可行性报告总论

1 / 22 可行性报告总论 房地产开发可行性报告的项目总论 1 项目背景 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。 项目所在区域发展情况 城市发展规划与地块的关系及对 项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。 项目发起人及发起缘由 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 项目投资的必要性 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义，在公司发展中的地位； 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会2 / 22 影响力的作用； 从公司未来的 利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 2 项目概况 项目名称 项目建设单位概况 项目地块位置及周边现状 地块位置 地块所处城市、行政区域、非行政区域的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述。 宗地现状 1）四周范围； 2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深 的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑 /结构等，地上地下都要注意有没3 / 22 有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7）地质情况，包括土地结构、承载力 、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 项目周边的社区配套 1）周边 3000 米范围内的社区配套 ? 交通状况 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重 大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； ? 教育：大中小学及教育质量情况。 ? 医院等级和医疗水平 ? 大型购物中心、主要商业和菜市场 ? 文化、体育、娱乐设施 4 / 22 ? 公园 ? 银行 ? 邮局 ? 其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 2）宗地周边 3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状 项目周边环境 1)治 安情况 2)空气状况 3)噪声情况 4)污染情况 5)危险源情况 6)周边景观 7)风水情况 8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心 /超市的建设等。 9)其他 大市政配套 1)道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗5 / 22 地的关系。 2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 4)通讯：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 项目规划控制要点 规 划控制要点 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 综合容积率、住宅容积率 6 / 22 建筑密度 控高 绿化率 其他 项目发展概况 已进行的调查研究项目及成果 项目地块初勘及初测工作情况 项目建议书编制、提出及审批过程 研究工作进展情况 可行性研究报告编制依据 在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分： 项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。 可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。 国家和拟建地区的政策、法令和法规。 根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。 城市居住区规划设计规范 A 市城市 拆迁管理条例 7 / 22 城市居住区公共服务设施设置规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 高层民用建筑设计防火规范 可行性研究结论及建议 市场研究 开发方案 投资估算与融资方案 财务评价 不确定性分析 综合评价 研究结论与建议 主要技术经济指标表 门窗及中空玻璃生产项目可行性分析报告 一、 总论 1、项目名称 中金建设西安重钢基地 2、承办单位概况 中金重型钢结构有限公司 3、拟建地点 8 / 22 西安市临潼区秦王二路 4、建设内容与规模 建设融生产、技术开发与销售铝、塑门窗及中空玻璃的厂区一处，占地 6000 余平米，其中厂房据工程 ，办公用建筑 据工程 ，辅助建筑 据工程 。 5、建设时限 二、 项目建设的有利条 件和市场前景分析 从国家建筑节能的产业政策看塑料门窗今后的发展 1、塑料门窗的发展 1957 年在德国做出了世界上第一个塑料窗，经过 20多年，发展成现代塑钢。 70 年代中期，开始用双螺杆挤型材，辅助设备及模具也获得了较大的改进和发展，到 80 年代的初期，技术也就比较成熟了。 为了推广使用塑料门窗，最初几年，德国政府投入了 52 亿马克，用户每购买一个平方米的塑料窗，政府补贴50%的资金，使塑料窗半价销售，也促使塑料窗得到了快速发展，到 83 年底，德国的塑料窗已占到总应用量 的 45%，英国占到 30%，日本的北海道占到 95%以上，到目前为止，德国已占到 65%，英国 45%，澳大利亚占到 50%以上。 中国最早的塑料窗是在 60年代的江苏镇江制造出来的，那时候制造的塑料窗还 不能称为真正的塑料窗，它的 CaCO3 含量在 30%以9 / 22 上，是一种钙塑窗，由于性能较差，没有得到发展，八十年代中期，国家科委主任凌华带领考察团去美国、西欧考察，发现在西欧和美国大量使用塑料门窗，而当时的中国还在大量使用木窗，中国的木材人均占有量在世界上排行第 126位，原料紧张，所以决定在中国推广应 用塑料窗。 85 年左右，我国从德国、奥地利首次引进了真正的塑料窗生产线，及成套的工艺配方。 根据国家化学建材推广应用“九五”计划和 2016年发展规划纲要在 2000 年，国家塑料门窗应用达到 15%。到 2016 年，要求达到 30%。根据我们的统计，今年全国塑料门窗异型材的销售将达到 25-30 万吨，实际占用量将达到15%。 中西部地区这几年塑料门窗的发展明显低于全国平均水平。分析原因，除了当地政府的推广力度不够之外，与本地区没有大规模的门窗型材制造厂商有关系。分析发展比较快的地区，当地的塑料 门窗的发展都是与一些大的型材厂的推动作用密不可分的。 2、塑料门窗型材的特点 .产品形成系列化。我国现在正生产平开、推拉门窗和地弹簧门五大类，近四十多个尺寸系列的产品，还可满足特殊需要的工业建筑用品的防腐门窗和中悬窗，中高档以上建筑的塑料玻璃幕墙，也可应用型材的挤出、复膜和印花技10 / 22 术生产多种花色。 .属节能产品，具有极高的推广价值。按照建设部科技进步十年规划和“八五计划”， 2000 年后实现住宅综合节能 50%，围绕这一目标制定措施，如东北三省、河北、江苏、北京等地 93 年后就陆 续规定，今后新建筑物必须是节能建筑，否则不予验收或不被评为优质工程。如北方采暖地区 15%的新建住宅用双玻塑料门窗代替通用的单层和双层铝、钢、木窗，每个采暖期可节能万吨标准煤。南方地区现逐渐使用电暖气和空调器在冬季采暖，因空调设备在夏季要降温，也有 15%的住宅采用塑料窗，每年可节电亿度，节约钢、铝材万吨，节约材料生产能耗万吨标准煤矿。 .导热系数低，隔音效果好。比如铝合金门窗的导热系数是塑窗 1250 倍，钢窗是它的 360 倍，它的隔热保温性能十分明显，隔音性能按国家有关标准检测，铝窗需安装在距繁华街道 46 米处才符合标准，而塑窗仅用 18 米即符合要求。故大连市政府明文规定：主干道两侧的建筑物必须使用塑料门窗。再者，铝窗是铆接而成，而塑窗是焊接而成，密闭性能尤为突出。钢窗的密封性能更是可想而知了。 .耐酸碱腐蚀性好：铝窗在潮湿及酸碱度较大的地区，氧化问题人人皆知。 .耐候性好：德国有个专门作测试的塑料棚，每年都要更换塑料窗测试它们的性能，据测试， 30 年的型材老化层11 / 22 才，塑料窗型材的壁厚一般在 2 以上，即使老化，还有，所以不致于造成性能的大量下降。 .防火性能好、绝缘性高： 塑料门窗不自燃、不助燃、离火自熄，安全可靠。型材经公安部上海科学研究院的检测、氧指数为 27%，符合 GB8814-98 中规定的氧指数值低于 35%的要求。塑窗使用的型材为优良的电绝缘体，不导电，安全系数高。 3、我国塑料门窗行业的发展现状 PVC 塑料门窗是列为我国重点发展的建筑之一。为了加强我国化学建材的协调发展，根据国务院领导同志的指示，由建设部、化学工业部，中国轻工总会、国家建材局和中国石化总公司于 1993 年 3 月成立了全国化学建材协调组。协调成立以后，为了加强对我国化学持续、快速、健 康发展的政策引导，协调组于 1994 年报请国务院批转并于 1995 印发了关于加强我国化学建材生产和推广应用的若干意见，意见中制定出阶段性发展目标 到 2000 年 PVC 塑料门窗在全国平均市场占有率达到 15%。 2000 年在机构改革后重新组建的全国化学建材协调组等部门联合制定的国家化学建材产业“十五”计划和 2016 年发展规划纲要，纲要中又提出了进一步的要求。在各方面的推动和全行业的共同努力下，自 1994 年以来，塑料门窗的生产与应用有了快速增长。从1993 年的年产型材万吨、门窗约 600 万吨米 2，到 2002 年12 / 22 已达到年产型材 120 万吨、门窗亿米 2，塑料门窗在全国新建建筑市场占有率约为 35%以上，其中在中国北方采暖地区的相当一部分大中城市已达到 60%以上。与此同时，塑料门窗行业也已经形成了一个有 280 万吨型材和亿米 2 门窗生产能力的新兴行业。现已建成大连实德、 芜湖海螺等年产可达 50 万吨以上的世界级的大型型材生产企业，门窗产品有平开、推拉、折叠、平开下悬、推拉下悬等多个品种，并开始推广应用双色共济、喷涂、覆膜等新技术、新工艺。围绕着我国塑料门窗行业发展，通过引进消化吸收，各类机械、模具、五金、零件等配 套材料已基本国产化，并迅速缩小了与国外先进水平的差距。 4、国外塑料门窗的发展、应用情况和技术现状 .发展、应用情况 塑料门窗最早是于 20 世纪 50 年代由德国首先开发成功的。 1955 年德国诺彼尔 Dynamit Nobel 公司开发成功塑料窗框用异型材，赫斯特 Hoechst 公司进而研制出 PVC 塑料窗，经过 50 来年的努力和产品技术水平的不断提高，塑料门窗以其保温、隔热、隔音、耐腐蚀等诸多优势，在欧洲乃至世界迅速推广应用。目前，无论是技术水平还是发展速度，德国均居世界领先地位。由于 上世纪 70 年代世界性能源危机爆发，德国政府为了解决寒冷地区门窗的冬季结露和节省供暖能源的问题，开始重视塑料门窗的研制和应用。在政府13 / 22 的大力推动下，塑料门窗的质量迅速提高，标准和规范逐步完善，最终形成了规模巨大、高度发展的产业。通过和，我们可以较详细地了解塑料门窗在德国市场的占有情况和发展状况。当然图表中的升降数字也是与德国的总体经济状况有关联的。 国外塑料门窗的产品种类一般是以门窗的开启方式或结构来划分。塑料窗以开启方式划分，主要有平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗；以窗扇结构划分有单玻、双玻、三玻、 百叶窗和气窗。塑料门大致有两类，即落地窗式的窗式门和板式门，板式门又分为拼板门和整板门。窗式门和拼板门以欧美比较多见，而整板门则以欧洲部分国家和我国台湾的市场上为多。英国、美国、法国、瑞士、丹麦和中国台湾的塑料门窗生产技术都主要由德国引进并迅速发展。目前，欧洲塑料门窗的市场平均占有率为 40%，德国塑料门窗的市场占有率已 54%。美国是在 1976 年从德国引进的塑料门空生产技术，到 80 年代得到了迅速发展。目前，美国塑料门窗的市场占有率已达 45%。据权威资料显示，全球塑料门窗市场目前的平均占有率已达 20%以上。 1） 据欧洲门窗协会年会报告， 2016 年欧洲门窗市场共销售窗户约 1 亿樘，其中塑料窗约 4200 万樘，消耗 PVC 塑料型材近 95 万吨，受建筑市场的影响预计 2016 年会略下降。14 / 22 铝合金门窗基本上采用。 欧洲市场的现状看 ,木窗、铝合金窗、塑窗仍将在市场上长期共存。欧洲门窗正朝系列化、多样化、高档化、自动化、个性化意识越来越强。 5、节能标准对建筑外窗的要求 前面我们已经比较系统地表述了德国、欧洲以及世界部分发达国家塑料门窗的应用状况，而且随着节能指标的不断提高和改进，一 直会有一个上升的趋势。而我国面临的是一个什么局面呢？与前面提到的发达国家相比，我国是一个发展中的国家，我国国民经济发展十分迅速，建筑规模十分巨大，而人均能源资源相对匮乏，建筑能耗占到全国总能耗的 25%以上，而且能源浪费相当严重。所以对自然资源的保护和如何最合理充分利用现有的能源是牵连到子孙后代和国家经济持续发展的大事。我国已把建筑节能工作做为国家可持续发展的重要工作，随着建筑节能事业的逐步发展，相继制订和颁布了一系列建筑节能方面的标准，在这些标准中，对建筑外窗都提出了明确的要求。也将随着建筑节能工作进一步的 深入开展和建筑节能标准的颁布实施对窗户的节能技术提出了更高的要求。 .严寒地区和寒冷地区居住建筑节能设计标准 严寒和寒冷地区占我国国土面积的 70%以上，住宅建筑面积约占全国住宅面积的一半。 1995 年 12 月颁布实施的JGJ26-95民用建筑节能设计标准规定：窗户面积不应过15 / 22 大。不同朝向的窗墙面积比北向不应超过，东、西向不应超过，南向不应超过。在此条件下，其窗户的传热系数限值见下表 。 不同地区采暖居住建筑窗户传热系数限值 房地产开发可行性报告的项目总论 1 项目背景 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。 项目所在区域发展情况 城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等 方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。 项目发起人及发起缘由 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 项目投资的必要性 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的16 / 22 意义，在公司发展中的地位； 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 2 项 目概况 项目名称 项目建设单位概况 项目地块位置及周边现状 地块位置 地块所处城市、行政区域、非行政区域的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述。 宗地现状 1）四周范围； 2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失 的实际用地面积； 4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及17 / 22 项目开发进度的影响； 5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑 /结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四 至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 项目周边的社区配套 1）周边 3000 米范围内的社区配套 ? 交通状况 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市 公共交通和快速捷运系统； ? 教育：大中小学及教育质量情况。 18 / 22 ? 医院等级和医疗水平 ? 大型购物中心、主要商业和菜市场 ? 文化、体育、娱乐设施 ? 公园 ? 银行 ? 邮局 ? 其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 2）宗地周边 3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状 项目周边环境 1)治安情况 2)空气状况 3)噪声情况 4)污染情况 5)危险源情况 6)周边景观 7)风水情况 8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心 /超市的建设等。 9)其他 19 / 22 大市政配套 1)道路现状及规