土地研究报告

1 / 20 土地研究报告 苏园 01 地块 土地报价研究报告 第一章 总论 第二章 市场调研与产品定位 第一节 筛选产品类型 第二节 市场研究 第三节 产品方案初步优化 第三章 初步规划与方案优化 第四章 投资估算 第五章 财务评价 第一节 投资分类 第二节 投资使用计划 第三节 销售收入及销售税金计算 第四节 资金筹措计划的编制 第五节 土地基本报价方案 第六节 多因素变化土地价格临界点分析 第七节 风险分析 第一章 总论 一、项目名称 苏园 01 号地块土地使用权竞买可行性研究报告。 二、报告编制单位 苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件2 / 20 科技有限公司。 三、地块位置及环境 本地块坐落在苏州工业园区首期开发 8 平方公里内的金鸡西岸，呈东西向长条形，长米，宽至米。东临湖畔，北面与澜韵园别墅区隔河相望，西面隔河为星港街。南面为空地。 1、 园区概况 苏州工业园区开发建设 7 年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。 苏州工业园区的房地产于 1996 年开始开发建设。近年来，园区房地产蓬勃发展，从当年开发 10 多万平方米到2001 年的开发量 70 万平方米，约占市区总开发量的一半。2001 年 8 月底，区内累计住宅开工面积万平方米，竣工交付万平方米。在园区管委会的大力推动下，园区率先在苏州市推出小高层住宅，得到了购房者的青睐。目前在园区楼市，小高层住宅 已与多层住宅一样旺销。到 2001 年底，园区已建和在建的小高层住宅在 40 幢左右，小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点，成为园区一道亮丽的风景线。目前，园区房地产产销两旺，销售量一直远大于竣工量，房地产项目大多在预售阶段就销售一空，整体销售率在 95%以上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成为他们安家落户的首3 / 20 先。 园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势？关键是园区以前瞻性的眼光，全面推进住宅建设，努力走上“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高之路。 2、园区总体规划 苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区，以金鸡湖为中心，总体规划 70 平方公里，规划人口 60 万人。首期开发 8 平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。 3、金鸡湖景观规划 金鸡湖位于园区 70 平方公里规划区的中心地带，占地平方公里。根据园区总体规划，周边 8 平方公里将建成公共绿地和现代化商住文 化娱乐区。 1998 年初，园区管委会委托国际著名跨国公司美国易道公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道、城市广场、玲珑湾、 波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等 8个特色景区。金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员会批准。 该项工程总投资为 11 亿元，施工区 4 至 5 年。 4 / 20 4、环境 中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融合现代国际城市规划和开发建设的经验、新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具 备世界一流水平的科学规划体系。同时，本着“先规划、后建设”和“先地下、后后地上”的指导方针，积极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。 5、配套设施 苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心，在 70 平方公里规划区内规划 19 个邻里中心，园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务于一体的邻里中心布置，这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性、全方位、多功能的服务；同时，园区还 新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要因素。 6、本地快环境综述 园区住宅已形成规模，商品房售价已连续几年超过5 / 20 古城区，冠全市第一， 2001 年开发量 70 万平方米，开发一块热销一块。本地块北面的澜韵园二期工程正在开发， 45 幢独立别墅尚在施工，已基本售完，而且，价格由一期工程的每平方 米 4200 元增长到二期工程的 7500-8000 元，前后相差不到一年。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结论：该地块投资环境很好。 四、报告编制依据和用途 根据苏园土拍第 1 号苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告，苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发的土地报价研究决策软件，在深入研究拍卖文件和现场调查的基础上，通过市场调研与产品定位研究、初 步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园 01 号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供 参加拍卖的房地产企业和提供贷款的金融机构参考。 五、评价指标及建议 土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最高限价，以及接受该限价需要冒多大的风险。确定土地最高限价，是首先确定企业可接受的最低收益率，然后倒推土地价格。较高的土地最高限价，获得土地的机会6 / 20 就越大，所冒的风险就越大，反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。因此，决策者不仅需要勇气 ，更需要智慧。 本报告分别从三个层次对土地报价进行分析，土地基本报价方案分析、多因素变化土地临界点分析、风险分析。 土地基本报价方案：是取投资、售价、销售量等参数最可能的取值，设定其不会变化，详见表 1“土地报价方案计算依据”。通过财务分析，计算每个报价方案的经济评价指标。本地块起拍价 12000 万元，我们按 14600 万元起算， 每次加价 200 万元测算报价方案，直至出现亏损为止，软件自动测算了 19 个报价方案。列表打印详见表 2“土地报价基本方案”。这种方法模拟土地拍卖情景，土地价格由低到高 ，每上一个台阶经济效益降低一定幅度，直至出现亏损为止，很直观。 每个企业对获得土地的迫及程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率不同，加上每个企业家的冒险精神不同，可以有不同的最高限价。建议如下： 当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取 10%，建议的土地最高报价 15800 万元； 一般情况下基准收益率 8 10%为宜，建议的土地最7 / 20 高报价 16400 万元； 当企业土地存量不 足时，基准收益率6 8%为宜，建议的土地最高报价 17000 万元； 当企业无土地存量时，基准收益率 4 6%为宜，建议的土地最高报价 17800 万元； 当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率 4%为宜，建议的土地最高报价 18000 万元。 基准收益率低于 4%可能亏损，报价 18200 万元，全部投资内部收益率 %，将亏损 186 万元。 多因素变化土地临界点：房地产企业在进行土地报价研究决策过程中，经常会为投资及售价的确定争论不休，因为客观上讲投资 及售价会在一定 衡水市宁安路地块 可 行 性 研 究 报 告 编制单位： 衡水房地产开发有限公司 责 任 人： 二一一年 五 月十日 宁安路项目可行性报告 项目决策背景及摘要 一、外部环境 衡水具有丰富的水电资源及地热资源，全区无重大污染性企业，相对较小的城市体量促使区内生活节奏放缓，加之衡水市“北方滨湖城市”的功能定位，为城区打造宜居8 / 20 城市提供优良条件。衡水市具有优良的地理位置，同时结合衡水湖旅游 资源，为有效吸纳周边目标人群定居城区创造可能，同时更大程度的加强城市的吸纳力和张力。 衡水市“三年大变样”发展将以南环为中轴线，重点发展南部新城，项目地处衡水市西开发区，地处政府规划西南居住区，未来将作为高新技术区生活配套住宅及文化生态园；从远期城市规划分析，“大衡水”的城市格局凸显，远期将形成主城区向衡水湖连为一体的格局；路网方面，随着各交通线路的全部展开，将更大程度是吸纳郊县居民城区置业，城市功能进一步加强。 二、内部因素 从目前衡水市房地产市场分析得出，房地产市场的产品开发建设大同小异，同质性较强。衡水公司将根据市场变化、房地产市场分析及预测，作出准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。项目定位为“印象系列”，集合精品建筑及欧式文化景观核心优势，打造衡水西南部的上品住宅。 第一部分：项目概况 一、 项目信息来源： 衡水市国土资源局桃城分局局长牟海东介绍。项目位于衡水市区西南角，区域内市政路网正在建设，东、南、西9 / 20 三侧道路正在施工，北侧紧邻宁安路。 二、 宗地 位置 衡水市地图 衡水市地形图 东侧 三、 宗地现状 1、 四至范围：南至隆兴路，北至宁安路，康泰街以东，宝云大街以西。 地块完整， 无其他因素影响分割地块。 2、 地势：地势平坦，地块方正规矩。 3、 地面现状 : 地块处于衡水市西开发区，政府已经收储，原为农业耕地，地面无建筑物，无文物古迹、无水渠及较深沟壑、池塘，无高压线影响。目前地块为净地，地面无农作物，无高压线；地下无管线、暗渠、电缆、光缆等 。四周边界清晰，均为市政道路，东侧、南侧、西侧地块目前未进行开发，北侧为工业园区。 4、 地质情况： 场地土层深厚，地质结构稳定性好，抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为 7 度。地下水质好，无洪涝盐碱威胁，适宜于房地产开发。 10 / 20 四、 项目周边的社区配套 1、 交通状况：交通便利，规划中的隆兴路、昌明街、顺兴街今年 6 月底将竣工，目前还未通公交。市内公交6 路、 12 路、 13 路、 14 路、 15 路 2、 教育：周边现有汇龙中学、衡水市第六中学，启明学校、珍宝街小学， 衡水机电工程学院、衡水交通职业技术学院。 3、 医院等级和医疗水平：衡水五院、复明眼科医院。 4、 大型购物中心、主要商业和菜市场：万德福超市、德隆购物广场、德隆超市、宝云街菜市场、忠义会馆。 5、 文化、体育、娱乐设施：东临宝云高尔夫俱乐部。 6、 公园：怡水公园 7、 银行：中国银行、中国信合、工商银行、衡水市城市信用社 8、 邮局：无 9、 其他：开发区政府、市质量技术监督局、市卫生局、市交警大队 五、 项目周边环境 1、 治安情况：良好。 2、 空气状况：空气质量良好。 3、 噪声情况：无。 4、 污染情况：无。 5、 危险源情况：无。 6、 周边景观：宝云塔坐落于项目地北侧。 土地市场专题研究报告 二三年五月二十日 11 / 20 本专题所研究的土地市场是指我国建设用地使用权市场。目前，有法律规范可以进入市场的主要是国有建设用地使用权。 一、土地市场建设基本情况 总体进展 我国国有土地有偿使用始于 1982 年。十四大以前的十年，土地使用制度改革主要 是变无偿、无限期、无流动的使用制度，为有偿、有限期、有流动的使用制度。十四大以后，进入以市场形成土地使用权价格为核心的全面建设土地市场阶段。经过十年的努力，市场配置土地资源的基础性作用初步得到发挥。 1、国有土地使用权市场配置范围不断扩大，土地使用权价格的市场形成机制初步确立。一是全面实行了国有土地有偿使用制度，按照法律规定应当有偿使用的城市新增建设用地和依法发生流转的存量建设用地，基本都纳入了有偿使用轨道。我国城市国有建设用地为 315 万公顷，十年来，已经实行有偿使用 的面积约 76 万公顷。其中 ，出让国有土地面积 56 万公顷，采用租赁、作价出资或入股方式有偿使用的土地面积近 20万公顷。有偿使用和市场配置的国有土地面积占城市国有建设用地总面积的比例，已由 1992 年的不足 2%上升到 2002 年的 24%。二是国有土地使用权价格的市场形成机制初步形成。12 / 20 经营性国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度普遍建立，2002 年，全国招标拍卖挂牌出让的面积达到万公顷，与 1992年相比，招标拍卖挂牌出让面积占当年出让总面积的比例由不足 1%上升到 15%，招标拍卖挂牌出让金额占当年出让金总额的比例从不足 1%上升到 40%。三是国有土地 使用权市场交易日益活跃。 2002 年发生国有土地使用权转让万宗、万公顷，转让金额达 2380 亿元；国有土地使用权出租万宗、万公顷，租金达 28 亿元；国有土地使用权抵押万宗、万公顷，抵押金额达 7846 亿元。 2、土地用途管制制度基本确立，政府对土地市场的宏观调控得到加强和完善。一是总结 90 年代初房地产过热的教训，修订了土地管理法，确立了新的土地用途管制制度，重新编制和实施了土地利用总体规划，严格控制农用地转为建设用地。二是实行了新的土地收益分配办法，存量建设用地有偿使用收益全部留给地方，新增建设用地 有偿使用收益 30%上交中央，鼓励地方积极盘活存量建设用地，加大闲置土地处置力度，优化了建设用地供应布局和结构。三是按照 建设用地集中统一供应的要求，实施了土地收购储备制度，根据市场供求情况，适时调整土地供应量，增强了政府调控土地市场的能力。目前，全国已有 1258 个市、县政府建立了这一制度。四是土地调查、登记制度进一步完善，13 / 20 强化了对土地利用状况和土地价格的监测。 3、土地市场运行制度和组织建设取得了明显进展，市场服务体系逐步形成。一是土地公开交易、基准地价定期确定公布、土地市场交易信息发 布和土地登记资料公开查询等制度基本建立，保障了土地市场的规范运行。二是完善土地市场组织形式，全国 1198 个市、县设立了土地有形市场，土地使用权交易更加便利、安全、公开和公平。三是转变政府职能，减少和规范行政审批，严格实行政事分开、政企分开，培育和发展了土地市场中介服务组织，土地估价、咨询、交易代理、登记代理等中介服务机构开始独立、客观、公正执业。 4、土地产权进一步细化和明确，土地权利体系开始构建。一是根据土地市场建设的需要，在坚持土地公有制的前提下，实行了土地使用权与所有权分离，土地使用权成为商品，按照市场原则进行配置。二是细化和完善土地有偿使用方式，在出让基础上，增加了国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股两种新的土地有偿使用方式，依法明确了出让土地使用权、承租土地使用权、作价出资或入股土地使用权等三种有偿土地使用权的权能。三是适应国有企业改革的需要，明确了划拨土地使用权的权能和相应的权益价格。四是适应乡镇企业融资、兼并等需要，明确依法取得符合规划的集体建设用地使用权，在企业破产、兼并时可以依14 / 20 法入市流转。 基本经验 1、必须始终服从和服务于经济建设中心，维护改革、发 展、稳定大局。十年来，建设用地供应在优先保证国家基础设施、主导产业和生态环境建设用地需求的同时，按照市场经济体制改革的方向，适时推进土地使用制度改革和土地市场建设，充分发挥市场对土地资源配置的基础性作用。配合国家经济结构调整，显化国有企业土地资产 7000 多亿元，支持和促进了国有企业改革与发展，为企业职工分流安置和社会保障提供了资金支持。二是盘活城市存量建设用地，优化了土地利用结构，收取国有土地使用权出让金 8300 多亿元，促进了旧城改造和城市建设。 2、必须坚持土地资源、资产管理并重，实行最严格的 土地管理制度。加强土地资源管理，严格限制农用地转为建设用地，既是保护耕地的需要，也是充分实现国有土地资产价值的最基本前提。加强土地资产管理，既是提高建设用地市场配置效率的需要，也是保护耕地的最根本措施。十年来，按照资源、资产管理并重的原则，我们实行 了耕地占一补一、收取新增建设用地有偿使用费用于土地整理等措施，有效增加耕地面积，提高耕地质量，改善了农业、农村和农民的生产、生活环境。近年来建设占用耕地数量明显减少，在新增建设用地总量减少的情况下，各地15 / 20 切实加强土地资产管理，加快市场配置土地资源的进程， 积极盘活存量建设用地，全国绝大多数城市存量建设用地基本上完成了一轮调整，城市面貌焕然一新。 3、必须坚持依法行政，加强对土地市场秩序的规范。规范政府行为是规范土地市场秩序的重点。十年来，特别是十五大以来，我们以规范管理者的行为为重点，在全系统大力推行依法行政，严肃查处土地违法案件；把维护土地市场稳定、公平、安全运行作为调控的主要目标，处理好政府与市场的关系；建立了政务公开、窗口办文、内部会审、集体决策等制度；与监察部联合推行了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度；不断规范土地市场秩序，较好地发挥 了市场配置土地资源的基础性作用。 4、必须坚持与时俱进，按照市场经济原则推进制度创新。土地使用权进入市场、市场运行基本制度的建设，都是按照这一原则进行创新的。在正确运用行政管理手段的同时，注重发挥经济手段和法律手段的作用。对破坏耕地、非法转让土地使用权、非法批准征用、占用、低价出让土地等行为，纳入刑法处罚，运用经济杠杆保护耕地等，都取得了很好的效果。按照尊重农民土地财产权的思路，组织了农民集体建设用地使用权流转和征地制度改革试点，尝试在集体建设用地配置、利用和土地征用中引入市场机制，利用法律和经 济手段保护农民土地权益。 16 / 20 需要进一步深化改革的几个方面 1、离充分发挥市场配置土地资源的基础性作用还有相当大的差距。除去不会轻易改变用途和发生流转的交通和水利设施用地外，我国建设用地约有 2500 万公顷。其中，国有建设用地约 700 万公顷，城市内的 315 万公顷，城市外的 385 万公顷。按照法律规定城市内的国有土地可以市场配置或有偿使用的应达到 40 50%左右，而目前只有 24%。城市内外，还有大量国有建设用地需要随着企业改革和土地用途调整实行市场配置或有偿使用。农民集体所有建设用地约1800 万公顷，其中农民宅基地约 1000 万公顷，乡村公共设施、公益事业用地约 600 万公顷，单位和个人用于生产和经营的集体建设用地约 200 万公顷，用于生产经营的 200 万公顷应当通过市场配置。随着城市化的推进，大部分宅基地也需要通过市场配置，发生置换和流转。 2、政府对土地市场的宏观调控还不够有效。一是一些地方土地 统一管理制度不落实，违反规划设立园区，特别是开发商与乡、村违法私自签订用地协议，圈占土地，严重影响和干扰了政府对土地供应总量的控制和耕地保护。二是不同区域之间，为创造政绩和吸引投资， 竞相压低地价竞争，造成土地资源浪费，土地资产流失，在工业用地方面，表现尤为突出。三是现行土地税制设置不合理。流转环节的税种多、17 / 20 税负重，不利于土地流转和市场配置；保有环节基本无税，对少数单位、个人占用和浪费大量土地资源缺乏经济制约，不利于节约土地资源。 3、土地产权保护制度还有缺陷。一是土地登记法律制度不统一。分散多头登记影响政府登记的公信力和运用政府公信力对土地交易进行保护，每年土地权属纠纷量都在 5万件左右。二是农民集体建设用地大量自发入市。依法取得、符合规划的集体建设用地使用权是土地使用者的合 法土地财产，应当允许流转，需要尽快建立相应的法律规范。三是尽管新土地管理法提高了征地补偿标准，但征地中仍然没有体现市场经济原则。征地范围宽、补偿低且不到位等都大量存在，特别是失地农民的就业和长远生计难以得到保障。 4、相关配套改革还滞后。一是对经营性土地使用权出让，一些地方仍沿用计划经济时期的基本建设程序，通过计划立项、规划定点先行确定土地使用者，影响了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的实施。二是一些享受特殊优惠的政策性用地面过宽，一些单位、个人以经济适用住房、科研、教育用地等名义规避招 标拍卖挂牌出让，以划拨方式优惠取得土地使用权进行商业性开发，扰乱了土地市场。 二、今后 20 年土地市场建设的目标和任务 总体目标 18 / 20 按照十六大健全现代市场体系，加强和完善宏观调控的要求，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，提高政府调控土地市场的能力和水平，实现城乡国有、集体建设用地进入统一市场配置，土地利用效率显著提高，资源保护、生态保护和资产管理水平大大提高，为全面建设小康社会提供土地支持，促进经济社会可持续发展。 阶段目标 第一个五年，要在土地市 场制度建设上取得突破。实现经营性土地使用权全部招标拍卖挂牌出让，协议出让的工业用地引入市场机制，允许和规范集体建设用地入市流转，确立符合市场经济原则的新型征地制度，进一步完善土地市场调控手段。 第二个五年，主要是推行和完善各项土地市场制度。随着城市化进程的推进，通过发挥市场配置土地资源基础性作用，