性拨付至甲方的银行账户，甲方查证到账款项额度同本合同约定额度相符后即出具收款依据给乙方。 四、乙方投资款及投资回报返还时间及方式： 1、返还时间：项目全部建成完工验收后 6 个月内一次性返还本金；甲方与施工单位结算完成后 3个月内一次性分配利润。 2、返还方式：乙方可自由选择现金返还或房屋抵账两种 方式。 3、利润金额：乙方的最终利润是甲方扣除乙方应缴纳利润所得税后的金额。 4、甲方按本协议支付完清乙方的投资款及利润后，甲乙双方签署关于本项目的入股文件及资料自然失效。 五、乙方的投资仅限于该项目的建设，不涉及甲方公司的其他任何业务。 六、乙方不参与甲方该项目的任何日常及其它管理工作。 12 / 13 七、免责约定： 因“不可抗力”事件导致本合同无法履行和无法完全履行，双方协商解除本合同，双方均不承担违约责任。 本合同所称“不可抗力”是指受影响一 方不能合理控制，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合